Le moyen le plus simple pour les propriétaires d’augmenter automatiquement le loyer

Chaque propriétaire veut augmenter le loyer pour au moins suivre l’inflation. Cependant, augmenter régulièrement le loyer est difficile à faire. Laissez-moi vous montrer comment vous pouvez augmenter le loyer avec un minimum de tension.

Récemment, j’ai reçu une augmentation de loyer automatique surprise de mes nouveaux locataires d’un montant de 200 $. Ils paient électroniquement le premier de chaque mois.

Lorsque mes locataires ont trouvé pour la première fois mon annonce d’une maison de location récemment rénovée à la mi-2022, je demandais 8 500 $. Je n’avais pas loué de maison unifamiliale à San Francisco depuis 2017, donc je ne savais pas trop quoi facturer. Mais j’ai scanné les compositions sur Craigslist et j’ai pensé que 8 500 $ étaient dans le stade approximatif.

Je venais de terminer une rénovation intestinale au rez-de-chaussée en créant une chambre, un salon, une salle de bain complète, un petit placard, un couloir et une buanderie dédiée. La zone du bas est passée d’environ 300 pieds carrés à environ 600 pieds carrés.

Avant la rénovation, je facturais 6 800 $ par mois pour les deux derniers étages. Maintenant, la maison a été entièrement rénovée avec les finitions de la plus haute qualité que j’ai pu trouver dans une salle d’exposition à proximité.

La négociation du loyer

Parce que j’ai trouvé que la famille de trois personnes convenait bien, j’ai accepté leur offre initiale de 8 000 $ par mois. Ils partaient en Europe pour un mois et demi et voulaient sécuriser la propriété avant de partir.

8 000 $, c’était encore 1 200 $ de plus que ce que j’avais facturé un mois. Et l’augmentation du loyer équivalait à un retour de 12 % sur le coût de la rénovation (14 400 $ / 120 000 $). Pas mal par rapport au rendement moyen historique du S&P 500 d’environ 10 %.

Cependant, parce que je trouve inconfortable d’augmenter le loyer, surtout sur les bons locataires, j’ai contré leur offre. Je ne voulais pas les perdre, mais j’avais aussi l’impression que 500 $ en dessous de mon prix initial demandé, c’était beaucoup.

Je leur ai dit que j’accepterais leur offre de 8 000 $ par mois pour les douze premiers mois s’ils acceptaient de payer 8 200 $ par mois la deuxième année, 8 300 $ la troisième année, 8 400 $ la quatrième année et 8 500 $ la cinquième année, si ils étaient en règle.

Sur une période de cinq ans, ils finiraient par économiser 13 200 $ en loyer (économies 1 année : 6 000 $, année 2 : 3 600 $, année 3 : 2 400 $, année 4 : 1 200 $) par rapport à ma demande initiale. C’était ma façon de créer une structure incitative pour signer le bail et rester à long terme. Si je passais un mois de plus à chercher des locataires, cela signifierait au moins 8 000 $ de revenus locatifs perdus.

Finalement, ils ont accepté ma contre-proposition. J’étais heureux de verrouiller ce qui semblait être de bons locataires sur le papier. Les locataires précédents étaient deux bambins, deux parents et un chien. Donc l’usure devrait être moindre avec les nouveaux locataires avec deux parents, un enfant, pas d’animaux, et des étés à l’étranger.

La beauté d’une clause d’augmentation automatique du loyer dans le bail

L’une des principales raisons pour lesquelles les propriétaires familiaux comme moi le font pas maximiser les profits est due à la nature humaine.

Les petits propriétaires peuvent avoir du mal à augmenter le loyer chaque année, malgré l’augmentation de leurs coûts chaque année. Par conséquent, si vous souhaitez investir dans l’immobilier, il peut être plus rentable d’investir plutôt dans un fonds immobilier géré par des professionnels. Aucune négociation n’est impliquée étant donné que le sponsor gère les propriétés pour vous.

Au cours de cinq à dix années sans augmentation de loyer, les propriétaires familiaux peuvent finir par réduire considérablement leurs rendements. Dans la plupart des villes, il existe un pourcentage maximum d’augmentation du loyer qu’un propriétaire peut facturer chaque année. Par conséquent, en n’augmentant pas le loyer pendant cinq ans, puis en augmentant le loyer du pourcentage maximum la sixième année (par exemple 3 %), vous ne ferez pas grand-chose pour couvrir vos coûts accrus.

La seule façon de remédier à la situation est de faire déménager vos locataires et de réinitialiser votre loyer au taux du marché. Mais parfois, vos locataires peuvent rester bien plus longtemps qu’économiquement optimal, surtout si vous n’augmentez pas régulièrement le loyer.

L’intégration d’un calendrier d’augmentation de loyer automatique dans le contrat de location permet d’éliminer toute gêne lorsque vient le temps d’augmenter le loyer. Chaque propriétaire devrait vouloir au moins essayer de suivre l’inflation des coûts.

Le initial période de négociation est la plus simple pour mettre en place une clause d’augmentation de loyer automatique car tout est nouveau. Le propriétaire essaie de trouver les meilleurs locataires et de négocier le meilleur prix. Pendant ce temps, les locataires potentiels étudient le marché locatif et essaient de trouver la meilleure offre et la meilleure situation.

En acceptant les conditions au début, le propriétaire et le locataire peuvent modéliser leurs revenus et leurs dépenses en conséquence. De cette façon, il y aura moins de surprises et plus de stabilité financière des deux côtés. Les attentes sont définies, comme un accord prénuptial. C’est une situation gagnant-gagnant.

Quand utiliser la clause d’augmentation automatique du loyer

Les propriétaires devraient toujours avoir une clause d’augmentation de loyer automatique dans leur bail. L’augmentation peut être aussi faible qu’un pour cent par an ou autant que la loi le permet. En définitive, le le marché décidera si le prix demandé et les conditions sont attractifs. Si le propriétaire n’a pas de preneurs, il doit s’adapter en conséquence.

Le moment le plus facile pour introduire la clause d’augmentation automatique du loyer est si un locataire essaie de négocier avec le propriétaire au cours de la période initiale. Si le propriétaire aime le locataire, offrir un rabais à l’avance avec un calendrier d’augmentation de loyer peut sceller l’affaire. La clause d’augmentation automatique du loyer peut être utilisée comme compromis.

Pour moi, pouvoir louer à un locataire qui pourrait rester huit ans est précieux. Je dis huit ans parce que c’est ce vers quoi les futurs locataires m’ont guidé étant donné que leur fille avait dix ans. En 2030, elle obtiendra son diplôme du lycée voisin.

Je suis habitué à un chiffre d’affaires moyen d’environ tous les trois ans. La stabilité des flux de trésorerie rend également un actif plus précieux si jamais je devais le vendre.

L’une des principales raisons pour lesquelles j’ai vendu mon immeuble locatif principal en 2017 était que j’avais cinq colocataires comme locataires. En conséquence, il y a toujours eu un roulement chaque année pendant trois ans. Avec ces locataires actuels, ils agissent comme une unité. En conséquence, il y a moins de probabilité de roulement, à moins qu’il y ait un divorce ou un changement d’école.

Vérifiez les lois sur les baux de votre ville

À San Francisco, un bail n’est valable que pour un an maximum. Une fois la période d’un an terminée, c’est d’un mois à l’autre par la suite.

Par conséquent, la réalité est que la clause d’augmentation automatique du loyer n’est pas exécutoire. Au lieu de cela, le bail est essentiellement un document de bonne foi. Plus la bonne foi est démontrée par les deux parties, meilleure est la relation.

Un propriétaire peut demander plus de loyer après un an que le bail ne l’indique, jusqu’à pourcentage maximum par la loi. Ou un propriétaire peut s’en tenir au bail initial et à la clause d’augmentation de loyer. Parallèlement, un locataire peut décider de donner un préavis de 30 jours et de partir.

Veuillez vérifier les lois sur les baux de location de votre ville. Les lois de chaque ville sont différentes.

Une bonne relation entre propriétaire et locataire est primordiale

Être propriétaire d’un bien locatif physique n’est pas une tâche facile. J’ai écrit que j’ai une relation d’amour-haine avec le fait d’être propriétaire puisque quelque chose arrive toujours. Cependant, dès que j’ai accepté d’être propriétaire, c’est comme avoir un emploi à temps partiel, mon mécontentement d’être propriétaire s’est atténué.

Dans le passé, je me sentais ennuyé chaque fois que quelque chose se présentait. Ce n’était pas la bonne attitude puisque posséder des biens locatifs ne génère pas de revenus passifs à 100 %.

Si vous pouvez trouver des locataires qui respectent votre propriété, paient à temps et sont prévenants envers les voisins, vous êtes gagnant. Mais pour trouver de tels locataires, vous devez les filtrer comme la CIA. Ne laissez pas l’émotion l’emporter sur votre diligence raisonnable dans la compréhension de leurs finances, de leur historique d’emploi et de leur historique de location.

Passer plus de temps à trouver le meilleur locataire possible en vaut la peine. Parce qu’une fois que vous avez un mauvais locataire, cela peut vous coûter beaucoup plus d’argent plus tard.

Chaque accord ou terme doit être écrit. Sinon, il y a trop de situations où des conflits surviennent en raison de zones grises.

Exemple De Conflit Propriétaire / Locataire Mineur

Dans mon bail, j’écris que le locataire est responsable de l’entretien des cours avant et latérales. L’entretien comprend le désherbage et l’arrosage de toutes les plantes une fois par semaine. Ce sont de minuscules chantiers, mais ils sont importants pour l’esthétique générale de la maison. Malheureusement, les mauvaises herbes sont devenues incontrôlables chaque fois que je passe devant et deux des grandes plantes à l’avant sont mortes.

Mon locataire m’a alors demandé si je pouvais enlever les plantes mortes à mes frais « parce qu’elles étaient moches ». Mais parce que je sais qu’ils n’entretiennent pas la cour régulièrement, je suis maintenant confronté à un dilemme.

Je ne pense pas que les plantes matures seraient mortes si elles avaient été arrosées régulièrement. Les plantes avaient très bien survécu pendant douze ans avant de s’installer.

En raison du désir d’éviter les conflits, j’ai juste payé des gars pour déterrer les plantes mortes et les transporter à la benne à ordures. Pendant qu’ils étaient là, je leur ai aussi fait abattre une vigne envahissante qui se répandait sur mon voisin.

Dans un avenir proche, je planterai de gros chiots succulents qui ont besoin de plus d’espace. Je voulais simplifier la cour avant et l’embellir de toute façon, en tant que phase finale de la rénovation de l’immeuble locatif. Mais si je ne l’avais pas fait, je n’aurais peut-être pas été obligé.

Comme vous pouvez le deviner, l’augmentation de loyer de 200 $ a été rapidement épuisée, et plus encore. Ah, le coût sans fin d’être un bon propriétaire.

Un faible taux de roulement peut signifier que vous êtes un mauvais propriétaire

Enfin, en raison de mon désir d’améliorer les maisons, j’ai essayé de trouver un moyen de rassembler suffisamment d’argent pour faire une offre entièrement en espèces. La solution la plus optimale serait de vendre une propriété jusqu’à 500 000 $ en franchise d’impôt, puis d’utiliser le produit ainsi que mes liquidités existantes et certaines valeurs mobilières.

En examinant mon portefeuille de trois propriétés locatives à San Francisco, j’ai réalisé que je n’avais pas eu de poste vacant depuis plus de cinq ans. Au début, je pensais : Allez moi ! Je suis un si bon propriétaire qui est à l’écoute de tous les besoins de mes locataires. Je développe de bonnes relations avec tous mes locataires.

Mais ensuite, j’ai réalisé que la vraie raison la plus probable pour laquelle je n’avais pas de chiffre d’affaires depuis si longtemps était que je facturais un loyer inférieur au marché. Si mes locataires n’obtenaient pas une si bonne affaire, ils auraient probablement déménagé il y a longtemps.

Chaque année qui passe sans augmentation de loyer signifie que je gagne moins de revenus nets de location. Les coûts tels que les impôts fonciers, les assurances, l’entretien, les matériaux et la main-d’œuvre sont tous augmentant entre 2 % et 5 % par an en moyenne. Mais je mange les coûts parce que j’apprécie davantage la continuité et l’harmonie.

La prochaine fois que j’aurai besoin de trouver des locataires, j’inclurai un barème d’augmentation de loyer automatique dans le bail. Je pense que les futurs locataires apprécieront la visibilité locative. En attendant, je me sentirai mieux en sachant que je peux au moins couvrir mes frais croissants sans avoir à aviser les locataires d’une augmentation de loyer.

Questions et suggestions des lecteurs

Si vous êtes locataire, avez-vous déjà signé un bail avec un barème d’augmentation de loyer ? Si vous êtes propriétaire, avez-vous déjà inclus un barème d’augmentation de loyer dans le bail ? Quels sont certains des inconvénients et des avantages d’un calendrier d’augmentation de loyer pour les deux parties ?

Être propriétaire ne convient pas à tout le monde. Si vous ne voulez pas vous occuper des locataires ou des problèmes d’entretien, investissez dans l’immobilier par Collecte de fonds plutôt. Fundrise investit principalement dans l’immobilier résidentiel dans la Sunbelt, où les valorisations sont moins chères et les rendements locatifs plus élevés.

Après avoir accumulé un total de quatre propriétés locatives à San Francisco et à Lake Tahoe, j’ai atteint ma limite. J’ai ensuite investi 810 000 $ dans des fonds immobiliers privés diversifiés à travers le pays pour gagner un revenu passif à 100 %. C’est formidable de savoir que des gestionnaires immobiliers professionnels essaient d’optimiser mes rendements pour moi.