Pourquoi les prix de l’immobilier à San Francisco augmentent-ils avec les loyers à la baisse?

Malgré des loyers rapportés allant de 15% pour les 2 chambres à 30% pour les studios de San Francisco, les prix de l’immobilier à San Francisco continuent d’augmenter en 2020. La question est de savoir comment cela se fait?

En tant que résident de San Francisco depuis 2001, propriétaire depuis 2003, propriétaire depuis 2005 et blogueur de finances personnelles depuis 2009, je vais partager avec vous mon point de vue sur les raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier à San Francisco continuent d’augmenter.

Les grands médias comme Bloomberg, SF Chronicle et d’autres adorent se concentrer sur les négatifs. Les blogs locaux perpétuellement négatifs comme SocketSite et Wolf Street, qui ont raté la grande course depuis 2011-2012 aiment aussi se concentrer sur les négatifs. Cependant, je suis ici pour vous présenter un point de vue plus équilibré.

Oui, je suis depuis longtemps dans l’immobilier à San Francisco. Mais j’ai aussi vendu une maison unifamiliale dans le quartier de la Marina pour 2,74 millions de dollars en 2017. Par conséquent, je pense avoir une perspective équilibrée sur le marché. Je suis également propriétaire qui a récemment passé un mois à interviewer une douzaine de locataires potentiels.

Les prix de l’immobilier à San Francisco continuent d’augmenter, comme vous pouvez le voir dans le graphique ci-dessous. Voyons pourquoi.

Pourquoi les prix de l’immobilier à San Francisco augmentent-ils lorsque les loyers diminuent?

Il y a les principales raisons pour lesquelles les prix de l’immobilier à San Francisco augmentent malgré la baisse des loyers.

1) Les taux hypothécaires baissent encore plus.

Depuis que la Réserve fédérale et le gouvernement fédéral ont décidé de libérer des milliards de dollars de mesures de relance pour contrer la pandémie, les taux hypothécaires ont chuté.

Vous trouverez ci-dessous un graphique historique qui montre à quel point les taux hypothécaires ont baissé depuis la fin de 2018, lorsque la Fed a en fait augmenté les taux.

En raison des taux hypothécaires historiquement bas, l’abordabilité est en hausse. Vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire fixe de 30 ans pour moins de 3% et un ARM 7/1 entre 2% et 2,25% avec des frais minimes.

Le taux hypothécaire fixe moyen sur 30 ans passant de 4,85% en 2018 à 2,85% à la fin de 2020, il s’agit d’une baisse de 41%. Les loyers en baisse de 30% rendent toujours l’achat d’une maison moins cher sur une base relative. De plus, les loyers et les prix des maisons pourraient rebondir s’il y avait un vaccin en 2021+. Mais votre taux hypothécaire restera fixe à un taux bas pendant des années.

Si vous recherchez une excellente hypothèque, consultez Credible. Credible a le meilleur groupe de prêteurs qualifiés en concurrence pour votre entreprise afin que vous puissiez obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible. Il est gratuit d’obtenir un devis de taux hypothécaire et de comparer.

2) Grande migration vers l’ouest.

Au lieu de déménager à Des Moines, dans l’Iowa, pour économiser de l’argent, la plupart des résidents rationnels de San Francisco cherchent d’abord à San Francisco pour économiser sur le loyer sur les prix d’achat d’une maison.

Il y a une grande migration d’est en ouest parce que les loyers et les prix des maisons sont moins chers, il y a plus d’espace, un air plus pur, plus de parcs et moins de congestion. Les prix des loyers et des maisons dans des quartiers comme Richmond et Sunset sont 20 à 30% moins chers que les prix des maisons à SOMA et à Mission.

Il y a aussi une certaine migration des quartiers nord très coûteux de la marina, Pacific Heights et Presidio Heights à l’ouest pour des raisons similaires. Les prix des maisons à Sunset et à Parkside sont de 40% à 50% moins chers que les maisons de Pacific Heights et de Presidio Heights sur une base de prix par pied carré (800 $ – 1 000 $ contre 1 200 $ – 1 800 $).

De plus, le meilleur quartier pour acheter à San Francisco est Golden Gate Heights, étant donné qu’il n’y a principalement que des maisons unifamiliales. Environ la moitié des maisons de GGH ont vue sur l’océan, ce qui rend les prix actuels extrêmement sous-évalués. Si vous allez dans n’importe quelle ville internationale, les maisons avec vue sur l’océan s’échangent entre 50% et 100% de PRIME par rapport à la médiane. Par conséquent, de nombreux acheteurs avertis recherchent des maisons avec vue sur l’océan à SF.

Ma récente chasse aux locataires

J’ai récemment passé la deuxième moitié d’août et la première moitié de septembre 2020 à la recherche de locataires pour ma propriété de 4 chambres et 3 salles de bains pour 6850 $ par mois à Golden Gate Heights. C’était la première fois que je cherchais des locataires pour cette propriété car c’était ma résidence principale.

J’ai décidé de lister la maison sur le haut de gamme relatif afin d’avoir une certaine marge de manœuvre pour négocier.

En fin de compte, j’ai trouvé une grande famille avec deux jeunes enfants pour 6 550 $ par mois. J’ai eu beaucoup de demande de la part de quatre colocataires individuels qui se déplaçaient tous du côté est de San Francisco (SOMA et la mission) vers le côté ouest de San Francisco.

Un groupe de quatre ingénieurs voulait me payer 6 850 $ par mois. Cependant, j’ai décidé de continuer à chercher à cause de leurs attitudes. Au lieu d’avoir à gérer quatre logements individuels, j’ai décidé qu’il valait mieux louer à une famille pour moins cher. Je suis très content de cette décision.

3) Les stocks technologiques sont en feu

Les prix des maisons sont déterminés par les gains de revenu et de richesse. Avec le NASDAQ en hausse de plus de 25% en 2020, des dizaines de milliers de techniciens sont devenus extraordinairement riches pendant la pandémie.

Des entreprises comme Apple, Facebook, Google, Tesla, Netflix, Nvidia, Square, Twitter, Zoom et plus ont toutes bien fonctionné en 2020. Je ne travaille même pas dans une entreprise de technologie et je me sens plus riche malgré mes avoirs technologiques relativement petits.

Il est hautement improbable que les prix de l’immobilier à San Francisco baissent lorsque certaines valeurs technologiques ont augmenté de plus de 100% pendant la pandémie.

J’ai rencontré de nombreux couples qui travaillent chez Apple et qui sont au moins 1 million de dollars plus riches après le début de la pandémie. Beaucoup veulent acheter une nouvelle maison pour améliorer leur style de vie.

4) Beaucoup plus de temps passé à la maison.

Avec beaucoup plus de temps passé à travailler à domicile, la valeur intrinsèque d’une maison a considérablement augmenté. Avant la pandémie, la personne moyenne a peut-être passé 12 heures à la maison en moyenne. Maintenant, le temps moyen passé à la maison a grimpé à environ 20 heures, soit 67% de plus.

Plus vous passez de temps à utiliser quelque chose, plus il devient précieux. Les maisons ne valent peut-être pas 67% de plus. Cependant, la valeur intrinsèque d’une maison vaut au moins 10% – 20% de plus.

Les gens achètent des maisons plus grandes pour accueillir plus de bureaux à domicile. Les gens achètent plus de maisons avec plus de terrasses et d’espace extérieur. Les maisons plus proches des parcs connaissent également une forte demande.

5) Désir accru de posséder des actifs réels.

Après que le S&P 500 ait été corrigé de 32% en mars 2020, ce fut un appel au réveil pour des millions de propriétaires de la région de la baie de San Francisco à se diversifier loin des actions et vers des actifs réels. L’immobilier est le bénéficiaire logique car l’immobilier est moins volatil, fournit un abri et peut générer des revenus locatifs.

En substance, de nombreux travailleurs de la technologie échangent leurs gains drôles d’argent contre des actifs réels. De cette façon, ils espèrent pouvoir faire durer leurs gains plus longtemps.

L’argent est destiné à être dépensé pour vivre une vie meilleure. Vous ne pouvez pas vivre dans vos actions et élever une famille dans vos actions. Mais comme nous passons tous plus de temps à la maison, nous apprécions tous davantage la valeur de nos maisons. En conséquence, vous constatez un cycle de mise à niveau cohérent parmi tous les niveaux d’acheteurs.

6) Le désir d’acheter avant une éventuelle reprise en forme de V.

Quiconque a vécu la bulle technologique de 2000 se souvient que la ville est restée silencieuse pendant environ deux ans, puis a rugi. La même chose s’est produite après 2008-2009.

De nombreux acheteurs avertis profitent des vendeurs craintifs en achetant maintenant, avant qu’il n’y ait un vaccin potentiel. L’opportunité d’acheter des biens immobiliers dans les grandes villes n’a jamais été aussi grande.

Je connais plusieurs parents riches qui achètent des propriétés locatives et des maisons unifamiliales pour leur portefeuille. Ils achètent également des propriétés locatives comme haie pour leurs enfants.

Il y a toujours eu une réelle crainte que les investisseurs soient exclus du marché immobilier de SF s’ils n’achetaient pas. De plus, les parents craignent que leurs enfants ne soient exclus après l’obtention de leur diplôme.

En achetant des propriétés locatives maintenant, les investisseurs peuvent gagner un revenu locatif et fournir une couverture pour leurs enfants au cas où ils obtiendraient leur diplôme sans emploi. Leurs enfants peuvent gérer les propriétés locatives et acquérir un sentiment de fierté.

7) La valeur des flux de trésorerie a augmenté considérablement.

Étant donné que les taux d’intérêt ont considérablement baissé, la valeur de tout flux de trésorerie a augmenté considérablement. La raison en est qu’il faut beaucoup plus de capital pour générer le même montant de revenu ajusté au risque.

Vous trouverez ci-dessous un excellent graphique qui illustre bien ce point. Générer 50 000 $ par an en flux de trésorerie valait entre 2 et 3 millions de dollars. Il vaut désormais plus de 8 millions de dollars grâce à des tarifs plus bas!

Étant donné que la valeur des flux de trésorerie a augmenté considérablement et que les prix des immeubles locatifs à San Francisco sont restés stables ou ont baissé, les investisseurs avisés commencent à acheter des propriétés locatives maintenant.

Veuillez noter que ceci est différent des prix des maisons unifamiliales. Les prix des maisons unifamiliales sont élevés. Vous trouverez ci-dessous un exemple d’une maison unifamiliale à West Portal qui s’est vendue 455 000 $ sur demande le 23/09/2020. Avant la pandémie, il se serait probablement vendu pour environ 2 millions de dollars, soit un peu plus de 1 000 dollars / pied carré.

J’ai suivi d’autres exemples de vente de maisons à San Francisco pendant la pandémie ici.

8) Les entreprises de technologie réduisent les salaires si les travailleurs déménagent.

Rares sont ceux qui souhaitent bénéficier d’une réduction de salaire de 10% à 20% pour déménager dans une ville et un État différents alors que vous pouvez simplement déménager à San Francisco et économiser 20% à 40% sur le coût du logement ET garder votre salaire le même.

Ce n’est que si vous avez de la famille ailleurs ou si vous avez déjà du mal à réussir à San Francisco que vous déménagez et subissez une réduction de salaire et manquez des promotions, des augmentations de salaire et des opportunités d’emploi lorsqu’il y a un vaccin.

L’ironie est que de nombreux résidents de San Francisco sont plus heureux avec plus de vols. Moins de monde facilite la vie en ville. À mesure que la population se répartit plus uniformément dans la ville, les modes de vie s’améliorent pour tous ceux qui restent.

Des fortunes seront faites dans l’immobilier à San Francisco

Avec des loyers en baisse à San Francisco, il est possible d’acheter des propriétés locatives dont le prix est inférieur aux niveaux d’avant la pandémie. Lorsque l’inévitable reprise en forme de V se produira en 2021+, les investisseurs seront largement récompensés par des prix immobiliers élevés et des prix de location plus élevés. Il y aura une précipitation pour acheter une fois que tout sera «clair». Mais pour devenir riche, vous devez prendre des risques avant de savoir que les choses sont certaines.

Les propriétés unifamiliales à San Francisco continueront probablement de bien se porter. J’ai dressé le profil de nombreux ménages qui partagent leurs raisons pour lesquelles ils achètent. L’ironie est que plus il y a de gens qui quittent San Francisco, plus les gens sont prêts à payer pour l’immobilier.

Avec autant de richesse créée dans les actions technologiques pendant la pandémie, l’argent continuera à chasser le marché immobilier de San Francisco et de la Silicon Valley. Les prix de l’immobilier à San Francisco vont continuer à augmenter dans un avenir prévisible.

La grande migration vers l’ouest de San Francisco est réelle. Si vous cherchez à acheter un bien immobilier à San Francisco, j’achèterais une maison unifamiliale à Golden Gate Heights, Richmond, Sunset, West Portal et Parkside. La ville se déploie et vous voulez aller de l’avant ou suivre cette tendance de plusieurs décennies.

Recommandations

Pour vous tenir au courant de l’immobilier à San Francisco et de tout ce qui concerne les finances personnelles, vous pouvez vous abonner à ma newsletter ici. Financial Samurai est l’un des plus grands blogs indépendants sur les finances personnelles avec plus d’un million de visiteurs organiques par mois.

Pour ceux d’entre vous qui souhaitent investir dans l’immobilier dans des régions d’Amérique à faible coût, envisagez d’investir avec Fundrise. Fundrise est aujourd’hui l’une des principales plateformes de crowdfunding immobilier pour tous les investisseurs. Ils disposent de fonds immobiliers privés diversifiés qui ont bien performé en période de volatilité.

J’ai personnellement investi 810 000 $ dans le crowdfunding immobilier pour diversifier mon patrimoine immobilier au cours des quatre dernières années.

->