Il y a longtemps, les gens étaient étonnés de l’histoire de ma vie. j’étais
« L’homme qui a pris sa retraite à 30 ans », et c’était tellement inhabituel qu’il apparaissait dans les gros titres partout le lieu.
Heureusement, ce n’est plus une histoire aussi surprenante. L’idée de l’indépendance financière s’est largement répandue avec la montée le mouvement FIRE, et les gens réalisent maintenant que ce n’est pas si grave après tout. Et en fait, les gens font plus des choses innovantes que moi, et obtenir leur indépendance financière en Moins temps.
Mon histoire était un neuf ans carrière professionnelle et retraite à 30. Cela a été réalisé en gagnant le salaire d’un ingénieur, en ne le dépensant pas entièrement, en investissant l’excédent dans des fonds indiciels très standard et en réparant ma propre maison.
Aujourd’hui, nous allons en apprendre davantage sur un gars qui l’a fait en environ trois ans, et est maintenant financièrement gratuit à 27 ans. Et cela a été accompli sur un inférieur un salaire, sans pour autant la coopération du badass et du partenaire à hauts revenus qui m’a aidé, et sans mon propre dévouement de Honey Badger au transport de vélos et à la rénovation de maison.
Son secret était simplement d’acheter des maisons dans une zone à forte demande et de les louer. Mais avec une tournure intéressante: en divisant les grandes maisons en unités plus petites et plus abordables, il a pu faire un petit investissement initial aller beaucoup plus loin et se développer beaucoup plus rapidement.
Il s’agit d’un modèle d’entreprise séculaire, mais il est revenu sous une forme plus récente et meilleure et aujourd’hui il porte parfois le nom Piratage de maison. Et mon objectif avec cet article est d’obtenir tu à considérer la pratique, car c’est souvent le salaire horaire le plus élevé et l’emploi le plus flexible que vous pouvez éventuellement créer pour vous-même. Et, si vous le faites correctement, vous améliorez votre ville en fournissant un service utile, en rendant le logement plus abordable et en augmentant la densité là où il est nécessaire.
Qu’est-ce que le piratage domestique?
À son niveau le plus élémentaire, ce n’est qu’un nom à la mode pour «louer une partie de votre maison en appartement». Vous pouvez aller plus loin et ajouter des couches de complexité (et de profit), par exemple déplacer toi même dans cet appartement et louer la plus grande partie de votre maison, un déménagement que j’appelle «l’inversion moustachienne». Ou aller encore plus loin et vivre dans un Petite maison dans votre propre cour arrière. Mais au fond, nous parlons toujours de la location d’appartements.
Bien que cela puisse sembler un peu intimidant et / ou gênant si vous ne l’avez jamais fait, la réalité est que devenir propriétaire est généralement étonnamment facile, et aussi ridiculement rentable. Sérieusement – presque chacun de mes amis de nos jours a une sorte de propriété locative et est financièrement indépendant. Et ces deux conditions de vie sont généralement liées.
Donc, si vous vivez actuellement dans un endroit avec plus d’espace – ou si vous envisagez d’acheter une maison à un moment donné dans votre avenir – et que vous avez une quelconque utilité pour plus d’argent, vous devriez le considérer sérieusement.
Il y a deux raisons fondamentales pour lesquelles le piratage domestique fonctionne si bien:
1 ) Les loyers sont non linéaires. Ou en anglais plus clair, les gens paient un lot pour leur première chambre, salle de bain et cuisine. Mais ils ne paient qu’un peu plus pour chaque chambre supplémentaire. Ainsi, en tant que propriétaire, vous pouvez sacrifier une petite partie de votre espace, mais obtenir une plus grande partie du loyer que vous auriez perçu en louant toute votre maison.
2) L’argent emprunté est ridiculement bon marché. Nous vivons une époque sans précédent, où les banques sont prêtes à prêter d’énormes sommes d’argent à coût presque nul après avoir ajusté l’inflation. Cela rend effectivement les maisons moins chères à posséder, car vous verrouillez le prix d’achat aujourd’hui, mais payez-le. super lentement avec des dollars qui valent un peu moins d’année en année.
Avec ces grandes pièces de puzzle en main, mettons le caoutchouc sur la route avec un exemple réel.
En fait je peux utiliser moi même comme étude de cas parce que je possède actuellement une maison pour moi tout seul, avec un peu plus d’espace que ce dont j’ai besoin.
Cher moi,
J’ai actuellement une petite maison à Longmont, dans le Colorado, qui est un marché assez cher car il est juste à côté du moteur de richesse stratosphérique de Boulder. La valeur actuelle est d’environ 390 000 $, ce qui comprend certaines rénovations que j’ai effectuées depuis que je l’ai acheté.
La superficie totale de la maison est d’environ 1800 pieds carrés:
- 900 pc rez-de-chaussée
- Sous-sol fini de 500 pc comprenant une chambre, une salle de bain et une petite cuisine / salon
- Garage 2 voitures de 400 pieds carrés pourrait devenir un espace de vie si je le voulais.
Je n’ai pas d’hypothèque sur cet endroit, car je suis trop conservateur et je l’ai acheté en espèces. Mais si je fait, il aurait les statistiques mensuelles suivantes:
- Solde impayé: 312 000 dollars (en supposant un acompte de 20%)
- Paiement mensuel: 1600 $ (comprend le principal, les intérêts, les taxes + l’assurance aux tarifs locaux)
Remarque: cela suppose Taux d’intérêt à 30 ans* d’environ 3,08%
… Quelques détails supplémentaires:
- Montant correspondant au remboursement du capital (une forme d’épargne): 520 $
- Coût de possession réel de la maison après avoir comptabilisé ce remboursement de capital: environ 1080 $
Tout d’abord, sensationnel, N’est-il pas étonnant que vous puissiez posséder une maison de 390 000 $ pour seulement mille dollars par mois de décaissement réel? C’est l’argent bon marché au travail.
Mais ce n’est que le début de la stupéfaction. Parce que ma maison se trouve être dans une rangée de maisons individuelles identiques aux maisons de ville situées le long d’une petite colline. Les façades de ces maisons ont quelques marches menant au trottoir et au stationnement dans la rue. le dos des maisons sont accessibles par une allée, où nous avons chacun une allée pour deux voitures, un garage pour deux voitures et une entrée au niveau du sol qui mène au sous-sol sorta-walk-out.
Cette configuration est juste mûre pour créer un appartement séparé, et en effet plusieurs de mes voisins l’ont déjà fait. Et si je le faisais moi-même?
En parcourant Craigsist et Zillow pour trouver de petits appartements 1BR dans les meilleurs quartiers, je suis surpris de les voir dans la fourchette de 800 $ à 1000 $. Surtout avec le stationnement hors rue et le fait que ma maison soit adossée à la piste cyclable principale et à une belle voie verte traversée par un ruisseau de montagne, je suis convaincu que je pourrais être dans cette fourchette, disons 900 $.
Alors, où cela nous laisse-t-il?
- Revenus locatifs mensuels: 900 $ par mois (10 800 dollars par an)
- Portion du coût de possession de la maison couverte: 83%! (900/1080)
- Portion du paiement total de la maison couverte: 56%
Différence de richesse au cours des dix premières années, si vous réinvestissez prudemment le produit: environ 150 000 $
Hou la la! Donc même dans cette situation très débutante, je réduire mes frais de logement de 83% et augmenter ma richesse de 150000 $. Juste en abandonnant une partie de mon espace de vie libre et en mettant en place une annonce Craigslist.
Je me demande ce qui se passerait si nous allions encore plus loin?
Rencontrez Craig Curelop
Craig a commencé avec cette stratégie de manière modeste, mais l’a rapidement mise à l’échelle. Cela s’est passé à peu près comme ceci:
2017: acheté une maison dans un quartier de Denver moins que vierge mais très central pour 385 000 $ (avec seulement 17 000 $ d’acompte). J’ai vécu là-bas dans une petite partition, loué une partie comme appartement et loué le reste comme Airbnb.
Revenu de location: 2850 $ / mois (plus le loyer gratuit qu’il évalue prudemment à 400 $)
Coûts: environ 2250 $ y compris les dépenses
Avantage net de trésorerie: 1000 $ / mois = 12 000 $ par an.
(y compris le remboursement du principal, c’est plus d’un retour de 100% sur cet acompte initial de 17000 $!)
Donc à la fin de la première année, le portefeuille de Curelop ressemblait à ceci:
2018: J’ai acheté une deuxième maison pour 343 000 $ (27 000 $ d’acompte, y compris certaines améliorations). Puis immédiatement loué par la salle pour un total de 3100 $ par mois. Il s’est aménagé un peu d’espace pour lui-même et a emménagé. Augmenté le loyer de l’unité précédente puisqu’il n’y vivait plus. Le résultat final était le suivant:
2019: Avec autant de revenus passifs déjà affligés, Craig a continué à épargner vigoureusement et a acheté un autre maison pour 380 000 $, cette fois avec un acompte de 5% (19 k $) plus 32 k $ en réparations et autres frais pour en faire une belle location de deux logements. Cela l’a amené à cette situation:
Et BOOM – à ce stade Craig était déjà réglé pour la vie.
4150 $ par mois, c’est plus que suffisant pour vivre, ce qui signifie qu’il n’a plus jamais à travailler – à moins qu’il ne choisisse de le faire. Cela se trouve être mon définition personnelle de «retraite», parce que l’ancienne définition de cesser de travailler est obsolète. Le travail est meilleur lorsque vous n’avez pas besoin d’argent.
Et ça va encore mieux. Le nombre de 4150 $ est avant en tenant compte du fait qu’environ 2000 $ de principal est automatiquement remboursé sur ces trois prêts par mois, ou qu’ils sont apprécier en valeur à un montant prévu de 3000 $ par mois sur la seule base de l’inflation prévue. Et grâce aux lois fiscales américaines concernant la dépréciation des propriétés, une grande partie de ces flux de trésorerie arrive totalement exonérée d’impôt.
Et par chance, le marché immobilier de Denver a augmenté beaucoup plus rapidement que l’inflation ces dernières années, augmentant sa valeur nette de 100 000 $ supplémentaires et plus.
Toute cette richesse a été explosée grâce à une mise de fonds initiale de seulement environ 100 000 $. Avec ce montant investi dans des fonds indiciels, la règle des 4% suggérerait de ne compter qu’environ 4000 $ par an de revenu passif. Craig se déplace des rendements dix fois plus élevés, en échange d’une bonne intelligence, d’une quantité modérée de travail et d’un certain risque – le tout multiplié par le pouvoir magique d’un effet de levier massif avec l’argent des banques.
Parce que Craig a été si agressif et efficace, il peut sembler un peu intimidant d’entendre son histoire. Et en fait, j’hésite même à mentionner ça en 2020, il est allé encore plus loin et a acheté sept maisons supplémentaires, juste parce qu’il est sur une lancée et apprécie le jeu (pour l’instant).
Oh, et alors que la plupart des gens riches vont acheter des maisons de montagne, Craig va dans le sens inverse pour le moment – expérimentant avec Van Life, après avoir acheté un véhicule joliment converti qui est actuellement stationné dans la cour arrière de notre espace de coworking HQ.
Mais n’ayez crainte. Vous n’avez absolument pas besoin d’aller à ces extrêmes pour devenir financièrement indépendant. Parce que tout ce dont tu as besoin c’est assez l’argent, pour que vous n’ayez plus à penser à tout. Le piratage domestique est simplement un outil très puissant pour vous y amener beaucoup plus rapidement.
Alors si tu faire avoir une utilisation pour plus d’argent, vous devez absolument garder cela à l’esprit. Même le moindre petit effort, comme louer un sous-sol ou s’assurer que votre prochain maison a un espace locatif convenable, peut couper des années de votre carrière professionnelle obligatoire et rapporter un revenu équivalent à des centaines ou des milliers de dollars par heure que vous y consacrez.
Cela en vaut la peine et vous découvrirez peut-être que vous l’aimez.
Dans les commentaires: Avez-vous essayé le piratage de maison ou au moins l’immobilier locatif? Comment cela a-t-il fonctionné pour vous?
Avez-vous une question pour Craig en particulier? N’hésitez pas à lui poser la question ici, et je l’inviterai à participer à la discussion. Vous pouvez également le trouver sur son propre site Web, où il a constitué une petite équipe pour des transactions immobilières continues et d’autres divertissements, à https://www.thefiteam.com/
Occasion temporaire juste pour aider un ami: Si vous êtes curieux du Colorado, vous devriez déménager ici et louer la maison de mes amis Mike et Kim. C’est un endroit génial dans le meilleur emplacement possible!
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Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le blogwww.mrmoneymustache.com