Considérez vos locataires comme les gardiens de votre propriété locative

Si vous possédez un bien immobilier locatif qui génère des flux de trésorerie positifs et dont la valeur devrait augmenter au fil du temps, vous devez le conserver le plus longtemps possible. Le problème, cependant, est que vous pourriez avoir des problèmes de locataires qui vous donnent envie de vendre.

Être propriétaire n'est pas donné à tout le monde. Après 20 ans de carrière, j'ai tout vécu : des retards de paiement de loyer aux dégâts matériels, en passant par les fêtes nocturnes qui réveillent les voisins. Être propriétaire a mis à l'épreuve ma foi en l'humanité, car certains locataires s'en moquent complètement.

En 2017, j'ai vendu ma plus grande propriété locative après la naissance de mon fils. Cela me causait trop de maux de tête car les seuls locataires que je pouvais trouver étaient des colocataires de la fraternité universitaire. Cela a généré un roulement de personnel énorme et des dommages à la maison. Les locataires ont également payé le loyer en retard huit fois sur une période de deux ans et demi.

Même si j'ai simplifié ma vie en vendant, je me suis aussi senti comme un raté de ne pas avoir réussi à tenir le coup. Cette propriété locative était censée être la pierre angulaire du financement de notre retraite anticipée.

En raison de mes expériences, je suis comme la CIA lorsque je sélectionne chaque locataire potentiel. Je ne reculerai devant rien pour m'assurer que le locataire potentiel respectera les conditions du bail. Je préfère attendre le locataire idéal plutôt que de précipiter l'arrivée d'un locataire non idéal afin de minimiser les pertes de loyer.

Votre préférence pour les locataires en tant que propriétaire change à mesure que vous vieillissez

Lorsque j’avais entre 20 et 30 ans, ma priorité numéro un en tant que propriétaire était de maximiser les revenus locatifs. Je voulais suffisamment de revenus passifs et semi-passifs pour couvrir mes dépenses de base afin de pouvoir quitter définitivement un emploi stressant. Je traitais mes propriétés locatives comme une entreprise, comme il se doit lorsque tant de capitaux sont en jeu.

Douze ans après avoir quitté mon emploi en 2012, j'ai aujourd'hui 47 ans et j'ai une perspective différente. Je cherche toujours à percevoir un loyer du marché pour mes propriétés locatives chaque fois qu'il y a du turnover. Cependant, je ne cherche plus à maximiser le rendement locatif au fil du temps.

En revanche, je préfère ne pas augmenter les loyers en fonction du marché si je peux garder de bons locataires dans mes propriétés plus longtemps. Je préfère avoir un faible taux de rotation et l'harmonie plutôt que plus d'argent.

Un faible taux de rotation et une certaine harmonie contribuent à augmenter vos chances de conserver votre bien locatif plus longtemps. Et la meilleure façon de créer un patrimoine est de posséder des actifs qui s'apprécient pour toujours.

Les locataires en tant que gardiens de votre propriété

Après avoir eu des enfants, il est devenu plus facile de détenir des actions, des biens immobiliers et d’autres actifs pendant une période beaucoup plus longue qu’auparavant. Je n’investissais plus seulement pour moi-même, mais pour leur avenir. Je sais que dans 20 ans, lorsqu’ils seront adultes et actifs, ils regretteront de ne pas avoir pu acheter des actions et des biens immobiliers aujourd’hui. Par conséquent, j’achète et conserve pour eux.

L'un des principaux changements de mentalité que j'ai adoptés pour m'aider à posséder des propriétés locatives plus longtemps est de considérer mes locataires comme les gardiens de mes biens plutôt que comme des consommateurs. Au lieu de considérer mes locataires principalement comme une source de revenus, je commence maintenant à les considérer comme des gardiens.

Bien sûr, mes locataires continueront à rayer, à bosseler et à cabosser les murs et les portes. Ils continueront à ébrécher les comptoirs et à briser les miroirs, à mon grand désarroi. Mais en ayant un locataire dans votre propriété locative, vous augmentez vos chances de sauver la propriété d'une catastrophe inconnue.

Et si vous pouvez éviter que votre propriété locative ne connaisse un problème coûteux, vous augmentez également vos chances de posséder la propriété plus longtemps.

Une fuite massive a causé d'énormes dégâts

J'ai commencé à considérer les locataires comme les gardiens de mes propriétés locatives après qu'un ami soit allé au lac Tahoe pendant deux semaines lors de vacances de ski en famille. C'était en 2021-2022, alors qu'il pleuvait particulièrement à San Francisco cette saison-là.

Quand mon amie est rentrée chez elle, elle a trouvé sa cuisine et deux chambres inondées. Il y avait eu une fuite dans le toit qui s'était aggravée à cause des vents violents. Il avait également plu sans arrêt pendant deux semaines.

Mon amie a dû appeler la compagnie d'assurance habitation pour évaluer les dégâts. Elle a déterminé que la maison était inhabitable et mon amie et sa famille ont dû déménager dans une nouvelle maison pendant un an. Pendant ce temps, ils ont dû arracher tous les murs, les planchers et les appareils électroménagers, assécher la maison et la reconstruire.

Si seulement il y avait eu quelqu'un vivant dans la maison qui aurait pu appeler un couvreur ou un bricoleur dès qu'il a vu la fuite. Mon ami aurait évité bien des soucis.

Une lueur d'espoir pour cette fuite

Le bon côté de cette mésaventure, c'est que mon amie voulait de toute façon rénover la cuisine. Au moins, elle a eu une cuisine, des sols et des murs « gratuits », grâce à son assurance habitation. Cela lui a juste coûté la franchise et beaucoup de maux de tête avec deux enfants.

Cette lueur d'espoir me rappelle également que si vous avez une vieille maison, il est plus intéressant de souscrire une police d'assurance à valeur de remplacement plutôt qu'une police à valeur de rachat réelle. Bien qu'une police d'assurance à valeur de remplacement soit plus chère, si elle avait souscrit une police à valeur de rachat réelle, elle n'aurait remboursé que la valeur dépréciée de son ancienne cuisine, de ses murs et de ses planchers.

En d'autres termes, si vous avez une maison neuve ou récemment rénovée, vous pourriez envisager de souscrire une police d'assurance à valeur de rachat réelle pour les 10 à 20 premières années afin d'économiser de l'argent. Après 10 ans, passez à la police d'assurance à valeur de remplacement plus chère pour obtenir une maison neuve payée en fonction des coûts actuels si quelque chose devait se produire.

Les locataires sont vos yeux et vos oreilles pour tout ce qui est anormal

Les propriétaires considèrent généralement les locataires comme des endommageurs de leurs biens par l'usure normale ainsi que par des accidents occasionnels. Ces dommages sont intégrés dans le coût de fonctionnement d'un bien locatif. La protection contre les dommages peut être atténuée par un bail solide, un dépôt de garantie et une assurance locataire. Malgré tout cela, des conflits peuvent toujours survenir.

Si vous avez une opinion négative de vos locataires pour une raison quelconque, il peut être utile de commencer à les considérer comme des gardiens. Ils sont vos yeux et vos oreilles pour détecter toute anomalie qui se produit. En changeant d'avis, vous devriez vous sentir mieux la prochaine fois que vous devrez interagir avec eux.

Il y a des propriétaires de manoirs qui paient des personnes pour s'occuper d'eux. D'une certaine manière, on peut considérer que les locataires fournissent un service gratuit. Mais bien sûr, ce n'est pas tout à fait la même chose.

En plus de surveiller les fuites, les locataires peuvent également surveiller les incendies potentiels. Les dégâts causés par l'eau et le feu sont les plus préoccupants. En ayant un locataire dans la propriété louée, un incendie peut être éteint plus rapidement que s'il n'y avait personne aux alentours. Il y a aussi les catastrophes naturelles occasionnelles, comme un arbre qui tombe sur la terrasse, etc.

Il y a une raison pour laquelle certaines compagnies d'assurance habitation refusent d'assurer les maisons inoccupées ou les propriétés locatives. Elles savent que les choses peuvent mal tourner sans que quelqu'un vive dans la maison. Votre locataire ou votre invité est la première ligne de défense contre un incident.

Gardiens de votre location jusqu'à ce que vos enfants grandissent

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier, envisagez de posséder un bien locatif pour chaque enfant, de préférence dans la même ville que votre résidence principale. De cette façon, vous augmentez vos chances que votre enfant vive à proximité après l'université, car il y a un logement abordable.

La location d'un bien immobilier vous offre une assurance carrière au cas où votre enfant ne parviendrait pas à décrocher un emploi suffisamment bien rémunéré pour vivre de manière indépendante. Si un logement abordable est difficile à trouver, la location d'un bien immobilier offrira un logement à votre enfant. Enfin, posséder un bien immobilier locatif vous aidera à financer votre retraite, surtout si vous l'avez remboursé une fois que votre enfant sera adulte.

Cependant, si votre enfant est encore jeune, comme le nôtre, vous devrez peut-être attendre une ou deux décennies avant qu'il puisse profiter du bien locatif. Par conséquent, être propriétaire de votre bien locatif peut être une épreuve d'endurance, surtout si vous avez des locataires sous-optimaux qui ne respectent pas le bail.

Si vous parvenez à régler les choses avec vos locataires ou à trouver de nouveaux locataires une fois que les précédents sont finalement partis, vous pouvez travailler à considérer vos locataires comme des gardiens en le leur disant et en leur donnant les moyens d'agir. Donnez-leur le feu vert pour effectuer immédiatement des réparations jusqu'à un certain montant sans votre approbation. Cela contribuera à accélérer la résolution des problèmes et leur donnera une certaine marge de manœuvre.

Avec de bons locataires, vous augmentez vos chances de rester propriétaire de votre bien jusqu'à ce que vos enfants atteignent leur majorité. Et comme pour toute assurance, vous espérez que vos biens locatifs ne seront pas nécessaires pour les faire vivre.

Les bons locataires peuvent réduire le rythme d’usure

Sans assurance, une catastrophe peut facilement réduire à néant des années de bénéfices pour le propriétaire. De bons locataires peuvent empêcher les petits problèmes de prendre de l'ampleur.

Étant donné l'importance d'avoir un bon locataire, il vaut la peine de passer plus de temps à le sélectionner soigneusement. Vérifiez plusieurs références, examinez toutes ses finances, parlez-lui plusieurs fois, faites-lui souscrire une assurance locataire et rédigez un contrat de location détaillé. Il ne vaut pas la peine d'avoir des locataires irresponsables pour un gain à court terme.

Si être propriétaire n'est pas pour vous, je comprends. Je gère des propriétés locatives depuis 20 ans et j'ai toujours des doutes à chaque fois que je signe de nouveaux locataires. Chaque contrat de location est un acte de foi. La bonne nouvelle, c'est que tout peut être réglé avec du temps, de l'argent et des compromis.

En vieillissant, je cherche à minimiser les maux de tête. En conséquence, j'ai investi une plus grande partie de ma valeur nette immobilière dans des fonds immobiliers privés. Non seulement je peux gagner un revenu passif et des distributions à 100 %, mais je peux également diversifier mes investissements en dehors de la ville chère de San Francisco vers d'autres régions du pays en pleine croissance et moins chères.

Être propriétaire d'un bien locatif pour assurer sa sécurité financière est un test d'endurance. En considérant vos locataires comme des gardiens, vous pouvez endurer plus longtemps et devenir plus riche en conséquence.

Avez-vous déjà envisagé de considérer vos locataires comme les gardiens de vos biens locatifs ? Comment avez-vous pu prolonger la durée du séjour de vos locataires ?

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