Danger : les ménages possèdent plus de richesse en actions qu’en immobilier

Au-delà des valorisations élevées, le S&P 500 se négociant à environ 22 fois les bénéfices prévisionnels estimés, une autre préoccupation pour le marché boursier clignote doucement en rouge : les ménages américains ont désormais plus de valeur nette en actions qu'en immobilier.

À première vue, cela ne semble pas alarmant. Après tout, le marché boursier est en hausse depuis 2020, à l’exception de 2022. Les actions ont considérablement surperformé l’immobilier au cours des dernières années, en particulier après que la Réserve fédérale a commencé à augmenter de manière agressive les taux d’intérêt. Cependant, je soutiens que l’accessibilité au logement s’est améliorée grâce au marché haussier des actions. Regardez simplement votre propre portefeuille d’actions.

Lorsqu’une classe d’actifs affiche de meilleures performances pendant une période prolongée, les individus lui allouent davantage de capital, consciemment ou non. Les comptes de retraite augmentent. Les comptes de courtage gonflent. La rémunération en actions est acquise. L’immobilier, en revanche, est illiquide, à forte intensité de capital et beaucoup moins intéressant en période de taux d’intérêt élevés.

Cela dit, je trouve désormais l’immobilier commercial attrayant par rapport aux actions, c’est pourquoi je me tourne lentement vers les opportunités immobilières privées. Lorsque la confiance est mauvaise et que les capitaux sont rares, les rendements futurs attendus ont tendance à être plus élevés. C’est rarement le cas lorsque tout le monde est euphorique.

Augmentation du risque de concentration

Lorsque les ménages détiennent une plus grande part de leur valeur nette en actions qu’en immobilier, nous devrions faire une pause. Le risque de concentration est important. Plus la concentration dans une classe d’actifs est élevée, plus le sentiment devient fragile si les prix commencent à baisser. On a vraiment l’impression que 1999 revient.

Avec davantage de capital lié aux actions, toute correction significative risque de paraître plus violente. Les pertes ont frappé plus près de chez nous. Les gens vérifient leur solde plus souvent. Les ventes de panique deviennent plus probables, non pas parce que les fondamentaux se sont soudainement effondrés, mais parce que la peur se propage plus rapidement lorsque les enjeux sont plus importants.

Les flux de capitaux sont importants. Lorsqu’il y a plus d’argent en actions, il y a aussi plus d’argent pouvant être vendu. Cette dynamique tend à amplifier les mouvements à la baisse du marché, en particulier lorsque l’effet de levier, la dette sur marge et les véhicules d’investissement passifs sont impliqués.

Par rapport à la vente de biens immobiliers, la vente d’actions est bon marché et presque instantanée.

Le signal inquiétant pour les actions

Si l’on examine les données historiques, les deux dernières périodes au cours desquelles les ménages détenaient plus d’actions que de biens immobiliers ont été suivies de périodes prolongées de déception pour les investisseurs en actions.

Dans les années 1970, les actions ont stagné en termes réels alors que l’inflation érodait le pouvoir d’achat. À la fin des années 1990 et au début des années 2000, les ménages sont devenus fortement surpondérés en actions à la suite de la bulle technologique. Ce qui a suivi a été une « décennie perdue » pour les actions de 2000 à 2012 environ, au cours de laquelle le S&P 500 n’a généré pratiquement aucun rendement réel.

L’histoire ne se répète pas parfaitement, mais elle rime assez souvent pour mériter le respect.

La poursuite de la performance est la nature humaine

C'est dans la nature humaine de rechercher ce qui a fonctionné. Personne ne veut manquer quelque chose, surtout après avoir vu les autres devenir riches apparemment sans effort. Les actions sont liquides, faciles et enrichissantes pendant les marchés haussiers. L'immobilier semble lent, ennuyeux et chargé de locataires, de réparations et de taxes.

Mais c’est exactement à ce moment-là que la discipline compte le plus : lorsque l’investissement FOMO est à son plus haut niveau. Assurez-vous d’être correctement diversifié en fonction de votre appétit pour le risque.

Lorsqu’une classe d’actifs domine la valeur nette des ménages, les rendements futurs ont tendance à être inférieurs, et non supérieurs. Les attentes augmentent. Les marges de sécurité diminuent. Dans le même temps, la diversification s’érode progressivement à mesure que les portefeuilles dérivent vers ce qui a déjà le plus augmenté.

Cela ne veut pas dire que les actions sont sur le point de s’effondrer demain. Mais personne ne devrait être surpris s’ils le font.

Je tempère les attentes et je résiste à l’envie de poursuivre agressivement la hausse à ces niveaux. J’alloue également délibérément de nouveaux capitaux à des domaines qui semblent moins encombrés, notamment l’immobilier privé, le crédit et certaines alternatives.

Pourquoi l'immobilier est toujours important

L’immobilier reste une réserve de richesse essentielle pour les ménages pour une bonne raison. Il offre un abri, un revenu, une protection contre l’inflation et une stabilité psychologique. Même lorsque les prix stagnent, les gens restent chez eux. Les loyers sont toujours payés. Les prêts hypothécaires sont toujours amortis.

Les actions, en revanche, n’apportent aucune utilité directe. Ce sont de purs actifs financiers dont la valeur dépend des attentes en matière de bénéfices, de liquidité et de sentiment. Lorsque le sentiment change, les prix peuvent chuter bien plus rapidement que ne le justifient les fondamentaux.

C’est pourquoi il est important d’avoir un équilibre. Lorsque trop de richesse est liée à des actifs dont le prix peut être réévalué instantanément, la prise de décision émotionnelle devient plus dangereuse.

Fréquence de correction historique des actions

Compte tenu des valorisations actuelles et de l’exposition des ménages, je ne serais pas surpris de voir une correction supplémentaire de 10 % ou plus au cours des 12 prochains mois. Tout ce qu’il faut, c’est un catalyseur. Une peur de la croissance. Une erreur politique. Un choc géopolitique. Un événement de liquidité.

Les corrections ne sont pas anormales. Ils sont le prix des rendements à long terme. Mais lorsque la concentration est élevée, les corrections semblent pires que prévu. Pour mettre les déclins en perspective, voici à quelle fréquence ils se produisent :

• 5 % de retraits: 2 à 3 fois par an
• 10 % de corrections: ~tous les 1-2 ans
• 20 % de marchés baissiers: ~tous les 5-7 ans
• Récessions: tous les 7 à 10 ans

La solution n'est pas la peur. La solution est la préparation.

Rééquilibrez si nécessaire. Diversifiez-vous intentionnellement. Créez des actifs qui fournissent des flux de trésorerie et des utilités, et pas seulement des gains papier. Et rappelez-vous que lorsque tout le monde se sent à l’aise, le risque est généralement plus élevé qu’il n’y paraît.

Les actions pourraient continuer à augmenter à court terme. Mais lorsque les ménages possèdent déjà plus de richesse en actions qu’en immobilier, il vaut la peine d’être un peu plus prudent que la foule.

Lecteurs, que pensez-vous du fait que les Américains détiennent désormais plus de richesse en actions qu’en immobilier ? Considérez-vous cela comme un signal d’alarme pour les actions, une opportunité d’acheter un bien immobilier, ou les deux ? Et à peu près quel pourcentage de votre valeur nette est aujourd’hui alloué aux actions par rapport à l’immobilier ?

Diversifiez votre richesse au-delà des actions publiques

Si les ménages disposent déjà d’une plus grande partie de leur valeur nette en actions qu’en immobilier, il convient de se poser une question simple : Que se passe-t-il si les actions publiques finissent par revenir en arrière ? Le risque de concentration a tendance à paraître invisible pendant les longs marchés haussiers, jusqu'à ce qu'il ne le soit plus.

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Avec plus de 3 milliards de dollars d’actifs privés sous gestion, Fundrise offre une exposition à l’immobilier qui se comporte différemment des REIT publics et des portefeuilles riches en actions – quelque chose que j’apprécie de plus en plus à mesure que les ménages se tournent davantage vers les actions.

J'ai personnellement investi plus de 400 000 $ avec Fundrise. Ils sont un partenaire de longue date de Financial Samurai, et avec un investissement minimum de 10 $, c'est l'un des moyens les plus simples de commencer à se diversifier au-delà des actions et obligations traditionnelles.

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