Pourquoi l’abordabilité du logement pourrait en fait atteindre un niveau record

La sagesse conventionnelle dit que nous sommes confrontés à une crise de l’abordabilité du logement. Avec des taux hypothécaires et des prix de l’immobilier plus élevés, l’achat d’une maison n’a soi-disant jamais été aussi cher. Mais et si je vous disais que tout ce récit est peut-être faux ? En réalité, l’abordabilité du logement pourrait être à ou près d’un sommet historique.

Cela semble fou ? Peut être. Mais si le logement était vraiment si inabordable, pourquoi les prix ne se sont-ils pas effondrés ? Il faudrait une baisse de 38 % des prix de l’immobilier (cela pourrait arriver) ou une augmentation de 60 % des revenus des ménages rien que pour revenir aux niveaux d’accessibilité de 2019. Le plus grand écart de l’histoire.

Pourtant, pourquoi les prix sur de nombreux marchés continuent-ils à rester stables ou à augmenter ? Oui, l’effet de verrouillage du refinancement en période de pandémie joue un rôle. Et oui, il y a une pénurie nationale de logements. Mais ça ne peut pas être le seulement explications, surtout si l’accessibilité financière est aussi catastrophique que le prétendent les données.

Chez Financial Samurai, nous sommes des praticiens de la finance qui relient les points grâce à une expérience directe. Il est tout à fait possible que les politiciens, les économistes et les groupes de réflexion sur l'immobilier aient une conception complètement à l'envers de « l'abordabilité du logement ».

Le logement peut être plus abordable que tout le monde ne le pense

Les dernières solutions proposées pour réduire les coûts du logement sont les suivantes : faire pression sur la Réserve fédérale pour qu'elle baisse les taux (qui ne contrôle même pas les taux hypothécaires), faire pression pour que les prêts hypothécaires sur 50 ans diminuent les mensualités ou créer davantage d'incitations à la construction de nouveaux logements. À long terme, oui, augmenter l’offre est le meilleur moyen de faire baisser les loyers et les prix des logements.

Le fait est qu’aucune de ces suggestions n’est peut-être nécessaire. Et si, grâce aux gains massifs des marchés boursiers et à l’appréciation rapide des capitaux propres des entreprises privées, l’accessibilité au logement était aujourd’hui plus élevée que jamais ?

Si l’on examine où la plus grande partie de la richesse a été créée depuis 2020, sans parler de 2012, la réponse devient assez évidente : le marché haussier des actions a largement dépassé la hausse des prix de l’immobilier, croissant l’abordabilité du logement pour ceux qui participent à des actifs générateurs de richesse.

Pourquoi un marché haussier des actions rend le logement plus abordable

La première chose que disent les défenseurs de l’accession à la propriété, c’est qu’il est « moins cher de louer que de posséder ». L’argument est le suivant : les locataires peuvent épargner et investir la différence, et s’ils investissaient simplement avec diligence dans le S&P 500, ils seraient plus riches.

Même si je pense que l'Américain moyen peut créer plus de richesse dans l'immobilier qu'en investissant dans son 401(k), prenons à cœur le mantra « épargner et investir la différence ».

Du 1er janvier 2020 au 1er décembre 2025, l’indice S&P 500 est en hausse d’environ 115 %, dividendes compris. Au cours de la même période, le prix médian des logements aux États-Unis n’a augmenté que d’environ 50 %, passant d’environ 267 000 dollars à environ 410 000 dollars.

Si vos investissements en actions doublent alors que les prix de l’immobilier n’augmentent que de moitié, le logement est en fait devenu plus abordable en utilisant le même montant de capital investi. Au cours de la dernière décennie, les actions ont battu l’immobilier d’environ 65 points de pourcentage.

Cette comparaison suppose que vous avez investi un montant égal au prix d’achat d’une maison en actions. Mais comme la plupart des acheteurs d’une première maison n’ont investi que 20 % ou moins, l’augmentation de la richesse boursière a permis encore plus facile pour s'offrir une maison. Après tout, nous supposons que les locataires épargnent et investissent assidûment la différence.

Laissez-moi vous donner trois exemples concrets.

Exemple n°1 : Une maison n'est devenue abordable que lorsque les stocks ont rebondi

En 2022, je voulais acheter ma maison mais je ne pouvais pas me permettre le prix demandé. Je voulais payer entièrement en espèces parce que j'en avais assez d'avoir un prêt hypothécaire, les taux étaient élevés et je pouvais obtenir une meilleure offre. Le S&P 500 a chuté d'environ 18 %, et comme mon portefeuille était à forte composante technologique, ma baisse était plus proche de 26 %. Aie. Une volatilité plus élevée est le prix à payer pour investir dans des actions de croissance.

Puis les actions ont fortement rebondi en 2023, et la maison est revenue sur le marché à un prix inférieur.

La combinaison de cours des actions plus élevés et un prix de l'immobilier plus bas a rendu la maison abordable. Sans la reprise boursière, la maison serait restée hors de portée.

Si nous avions attendu jusqu'à fin 2025, la maison aurait été encore plus abordable pour nous du point de vue de la plus-value boursière, puisque les actions ont encore augmenté d'environ 60 % entre 2023 et 2025. Mais cela suppose que la maison ne s'est pas appréciée davantage par rapport à son niveau de référence de 2003 (elle l'a fait de 15 % à 25 %) et suppose qu'elle serait toujours disponible (très improbable étant donné la rareté des grands lots à ce niveau de prix).

Si les actions n'avaient pas augmenté depuis que j'ai quitté le travail traditionnel en 2012, je n'aurais pas pu grimper dans l'immobilier. Je ne disposais tout simplement pas d’un flux de revenus actifs important et régulier pour m’aider à obtenir des acomptes plus importants.

Exemple n°2 : Mes nouveaux locataires viennent de bénéficier de 3 ans de « loyer gratuit » grâce à l'appréciation des actions de l'entreprise

J'ai récemment trouvé de nouveaux locataires pour ma maison rénovée de 5 chambres et 4 salles de bains à San Francisco. Les locataires précédents, une famille de quatre personnes, payaient 9 200 $ par mois. Compte tenu de la forte demande pour une autre location que j'avais louée plus tôt, j'ai testé le marché à 10 000 $ par mois.

Cela a pris environ trois semaines, mais j'ai trouvé des locataires en couple, pas une famille. L’un travaille dans une entreprise technologique privée. L’autre travaille pour l’une des sociétés d’IA les plus populaires aujourd’hui, évaluée à 185 milliards de dollars en septembre 2025.

Sur la base de leur seul salaire de base, un loyer de 10 000 $/mois représentait moins de 20 % de leur revenu brut. Alors si seulement un couple voulait louer une maison de 5 chambres, qu’il en soit ainsi. Payer moins de 30 % de son revenu brut pour un loyer ou un prêt hypothécaire est considéré comme abordable.

Mais voici le plus intéressant : environ 2,5 mois après la valorisation de 185 milliards de dollars de sa société, celle-ci a levé 15 milliards de dollars supplémentaires pour une valorisation de 350 milliards de dollars. Sur la base de son ancienneté, j'estime qu'il a reçu environ 500 000 $ en actions acquises sur quatre ans, ce qui représente désormais plus d'un million de dollars.

Si son gain de 500 000 $ en valeur boursière se traduit par environ 360 000 $ après impôts, alors :

La plus-value de ses actions pourrait à elle seule payer leur loyer pendant 36 mois.

Cela représente trois années de vie « gratuite » dans une maison rénovée avec vue sur l'océan à San Francisco, grâce à la valorisation croissante de son entreprise.

Si la « gratuité » n'est pas un logement abordable, qu'est-ce que c'est ? S’ils souhaitent acheter une maison à l’avenir, ce serait certainement plus abordable étant donné que les capitaux propres de leur entreprise croissent beaucoup plus rapidement que le taux de croissance des prix de l’immobilier à San Francisco.

La variable manquante : les gains de stock dans les calculs d’accessibilité au logement

Les économistes et les politiciens parlent sans cesse des variables suivantes concernant l’accessibilité boursière :

• revenu
• prix des maisons
• prix des loyers
• taux hypothécaires
• taxes foncières
• tarifs d'assurance

Mais ils ignorent deux forces énormes :

1. Gains de stocks publics et privésqui améliorent considérablement le pouvoir d'achat
2. La banque de maman et papaqui fournit des mises de fonds à un pourcentage croissant d’acheteurs de maison

Cet article se concentre sur le premier, même si nous savons que des milliards de dollars seront hérités de la génération des baby-boomers.

Exemple n°3 : Google gagne un autre billion de dollars en capitalisation boursière

Oubliez moi et mes locataires. Pensez aux quelque 35 000 employés de Google dans la Bay Area. Les actions de Google ont bondi de plus de 65 % en 2025. Si 30 % de la rémunération d'un travailleur technologique typique provient des capitaux propres, alors sa rémunération totale a effectivement augmenté de 20 %.

Un Googleur gagnant 280 000 $ de salaire + 120 000 $ d'actions est :

Comptabilité totale de 400 000 $ à -> Comptabilité totale de 478 000 $.

Ils se sentent plus riches et ils sont plus riche.

Et leur existant les attributions d'actions non acquises, qui auraient pu valoir 360 000 $ au début de l'année, valent désormais 65 % de plus, pour atteindre également 594 000 $.

Le logement dans la Bay Area ne devient pas abordable parce que les prix baissent. Cela devient plus abordable parce que les gens qui achètent des maisons s’enrichissent bien plus rapidement que les prix n’augmentent.

Le NASDAQ contre le logement à San Francisco

Oublions maintenant Google et regardons le NASDAQ. C'est fini environ 160% depuis le 1er janvier 2020.

Pendant ce temps, la maison typique de San Francisco est en construction 15 à 40 %en fonction du prix et du type de propriété.

Cela signifie que le travailleur technologique typique ou l'investisseur du NASDAQ trouve également l'abordabilité du logement augmentene diminuant pas.

Et rappelez-vous : la plupart des acheteurs ne paient pas en espèces.

Une maison de 1,5 million de dollars en 2020 qui vaut maintenant 2 millions de dollars nécessite une augmentation de la mise de fonds de seulement :

300 000 $ -> 400 000 $.

Ces 100 000 dollars supplémentaires sont facilement digestibles pour un ménage gagnant entre 300 000 et 600 000 dollars par an et vivant avec 150 000 à 300 000 dollars bruts. Ils économisent déjà plus de 100 000 $ en espèces par an. Ainsi, grâce à l’abordabilité accrue cinq ans plus tard, ils pourraient plutôt envisager une maison de 2,5 millions de dollars avec une mise de fonds de 500 000 $ ou plus.

L’abordabilité du logement n’est pas seulement une question de taux hypothécaires. Il s'agit de appréciation des actifs par rapport à l’appréciation du logement.

L’abordabilité du logement continue d’augmenter À mesure que les actions augmentent

Le discours dominant est que le logement est inabordable. Mais si l’on regarde où la richesse a réellement été créée depuis 2020, la réalité s’inverse :

• Les actions ont largement surperformé l’immobilier.
• Les indemnités des travailleurs du secteur technologique ont augmenté en partie parce que les actions de leur entreprise ont augmenté
• Les banquiers d’investissement reçoivent des bonus records.
• Les parents financent de plus en plus les acomptes.
• Environ 63 % de tous les Américains possèdent des actions

L'abordabilité du logement n'est une crise que pour ceux qui ne possèdent pas d'actifs appréciables. Heureusement, pour la majorité des Américains, le marché haussier a discrètement rendu l'achat (ou la location) d'une maison plus facile. Plus facilepas plus dur.

Ce graphique illustre parfaitement mon propos du point de vue des investisseurs. Les REIT mondiaux et l'immobilier commercial sont à des niveaux de valorisation historiquement bon marché par rapport aux actions, c'est pourquoi je suis investir dans l'immobilier commercial aujourd'hui.

La solution pour améliorer l’abordabilité du logement

La solution à long terme la plus efficace pour améliorer l’accessibilité du logement pour tous consiste à élargir la propriété des entreprises américaines grâce à l’actionnariat.

Le gouvernement devrait promouvoir une meilleure éducation aux finances personnelles et offrir des incitations plus fortes à l’investissement, tant pour les adultes que pour leurs enfants. Lorsque les enfants commencent à investir tôt, ils développent naturellement un état d’esprit de propriété. Ils gagnent en importance dans le jeu et deviennent plus motivés à travailler, à épargner et à construire leur avenir.

De toute évidence, nous avons encore un long chemin à parcourir pour améliorer l’accessibilité du logement pour tous, et pas seulement pour les 63 % d’Américains qui possèdent des actions ou pour les personnes exerçant des professions hautement rémunérées. Je fais ma part en écrivant trois articles par semaine et un bulletin hebdomadaire gratuitement depuis juillet 2009. J'ai également écrit mon dernier best-seller national USA TODAY, Jalons du millionnairepour aider davantage de personnes à créer de la richesse. Mais nous pouvons tous faire bien plus.

Plus nous accroissons notre richesse grâce aux actions, plus il devient facile de s’offrir non seulement une maison, mais aussi tout ce que la vie nous réserve.

Lecteurs, le récit d’une crise de l’accessibilité au logement est-il faux ? Pensez-vous que le logement est réellement devenu plus abordable grâce aux gains boursiers au fil des ans ? Si tous les locataires épargnaient et investissaient assidûment la différence, comment le coût de la vie pourrait-il réellement être pire compte tenu du marché haussier ?

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