Aucun regret d’avoir obtenu un ARM malgré des taux hypothécaires plus élevés

Le 1er août 2020, j’ai souscrit un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) 7/1 à 2,125 %. J’aurais pu obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 2,75 %. Cependant, je voulais économiser 0,625 % en intérêts.

Des années plus tard, les taux hypothécaires ont grimpé en flèche grâce à la pandémie, à des dépenses de relance massives, à une guerre en Ukraine et à des problèmes de chaîne d’approvisionnement. L’inflation a atteint son plus haut niveau en 40 ans en juin 2022.

Est-ce que je regrette ma décision d’obtenir un prêt hypothécaire à taux variable plutôt qu’un prêt hypothécaire à taux fixe ?

Ma réponse est « non » et laissez-moi vous dire pourquoi.

Pourquoi je vais bien avec un ARM malgré des taux hypothécaires plus élevés

En 2020, nous venions d’avoir notre deuxième bébé et nous voulions une maison entièrement rénovée pour loger notre famille. Nous vivions dans une maison qui était au milieu d’un long remodelage de l’intestin. Étant donné que je pensais que la rénovation prendrait plus de temps que prévu, j’ai décidé de me jeter sur une maison plus agréable.

J’admets pleinement que je n’avais pas anticipé l’inflation et les taux hypothécaires atteignant les niveaux que nous avons vus en 2022. Cependant, malgré des taux hypothécaires plus élevés, je n’ai toujours aucun regret d’avoir obtenu un ARM.

Je sais que je fais partie de la minorité et que mes opinions seront probablement critiquées. Mais écoutez-moi.

1) J’économise de l’argent avec un ARM

Au lieu de payer 2,75 % pour un prêt hypothécaire fixe de 30 ans, je paie 2,125 % pour un ARM 7/1. Chaque année qui passe, j’économise près de 10 000 $ en frais d’intérêts.

Au cours de la durée fixe de sept ans, je finirai probablement par économiser environ 65 000 $ en frais d’intérêts hypothécaires bruts. Économiser de l’argent, c’est bien, pas mal !

Même si je devais payer un taux hypothécaire beaucoup plus élevé après l’expiration de mon ARM, j’ai un tampon de 65 000 $ avant de commencer à payer plus en raison de l’obtention d’un ARM. Je calcule que la période d’équilibre commencera dans le onzième année de mon ARMmême si les taux hypothécaires restent à leurs niveaux élevés actuels.

2) La maison a pris de la valeur

L’achat de la maison à la mi-2020 s’est avéré être une bonne décision. La valeur de la maison a augmenté entre 300 000 $ et 500 000 $, même après une chute de 5 % à 10 % en 2022.

La combinaison d’économiser de l’argent sur les frais d’intérêts hypothécaires et de l’appréciation du prix de l’immobilier semble chanceuse. L’appréciation du prix de la maison nains tout montant de versements hypothécaires accrus que je devrai payer après l’expiration de mon ARM.

Si la valeur de la maison se dépréciait, je me sentirais toujours mieux en sachant que je paie un intérêt hypothécaire inférieur à ce que j’ai dû. Mais bien sûr, je ne me sentirais pas aussi bien.

3) Les augmentations d’intérêts ARM ont des limites

Tous les ARM devraient avoir une limite sur la façon dont le taux hypothécaire peut augmenter la première année après la fin de la durée du taux fixe. Les années suivantes ont également des limites d’augmentation des intérêts. Il existe également une augmentation de la limite maximale du taux d’intérêt hypothécaire pour la durée du prêt.

Dans mon cas, mon taux hypothécaire peut augmenter d’un maximum de 2 % la huitième année, d’un autre 2 % la neuvième année et jusqu’à un taux d’intérêt maximal de 7,125 %.

Vous trouverez ci-dessous un exemple d’augmentation de la limite d’intérêt ARM de 850 000 $, ARM 5/1 à 2,375 %.

Comme vous pouvez le voir dans l’exemple ci-dessus, les augmentations hypothécaires peuvent augmenter chaque année jusqu’à une certaine limite. Par conséquent, vous pouvez modéliser les pires scénarios potentiels à l’avenir pour voir si vous serez en mesure de payer votre prêt hypothécaire.

Heureusement, la plupart des gens obtiennent des augmentations et augmentent leur valeur nette au fil du temps. En conséquence, ils seront mieux en mesure de gérer des paiements plus élevés à l’avenir.

4) Le principal de l’hypothèque est remboursé au fil du temps

Chaque mois, 3 450 $ de mon versement hypothécaire servent à rembourser le capital. Dans 84 mois, lorsque mon ARM 7/1 expirera, j’aurai remboursé environ 330 000 $ en principal.

Si les taux hypothécaires sont plus élevés la huitième année, je paierai un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé pouvant atteindre 4,125 % pendant un an. Mais je paierai également des intérêts sur un solde hypothécaire inférieur d’environ 20 %.

En conséquence, mon paiement mensuel réel n’augmentera que d’environ un pourcent. Même si mon taux d’intérêt hypothécaire augmente d’un autre 2 % à 6,125 %, mon versement hypothécaire mensuel n’augmentera que d’environ neuf pour cent.

Le pire scénario consistant à payer un pour cent à neuf pour cent de plus au cours des années huit et neuf sera à peine perceptible. Le travailleur moyen qui reçoit deux pour cent d’augmentations par an pourra facilement se permettre ces paiements plus élevés.

5) Avoir la possibilité de refinancer

Personne ne connaît l’avenir. Cependant, avant l’expiration de mon ARM le 1er août 2027, j’ai la possibilité de refinancer.

Il est peu probable que je puisse refinancer à un taux aussi bas de 2,125 %. Cependant, il y a de fortes chances que je puisse refinancer un autre ARM 7/1 inférieur à 4,125 %, c’est-à-dire inférieur au taux hypothécaire maximal de mon ajustement de première année.

Si je peux faire un refinancement sans frais à un faible taux, c’est encore mieux. Bien que vous payiez un taux hypothécaire plus élevé dans le cadre d’un refinancement sans frais, si le taux hypothécaire est attrayant, vous êtes toujours gagnant. De plus, vous conservez la possibilité de refinancer à nouveau sans vous sentir mal d’avoir payé des frais de refinancement.

Je crois que la tendance à long terme de l’inflation et des taux d’intérêt est à la baisse. Nous avons déjà vu l’inflation culminer en juin 2022 et baisser chaque mois depuis. Je suis convaincu que d’ici le 1er août 2027, j’aurai une autre fenêtre pour refinancer à un taux hypothécaire attrayant.

Vous trouverez ci-dessous un graphique qui montre la tendance historique du prêt hypothécaire à taux fixe moyen sur 30 ans. Les taux baissent depuis les années 1980.

6) La durée à taux fixe d’un ARM correspond plus étroitement à ma durée de propriété

Si je pensais vraiment acheter une maison pour toujours au milieu de 2020, j’aurais été plus enclin à bloquer une hypothèque à taux fixe sur 30 ans et à la rembourser plus tôt. Au lieu de cela, j’ai obtenu un ARM 7/1 en partie parce que nous ne vivrons probablement pas dans la maison pendant plus de sept ans.

D’après mes antécédents d’accession à la propriété, nous déménageons tous les deux à dix ans étant donné que je suis un investisseur passionné dans l’immobilier. Ma durée de détention est inférieure à la durée médiane d’accession à la propriété d’environ douze ans aujourd’hui.

Je crois qu’il faut acheter une résidence principale, la mettre à jour, y vivre pendant au moins deux ans pour obtenir la maison en franchise d’impôt jusqu’à 250 000 $/500 000 $ de bénéfices, la louer, puis acheter une autre maison. Au cours d’une vie normale, un ménage typique pourrait constituer un portefeuille de quatre biens locatifs à l’âge de 60 ans et se retirer confortablement des revenus locatifs.

Depuis 2003, j’achète des maisons de la classe moyenne parce que c’est ce que la plupart des ménages peuvent se permettre. Je pense que c’est une façon intelligente d’investir dans l’immobilier. Investir dans l’immobilier de luxe n’offre pas un retour sur investissement aussi élevé.

Vous trouverez ci-dessous la durée moyenne d’occupation d’une maison de 2005 à 2022 selon Redfin. À environ 12 ans aujourd’hui, obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans est un gros dépassement de 18 ans pour le propriétaire moyen. Je ne suis propriétaire de ma maison actuelle que depuis trois ans et j’ai déjà hâte de moderniser les maisons. Connais toi toi même!

Bien que j’aime notre maison actuelle, je serais probablement déçu si nous y vivions encore dans sept ans. Cela signifie que nous n’aurons pas déménagé à Oahu. Cela signifiera également que nous avons vécu trop frugalement. Dans sept ans, la maison diminuera probablement à moins de dix pour cent de notre valeur nette.

En tant que personne qui est entrée dans sa phase de décumulation de la vie, mon objectif est d’essayer de dépenser plus d’argent, pas moins. Et l’un des moyens les plus simples de dépenser plus d’argent est de posséder une maison plus agréable.

7) Le pire des cas de payer plus n’est pas si mal

Avec le remboursement du principal et les économies que j’accumule grâce à un prêt hypothécaire à taux variable de sept ans, j’aurai une grande marge de sécurité au cas où les taux hypothécaires monteraient en flèche au cours de la huitième année et au-delà. Mais disons que les taux hypothécaires augmentent longtemps après l’épuisement de ma réserve d’épargne. Ce n’est pas grave.

Il y a de fortes chances que dix ans après avoir sorti le 7/1 ARM pour la première fois, ma valeur nette soit plus élevée. C’est généralement ce qui se passe lorsque vous épargnez et investissez continuellement. Pour la plupart des travailleurs, je suis convaincu que la majorité aura également des revenus et une valeur nette plus élevés à l’avenir.

Dans un environnement d’inflation élevée et de taux hypothécaires élevés, nous obtenons également un revenu sans risque plus élevé grâce aux bons du Trésor, aux CD et aux fonds du marché monétaire. Par exemple, aujourd’hui, nous pouvons tous gagner plus de 5 % sans risque en bons du Trésor à un an. Pas une mauvaise façon de surfer sur la vague d’inflation.

Même si le montant absolu de votre prêt hypothécaire augmente, si le versement hypothécaire en pourcentage de votre revenu diminue, vous vous sentirez bien. Il y a une raison pour laquelle j’encourage tout le monde à suivre ma règle d’achat d’une maison 30/30/3.

8) Un ARM me motive à accroître ma richesse à un moment donné

L’une des raisons pour lesquelles j’aime les ARM est qu’ils me motivent à rembourser plus rapidement mes dettes. Lorsque vous avez un horizon temporel plus court pour faire quelque chose, vous avez tendance à être plus concentré.

Si j’avais un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans, je ne travaillerais pas aussi dur, je ne ferais pas attention à mes finances et je ne rembourserais pas mes dettes aussi intentionnellement. Avec un ARM 5/1, 7/1 ou 10/1, je traite la période d’introduction à taux fixe comme un date limite gagner le plus possible et/ou rembourser le plus possible la dette hypothécaire.

L’un des principes clés d’un samouraï financier est d’atteindre l’indépendance financière le plus tôt possible. Prendre trente ans pour rembourser une hypothèque, c’est pas le chemin. Un ARM me motive à prendre plus de mesures pour assurer mon avenir financier.

Félicitations à tous ceux qui ont refinancé ou obtenu une nouvelle hypothèque en bas

Refinancer ou contracter une hypothèque en 2020 ou 2021 est l’un des grands mouvements financiers de tous les temps. Il est difficile de voir les taux hypothécaires revenir à ces niveaux.

Que vous ayez un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans ou un prêt hypothécaire à taux variable, soyez heureux de savoir que vous avez obtenu un taux historiquement bas. Le double avantage de vivre à bon marché tout en connaissant une appréciation du prix de l’immobilier est merveilleux.

Bien que le remboursement de votre maison ne soit pas une source de joie à long terme, lorsque vous le ferez enfin, vous apprécierez d’avoir pu emprunter à si bon marché. Votre maison aura probablement aussi pris de la valeur avec le temps.

Malgré une augmentation des taux hypothécaires, ma préférence pour les prêts hypothécaires à taux variable n’a pas changé. Sur la base de mes plus de 20 ans d’investissement dans l’immobilier, je ne veux pas payer plus d’argent sur la dette que je ne le dois.

Questions et réponses des lecteurs

Est-ce que quelqu’un regrette d’avoir un ARM? Si oui, pourquoi? Quelqu’un regrette-t-il d’avoir contracté un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans? Si oui, pourquoi? Pensez-vous que les taux hypothécaires et l’inflation resteront élevés en 2027 et au-delà ?

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