À quoi ressemble une lettre de crédit préalable à l’approbation pour acheter une propriété

Obtenir une lettre de crédit préalable à l’approbation est un peu comme obtenir une lettre d’acceptation d’université ou une lettre d’offre d’emploi. C’est formidable que quelqu’un vous aime et vous fasse suffisamment confiance pour vous accueillir dans sa communauté. Recevoir une lettre de crédit de pré-approbation est également très satisfaisant car il faut souvent 2 à 5 semaines pour passer par le processus de pré-approbation.

Mais tout comme au collège ou au travail, la partie difficile commence une fois que vous avez accepté les conditions. Après avoir été préapprouvée, vous devez trouver une maison, faire une offre, faire accepter l’offre, passer par toutes les éventualités, signer tous les papiers et être en fait d’accord avec l’hypothèse d’une hypothèque.

Permettez-moi de partager à quoi ressemble une lettre de pré-approbation après avoir écrit comment obtenir une pré-approbation en premier lieu. Ensuite, je partagerai ce qui vient ensuite.

À quoi ressemble une lettre de pré-approbation

Après trois semaines à fournir au prêteur une documentation sans fin qui a refinancé mon hypothèque précédente, j’ai finalement reçu un e-mail chiffré de leur part avec la lettre de crédit préalable à l’approbation.

Le montant de l’hypothèque pré-approbation est de 1 700 000 $ avec un prix d’achat cible de 2 800 000 $. Le montant de l’acompte est de 1 100 000 $, créant un ratio prêt / valeur de 60,71% (1,1 M $ / 2,8 M $). Le type de prêt est un ARM 7/1, mon type d’hypothèque préféré, avec un taux incroyablement bas de 2,125%.

Il fut un temps où je ne souscrivais qu’un ARM 5/1 parce que l’ARM 5/1 offrait le taux d’intérêt le plus bas avec la période la plus confortable de durée fixe. Cependant, ces dernières années, le BRAS 7/1 est devenu encore plus attrayant en raison de la façon dont la courbe des taux s’est aplatie ou inversée. Non seulement vous bénéficiez de deux années supplémentaires d’un taux fixe, mais vous pouvez également payer un taux hypothécaire inférieur par rapport à un ARM 5/1 ou à une hypothèque à taux fixe de 30 ans.

Le paiement mensuel sur une hypothèque de 1 700 000 $ à 2,125% est faible à 6390,33 $. Pour vous donner une idée, lorsque j’ai acheté ma première maison unifamiliale en 2005 pour 1 525 000 $, j’ai souscrit un prêt hypothécaire ARM 5/1 de 1 225 000 $ à 4,75%. Mon versement hypothécaire mensuel était également de 6 390 $. C’est fou comment, plus de 15 ans plus tard, je peux emprunter 500 000 $ de plus pour le même montant en raison d’une baisse des taux hypothécaires.

Au cours de cette période de 15 ans et plus, la plupart d’entre nous ont vu leur revenu et / ou leur valeur nette augmenter considérablement. Par conséquent, la combinaison d’une plus grande richesse, d’une plus grande valeur nette du logement et d’une baisse des taux hypothécaires sont des facteurs importants pour soutenir le marché immobilier en ces temps incertains.

Veuillez noter que le taux hypothécaire de 2,125% est aidé par la tarification relationnelle. J’ai des actifs chez le prêteur qui me qualifient pour leur taux d’actualisation le plus élevé. Mais même si vous ne pouvez pas obtenir 2,125%, vous pouvez toujours obtenir 2,5% -2,625% sur un ARM 7/1, ce qui est très bon marché. Il vous suffit de vérifier en ligne.

Ce qu’il faut considérer avant de faire une demande pour obtenir une approbation préalable

Montant hypothécaire ou prix de la maison

Vous vous demandez peut-être si vous devez demander une pré-approbation en fonction d’un montant hypothécaire spécifique ou si vous devez faire une demande en fonction du prix de la maison que vous souhaitez acheter. Vous pouvez aller dans les deux sens car, finalement, les deux chemins mèneront à la même destination. En d’autres termes, la banque décidera finalement du montant que vous pouvez obtenir au préalable.

En général, les gens recherchent des maisons qu’ils souhaitent acheter en fonction d’une fourchette de prix. La fourchette de prix est déterminée en fonction de son revenu et de son acompte. À partir de là, un acheteur potentiel fournira à l’agent hypothécaire les informations pertinentes pour lancer le processus.

Dans ma situation, une maison apparut en ligne que je trouvais incroyable. Le prix demandé était de 2,9 millions de dollars, ce qui m’a semblé un peu trop cher. Je n’étais pas à l’aise de payer plus de 2,8 millions de dollars, c’est pourquoi j’ai donné 2,8 millions de dollars comme prix de vente cible à mon prêteur.

C’était un pari car il n’y avait aucune garantie que le vendeur se vendrait 100 000 $ en dessous de son prix demandé. Si le vendeur ne bougeait pas et que je voulais vraiment la propriété, j’aurais dû trouver un acompte de 1,2 million de dollars au lieu d’un acompte de 1,1 million de dollars. Mais je devais choisir un prix qui me convenait le mieux, et c’est ce que vous devriez également faire. Si j’ai perdu la propriété, tant pis. Il y aura toujours une autre grande propriété à vendre.

Plus de crédit vaut mieux que moins

Maintenant que j’ai la lettre de pré-approbation, je me rends compte que j’aurais dû demander un montant de crédit de pré-approbation encore plus important, surtout maintenant que le crédit devient plus difficile à obtenir. La raison en est qu’il est beaucoup plus facile d’emprunter moins que ce pour quoi vous êtes préapprouvé, plutôt que d’emprunter plus.

À l’heure actuelle, je me limite à acheter une propriété d’une valeur de 1 700 000 $ (montant hypothécaire préapprouvé) + tout ce que je peux mettre de côté. Si je voulais profiter d’une propriété de luxe haut de gamme qui pourrait montrer plus de faiblesse, je ne peux pas parce que je manque de fonds.

Devoir passer par un nouveau processus de pré-approbation modifié pour obtenir plus de crédit prendra encore 2 à 5 semaines.

Signification de la lettre de pré-approbation

La lettre de pré-approbation de crédit signifie:

• L’acheteur a rempli une demande de prêt hypothécaire
• La banque a vérifié le crédit de l’acheteur et le crédit a été entièrement approuvé
• L’acheteur a fourni des informations financières et des documents tels que des W-2, des talons de chèque de paie et des relevés bancaires.
• Un souscripteur a examiné toutes vos informations et pris une décision initiale sur votre demande
• L’acheteur a reçu le plus haut niveau d’approbation de crédit pour l’aider à acheter une maison

En tant que vendeur, à moins que vous ne soyez désespéré, vous ne devez traiter qu’avec des acheteurs potentiels pré-approuvés. Sinon, il y a beaucoup plus de chances que l’accord soit retardé ou échoué en raison de financements imprévus.

Lorsque j’essayais de vendre ma location unifamiliale en 2017, l’acheteur a dépassé le délai de réserve de financement de deux semaines parce que son prêteur avait des problèmes avec son transfert d’emploi. Ce fut un processus très stressant car il était mon seul et unique acheteur.

En période d’incertitude, les prêteurs resserrent leurs normes de prêt pour protéger leurs entreprises. Par exemple, Wells Fargo et Chase ont annoncé qu’ils n’acceptaient que les candidats à l’achat d’une maison qui ont 20% + d’acompte et une cote de crédit de 700+. De nombreux acheteurs potentiels qui ne sont que préqualifiés peuvent être très déçus quand il est temps d’obtenir réellement un financement.

Voici un avertissement qui accompagne également ma lettre de crédit préalable à l’approbation que vous pouvez également obtenir: Cette approbation de crédit est basée sur un produit hypothécaire et des conditions actuellement disponibles. Une approbation de crédit n’est pas un engagement
à prêter, et il est susceptible d’être modifié ou résilié si: le prêt ne satisfait plus aux exigences réglementaires applicables; et / ou il y a des changements importants résultant de la réception d’informations mises à jour qui pourraient empêcher votre demande de prêt de répondre à nos exigences de souscription; et / ou des modifications aux exigences hypothécaires indépendantes de notre volonté, telles que celles imposées par les investisseurs, les agences gouvernementales ou les assureurs hypothécaires.

En d’autres termes, malgré l’approbation préalable, l’emprunteur devra toujours être en règle et fournir tous les documents de suivi pertinents demandés.

Combien de temps dure la lettre de crédit pré-approbation?

En dépit de passer 2 à 5 semaines en moyenne à rassembler des documents, à expliquer les transactions financières, à rassembler encore plus de documents et à attendre, votre lettre de pré-approbation ne dure qu’un temps limité.

En moyenne, vous disposez de 30 à 45 jours pour l’utiliser jusqu’à l’expiration de votre lettre de pré-approbation. Après 30 à 45 jours, votre prêteur commencera à demander les deux derniers mois de documentation financière pour prouver votre solvabilité.

Si vos revenus et votre situation financière ne changent pas, vous ne devriez pas avoir de problèmes pour obtenir une nouvelle approbation préalable. Il faudra juste du temps pour rassembler et envoyer la dernière documentation. Pendant les 30 à 45 jours, veillez à ne rien faire de radical avec votre profession ou vos finances.

Changer d’emploi, quitter votre emploi, acheter une voiture endettée, aller à Vegas pour parier tout votre argent sur du noir et oublier de payer votre facture de carte de crédit sont des signaux d’alarme qui mettront en péril votre processus de pré-approbation.

Prochaines étapes après avoir reçu votre lettre de pré-approbation

Une fois que vous avez reçu votre lettre de pré-approbation, emballez votre lettre de pré-approbation avec votre lettre d’amour immobilier lorsque vous faites une offre. Faire un effort supplémentaire pourrait faire une différence, car de nombreux acheteurs ne le font pas.

Une chose qui peut vous intéresser est de savoir si vous pouvez réduire le prix de vente estimé dans la lettre de pré-approbation si vous souhaitez faire une offre inférieure. Par exemple, je ne voulais pas que le vendeur voit un prix de vente estimé à 2 800 000 $ dans ma lettre de pré-approbation si je ne proposais que 2 700 000 $. Malheureusement, mon prêteur a déclaré qu’il ne pouvait pas modifier le prix de vente estimé dans la lettre. Cela nécessiterait de refaire une souscription.

Lorsque vous avez trouvé un logement et que votre offre a été acceptée, vous devez alors:

• Obtenir un engagement d’évaluation et de titre acceptable
• Passez par un examen final de toutes les informations et la documentation avec votre prêteur
• Fournir de nouveaux documents, comme une preuve de l’acompte de 3%

Comme je l’ai dit au début de cet article, le vrai travail commence une fois que vous avez reçu votre lettre de crédit préalable à l’approbation. J’espère que vous aurez obtenu une approbation préalable bien avant d’avoir trouvé votre propriété idéale.

Lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété, veuillez prendre votre temps. Vous n’avez qu’un crédit limité. Tirer le meilleur parti!

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Lecteurs, comment se passe votre chasse à l’immobilier? Pourquoi obtenez-vous une approbation préalable en termes de taux hypothécaire et de montant du prêt?

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