Perdre 1 million de dollars dans l’immobilier ne s’est jamais senti mieux

Pendant un marché baissier, l’une des choses que j’aime faire est d’accepter de perdre. Plus vous pouvez embrasser la réalité, plus vous pouvez accepter la réalité. Et plus vous pouvez accepter la réalité, plus il vous est facile de continuer votre vie.

Récemment, j’ai fini par perdre environ 1 million de dollars en immobilier. Cela a été un coup dur pour ma valeur nette. Des années de gains, d’économies et de travail acharné se sont évanouies ! Quelle tristesse.

Heureusement, en tant que faux retraité concentré sur les flux de trésorerie, la perte immobilière de 1 million de dollars n’a pas eu d’incidence négative sur mes revenus locatifs. Si je peux juste garder le flux de trésorerie pour les 18 à 24 prochains mois, croisons les doigts, tout ira bien.

Permettez-moi de partager une situation sur la façon dont perdre autant d’argent dans l’immobilier pourrait en fait être un net positif.

Perdre stratégiquement 1 million de dollars en immobilier

En tant qu’investisseur immobilier, mon objectif est d’acheter une propriété en dessous de la valeur marchande, d’améliorer la propriété et de louer la propriété au prix du marché. Je suis toujours concentré sur la génération de revenus plus passifs pour rester libre.

Je prévois de conserver chaque propriété aussi longtemps que possible car je crois en l’appréciation à long terme de l’immobilier. En outre, payer des taxes et des frais lors de la vente est un gaspillage économique. À long terme, il vaut mieux surfer sur la vague d’inflation plutôt que d’être puni par elle.

En 2019, j’ai acheté un réparateur pour 1,75 million de dollars. La propriété a été inscrite pour 1,9 million de dollars dans le but de créer une guerre d’enchères pour faire monter le prix à plus de 2 millions de dollars. Cependant, grâce à une négociation habile entre voisins, j’ai pu acheter la propriété à prix réduit.

Seule estimation de propriété avant grosse perte

Vous trouverez ci-dessous un instantané de Redfin qui montre où j’ai acheté (signe $) et où Redfin a estimé que la valeur marchande était de retour en 2019. Plus l’écart entre le signe dollar et la ligne noire foncée est grand, plus la remise sur le marché est importante. .

Cependant, un mois après mon achat en 2019, la ligne d’estimation de Redfin était en fait plus proche de 2 millions de dollars, et non de 2,2 millions de dollars comme indiqué dans le tableau ci-dessous.

En d’autres termes, Redfin (et Zillow) mènent souvent une histoire révisionniste, c’est pourquoi vous ne pouvez pas entièrement faire confiance à leurs estimations. Et comme vous ne pouvez pas faire entièrement confiance aux estimations immobilières en ligne, vous pouvez les utiliser à votre avantage lorsque vous négociez ou essayez d’économiser sur les impôts.

Après avoir ajouté environ 300 pieds carrés d’espace de vie, remodelé la maison et ajouté une terrasse pour environ 200 000 $ tout compris, la maison vaut maintenant environ 2,85 millions de dollars. Au plus fort de la frénésie du marché immobilier, la maison aurait pu rapporter 3 millions de dollars ou plus.

Les prix des maisons dans la région avec vue panoramique sur l’océan et finitions plus récentes se vendent entre 1 000 $ et 1 300 $ / pied carré. Et cette maison fait plus de 2 800 pieds carrés avec vue sur l’océan à tous les niveaux.

Embrasser le ralentissement de l’immobilier

En raison de l’augmentation spectaculaire des taux hypothécaires et d’un marché boursier baissier, il est inévitable que les prix de l’immobilier baissent. Des villes comme Austin, qui ont connu les augmentations de prix les plus spectaculaires pendant la pandémie, connaîtront également probablement les baisses les plus importantes. Voici les villes les plus exposées au risque de baisse des prix.

Malheureusement pour des millions de propriétaires en Amérique, les évaluateurs immobiliers ne pas être motivé à réduire les valeurs imposables pour réduire vos taxes foncières. Ils ont envie de collectionner Suite impôts fonciers en période difficile. Les impôts fonciers deviennent encore plus importants lorsque d’autres sources de recettes fiscales, comme les charges sociales, diminuent.

Experts immobiliers automatiquement augmenter la valeur estimée de votre maison pendant les marchés haussiers. Mais pendant les marchés baissiers, ils traînent les pieds en le coupant, voire pas du tout. Si vous tentez de contester la valeur imposable de votre propriété, vous devrez probablement payer des frais. Ensuite, vous devrez rédiger un long rapport avec des comps pour plaider votre cause.

Même si vous faites un argument logique avec des compositions appropriées, le bureau de l’évaluateur refusera souvent votre appel en disqualifiant vos compositions. Ensuite, ils utiliseront leurs propres compositions non pertinentes pour soutenir leur position. Parce qu’ils sont le gouvernement, il n’y a rien que vous puissiez faire une fois qu’ils ont pris leur décision. En conséquence, la plupart des propriétaires ne prennent même pas la peine d’essayer de se battre pour leurs droits.

J’ai combattu le bureau de l’évaluateur immobilier de San Francisco à plusieurs reprises avec de nombreux e-mails pour montrer à quel point ils sont injustes et illogiques. Ne soyez pas naïf et ne pensez pas que les évaluateurs immobiliers sont du côté du propriétaire. Ils ne sont pas.

Le gouvernement joue selon un ensemble de règles différent, ce qui en fait toujours le gagnant en fin de compte. Acceptez de perdre face au gouvernement, mais essayez de perdre moins.

Réussir à faire baisser la valeur de ma propriété en ligne

Je suis heureux de dire que deux mois après avoir baissé les statistiques de ma propriété en ligne, Redfin a enfin revu la valeur de ma propriété à la baisse !

Remarquez comment le prix d’achat ($) est maintenant d’environ 150 000 $ au dessus ce que Redfin a estimé à la valeur de ma propriété en 2019. Avant mes ajustements, mon prix d’achat ($) était d’environ 450 000 $ inférieur à l’estimation de Redfin.

Plus important encore, au lieu d’avoir une estimation d’environ 2 600 000 $ (avant l’expansion et le remodelage), la dernière estimation de Redfin n’est plus que de 1 896 825 $. Oui, c’est exactement la même propriété!

Cette nouvelle estimation réduite de la propriété Redfin rendra plus difficile pour le bureau de l’évaluateur immobilier de San Francisco de justifier l’augmentation de la valeur de cette propriété pendant un ralentissement. C’est triste qu’ils ne fassent pas automatiquement la bonne chose. Mais ce sont les gouvernements locaux pour vous.

En 2007-2010, malgré la baisse des prix de l’immobilier, le bureau de l’évaluateur immobilier de San Francisco a continué d’essayer d’augmenter la valeur imposable de ma propriété chaque année. En conséquence, j’ai dû me battre contre le bureau des évaluateurs et j’ai en fait gagné pendant trois années consécutives.

Mais la plupart des propriétaires à travers le pays ont continué à payer des impôts fonciers de plus en plus élevés alors que les prix de l’immobilier baissaient de 10 à 35 %. Soyez proactif dans la protection de votre liberté financière vis-à-vis du gouvernement.

Comme les évaluateurs immobiliers ne peuvent pas entrer dans votre maison pour l’inspecter, ils doivent s’appuyer fortement sur les données en ligne. Non seulement les évaluateurs immobiliers utilisent les estimations Redfin et Zillow lors de l’évaluation de la valeur de votre propriété, mais ils utilisent également Google Maps pour voir à quoi ressemblent l’avant et le haut de votre maison.

La valeur immobilière dans le cadre de votre valeur nette

En privé, vous pouvez estimer votre bien immobilier à la valeur que vous souhaitez. Si vous vous sentez déprimé, vous pouvez augmenter la valeur de votre bien immobilier pour qu’elle corresponde à la meilleure offre de votre quartier. Si vous vous sentez bien et souhaitez relever un défi financier, vous voudrez peut-être sous-évaluer la valeur de votre bien immobilier.

Personnellement, j’aime évaluer mon bien immobilier au prix coûtant plus les dépenses de rénovation. En gardant mes valeurs immobilières fixes, au fil du temps, je crée un tampon à la hausse. De plus, cela freine la croissance de ma valeur nette pendant un marché haussier, ce qui aide Amortir les pensées délirantes.

Il est dangereux de commencer à confondre les cerveaux avec un marché haussier. Si vous le faites, il est alors plus facile de vous faire exploser en investissant de manière inappropriée au risque. Pensez à tout l’argent qui a été perdu dans les NFT, les actions de mèmes et d’autres investissements hautement spéculatifs depuis le début de la pandémie. Investir dans le FOMO est extrêmement difficile à combattre pendant un marché haussier.

Garder mes valeurs immobilières fixes dans mon outil de suivi de la valeur nette atténue également la volatilité à la baisse. Après avoir maintenu vos valeurs immobilières fixes pendant des années, lorsqu’un ralentissement survient finalement, vous disposez également d’un tampon psychologique. En perdant visiblement moins, il protège aussi mon humeur.

Les trois moments où il est nécessaire de connaître la vraie valeur marchande de votre propriété sont :

• Lorsque vous envisagez de vendre
• Aux fins de l’impôt sur les successions avant votre décès
• Si vous essayez de calculer votre taux de capitalisation (rendement locatif net) pour mieux optimiser vos retours sur investissement globaux

Sinon, la valeur de votre bien immobilier n’est pas si importante. Ce qui est le plus important, c’est le cash-flow qu’il génère. Si vous envisagez d’acheter et de conserver pour toujours, comme j’espère que la plupart d’entre vous le font, votre objectif principal est soit de profiter de votre maison, soit d’optimiser ses revenus locatifs.

Être visiblement plus pauvre est la voie à suivre

Idéalement, chaque propriétaire immobilier physique souhaite générer le plus de flux de trésorerie tout en faisant en sorte que sa propriété ait le moins de valeur possible pour le public.

Si le bureau de l’évaluateur foncier évaluait la valeur de votre propriété à seulement 1 000 $, vous l’accepteriez! Cela signifierait que vous ne paieriez qu’entre 6 $ et 30 $ par an en taxes foncières, selon l’emplacement.

Malheureusement, le mandat du bureau de l’évaluateur foncier est d’extraire le plus d’impôts possible des propriétaires. Étant donné que les évaluateurs immobiliers ne font pas ce qu’il faut en période de ralentissement, vous devez prendre l’initiative en allant en ligne pour réduire les statistiques de votre propriété.

Ce faisant, non seulement vous aurez une meilleure chance de ne pas payer plus d’impôts fonciers dans un marché baissier, mais vous réduirez également votre profil de richesse publique. Plus votre richesse est faible, moins les gens voudront vous demander de l’argent ou d’autres choses. Moins de personnes seront tentées de vous voler, ce qui est particulièrement important si vous avez de jeunes enfants.

Enfin, avec une valeur foncière moindre, vous ferez face à moins d’envieux. Certaines personnes ne peuvent tout simplement pas s’empêcher de détester ceux qui sont plus riches. Par conséquent, votre objectif est de vous faire paraître plus pauvre que vous ne l’êtes réellement. Idéalement, vous faites partie de la classe moyenne avec un statut suffisant pour que vous et vos enfants ne soyez pas exclus des opportunités.

La bataille sur la valeur des propriétés arrive. Prenez l’initiative dès maintenant en baissant votre patrimoine public ! Perdre beaucoup d’argent dans l’immobilier n’est pas si mal. En fait, ça peut être génial !

Questions des lecteurs et éléments d’action

Avez-vous déjà réussi à déclasser les statistiques de votre propriété en ligne pour réduire sa valeur estimée ? Qu’est-ce qui vous empêche d’être proactif en perdant publiquement beaucoup d’argent dans l’immobilier ? Préférez-vous que les gens pensent que vous êtes riche, de la classe moyenne ou pauvre ?

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