Investissez dans le boom de l’immobilier unifamilial sans être propriétaire

Je suis optimiste sur les maisons unifamiliales en raison de la hausse des loyers, de la hausse des prix des maisons et de la baisse des inoccupations. J’achèterais plus de maisons unifamiliales, cependant, je suis épuisé parce que je viens d’acheter ma troisième maison unifamiliale en 2020. De plus, avec deux jeunes enfants, je suis à ma limite d’énergie en tant que propriétaire.

Voyons donc comment profiter du boom de l’immobilier unifamilial sans être propriétaire. Ce qui suit est un article invité du partenaire de Financial Samurai, Fundrise. Fundrise a été fondée en 2012 et est aujourd’hui l’une des principales plateformes de financement participatif immobilier.

Le boom de l’immobilier dans les maisons unifamiliales

Il était une fois, trouver une maison unifamiliale à louer en banlieue était assez inhabituel. Les familles qui ne pouvaient pas se permettre un acompte sur une maison étaient en lock-out. La même chose pour les gens qui n’étaient pas prêts à s’engager dans une hypothèque à long terme.

Plus maintenant. L’une des tendances les plus chaudes à émerger du bouleversement de la pandémie a été la montée en puissance du marché de la location unifamiliale.

Nous ne parlons pas de maisons existantes, louées une à la fois par de petits propriétaires. Ce sont des maisons neuves. Les grands constructeurs de maisons construisent maintenant des communautés entières de maisons dans le seul but de les louer. Les investisseurs institutionnels investissent des milliards de dollars dans le secteur.

Et vous n’avez pas besoin d’être un investisseur privé ou un propriétaire débordé pour investir. Chez Fundrise, notre plateforme vous offre un moyen simple d’accéder à cette méga-tendance émergente.

Les maisons montent rapidement. Des dizaines de milliers de maisons ont été construites spécifiquement pour servir de location de 2020 à 2021, selon les données citées par le Wall Street Journal plus tôt cette année.

Le cabinet de conseil en immobilier John Burns estime qu’il existe plus de 200 entreprises (y compris la nôtre) dans le secteur de la construction pour la location – des gestionnaires de fonds comme BlackRock et JP Morgan aux constructeurs de maisons comme Lennar et LGI Homes.

La demande de locations unifamiliales augmente

Les locations unifamiliales sont essentiellement une toute nouvelle catégorie d’actifs. Et les locataires ne sont pas simplement des gens à prix d’achat. Ils incluent les milléniaux ou les nicheurs vides qui pourraient vouloir éviter les tracas de l’accession à la propriété. Les locataires comprennent également les grands-parents qui cherchent à vivre près de leurs enfants et les citadins qui cherchent à se tremper les pieds dans les eaux de banlieue.

« Nos locataires sont des gens qui gagnent bien leur vie, ils en sont aux premiers stades de la formation de leur famille et ce qu’ils souhaitent vraiment, c’est un bon district scolaire dans une grande communauté », a déclaré un constructeur de maisons à Scottsdale, AZ, au Wall Street Journal dans un article récent sur l’explosion des locations unifamiliales.

Les loyers des maisons neuves dans ces développements – souvent agrémentés de commodités comme des comptoirs en granit et des appareils électroménagers en acier inoxydable – sont généralement plus élevés qu’ils ne le seraient si vous louiez une maison plus ancienne.

Et les loyers des maisons unifamiliales augmentent globalement, en hausse de 6,6 % par rapport à 2020, selon un rapport récent de CoreLogic, une société de données immobilières. De 2019 à 2020, les loyers n’ont augmenté que de 1,7%. Les loyers accélèrent désormais à la hausse en 2021.

Il devient encore plus clair que les maisons unifamiliales sont les propriété en vogue si vous regardez la différence d’augmentation des loyers entre les unités individuelles (maisons autonomes) et les unités attenantes (pensez aux maisons en rangée) : les loyers ont augmenté de 9,2 % en détaché maisons, tandis que ci-joint les unités unifamiliales ont augmenté de 3,6%, selon CoreLogic.

La liste des appartements présente des données de croissance des loyers similaires pour 2021 alors que l’indice national de vacance diminue. Une croissance comme celle-ci signale une opportunité majeure à long terme.

Investir dans le boom immobilier aux bons endroits

Les endroits les plus populaires pour la location de maisons unifamiliales aux États-Unis sont généralement regroupés dans « la Sunbelt », ou ce que nous appelons les États du sourire.

The Smile States est un arc qui s’étend de Los Angeles à Orlando. Il englobe des villes à croissance rapide comme Phoenix, Austin et Atlanta en cours de route.

Les tarifs de location des maisons individuelles ont augmenté d’au moins 4 % dans les 12 emplacements Sunbelt interrogés par CoreLogic dans le cadre de son récent rapport.

Mais c’est une tendance qui est antérieure à la pandémie. Ces régions ont vu leur population croître plus rapidement que le Nord-Est et le Midwest au cours de la dernière décennie, selon Chiffres du recensement 2020 sorti en août.

Phoenix a été la ville à la croissance la plus rapide du pays au cours de la dernière décennie, selon le Census Bureau. La population de la ville a augmenté de 11,2% pour atteindre 1,6 million d’habitants l’année dernière. Les loyers des maisons individuelles ont augmenté de 14% dans la région métropolitaine de Phoenix, selon les données de CoreLogic.

Source du graphique : « Effet domino : le taux de croissance des loyers des maisons individuelles augmente en mai alors que les défis de l’économie du logement persistent, selon les rapports CoreLogic ». CoreLogic, 20 juillet 2021.

Dans l’ensemble, quatre des régions métropolitaines de Sunbelt avaient des marchés locatifs unifamiliaux avec des hausses de loyer d’au moins 10 %.

Le marché de la location est moins volatil

La flambée du marché du logement qui est née de la pandémie montre des signes de ralentissement, alors que la précipitation pour trouver un logement de travail à domicile plus confortable diminue. Nous savions tous que la croissance à deux chiffres de l’appréciation des prix d’une année sur l’autre n’était pas durable pour toujours.

Cependant, le boom de la location de maisons unifamiliales reste soutenu. Les constructeurs de maisons mettent toujours des maisons à louer et la demande est là, surtout avec les prix des maisons si élevés. L’ironie est que plus les prix des maisons augmentent, plus la demande de loyer augmente.

Le choix de louer une maison est beaucoup moins difficile que d’acheter ou non. De plus, le marché locatif a toujours été moins sujet aux cycles d’expansion et de ralentissement de l’immobilier.

Pendant le krach immobilier de 2008, par exemple, les prix des loyers sont restés relativement stables. Si vous regardez les données sur les loyers suivies dans l’indice des prix à la consommation, vous verrez les prix des loyers augmenter et vers la droite dans une ligne relativement lisse. Les prix d’achat des maisons, en particulier pendant le krach immobilier, ont été beaucoup plus volatils.

Il s’agit d’un concept crucial pour quiconque envisage d’investir dans l’immobilier à l’avenir.

Ce que font les investisseurs immobiliers institutionnels

Il semblerait que le «moyen simple» de profiter de la hausse des locations unifamiliales serait d’acheter une maison dans une ville de Sunbelt et de la louer.

Cependant, combien de personnes ont le temps de devenir propriétaire, de s’occuper de l’entretien courant, de sécuriser les locataires, de payer une assurance, etc. ?

Les investisseurs institutionnels investissent déjà beaucoup d’argent sur le marché des maisons individuelles. Mais beaucoup d’entre eux récupèrent en fait des maisons à vendre, surenchérissant sur les gens ordinaires, dans le but de les redéployer sur le marché des locataires. Ils ont suscité de nombreuses critiques pour avoir fait grimper les prix des maisons.

Chez Fundrise, nous nous sommes concentrés sur l’investissement dans des communautés qui construisent tout neuf maisons. Nous acquérons également des communautés existantes qui ont toujours été destinés à être loués.

Au cours de la dernière année, cela s’est traduit par un déploiement réussi du capital de nos investisseurs dans des investissements unifamiliaux dans toute la Sunbelt.

Comment Fundrise investit dans le boom immobilier

Par Juin, Fundrise avait investi dans l’acquisition ou le développement de 452 unités locatives unifamiliales, représentant environ 79,2 M$. Le même mois, nous avons obtenu le soutien financier de Goldman Sachs, une facilité de crédit de 300 millions de dollars qui nous permettra d’augmenter encore plus nos investissements dans la location de maisons unifamiliales.

La décision de la banque d’investissement est un signal de l’ampleur de cette tendance à Wall Street.

Au-delà de ces investissements existants, grâce à une combinaison de logements neufs sous contrat et de nos projets de développement, nous visons à augmenter le portefeuille à près de 2 800 logements à louer sur 12 marchés au cours des 20 prochains mois.

Les déploiements suivants, comme indiqué ici :

Investissez dans le boom de l’immobilier unifamilial avec nous

Vous pouvez démarrer avec un portefeuille Fundrise en quelques minutes grâce à notre nouveau Fonds phare. Il détient la majorité de nos propriétés locatives unifamiliales.

Pendant des décennies, le principal moyen de tirer parti des revenus du marché des maisons unifamiliales était d’acheter une maison. Mais étant donné que vous deviez vivre quelque part, il était difficile d’en profiter vraiment à moins de contracter une marge de crédit sur valeur domiciliaire.

Aujourd’hui, vous pouvez investir dans une maison unifamiliale sans devenir propriétaire ni même propriétaire. Si vous épargnez toujours pour un acompte, vous n’avez plus à attendre aussi longtemps pour participer. Et si vous possédez déjà une maison, vous pouvez investir chirurgicalement dans d’autres maisons unifamiliales sans avoir à prendre plus de poids.

C’est un changement puissant.