La preuve que le secteur immobilier réduit enfin les commissions

J'ai récemment reçu un e-mail d'un agent de Sotheby's, une importante agence immobilière comptant 1 115 bureaux dans 84 pays et territoires à travers le monde, et j'ai pensé qu'il valait la peine de le partager. L'e-mail provenait probablement de la haute direction de Sotheby's et a ensuite été distribué aux agents, qui pouvaient choisir de l'envoyer à leurs clients potentiels.

Le courriel offre un résumé solide de la situation actuelle des commissions immobilières après le verdict de fixation des prix. Ce qui est particulièrement passionnant, c'est que c'est la première fois que je vois une agence immobilière encourager ouvertement ses clients, vendeurs et acheteurs, à négocier des commissions plus basses. Il s'agit d'un changement important dans le secteur !

Cependant, il y a aussi un point dans l’e-mail avec lequel je ne suis pas d’accord, et j’en parlerai plus tard.

L’une des raisons pour lesquelles j’ai décidé de ne pas vendre ma maison précédente au début de 2024 était que je ne voulais pas être parmi les derniers propriétaires à payer une commission de 5 % avant que les changements dans la structure des commissions immobilières n’entrent en vigueur le 17 août 2024. Je savais que ces changements se profilaient à l’horizon et j’ai pensé qu’il serait plus sage d’attendre.

De plus, avec la baisse des taux hypothécaires, un marché boursier fort, un boom de la technologie et de l’IA et une croissance économique locale importante dans l’ouest de San Francisco, j’ai décidé qu’il valait mieux tenir le coup.

Maintenant, plongeons dans l’e-mail de Sotheby’s.

Début des changements de commission dans le secteur immobilier

Pendant des décennies, l'achat ou la vente d'une maison suivait un schéma prévisible. À la clôture de l'opération, les vendeurs payaient généralement une commission de 5 à 6 %, répartie à parts égales entre les agents du vendeur et de l'acheteur. Mais accrochez-vous à vos chapeaux, car les choses sont sur le point de changer !

Quoi de neuf?

À compter du 17 août, de nouvelles règles sectorielles entreront en vigueur, qui pourraient modifier la manière dont les commissions sont négociées. L’objectif ? Donner aux consommateurs un plus grand pouvoir de négociation et potentiellement réduire à la fois les commissions et les prix des logements. Mais, comme pour tout changement important, il y a quelques obstacles à surveiller.

Pourquoi le changement ?

Les critiques ont fait valoir que l'ancien système maintenait les taux de commission élevés et réduisait la concurrence. Les agents des acheteurs étaient souvent « orientés » vers des maisons avec des commissions plus élevées, et les vendeurs n'étaient pas toujours consultés pour savoir s'ils acceptaient les taux standards.

Les recherches montrent que dans d’autres pays, les commissions immobilières sont souvent environ la moitié de ce qu’elles sont aux États-Unis.

Ce point était l'un des arguments avancés par Mike Ketchmark, l'avocat principal du procès. Vous pouvez écouter mon entretien avec Mike ci-dessous pour avoir un bon aperçu des raisons pour lesquelles un procès a été intenté contre le secteur immobilier pour fixation des prix.

Comment cela vous affectera-t-il ?

Plus de transparence et de négociation : Les acheteurs devront désormais signer un accord détaillant la rémunération de leur courtier avant de l'engager. Les vendeurs peuvent toujours choisir de couvrir ces frais, mais il s'agit avant tout de plus de clarté et de pouvoir de négociation pour vous.

Coûts initiaux possibles pour les acheteurs : Si les vendeurs choisissent de ne pas payer le courtier de l'acheteur, ces derniers pourraient devoir payer ces frais eux-mêmes. Cela pourrait signifier qu'ils auront plus d'argent disponible lors de l'achat d'une maison.

Des prix de l’immobilier potentiellement plus bas (sur quoi je ne suis pas d’accord) : Les vendeurs payant potentiellement moins de commissions, les prix des maisons pourraient légèrement baisser. Imaginez que vous économisez quelques milliers de dollars sur votre prochain achat immobilier !

À quoi s’attendre des nouvelles règles

Plus de listes de commissions sur MLS : Les agents vendeurs ne répertorieront pas les commissions de courtage des acheteurs sur les MLS affiliés à la NAR. Cela signifie une négociation plus directe entre vous et votre agent.

Modèles commerciaux flexibles : De nouveaux modèles pourraient émerger, comme des agents proposant des tarifs forfaitaires pour des services spécifiques, facilitant ainsi la personnalisation de votre expérience immobilière.

Comment gérer les changements

Négocier les commissions (la plus grande surprise) : Prévoyez une commission de 2 % ou moins pour les agents acheteurs et vendeurs. Examinez attentivement tous les contrats pour vous assurer d'obtenir une offre équitable.

Tirer parti des concessions du vendeur : Si nécessaire, vous pouvez négocier avec les vendeurs des concessions pour couvrir les frais d'agent, gardant ainsi plus d'argent dans votre poche.

Les courtiers immobiliers sont prêts à réduire leurs commissions !

N’est-ce pas l’un des messages les plus encourageants que vous puissiez recevoir d’une grande agence immobilière ? Sotheby's encourage activement ses clients à négocier un taux de commission ne dépassant pas 2 % de chaque côté.

Si le vendeur choisit de payer à la fois les commissions de l'agent chargé de l'inscription et celles de l'agent de l'acheteur, ce qui est le cas de la plupart des vendeurs, le coût total pour le vendeur pourrait être ramené à 4 % ou moins. Bien que 4 % soit encore un montant important, il s'agirait d'une réduction considérable si cela devenait la nouvelle norme.

Je n'ai JAMAIS vu une agence immobilière soutenir ouvertement une commission de seulement 2 % pour le vendeur et l'acheteur. Depuis que j'ai commencé à acheter et à vendre des biens immobiliers en 2003, la commission totale la plus basse que j'ai rencontrée était de 4,5 %.

Même en juillet 2024, lorsque j'ai interrogé cinq agents immobiliers de différentes agences immobilières au sujet de la vente d'un autre bien locatif, un seul était prêt à céder sur la commission. Cet agent a proposé un taux de 4,75 %, mais a finalement accepté une structure de commission basée sur des incitations lorsqu'il est devenu clair que je partirais.

Début août 2024, les agences immobilières demandaient à leurs agents de maintenir un taux de commission d'au moins 5 %. Elles espèrent que les consommateurs, qui n'achètent et ne vendent pas régulièrement de maisons, accepteront l'ancienne structure tarifaire. Mais maintenant que de nouvelles lois sur les commissions immobilières doivent entrer en vigueur le 17 août 2024, les agences immobilières modifient leur approche.

Pourquoi les agences immobilières sont de plus en plus ouvertes à des taux de commission plus bas

Il est clair que les courtiers et agents immobiliers ont finalement accepté que le paysage commercial change de manière permanente. Par conséquent, de plus en plus de courtiers et d'agents choisissent de se conformer aux nouvelles règles plutôt que de risquer de nouvelles poursuites judiciaires.

N'oubliez pas que Keller Williams, HomeServices of America et la National Association of Realtors ont tous été poursuivis et ont perdu. Maintenant qu'il existe un précédent juridique en matière de fixation des prix de l'immobilier, il est plus facile pour les avocats et les consommateurs de poursuivre les agences ou les agents pour nouvelle collusion sur les prix.

Sotheby's ne veut pas être poursuivie en justice après le 17 août 2024 pour entente sur les prix. Une action en justice pourrait potentiellement anéantir des années de rentabilité. Imaginez les courriels et les SMS internes qui devraient être cités à comparaître concernant les discussions sur les commissions devant le tribunal. Les conclusions pourraient mettre Sotheby's ou toute autre société de courtage poursuivie en justice en faillite.

Au lieu de résister à la loi, Sotheby's a sagement décidé de se conformer à la nouvelle réglementation sur les prix de l'immobilier. En devançant ses concurrents, elle a de fortes chances de remporter davantage de contrats. Même si le taux de commission standard baisse de 20 %, passant de 5 % à 4 %, l'augmentation du volume d'affaires pourrait rendre Sotheby's plus rentable.

Les courtiers et les agents immobiliers les plus performants qui s’adapteront aux nouvelles lois en seront les grands gagnants. Ceux qui s’accrocheront aux anciennes pratiques, désormais illégales, feront probablement faillite.

Les prix des logements ne baisseront pas en raison de taux de commission plus bas

Je ne suis pas d’accord avec l’affirmation selon laquelle « les vendeurs payant potentiellement moins de commissions, les prix des maisons pourraient légèrement baisser ».

Les prix des logements sont déterminés par l'offre et la demande, qui sont influencées par la croissance de l'emploi, la croissance des revenus, les stocks et le pipeline de construction. Des taux de commission plus bas agissent comme un catalyseur pour augmenter le volume des transactions.

Des taux de commission plus bas pourraient augmenter l'offre

D'un côté, des taux de commission plus bas pourraient encourager davantage de vendeurs à mettre leur maison en vente. Après avoir vendu une maison en 2017 et payé une commission de 4,5 %, j'ai juré que je ne vendrais plus de propriété tant que les taux de commission ne seraient pas tombés à 4 % ou moins. J'avais l'impression que c'était une farce de payer à l'agent de l'acheteur une commission de 4,5 % alors qu'il baissait mon prix demandé de 25 000 $.

Il est donc possible que je finisse par augmenter l'offre, ce qui pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix. Mais c'est peu probable. Mon objectif, comme celui de la plupart des investisseurs immobiliers avisés, est de conserver les propriétés le plus longtemps possible, même si les taux de commission tombent à 0 %.

Pensez aux investisseurs à long terme dans le S&P 500. Pensez-vous qu'ils vendraient leurs avoirs simplement parce que les commissions de trading en ligne sont tombées à zéro ? Bien sûr que non. Ils achètent et conservent à long terme pour créer de la richesse.

Le même principe s'applique aux investisseurs immobiliers, d'autant plus qu'il faut également tenir compte des taxes de transfert, des frais de mise en scène et d'autres frais en plus des commissions. Même si les commissions immobilières sont en baisse, le coût de vente d'une maison reste trop élevé.

Si vous n'êtes pas obligé de vendre votre propriété, ne le faites pas. Dans 10 ans, vous serez content d'avoir tenu bon. Dans 20 ans, vos jeunes enfants seront ravis que vous ayez investi dans l'immobilier à si bas prix alors qu'ils n'en avaient pas les moyens.

La baisse des taux de commission pourrait accroître la demande plus que l’offre

D’un autre côté, des taux de commission plus bas pourraient attirer plus d’acheteurs. Si les acheteurs savent que moins d’argent va aux agents, une nouvelle vague d’acheteurs pourrait entrer sur le marché à la recherche de bonnes affaires. Cependant, la demande accrue pourrait facilement dépasser les économies réalisées sur le prix d’achat en raison de la baisse des commissions.

Les vendeurs agiront dans leur propre intérêt et tenteront de conserver les économies de commission en dessous de la norme précédente de 5 %.

Supposons que le taux de commission moyen payé par un vendeur est actuellement de 4 %. Il serait irrationnel pour les vendeurs de baisser leur prix demandé de 1 % en moyenne. Au lieu de cela, ils vont probablement mettre en vente leurs maisons aux prix de l'époque où la commission était de 5 % et espérer empocher les économies de commission.

Il est probable que l'on assiste à une augmentation du nombre de mandataires doubles, où l'agent chargé de l'inscription représente également l'acheteur. Cet arrangement permet au vendeur d'économiser sur la commission de l'agent de l'acheteur, et l'acheteur pourrait être en mesure de négocier une réduction du prix d'achat équivalente à cette commission.

Si vous êtes un acheteur expérimenté, alors laisser l'agent immobilier vous représenter pour potentiellement économiser est une solution intelligente.

Les consommateurs de biens immobiliers sont les grands gagnants

Les véritables gagnants de l’accord avec la NAR sont les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers. À la marge, les propriétaires sont les plus grands gagnants que les acheteurs, car ils peuvent économiser au moins 1 % sur les commissions immobilières, mais probablement beaucoup plus au fil du temps. À l’inverse, les perdants sont la NAR et les agences immobilières ou les agents qui refusent d’accepter la baisse des taux de commission et résistent au changement.

En 2012, j'ai réalisé que les commissions de trading institutionnelles étaient sur le point de disparaître en raison du trading électronique. Par conséquent, j'ai eu l'impression que le retour sur investissement de mon travail dans le secteur des actions était en baisse. Peu importe mes performances, je ne serais pas payé autant que mes collègues du passé. J'ai donc fait preuve de rationalité et je suis parti.

J’aurais pu essayer de réinventer ma carrière en assumant un autre rôle au sein de mon entreprise. Mais à ce moment-là, j’étais également fatigué de travailler dans la finance et je voulais me concentrer sur l’écriture pour Financial Samurai. Les agents immobiliers doivent également s’adapter ou faire face à l’obsolescence.

Pour les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers, sachez que les taux de commission sont en baisse. Sotheby's, l'une des plus grandes maisons de courtage du pays, recommande désormais un taux de commission total ne dépassant pas 4 %. Pour rester compétitives, d'autres maisons de courtage suivront le même exemple.

Ce qui fait maintenant l'objet de négociations entre le vendeur et l'acheteur est le montant des économies de commission inférieures à 5 %. Il appartient aux deux parties de négocier les meilleures conditions pour elles-mêmes tout en faisant des compromis pour conclure l'affaire.

Questions et suggestions des lecteurs

Avez-vous reçu un courriel similaire d'un agent immobilier, proposant des suggestions pour négocier des taux de commission plus bas ? Si oui, n'hésitez pas à le partager. Quels types de changements de commission ou d'attitude constatez-vous dans votre région ? Les taux de commission plus bas vous donnent-ils envie de vendre ou d'acheter ?

Avec la baisse des taux hypothécaires et des commissions, la demande de biens immobiliers devrait probablement augmenter. Investissez dans l'immobilier de manière plus stratégique, Découvrez FundriseFundrise gère plus de 3,3 milliards de dollars pour plus de 500 000 investisseurs, principalement dans la région de Sunbelt, où les valorisations sont plus faibles et les rendements ont tendance à être plus élevés. Vous pouvez facilement investir dans Fundrise en appliquant la méthode du coût moyen en dollars en raison de son faible investissement minimum de 10 $.

J'ai personnellement investi plus de 275 000 $ dans Fundrise pour gagner plus de revenus immobiliers passifs et me diversifier dans l'intelligence artificielle. Plus vous vieillissez et devenez riche, moins vous aimerez la volatilité. Fundrise est un sponsor de longue date de Financial Samurai, car nos points de vue sur l'immobilier sont alignés.