2022 Les limites de prêt conformes augmentent pour atteindre des sommets records

L’Agence fédérale de financement du logement (FHFA) a annoncé de nouvelles limites de prêt conformes à 2022 pour les prêts conventionnels. La limite de prêt conforme de base pour 2022 sera de 647 200 $, en hausse de 98 950 $ par rapport à la limite de 548 250 $ en 2021. Il s’agit d’une augmentation record de 18 % sur la base de la Indice FHFA des prix des maisons.

Dans les zones à coût plus élevé, la nouvelle limite de prêt passe à 970 800 $, soit 150 % de la limite de prêt de base. Ce plafond s’applique aux résidents de l’Alaska, d’Hawaï, de Guam et des îles Vierges américaines, ainsi que des zones dans lesquelles 115% de la valeur médiane de la maison dépasse la limite de prêt conforme de base.

Les prêts hypothécaires au-dessus de ces limites sont considérés comme des prêts non conformes ou des prêts jumbo. Si le montant de votre prêt est admissible à un prêt jumbo, vous pourriez être confronté à des critères de souscription plus stricts, tels qu’une cote de crédit plus élevée et des exigences de mise de fonds.

Pourquoi il est important de comprendre les limites de prêt conformes

En tant qu’investisseur immobilier, comprendre les limites de prêt conformes chaque année peut vous aider à allouer le capital de manière plus stratégique. Pour gagner le plus d’argent, vous voulez investir dans l’immobilier là où il y a le plus de demande. Par conséquent, le montant le plus élevé de la demande immobilière devrait atteindre les limites de prêt conformes plus un pourcentage d’acompte.

En d’autres termes, étant donné que la limite de prêt conforme de référence pour 2022 est de 647 200 $, nous pouvons supposer avec une grande certitude que les maisons unifamiliales dont le prix peut atteindre 647 200 $ obtiendront les taux hypothécaires les plus favorables. Si nous supposons une mise de fonds de 20 %, nous pouvons estimer que presque toutes les maisons dont le prix ne dépasse pas 809 000 $ bénéficieront des taux hypothécaires les plus avantageux.

Pour les zones à coûts plus élevés, la plus grande demande sera pour les maisons entre 970 800 $ et 1 213 500 $. Bien sûr, à mesure que nous atteignons les tranches supérieures de 809 000 $ et 1 213 500 $, la demande diminuera légèrement car tout le monde n’est pas en mesure de baisser les 20 %.

Stratégiquement, pour 2022, vous parcourriez ensuite Zillow ou Redfin ou les différentes plateformes de financement participatif immobilier pour des opportunités allant jusqu’à 809 000 $ et jusqu’à 1 213 500 $, selon la région.

Dans quelle mesure les prêts conformes sont-ils moins chers que les prêts non conformes ?

Sur la base de mon expérience avec les prêts hypothécaires depuis 2005, j’ai observé que les prêts conformes ont généralement tendance à être 0,25% moins cher que les prêts non conformes en moyenne. La différence de pourcentage n’est pas grande. Cependant, si vous devez obtenir un prêt non conforme dans une ville à coût élevé comme San Francisco, le montant absolu en dollars peut être important.

Par exemple, si vous contractiez un prêt non conforme de 1 500 000 $, cela coûterait 204 $ de plus par mois à 3,25 % qu’à 3 %. À 3,375 %, l’augmentation serait de 307 $ de plus par mois par rapport à un prêt hypothécaire à 3 %.

La raison pour laquelle les taux des prêts conformes ont tendance à être moins chers que les prêts non conformes est due à Freddie Mac et Fannie Mae. Fannie Mac et Fannie Mae sont des sociétés de crédit immobilier financées par le gouvernement fédéral et créées par le Congrès des États-Unis. Ils soutiennent environ la moitié de tous les prêts hypothécaires américains et ne sont pas des prêteurs. Au lieu de cela, ils achètent des prêts conformes auprès des prêteurs et les revendent à des investisseurs.

Les actions de Freddie Mac et Fannie Mae rendent les prêts moins chers pour les prêteurs car cela permet aux prêteurs de réduire les risques et de prêter plus d’argent.

Considérez-vous comme un prêteur. Disons que vous prêtez 100 $ à Slim Shady à un taux d’intérêt de 10 % pendant un an. 100 $, c’est tout l’argent que vous avez dans le monde. Au lieu d’attendre 12 mois pour récupérer 110 $, vous pouvez vendre votre prêt à Freddie Mac pour 106 $. De cette façon, vous empochez un profit de 6 $ et vous prêtez à nouveau votre argent pour potentiellement plus de profit.

Grâce à Freddie Mac, vous pourriez même demander un taux d’intérêt inférieur de 9 % parce que vous avez le soutien du gouvernement. Le système fonctionne jusqu’à ce que vous prêtiez trop d’argent à trop d’emprunteurs sans scrupules qui ne vous remboursent pas.

Se conformer aux exigences de prêt

Les acheteurs de maison qui ont recours à des prêts conformes doivent généralement remplir les conditions suivantes :

• Pointage de crédit minimal : 620
• Limites maximales de prêt : 647 200 $ et 970 800 $ pour les zones à coûts plus élevés pour 2022
• Ratio dette/revenu maximal : 43%
• Acompte minimum requis : Au moins trois%

Vous pouvez certainement acheter une maison beaucoup plus chère que les limites maximales de prêt conformes si vous avez une hypothèque plus importante. Vous ne pouvez tout simplement pas obtenir un prêt conforme avec un taux probablement inférieur au-delà des limites maximales du prêt.

En catégorisant les prêts dont le solde est le plus élevé comme conformes, davantage d’acheteurs peuvent prétendre à des prêts qui sont généralement moins chers, nécessitent des acomptes moins importants et permettent des notes de crédit plus basses.

Exigences de prêt non conformes (prêts Jumbo)

Lorsque les gens pensent à un prêt non conforme, ils pensent souvent à des prêts qui sont supérieurs aux limites de prêt conformes, d’où le terme « prêts jumbo ». Cependant, ce n’est pas toujours le cas.

Un prêt non conforme est tout simplement une hypothèque qui n’est pas conforme aux exigences énoncées par Fannie Mae et Freddie Mac. Les prêts non conformes incluent également les prêts garantis par le gouvernement tels que les prêts VA, les prêts FHA ou les prêts USDA.

Voici quelques exigences générales pour être admissible à un prêt non conforme :

• Pointage de crédit minimal : 580 (mais il y a vraiment peu de prêteurs qui prêteraient à ce bas niveau)
• Limites maximales de prêt : Varie selon le programme et le prêteur
• Ratio dette/revenu maximal : Varie selon le programme et le prêteur
• Acompte minimum requis : Varie selon le programme et le prêteur, mais vous pourriez être plus susceptible d’être approuvé avec un acompte d’au moins 20 %

Pourquoi les taux des prêts non conformes sont parfois plus bas

Au cours de mes 18 années d’expérience en matière d’emprunt hypothécaire, il y a eu quelques cas où les taux de prêt non conformes ont été plus bas. Ces situations se produisent lorsque les prêteurs peuvent être avides de plus d’affaires. En conséquence, les prêteurs peuvent prendre plus de risques en abaissant les taux d’intérêt pour les emprunteurs.

Les taux des prêts non conformes sont parfois inférieurs aux taux des prêts conformes. Cette anomalie se produit lorsqu’il y a un dysfonctionnement du gouvernement ou des limites à ce que Freddie Mac et Fannie Mae peuvent acheter. Au cours des dernières années, nous avons vu le gouvernement fournir des ressources financières illimitées pour lutter contre les ralentissements. Cependant, ce n’était pas toujours le cas. Par exemple, nous avons vu l’indécision au cours des premiers mois de la crise financière mondiale de 2008-2009.

Que signifient des limites de prêt conformes plus élevées pour le marché du logement ?

Des limites de prêt conformes plus élevées signifient une demande supplémentaire de logements plus élevée en 2022 et au-delà. Plus de gens peuvent se permettre des prêts hypothécaires plus abordables. Il suffit de déposer 3 % pour pouvoir prétendre à un prêt conforme rapporte également beaucoup plus de capital. Un acompte de 20 % pour être admissible à un prêt non conforme peut tout simplement être trop pour certains. F

Pour les travailleurs indépendants, les prêts conformes permettent également plus de flexibilité en ce qui concerne les exigences de revenu. Habituellement, sans au moins deux ans de revenus solides ou d’un travail indépendant, vous ne serez probablement pas admissible à un type de prêt hypothécaire. Cependant, les travailleurs indépendants peuvent désormais obtenir une dérogation pour ne fournir que la déclaration de revenus de l’année la plus récente, au lieu de deux en 2022.

L’augmentation de la limite de prêt conforme de 18 % est un autre signe que le gouvernement est du côté des propriétaires. Par conséquent, à long terme, tout comme il n’est pas sage de parier contre la Réserve fédérale en vendant à découvert des actions, il est probablement imprudent de parier contre l’Agence fédérale de financement du logement en louant.

Le gouvernement sait que la plupart des Américains possèdent des maisons. De plus, la majeure partie de la valeur nette d’un propriétaire typique est constituée de sa résidence principale. Par conséquent, le gouvernement serait insensé de ne pas rester accommodant avec les temps qui changent.

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Lecteurs, que pensez-vous de l’énorme bond en avant des limites de prêt conformes pour 2022 ? Pensez-vous que cela est sain pour le marché immobilier et la société en général ? Comment utilisez-vous des limites de prêt conformes plus élevées à votre avantage ?