Comment l’immobilier commercial est affecté par la pandémie de coronavirus

Nous avons discuté de la façon dont les prix des maisons unifamiliales se maintiennent pendant la pandémie étant donné que les stocks sont en baisse et que les taux hypothécaires sont à des niveaux record ou presque. Il vaut la peine de rechercher des aubaines auprès des mêmes vendeurs qui ont vendu des actions lorsque le Dow Jones était inférieur à 19 000 ou lorsque le S&P 500 était inférieur à 2 300. Ces vendeurs motivés sont là-bas. Il suffit de regarder agressivement pour les trouver.

Maintenant, je veux attirer notre attention sur la façon dont l’immobilier commercial est affecté par la pandémie de coronavirus. Non seulement je veux comprendre quels types d’immeubles commerciaux sont les plus touchés, mais je veux aussi savoir quels types d’immeubles commerciaux résistent. Il existe des opportunités d’investissement, d’autant plus que l’économie s’ouvre progressivement.

Pour obtenir une analyse détaillée, qui vaut mieux demander que CrowdStreet, une plateforme de crowdfunding immobilier préférée et un partenaire affilié FS. Depuis 2014, CrowdStreet se concentre sur les opportunités immobilières commerciales, principalement dans les villes de 18 heures où les évaluations sont plus faibles et les taux de croissance plus élevés en raison des tendances démographiques.

L’immobilier commercial et la pandémie de coronavirus

Voici quelques réflexions sur la façon dont divers types de biens immobiliers commerciaux sont touchés par la pandémie de coronavirus. Nous analyserons les différents secteurs, des plus performants aux moins performants.

Immobilier commercial industriel

La tendance à long terme vers les achats en ligne a été bien documentée, mais pratiquement du jour au lendemain, nous avons tous été obligés d’acheter tout en ligne (pour certains qui incluent l’épicerie, le dernier point de résistance contre le commerce électronique). La demande de centres de distribution à grande échelle a explosé en réponse.

Dans le même temps, de nombreux distributeurs et détaillants ont découvert à la dure qu’ils n’ont pas une distribution adéquate sur le dernier kilomètre (la partie «en cours de livraison» de votre suivi de colis) qui est souvent la partie la plus coûteuse et la plus compliquée de l’expédition processus.

Pourtant, un récent rapport de PWC montre que 62% des consommateurs s’attendent à ce que les commandes soient livrées dans les deux jours suivant l’achat (même si de nombreux sites alertent les clients des retards d’expédition de COVID-19).

Il y a de fortes chances que la demande d’espaces de distribution sur le dernier kilomètre augmente, en particulier dans les zones métropolitaines en croissance, car les entreprises s’efforcent de s’assurer qu’elles sont bien positionnées pour l’avenir.

SOURCE: https://www.pwc.com/gx/en/retail-consumer/assets/delivery-expectations-global-consumer-insights-survey.pdf

Un autre type de centres de données industriels est également à la traîne de la demande. Entreprise de visioconférence, Zoom est passé de 10 millions de réunions quotidiennes en décembre à plus de 200 million des réunions quotidiennes en mars, par exemple.

Le mois dernier a révélé quelles sociétés de cloud n’avaient pas suffisamment d’espace serveur pour gérer une main-d’œuvre entièrement distante et bien que cette demande puisse se stabiliser lors de la réouverture des bureaux, les entreprises basées sur le cloud mettaient déjà une forte pression sur les centres de données existants.

Parmi les FPI, les centres de données (Digital Realty Trust, Equinix Inc., CyrusOne, CoreSite Realty et QTS Realty Trust) ont été le seul segment de l’industrie à afficher un gain positif pour le premier trimestre 2020, en croissance de 8,8%.

L’équipe d’investissements de CrowdStreet a récemment approuvé le premier contrat de centre de données de l’entreprise et lancer bientôt le projet sur la Marketplace. En attendant, vous pouvez voir ce qui est actuellement disponible.

Le directeur des investissements de CrowdStreet, Ian Formigle, déclare:Ce projet particulier représente une cession-bail avec une entreprise dans le domaine du cloud computing. L’activité du locataire a montré des signes de renforcement pendant la période COVID, avec une augmentation de la demande de services et une augmentation des revenus.« 

Immobilier commercial multifamilial

Le multifamilial est souvent considéré comme une classe d’actifs «résistante à la récession», principalement parce que tout le monde veut / a besoin d’un toit au-dessus de sa tête. Cependant, la classe d’actifs multifamiliaux est désormais largement segmentée et différentes propriétés se concentrent sur des profils de locataires spécifiques.

Par exemple, les immeubles multifamiliaux où la plupart des locataires travaillent à distance et / ou ont des emplois dans des secteurs en croissance sont bien placés pour rester occupés et pour continuer à percevoir de solides loyers.

Dans une diffusion en direct récente avec CrowdStreet, Melissa Reagen de Nuveen Real Estate a souligné que 89% des loyers des appartements ont été collectés en avril, les appartements de meilleure qualité collectant à un taux plus élevé. Vous pouvez vous inscrire pour regarder la vidéo perspicace.

Andrew Akers, conseiller principal chez The UIP Companies, Inc (UIP) soupçonne l’intérêt des investisseurs pour la récente Offre CrowdStreet– un actif multifamilial stabilisé de classe A dans un grand métro – représentait la «fuite vers la qualité» des investisseurs.

Akers estime que l’incertitude persistante sur le marché a en fait contribué à solidifier la pensée de nombreux investisseurs immobiliers – l’achat d’un actif de qualité sur un marché de qualité, même en période de stress, peut être une bonne recette pour la préservation du patrimoine en plus du revenu et à long terme. appréciation.

Cependant, le logement de la main-d’œuvre – souvent occupé par des ménages «cols bleus» où les emplois sont liés au commerce de détail, à l’industrie des services et à la construction – peut avoir plus de difficulté à percevoir le loyer à temps ou en totalité.

Pour garder les gens chez eux, de nombreuses municipalités mettent en place de solides protections contre les locataires pour empêcher les expulsions. Mais cela signifie qu’il peut y avoir une période de temps où les propriétaires paient des hypothèques et des dépenses, mais leurs locataires ne sont pas tenus de payer le loyer.

La capacité d’un locateur de percevoir des loyers est fortement liée à ce que ses locataires font pour le travail.Par conséquent, plus que jamais, il est important de comprendre l’emploi et les moteurs économiques associés à la population locataire d’une propriété.

Bureau médical immobilier commercial

La différence entre les locataires médicaux critiques et les locataires non critiques est très apparente pour le moment. Les procédures électives et non essentielles sont annulées afin de protéger à la fois les patients et les professionnels de la santé, mais certaines procédures – y compris la dialyse et la chimiothérapie – ne peuvent pas être reportées.

Indépendamment du fait qu’un locataire médical fournisse des services essentiels ou non, ils ont souvent une clientèle fidèle qui cherchera à planifier des services – tout, du nettoyage des dents à la chirurgie de reconstruction du LCA – dès qu’ils sont autorisés.

Et grâce au coût élevé du déménagement et aux constructions lourdes / coûteuses souvent nécessaires pour aligner un nouveau cabinet médical avec les codes appropriés, il est probable que la plupart des locataires médicaux ne rompent pas leur bail et choisissent de renouveler le moment venu.

Immobilier commercial

Selon la société de données immobilières CoreNet Global, la quantité moyenne d’espace par employé est passée de 225 pieds carrés en 2010 à 176 pieds carrés en 2012. Et ce n’est pas comme si nous avions redonné aux employés cet espace depuis lors.

Étant donné que la majorité des emplois de bureau traditionnels fonctionnent désormais à distance grâce à COVID-19, de nombreux locataires de bureaux réalisent que certains emplois peuvent rester à distance même lorsque nous sommes autorisés à retourner au bureau. Cela pourrait diminution le besoin global d’espace de bureau.

Ian Formigle, directeur des investissements de CrowdStreet, pense que COVID-19 va fondamentalement changer notre façon de penser et d’utiliser les bureaux. « Maintenant que les décideurs ont été forcés de travailler à domicile, ils peuvent avoir des opinions très différentes sur ce à quoi leur bureau doit ressembler.« 

Même le PDG de Morgan Stanley, James Gorman, a déclaré que la société est susceptible de garder un certain pourcentage de ses effectifs à la maison, même après que nous y soyons autorisés.

« Avec 90% de nos employés à la maison, nous n’avons eu pratiquement aucun problème avec notre usine », a déclaré Gorman. «Puis-je voir un avenir où une partie de chaque semaine, certainement une partie de chaque mois, pour beaucoup de nos employés seront à la maison? Absolument. »

D’un autre côté, il pourrait aussi y avoir une importance renouvelée accordée à l’espace personnel et une distance adéquate entre les employés (est-ce ce qui nous libère finalement du plan d’étage ouvert?), Qui pourrait s’avérer augmenter demande de bureau.

Il est important de se rappeler que «ouvert aux affaires» ne signifie probablement pas que tout le monde revient au bureau le même jour. Les employés seront probablement «intégrés progressivement» au cours des prochains mois pour aider à assurer la santé et la sécurité de chacun.

Il est trop tôt pour dire avec certitude à quoi ressemblera le bureau de janvier 2021, mais il est fort probable que ce ne soit pas le bureau de janvier 2020.

Le graphique ci-dessous donne une idée de la performance de l’immobilier commercial industriel, de bureau et de détail après la pandémie de coronavirus jusqu’à présent.

Immobilier commercial

Le secteur hôtelier a sans doute été le plus durement et le plus rapidement frappé à la suite de COVID-19. En avril, environ 25% des 7 300 hôtels Marriott dans le monde ont été temporairement fermés, et la société devrait signaler qu’en mars, le revenu par chambre disponible (REVPAR) a diminué d’environ 60% dans le monde. Aux États-Unis, environ 80% de toutes les chambres d’hôtel sont vides.

Alors que l’impact immédiat de COVID-19 devenait plus clair, l’équipe d’investissement de CrowdStreet a purgé la quasi-totalité des offres d’hospitalité du pipeline de Marketplace.

Comme l’a dit Anna-Marie Allander Lieb, directrice des investissements de CrowdStreet, «Nous avons vu le secteur de l’hôtellerie décliner rapidement, le taux d’occupation diminuant et atteignant un creux à environ 20% à l’échelle nationale. Historiquement, les rebonds dans le secteur de l’hôtellerie ont pris deux fois le temps nécessaire pour décliner.

Cependant, étant donné les circonstances très différentes cette fois-ci, nous chercherons des signes indiquant que le pays sort de COVID-19, avec la levée des commandes de séjour à domicile comme un signal qu’une reprise pourrait commencer.

Nous prêterons également attention à la façon dont les choses se déroulent en Chine et dans les régions d’Europe où elles sont plus avancées dans leurs récupérations. Cela étant dit, nous commençons à voir des jeux opportunistes dans l’espace avec prix en difficulté avec une remise de 60% par rapport à la base actuelle, qui présente un grand potentiel. »

L’hospitalité pourrait également rebondir le plus rapidement une fois que les commandes de séjour à domicile seront levées et que les gens pourront à nouveau voyager en toute sécurité. Après des mois pris au piège à la maison, il est probable que les gens reviendront dans des marchés où les voyages sont importants et, même s’ils ne se sentent pas à l’aise de voler, ils peuvent choisir de se rendre aux points chauds de vacances.

Immobilier commercial de détail

Selon la National Retail Federation, le secteur du commerce de détail contribue pour environ 2,6 billions de dollars (environ 25%) au PIB américain et est le plus grand employeur du secteur privé au pays. Cependant, seules les entreprises essentielles étant autorisées à ouvrir dans le cadre de la plupart des commandes à domicile, les détaillants ont été durement touchés et les travailleurs en congé, fermant les magasins et essayant de trouver un moyen de payer les loyers.

Selon Marcus & Millichap, la collecte des loyers d’avril allait de 10 à 25% seulement pour les propriétaires de centres commerciaux avec des concentrations plus élevées de locataires non essentiels – centres de remise en forme, salons de coiffure, librairies – et seulement 50 à 60% pour les propriétaires avec des locataires «essentiels» tels que l’épicerie. magasins et pharmacies.

Ce qui est intéressant, c’est que ce ne sont pas seulement les détaillants maman et pop qui ont du mal à payer leur loyer. Les grands locataires de détail, notamment les magasins Burlington, Petco Animal Supplies, LVMH Moët Hennessy Louis Vuitton, Victoria’s Secret et Staples, n’ont pas tous payé le loyer en totalité.

Seul le temps nous dira quels détaillants récupéreront en premier lorsque les consommateurs se sentiront suffisamment en confiance pour sortir et avoir de l’argent pour faire leurs achats une fois de plus, mais l’équipe de CrowdStreet Investments recherche généralement des opportunités d’investissement dans le commerce de détail ancré par une épicerie, qui gardent presque toujours les parkings pleins.

Opportunités d’investissement dans l’immobilier commercial

Grâce à l’analyse de CrowdStreet, nous avons appris les points clés suivants sur la façon dont la pandémie de coronavirus affecte l’immobilier commercial:

• L’immobilier commercial industriel semble être le type le plus attractif en raison de la croissance des centres de distribution et des centres de données.

• Il est préférable de se concentrer sur les appartements multifamiliaux de classe A dans une grande région métropolitaine en raison d’un plus grand pourcentage de cols blancs qui peuvent travailler à domicile.

• L’hypothèse par défaut est que l’immobilier commercial diminuera à court terme, car plus d’employés travailleront à domicile. Cependant, la demande en immobilier commercial de bureaux peut en fait augmenter au fil du temps en raison du désir d’espace plus personnel et d’une distance adéquate. Les travailleurs se regroupent de plus en plus sur des plans d’étage ouvert depuis des années.

• L’immobilier commercial de l’hôtellerie pourrait avoir le plus d’opportunités pour les investisseurs étant donné que CrowdStreet voit des réductions de prix de ~ 60%. Si vous croyez que le voyage reviendra éventuellement, l’hospitalité semble séduisante à de tels niveaux.

• Cherchez de l’immobilier commercial au détail qui a une épicerie comme point d’ancrage. Cependant, la longue tendance à la baisse du commerce de détail s’accélère désormais.

À mesure que les économies s’ouvrent, la demande de biens immobiliers commerciaux devrait rebondir, tout comme la demande de la plupart des choses qui ont été artificiellement supprimées pendant une période de blocage.

La clé est d’être opportuniste et de rechercher des offres offrant des conditions plus douces pour améliorer le profil risque / récompense. CrowdStreet recherche avec diligence de telles offres à présenter sur sa plateforme. Ensuite, c’est à nous d’investir dans ceux qui correspondent le mieux à nos objectifs d’investissement.

Lecteurs, y a-t-il des types particuliers de biens immobiliers commerciaux que vous cherchez à acheter? Quel type d’immobilier commercial voyez-vous le plus d’opportunités?

->