Coûts de clôture lors de l’utilisation d’une hypothèque pour acheter une propriété

Nous avons examiné tous les frais de clôture que vous devez payer lorsque vous achetez une maison en espèces. Le principal objectif de ce poste était de ne pas laisser les acheteurs au comptant à l’écart des coûts imprévus lors d’une offre agressive.

Étant donné que la plupart des acheteurs immobiliers ont besoin d’une hypothèque pour acheter, il est encore plus pertinent de passer par tous les frais de clôture lorsque la dette est en cause.

Examinons un exemple et mettons en évidence chaque coût de clôture ainsi que la principale différence de coût de clôture entre un achat en espèces et un achat avec une hypothèque.

Coûts de clôture lors de l’utilisation d’un prêt hypothécaire

Voici un exemple d’un montant de préapprobation hypothécaire de 1,7 million de dollars. Le prix d’achat cible est de 2,8 millions de dollars. Par conséquent, l’emprunteur dépose 1,1 million de dollars, ou 40%.

Les frais de clôture payés par l’emprunteur figurent dans la colonne Emprunteur. La colonne Prêteur pourrait être les frais qu’il paie ou un crédit à l’emprunteur. Nous allons discuter de l’ambiguïté ci-dessous.

Analyse des frais de clôture

Total des frais d’origine (679,57 $): Les frais d’origination sont des frais initiaux facturés par un prêteur pour le traitement d’une nouvelle demande de prêt. C’est une compensation pour la mise en place du prêt. Les frais de montage sont souvent indiqués en pourcentage du prêt total.

Notez comment le prêteur a des frais de montage de 1 548,43 $. Les frais d’origination du prêteur pourraient réellement être de 1 548,43 $ ou il pourrait s’agir d’un nombre composé qu’il met en évidence pour donner l’impression que le prêteur subventionne la majorité des frais d’origines totaux. En tant qu’emprunteur, vous ne savez pas vraiment avec certitude.

Un prêteur avisé positionnera toute la colonne du prêteur comme un crédit à l’emprunteur pour l’inciter à faire affaire avec lui. En d’autres termes, le prêteur peut dire à l’emprunteur qu’il couvre 1 548,43 $ des frais de montage de 2 228 $ (1 548,43 $ de frais de prêteur + 679,57 $ de frais d’emprunteur). Ou, un prêteur peut dire que si l’emprunteur contracte un prêt hypothécaire avec lui, le prêteur paiera un total de 2 125 $ en frais de clôture de l’acheteur.

En réalité, une banque peut facturer les frais d’origine qu’elle souhaite. Plus les frais d’origination subjectifs sont élevés, plus le crédit qu’ils peuvent accorder à l’emprunteur est élevé pour donner l’impression que l’emprunteur obtient beaucoup. Les frais de montage sont quelque chose que vous devriez pouvoir négocier avec votre prêteur.

Rapport de crédit: 15,43 $. Un bon prêteur vous créditera généralement ce coût à la clôture. Cependant, les frais de rapport de crédit existent parce que la feuille de calcul n’est qu’une estimation fournie lors d’un processus de pré-approbation.

Titre – Frais d’engagement de clôture: $3.723.43. Des frais d’entiercement, ou des frais de clôture, sont versés à la société de titres, à la société d’entiercement ou à l’avocat pour la clôture d’une transaction immobilière. En règle générale, la société de titres ou d’entiercement supervise la clôture en tant que partie indépendante.

Le vendeur choisit généralement la société du titre, car le vendeur paie initialement des frais pour analyser le titre de la propriété avant de vendre. Pour l’acheteur, insister sur une autre société de titres serait un gaspillage d’argent puisque l’analyse du titre initial coûte ~ 500 $, et le titre a déjà été analysé.

Les frais d’entiercement de clôture peuvent être négociés avec le vendeur. Vous pouvez demander au vendeur de payer une partie ou la totalité de ces frais.

Titre – Politique du prêteur: 3 657 $. Ces frais sont les différence principale entre payer tout l’argent comptant et acheter une maison avec une hypothèque. Si vous n’avez pas de prêteur, un prêteur n’a aucun privilège sur votre propriété. Le prêteur veut protéger son investissement en vous.

La politique du prêteur ou la politique de prêt protège uniquement les intérêts du prêteur dans la propriété en cas de problème avec le titre. Il ne protège pas l’acheteur. Par conséquent, vous pourrez peut-être négocier le coût de la police du prêteur avec le prêteur.

Frais d’enregistrement: 127 $. Il s’agit d’une dépense inévitable facturée par votre ville pour enregistrer le nouveau propriétaire. Les frais varient d’une ville à l’autre.

Titre – Politique du propriétaire (facultatif): 4 571,50 $. Bien que l’assurance-titre du propriétaire soit facultative, il est fortement recommandé à tous les acheteurs de souscrire une assurance-titre pour protéger leur achat contre les défauts de titre, tels que les privilèges sur la propriété ou les mauvais noms. Plus la propriété est ancienne, plus le titre présente de défauts potentiels.

Dans cet exemple, si vous allez acheter une propriété de 2,8 millions de dollars, vous feriez mieux d’obtenir une politique de propriétaire. La politique du propriétaire du titre dure toute la durée de la propriété.

Notaire en titre: 50 $. Ces frais ne sont pas inclus dans la feuille de calcul, mais il s’agit d’un droit commun que l’acheteur doit payer lors de la signature des documents de clôture officiels. Si vous souhaitez que le notaire vienne chez vous, les frais augmenteront probablement.

Coût des intérêts payés d’avance et des réserves / engagement

Toutes les dépenses de cette section sont non négociable car ce sont des dépenses qu’un acheteur devra payer tôt ou tard. Ces coûts sont les coûts de possession d’une propriété avec une hypothèque.

L’intérêt: 98,87 $. Il s’agit d’intérêts hypothécaires qui s’accumulent entre le moment de la clôture et le moment où vous payez la première hypothèque. Dans cet exemple, les intérêts courent à 98,97 $ par jour pendant 10 jours.

Remarquez comment le taux d’intérêt n’est que de 2,125% pour un BRAS 7/1. C’est le plus bas que j’aie jamais vu pour un prêt super jumbo amortissant. Avec un taux hypothécaire de 2,125%, le paiement mensuel du principal et des intérêts sur un prêt de 1,7 million de dollars n’est que de 6 390,33 $. Profitez de tarifs record.

Engagement de la taxe foncière: Certaines villes et sociétés de titres vous feront payer d’avance vos taxes foncières. Dans ce cas, le montant est de 0 $.

Engagement d’assurance: Certaines villes et sociétés de titres vous feront payer une partie de votre assurance habitation pendant la transaction. Dans ce cas, le montant est de 0 $.

Prime d’assurance de première année: 2 649,60 $. Certaines villes et sociétés de titres vous feront payer pour une année entière d’assurance habitation. Votre prêteur vous obligera à souscrire une assurance habitation pour protéger son investissement en vous.

Taxes foncières dues à la clôture: Certaines villes et certains États vous feront payer un montant proportionnel de taxes foncières à la clôture. Dans ce cas, le montant est de 0 $. Dans cet exemple, le prêteur estime une facture mensuelle de taxe foncière à 2 916,67 $, soit 35 000 $ par an. Cela représente 1,25% du prix d’achat d’une maison de 2,8 millions de dollars.

«Coût» total pour l’acheteur

Lors de l’achat d’une propriété, il est toujours bon d’avoir un tampon en espèces après avoir effectué un acompte et payé tous les frais de clôture. Ma règle générale est de mettre au moins 20% pour éviter de payer une assurance hypothécaire privée (PMI) et d’avoir un tampon de trésorerie de 10%.

Par conséquent, dans cet exemple, l’acheteur devrait disposer d’environ 280 000 $ en espèces ou en titres très liquides après l’achat. La dernière chose que vous voulez ressentir après l’achat d’une propriété avec effet de levier est de vous sentir stressé. Si vous perdez votre emploi ou que vos investissements commencent à perdre de la valeur après l’achat, avoir une belle cachette de trésorerie vous aidera à vous maintenir jusqu’à une reprise.

L’acheteur dans cet exemple se tromperait s’il pensait qu’il n’avait besoin que d’un acompte de 1,1 million de dollars pour acheter une maison de 2,8 millions de dollars avec une hypothèque de 1,7 million de dollars. Il doit trouver 1 115 522,50 $ en raison de 12 773,93 $ en frais de clôture réels et de 2 748,57 $ en intérêts et réserves payés d’avance.

Connexe: Comment investir votre acompte si vous envisagez d’acheter une maison

Calculez toujours vos frais de clôture avant d’acheter

Avant de faire une offre d’achat d’une propriété, faites toujours une estimation de vos frais de clôture. De cette façon, vous calculerez correctement le vrai prix d’achat afin de pouvoir planifier vos fonds et votre stratégie d’offre en conséquence.

En tant que propriétaire, l’un de vos principaux objectifs est de trouver un moyen de minimiser les frais, de minimiser les frais d’entretien courants, de réduire votre taux hypothécaire et de réduire vos impôts fonciers. Plus vous pouvez réduire vos coûts, plus votre flux de trésorerie est élevé.

C’est parfois une bonne idée de négocier agressivement avec un vendeur sur les frais de clôture. Cependant, trop de négociations sur le vif du sujet pourraient décourager un vendeur. Au lieu de cela, il vaut mieux simplement négocier dur sur le prix final.

Tous les frais de clôture pour acheter une propriété sont un bon rappel pour essayer de garder votre propriété aussi longtemps que possible. Quand vient le temps de vendre une propriété, les frais sont encore plus élevés! Un acheteur avisé connaîtra également les frais de vente approximatifs afin de faire une offre plus éclairée.

Lecteurs, avez-vous déjà réussi à négocier vos frais de clôture lors de l’achat d’une propriété? Quels frais de clôture étaient plus faciles à négocier que d’autres?

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