Étant donné la chaleur actuelle du marché du logement, regardons vers l’avenir pour voir quelles mauvaises choses pourraient se produire pour faire dérailler la tendance. Cet article examine les villes les plus exposées au risque de ralentissement du logement afin que vous puissiez mieux investir votre capital immobilier.

En bref, voici les choses qui pourraient causer un ralentissement national du logement :

Les taux d’intérêt montent trop trop vite
Surproduction
Des normes de prêt trop souples
Un virus qui affecte négativement les taux de fécondité
Stagflation
Nouvelles lois oppressives sur la fiscalité immobilière

Offre et demande immobilière

L’une des raisons pour lesquelles il m’a fallu jusqu’en 2016 pour investir de manière agressive dans le cœur du pays était que j’étais toujours préoccupé par l’approvisionnement. Si vous pouvez construire un nombre infini de maisons en raison d’une quantité infinie de terrains, cela ne présage rien de bon pour l’appréciation des prix.

Ici à San Francisco, il est extrêmement difficile de construire de nouveaux logements. La ville ne fait qu’environ 49 miles carrés et est entourée d’eau sur trois côtés. De plus, une grande partie de la ville est zonée pour les maisons unifamiliales. Et la plupart des propriétaires ne voteront pas pour construire dans leur arrière-cour (NIMBY) en raison du bruit, de la densité, des vues bloquées, du soleil bloqué, de moins de stationnement, plus de circulation et potentiellement plus de criminalité.

Le gonflement, la corruption et l’inefficacité de notre ville ont ironiquement été une aubaine pour les propriétaires. Par exemple, il m’a fallu plus d’un an pour faire rénover une propriété locative en partie parce que le ministère de la Construction a bâclé un système de permis en ligne de plusieurs millions de dollars. Ils ont finalement dû le gratter et tout recommencer. En conséquence, moins de propriétaires pourraient obtenir des permis pour construire de nouvelles unités.

Une fois que j’ai décidé qu’il y aurait une tendance démographique positive vers les régions à faible coût du pays, j’ai décidé d’investir d’abord 260 000 $ dans le cœur du pays. Ensuite, j’ai investi 550 000 $ supplémentaires après avoir vendu ma maison de location SF à San Francisco en 2017.

Je parie que la croissance de nouvelles personnes et de nouveaux emplois dans le cœur du pays dépasserait largement le potentiel de nouvelle offre. Jusqu’à présent, le pari a surtout fonctionné. Cependant, il y a maintenant un risque croissant d’un ralentissement de l’immobilier puisque les prix ont tellement augmenté et que beaucoup plus d’offre est à venir.

Les villes de Heartland pourraient être les plus à risque de ralentissement

Jetez un œil à ce fantastique graphique de John Burns RE Consulting. L’axe vertical des Y montre le prix de l’indice Burns Home Value. L’axe horizontal des X montre les permis unifamiliaux. Les deux chiffres sont relatifs au pic précédent.

En tant qu’investisseur immobilier, vous souhaitez investir dans l’immobilier dans les villes qui ont le moins augmenté par rapport au pic précédent et qui ont la plus forte baisse de permis par rapport au pic précédent. Le plus bas en bas à gauche, mieux c’est.

En d’autres termes, investir dans des villes comme Chicago, Las Vegas et Miami semble relativement attrayant. Ces villes sont toutes dans la boîte verte. Cependant, notez que des villes comme Chicago et Minneapolis sont très bon marché depuis un certain temps. Peut-être que le mauvais temps pendant quatre mois par an est trop difficile à surmonter structurellement. Ou peut-être que ce sont les impôts élevés et le gouvernement local mal géré.

Les villes les plus exposées au ralentissement du logement

D’un autre côté, vous voulez rester à l’écart des villes qui ont le plus augmenté depuis le pic précédent et qui ont également les plus hautes émissions de permis unifamiliaux par rapport au pic précédent. Ces villes sont toutes situées au cœur du pays : Austin, Dallas, Nashville et Houston. Raleigh-Durham n’a pas l’air trop chaud non plus comme investissement.

Sur la base des énormes augmentations des prix des logements dans les villes du Texas, je ne suis plus enthousiaste à l’idée d’y acheter. L’offre arrive et exercera une pression sur les prix des maisons. Au lieu de cela, des villes comme Philadelphie, Charlotte, Las Vegas et Orlando semblent plus intéressantes en raison du nombre moins élevé de permis délivrés.

Les villes artificiellement contraintes

Les villes dans le quadrant supérieur gauche, où les prix ont augmenté, mais les permis sont encore bien en dessous du pic, sont très intéressantes. Des forces artificielles sont à l’œuvre pour limiter les permis, malgré des hausses de prix saines.

Les raisons artificielles doivent être considérées comme un risque car nous avons le pouvoir de changer. Cependant, cyniquement, il est difficile de croire que certaines administrations municipales deviendront un jour plus efficaces. Nous devons également croire que les propriétaires agiront toujours dans leur meilleur intérêt. Par conséquent, la possibilité d’un ralentissement du logement dans ces villes peut être plus faible.

Aujourd’hui, New York apparaît comme la grande ville la plus intéressante pour les investisseurs. Non seulement les prix n’ont augmenté que d’environ 20 % par rapport à leur sommet précédent, mais les permis ont également baissé d’environ 35 %. De plus en plus de gens retournent dans les grandes villes à la recherche d’opportunités, et New York est clairement de retour.

Cycles de boom et de ralentissement de l’immobilier

L’immobilier a tendance à traverser des cycles d’expansion et de ralentissement, car les développeurs ne peuvent pas parfaitement planifier leur acquisition de terrains et leur construction.

À mesure que les prix des maisons augmentent, de plus en plus de promoteurs sont prêts à construire étant donné que leurs marges bénéficiaires augmenteront. Bien que les coûts de construction (matériaux et main-d’œuvre) aient également augmenté, les coûts de construction sont presque toujours inférieurs aux prix de vente des maisons. S’ils ne l’étaient pas, les constructeurs ne construiraient pas.

Par exemple, avec les prix de l’immobilier à Austin 160 % plus élevés que le pic précédent, certains développeurs pourraient seulement maintenant être motivés pour acquérir des terrains et construire. Cependant, au moment où le produit fini est prêt à être vendu ou loué dans deux ou trois ans, il pourrait y avoir Hypersupply (Phase III), ce qui conduit finalement à un ralentissement.

Les permis unifamiliaux sont des indicateurs PROSPECTIFS. Vous pouvez obtenir le permis, mais vous devez encore passer par plusieurs phases d’inspection pour que votre construction soit enfin approuvée. Comme je l’ai déjà dit, pour devenir riche, vous devez vous entraîner à prédire avec précision l’avenir.

Cycles du marché immobilier - Quatre phases - les villes les plus menacées par un ralentissement de l'immobilier

Prendre une éternité pour obtenir un permis approuvé

Comme je l’ai dit, il m’a fallu un an pour obtenir un permis approuvé pour un réaménagement d’environ 600 pieds carrés. Je parle juste de remodelage à l’intérieur de l’enveloppe et non d’agrandissement. J’ai décidé de récupérer environ 250 pieds carrés d’espace de garage perdu, tout en laissant suffisamment d’espace pour le stationnement d’une voiture.

Après un an d’attente pour que les plans soient approuvés, nous devons maintenant passer 1 à 2 mois à faire le brouillon. Le brut est la plomberie, l’électricité et la mécanique avec des murs ouverts. Il comprend également l’installation des fenêtres sans revêtement de stuc. Ce n’est qu’une fois ces éléments approuvés que vous pourrez couvrir les murs. L’inspecteur sortira alors et s’assurera que tout est correctement installé.

Ensuite, si nous avons de la chance, nous devrons passer encore un mois à installer les finitions (carrelage, luminaires, miroirs, armoires, sols, etc.). Cependant, avec ma chance, je suis sûr que je n’aurai pas assez d’au moins un produit, qui finira par être en rupture de stock pendant des mois. Par conséquent, appelons cela deux mois pour faire la finition.

En d’autres termes, le projet que j’ai commencé début 2020 ne se terminera probablement pas avant le 1S2022, soit un an plus tard que prévu. Si j’avais voulu vendre la propriété au 1H2021, un report d’un an réduirait considérablement les bénéfices. Pour l’instant, ma perte est le coût d’opportunité de ne pas louer l’espace.

Cette difficulté d’obtenir un permis et ensuite de passer par le processus d’approbation avec plusieurs inspecteurs est la raison pour laquelle tant de propriétaires choisissent de ne pas obtenir de permis. Non seulement vous pouvez faire construire plus rapidement, mais vous pouvez également économiser sur des impôts fonciers plus élevés. Dans les villes où les restrictions de construction sont les plus élevées, la demande de rénovation sans permis est également la plus élevée.

L’ironie est que plus il est difficile d’obtenir un permis de construire, meilleur est le prix des maisons existantes. Il est pratiquement impossible de construire un ADU à San Francisco, ce qui contribue à augmenter l’offre. J’ai essayé!

Un ralentissement du logement ne sera pas uniforme

L’appréciation des prix des maisons ralentira sans aucun doute. Mais je ne crois pas qu’il y aura un ralentissement national du logement dans les années à venir.

Faites juste attention à investir dans des villes avec une offre à venir énorme après des augmentations de prix déjà massives. Je chercherais ailleurs si votre portefeuille immobilier est déjà très important.

Le pays revenant lentement à la normale, je soupçonne que le capital supplémentaire retournera là où les opportunités d’emploi sont les plus importantes et où les prix ont le plus traîné. Là encore, les villes qui ont le plus gagné en prix pourraient continuer pendant des années en raison des effets de réseau croissants.

Lorsqu’il s’agit de prévoir un ralentissement potentiel de l’immobilier, la prévision de l’offre est primordiale.