Pourquoi vendre votre propriété locative même si vous êtes optimiste sur les prix

Je suis optimiste sur l'immobilier. Pourtant, j'ai récemment vendu une autre propriété locative. Ce type d'incongruence entre la pensée et l'action peut sembler troublant et même contre-productif à la création de richesse. Mais ça n'a pas à l'être.

Parce que même si maximiser les rendements est un grand objectif sur votre chemin vers l'indépendance financière, ce n'est pas le seul objectif. Parfois, vendre une propriété, bien qu'il soit optimiste sur le marché, est la bonne décision pour votre vie dans l'ensemble.

Dans mon cas, lâchez une location simplifiée. J'ai toujours senti gérer trois propriétés locatives dans une ville était ma limite. Mais quand j'ai acheté une nouvelle maison en 2023 et décidé de louer l'ancienne, j'ai franchi ce seuil. C'était comme acheter une position en marge importante en marge.

Lorsque les locataires ont donné un avis un an plus tard, je l'ai vu comme une fenêtre à réinitialiser.

Pourquoi la vente est ok même si vous pensez que les prix augmenteront toujours

Voici huit raisons pour lesquelles il est normal de vendre votre propriété, même si vous pensez que les prix de l'immobilier continueront d'augmenter.

1) Il est préférable de vendre sur un marché haussier qu'un marché baissier

Vendre l'immobilier est stressant. Même si vous entrez un contrat, un certain nombre de problèmes peuvent retarder ou dérailler la fermeture. Mais lorsque vous vendez en force, les chances d'une transaction en douceur augmentent. Un acheteur sur un marché chaud sait qu'il y en a d'autres attentes. Par conséquent, ils essaient de suivre.

Dans un marché haussier, les guerres d'appel d'offres sont courantes et ont tendance à réinitialiser les prix plus élevés grâce à une fonction de remontée. En revanche, un marché baissier peut ressembler à un piège à liquidité – pas d'acheteurs, des baisses de baisse et des baisses de prix douloureuses. Les prix ne baissent pas toujours progressivement; Souvent, ils se terminent vers le bas. S'ils le font, vos capitaux propres pourraient être anéantis si vous êtes obligé de vendre.

Du côté ouest de San Francisco, c'est maintenant un marché haussier. Les catalyseurs économiques locaux attirent des emplois et des familles, créant une demande plus forte. J'ai donc choisi de vendre en force plutôt que de risquer d'être obligé de vendre plus tard lorsque le marché pourrait être plus faible.

2) Vous avez peut-être déjà trop d'exposition immobilière

En général, je ne recommande pas d'avoir plus de 50% de votre valeur nette dans une classe d'actifs. Le risque de concentration est réel. Veuillez consulter mon allocation d'actifs de valeur nette recommandée pour la liberté financière. Après avoir acheté une autre maison en 2023, mon exposition immobilière a temporairement atteint environ 55%.

À un moment donné, j'avais une résidence primaire et cinq propriétés locatives, dont de la part à San Francisco. Lorsque des incendies dévastateurs ont balayé le sud de la Californie et anéanti des quartiers entiers, on m'a rappelé à quelle vitesse la richesse immobilière peut être détruite.

Lorsque mes locataires ont donné un avis, j'ai vu une chance de réduire l'exposition et le rééquilibre pendant la saison de vente la plus forte de l'année: le printemps.

Même après avoir vendu une propriété, j'ai encore suffisamment d'exposition pour bénéficier d'une demande croissante dans la région. Cependant, si nous déménageons à Honolulu, je voudrais réduire davantage mes propriétés locatives de deux.

3) Vous avez essayé d'être propriétaire et je n'ai pas aimé ça

Tenir un bien immobilier à long terme est l'un des meilleurs moyens de construire la richesse. La location de votre propriété vous aide à parcourir la vague d'inflation, tout en espérons générer des flux de trésorerie positifs.

Mais être propriétaire n'est pas pour tout le monde, et ça va. Si la possession d'une propriété locative réduit votre qualité de vie ou consomme une bande passante mentale, vous préférez investir ailleurs, la vente est un choix raisonnable.

Je lui ai donné un an. Les locataires allaient bien, à part une buse de robinet tiré qui l'a fait fuir et une cour avant négligée. Mais même les petits problèmes semblent amplifiés lorsque vous avez mentalement passé à autre chose.

J'avais l'impression d'avoir eu la chance que la maison ne soit pas confrontée à aucun problème majeur pour l'année, comme une fuite. J'ai donc choisi de ne pas appuyer sur ma chance une fois qu'ils ont donné un avis. Bien que, s'ils n'avaient pas donné leur avis, j'aurais eu plaisir à leur louer la maison.

4) Vous pouvez potentiellement gagner un plus grand retour ailleurs

Avec le rendement du Trésor à 10 ans supérieur à 4%, je pouvais gagner presque autant sans risque que je l'ai fait de la location. Les tracas et le risque d'être propriétaire ne justifient pas la prime de rendement modeste.

Pour que je tienne la propriété, j'avais besoin de confiance dans la réalisation d'au moins un rendement de 8%, soit une prime de 4% supérieure au taux sans risque. Compte tenu d'un ratio prêt / valeur de 43%, c'était certainement possible. Mais je n'étais pas plus de 80% confiant que cela se produirait.

Si vous pouvez redéployer les capitaux propres en actifs similaires ou mieux performants – ou simplement diversifier votre risque – cela vaut la peine d'être considéré. Et même si vous ne pouvez pas faire correspondre le retour, libérer du temps et de l'énergie pour d'autres priorités a également une valeur réelle.

En plus des obligations du Trésor, je trouve que les sociétés immobilières commerciales résidentielles et les sociétés d'IA privées sont attrayantes, me donnant au moins trois options convaincantes pour réinvestir le produit. Je n'avais pas prévu de correction de 20% dans le S&P 500 peu après la vente de la maison, qui a créé une quatrième opportunité d'investissement attrayante.

L'immobilier peut égaliser une quantité importante de capitaux propres, en particulier sur les marchés à coût élevé. Si vous identifiez une meilleure utilisation des fonds, il peut être logique de déverrouiller ce capital et de le mettre à une utilisation plus productive.

5) Vous êtes admissible à l'exclusion de la vente de maisons en franchise d'impôt

Si vous avez vécu chez vous pendant au moins 2 des 5 dernières années avant de vendre, vous pouvez exclure jusqu'à 500 000 $ en gains en capital si cela est marié, ou 250 000 $ si célibataire. Il s'agit de la règle d'exclusion des gains en capital de l'article 121. La location de la propriété pendant un an avant la vente a toujours connu le test d'utilisation de 2 sur 5 ans, nous nous sommes donc qualifiés pour l'exclusion complète – la recapture de l'amortissement de Minus.

Ne pas avoir à payer de l'impôt sur les gains en capital jusqu'à 500 000 $ est un énorme avantage, surtout si vous êtes dans un support à revenu élevé. Si vous approchez de la fin de la fenêtre de 5 ans ou de la limite d'appréciation libre d'impôt, il peut être judicieux de vendre et de verrouiller cet avantage fiscal.

6) Vous avez trouvé une meilleure maison et vous êtes passé émotionnellement

Certaines maisons servent leur objectif pendant une période de votre vie – et cela suffit. Nous avons acheté la propriété que nous avons vendue comme notre «maison pour toujours» pendant la pandémie. C'était un sanctuaire qui a considérablement amélioré nos vies pendant trois ans.

Mais au fond, c'était toujours un échelon sur l'échelle de la propriété. Après avoir déménagé et loué pendant un an, nous n'étions plus émotionnellement attachés. Nous faisions de nouveaux souvenirs dans notre nouvelle maison et nous n'avions plus raté l'ancien. Ce détachement émotionnel a facilité la vente.

7) Vous souhaitez réduire la responsabilité et les maux de tête

Posséder des biens locatifs vous expose à des risques juridiques, financiers et de sécurité potentiels. Ceux-ci peuvent inclure des blessures aux locataires, des allégations de discrimination, des poursuites pour l'habitabilité ou des violations des ordonnances de la ville. Même avec de bons gestionnaires d'assurance et de biens, la responsabilité et le stress peuvent vous porter.

Après des années de propriétaire, vous pourriez décider que la tranquillité d'esprit qui vient de la réduction de la responsabilité vaut plus que les flux de trésorerie supplémentaires. Une sortie propre pourrait maintenant empêcher un futur gâchis juridique ou financier.

Au cours de mes 22 ans en tant que propriétaire, je n'ai jamais eu de problème avec un locataire – un enregistrement que j'attribue à un dépistage approfondi et à un accord de location solide. Cela dit, je reconnais que chaque nouveau locataire présente un nouvel ensemble de risques. Dans ce cas, la maison que nous avons vendue a été louée à plusieurs colocataires plutôt qu'à un seul ménage, qui a ajouté une autre couche de complexité.

8) Vous vous préparez pour un style de vie ou un changement de carrière

Si vous prévoyez un changement majeur – tel que votre retraite tôt, déménager dans une nouvelle ville, réduire, voyager davantage ou changer de carrière – vous pouvez souhaiter simplifier vos finances et réduire les responsabilités de gestion des actifs. Avoir notre premier bébé en 2017 était la principale raison pour laquelle nous avons vendu une propriété à l'époque.

En considérant cette dernière vente, j'ai priorisé la liberté du temps et la flexibilité de l'emplacement. Vendre deux ou trois propriétés locatives avant de déménager à Honolulu en 2032 sera un défi, surtout si le marché tourne. En vendant un maintenant, je réduit la pression pour vendre plusieurs propriétés plus tard.

Cette étape a déjà allégé ma charge mentale et amélioré mon bonheur et mon style de vie global.

Il est normal de ne pas toujours optimiser pour des rendements maximaux

Vendre une propriété même si haussée sur l'immobilier ne vous rend pas irrationnel. Cela fait de vous un réaliste qui comprend que la finance personnelle est personnelle. Parfois, la bonne décision consiste à simplifier la vie, à rééquilibrer le risque ou à récupérer la tranquillité d'esprit.

Nous n'avons pas toujours besoin de serrer chaque dernier dollar de chaque actif, surtout si nous avons réalisé suffisamment de richesse pour être satisfait. Parfois, verrouiller une victoire est le mouvement le plus intelligent que vous puissiez faire.

Lecteurs, avez-vous déjà vendu une propriété même si vous pensiez que les prix continueraient à augmenter? Si oui, qu'est-ce qui a motivé votre décision? Et y a-t-il d'autres raisons pour vendre que je n'ai pas couvertes dans ce post?

Si vous cherchez à investir passivement dans l'immobilier, consultez Collecte de fonds—Mes plateforme immobilière privée préférée. La collecte de fonds se concentre sur les propriétés résidentielles et industrielles de haute qualité dans la ceinture de soleil, où les évaluations sont inférieures et les rendements sont plus élevés.

Certaines évaluations de l'immobilier commercial sont tombées à des niveaux à proximité de la crise financière de 2008, malgré l'économie plus forte d'aujourd'hui et les bilans ménagers plus sains. Voyant cela comme une opportunité, je suis en moyenne de coût en moyenne dans le secteur avec mon produit de vente à domicile tandis que les prix restent attrayants.

La collecte de fonds est un sponsor de longue date de Samurai financier et j'ai investi jusqu'à présent 300 000 $ et plus. Environ la moitié de mon investissement dans la collecte de fonds est dans leur produit de capital-risque Comme je veux construire une exposition décente aux sociétés d'IA privées.

«Pourquoi vendre quand vous êtes optimiste sur les prix de l'immobilier» est un original de samouraï financier. Tous droits réservés.

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