Combien de temps faut-il pour obtenir un permis et construire une maison par ville

À presque 50 ans, je ne ferai plus jamais de remodelage intestinal.

Tous ceux qui ont survécu ont le même regard à mille mètres. C'est le regard de quelqu'un qui a passé deux ans à se disputer sur la couleur des coulis et à attendre des inspecteurs qui ne se présentent jamais quand ils disent qu'ils le feront.

La rénovation pourrait être la chose la plus désagréable à laquelle vous puissiez vous inscrire volontairement. Personne ne vous y oblige. Pourtant, chaque année, les propriétaires font la queue pour remettre des centaines de milliers de dollars en échange du privilège d’être malheureux.

Les dépassements de coûts sont fréquents. Il en va de même pour les dépassements de temps.

Si vous êtes assez courageux pour construire une maison ou effectuer une rénovation intestinale, prévoyez que le projet coûtera au moins 50 % de plus et prendra 50 % plus de temps que prévu. Si vous le faites, vous pourriez en ressortir légèrement ensanglanté et meurtri. Si vous ne le faites pas et que vous faites confiance à l'estimation de votre entrepreneur général, votre stress silencieux montera en flèche et fera exploser toutes les relations autour de vous.

Durées d'autorisation par ville pour les maisons unifamiliales

Voici un excellent tableau compilé par ResiClub à partir d'un rapport rédigé par des professeurs de l'Université de Chicago et de Princeton intitulé « Où est-ce que la construction est lente et est-ce que cela ralentit ? »

Je ne suis pas choqué de voir San Francisco au premier rang, avec en moyenne 1,1 an pour obtenir un permis et 3,8 ans pour construire une maison unifamiliale. Après tout, San Francisco est la ville la plus chère pour élever une famille.

Miami et Philadelphie suivent de près avec environ 3,4 ans, tandis qu'Indianapolis, El Paso et Colorado Springs y parviennent en six mois environ. La moyenne nationale entre la demande de permis et l'achèvement du projet est d'environ 8,8 mois.

Ainsi, un San-Franciscain pourrait voir une famille d’Indianapolis construire sept maisons dans le temps nécessaire pour en terminer une. Et c'est de pire en pire. À l’échelle nationale, la durée d’autorisation pour les logements unifamiliaux a à peu près triplé, passant de 1,6 mois en 2000 à 4,9 mois en 2023.

J'ai subi deux rénovations intestinales et quelques rénovations de salle de bains depuis le premier achat d'une propriété à San Francisco en 2003, et chacune d'entre elles a été un processus infernal.

Mon dernier remodelage intestinal a commencé à la mi-2019 et n’a été terminé à 100 % qu’à la fin de 2022. Certes, le COVID a retardé son achèvement d’environ six mois. Mais trois ans et demi pour un projet dont je pensais qu'il durerait un an au maximum, c'était brutal.

Le véritable coût d’une rénovation n’est pas la rénovation

Voici ce qui manque à la plupart des acheteurs. Le projet de loi sur la construction n’est que la partie visible de l’iceberg.

Disons que vous achetez un réparateur de 1,6 million de dollars et que vous prévoyez 400 000 dollars pour un remodelage intestinal sur 18 mois. Raisonnable, non ?

Maintenant, appliquez la réalité. Le budget est dépassé de 50 %, il s'élève donc à 600 000 $. Le délai s'étend sur 2,5 ans. Pendant ce temps, vous avez besoin d’un endroit où vivre. À 6 500 $ de loyer par mois, cela fait 195 000 $. Vous payez également environ 1,2 % d'impôt foncier sur une maison dans laquelle vous ne pouvez pas vivre, soit environ 48 000 $ sur 2,5 ans.

Additionnez-le et votre réparateur de 1,6 million de dollars vous a coûté en réalité environ 2,44 millions de dollars. Et je n’ai même pas pris en compte le coût d’opportunité lié à l’immobilisation d’environ 850 000 $ en espèces qui auraient pu se transformer en actions ou en investissements privés.

Ensuite, il y a le coût que vous ne pouvez pas inscrire sur une feuille de calcul. Si vos enfants ont cinq et sept ans lorsque vous commencez, ils ont huit et dix ans au moment où vous emménagez. Vous ne récupérez pas ces années en vivant dans des cartons dans une location en envoyant des SMS à votre GC à 22 heures.

N'achetez des maisons entièrement rénovées que si vous savez ce qui est bon pour vous

Si vous avez plus de 40 ans et envisagez d'acheter dans une ville où la construction prend plus d'un an à un an et demi, je vous encourage fortement à acheter une maison entièrement rénovée. Vous économiserez beaucoup de temps, d'argent et de maux de tête.

Au moins à San Francisco, le marché sous-estime maisons entièrement rénovées. Compte tenu de la douleur du remodelage, ils devraient négocier à des primes beaucoup plus élevées qu’ils ne le font actuellement. Je soupçonne que la même chose est vraie dans la plupart des villes dont la construction est lente. Jetez un œil à ce tableau illustratif.

Il y a dix ans, acheter un rénovateur et le rénover vous-même vous aurait peut-être permis d'économiser environ 250 000 $ par rapport à l'achat d'une maison finie. C'était du vrai argent pour la douleur.

Aujourd’hui, les économies sont tombées à environ 60 000 $. Les coûts de main-d'œuvre, les coûts des matériaux et les retards d'autorisation continuent de ronger la remise, tandis que les maisons finies ne sont pas devenues beaucoup plus chères par rapport aux rénovateurs.

Répartissez 60 000 $ sur 2,5 ans de construction et vous gagnez environ 2 000 $ par mois pour gérer les entrepreneurs, poursuivre les inspecteurs et vivre dans une location. Et cela suppose que rien d’autre ne se passe mal. Un mauvais sous-traitant ou un retard de permis de trois mois et les économies disparaissent complètement.

Pourquoi les gens subissent-ils encore la douleur du remodelage ?

Il y a deux raisons principales.

1) Ils pensent qu’ils sont plus intelligents et plus efficaces qu’ils ne le sont réellement

À quel point cela pourrait-il être difficile, se demandent-ils ? Trouvez un architecte, engagez un GC réputé, payez-le pour obtenir les permis, choisir les accessoires, et vous êtes prêt à partir.

Mais à moins d'avoir procédé à une rénovation complète ou à une construction de base, vous n'avez aucune idée de la difficulté et du temps que cela prend.

Voici quelques exemples de frustration :

• Une pièce pour votre salle de bain est en rupture de stock, ce qui retarde l'ensemble du projet d'un mois.
• L'armoire personnalisée dont la construction a pris trois mois arrive fissurée, soit un demi-pouce trop large pour le trou personnalisé.
• L'inspecteur en plomberie veut une chose. Vous le réparez. Puis un inspecteur en plomberie totalement différent arrive et veut autre chose.
• Vos voisins se plaignent du bruit, hors de votre contrôle, qui crée du stress et des rencontres gênantes à la boîte aux lettres.
• Après avoir installé les fenêtres et testé leur étanchéité avec des tuyaux, elles fuient toujours dans les coins inférieurs après une tempête de pluie particulièrement violente.
• Le sous-traitant a oublié d'installer la membrane de douche ou a installé le carrelage de travers.
• Votre entrepreneur général disparaît pendant des mois, vous faisant fantôme pour un travail plus rentable.

La liste est longue. Ce qui peut mal tourner va mal tourner, et tout ce que vous pouvez faire, c’est réagir. Ne sous-estimez pas à quel point la rénovation ou la construction est douloureuse.

2) Ils ont des goûts éclectiques

La deuxième raison est plus compréhensible. La plupart des maisons entièrement rénovées sont conçues pour plaire au plus grand nombre d’acheteurs possible. Parquets en chêne blanc. Comptoirs en quartz blanc. Murs d'accent gris. Luminaires noir mat. De bon goût, sûr et à peu près aussi excitant que des flocons d'avoine nature.

Si vous voulez une cuisine vert jade, un bar clandestin derrière une étagère ou une baignoire japonaise avec vue sur le brouillard, aucun promoteur ne construit cela pour vous. Vous devrez le faire vous-même.

Je comprends. Votre maison doit refléter qui vous êtes. Mais demandez-vous combien vous êtes prêt à payer pour vous exprimer. La peinture, l’éclairage, les meubles, l’art et l’aménagement paysager peuvent vous permettre de réaliser 80 % du chemin vers une maison unique pour une fraction du coût et du temps. Et plus votre rénovation est personnalisée, moins les acheteurs en voudront au moment de vendre. La maison de vos rêves pourrait être le travail instinctif de quelqu'un d'autre.

Après toute mon expérience en matière de rénovation, je paierai volontiers une forte prime pour une maison entièrement rénovée et vivrai avec le goût beige de quelqu'un d'autre. Heureusement, le marché n'a pas encore fixé le prix de ces maisons à des prix ridicules.

Le karma revient

Le point sur le bruit mérite d’être examiné de plus près, car il va dans les deux sens.

Lorsque vous remodelez, vous êtes le méchant. Votre équipe arrive à 8 heures du matin avec des scies et des marteaux-piqueurs, et le retraité d'à côté qui veut juste faire une sieste tranquille l'après-midi commence à comploter contre vous.

Je le sais parce que je suis ce retraité maintenant. Comme je l'ai écrit dans le seul point négatif de vivre dans un quartier plus agréable dont personne ne parle, cinq voisins autour de moi ont effectué des rénovations majeures en moins d'un an.

Les quartiers plus agréables attirent les acheteurs ayant l’argent et l’ambition de tout détruire. Ainsi, même si vous achetez une maison rénovée, vous n’échappez pas complètement à la construction. Vous échappez simplement à la facture.

J'accepterai cet échange n'importe quel jour.

Si vous devez quand même remodeler

Certains d'entre vous m'ignoreront. C'est très bien. Il m'a fallu deux remodelages intestinaux pour apprendre cette leçon moi-même. Si vous comptez le faire, faites-le au moins intelligemment :

1. Embauchez un GC avec un historique récent dans votre ville. L’expertise en matière de permis est locale. Demandez combien de projets ils ont clôturés avec approbation finale au cours des deux dernières années. Interviewez leurs anciens clients.
2. Payez pour un accélérateur de permis. Dans les villes lentes, cela peut vous éviter bien des maux de tête, même si le concept en lui-même est quelque peu offensant.
3. Commandez des articles à long délai de livraison avant la démolition. Les fenêtres, les armoires personnalisées et les luminaires spécialisés doivent être installés dans un entrepôt avant que le premier mur ne tombe.
4. Mettez de côté une réserve de 50 %. Si vous ne le dépensez pas, félicitations, vous êtes le premier.
5. Habiter ailleurs pendant les travaux. Vous pouvez économiser beaucoup d’argent sur le loyer grâce à une rénovation, mais préparez-vous à souffrir. Si votre GC peut remodeler une section à la fois pendant que vous vous déplacez, cela pourrait être réalisable. Sinon, il faut serrer les dents et louer ailleurs.

Tu devrais être heureux une fois que c'est fini

Le côté positif de toute rénovation est que lorsqu’elle sera enfin terminée, vous vous sentirez soulagé et peut-être même ravi d’avoir survécu à ce défi.

C'est comme se frapper la tête avec un marteau. C'est incroyable quand on s'arrête.

Même si votre GC et vos sous-traitants font tout correctement, ils doivent quand même passer par les inspecteurs de plomberie, d'électricité et de bâtiment, chacun pouvant inspecter deux fois avant de pouvoir dissimuler les travaux. Une fois que vous l’aurez terminé, vous serez émerveillé par tout le travail acharné qui a été déployé pour embellir votre maison. Peu de choses sont plus satisfaisantes après un long voyage.

Et si vous avez rénové de manière réfléchie, en ajoutant une superficie habitable ou en respectant un budget raisonnable, vous récupérerez probablement au moins 80 % de votre argent. Dans les villes comptant des acheteurs plus riches ou une économie en plein essor, vous pouvez récupérer plus de 100 % du coût tout en profitant de la maison.

N'oubliez pas de compter les années.

Lecteurs, où habitez-vous et comment se passe la rénovation dans votre ville ? Les délais de rénovation sont-ils devenus plus longs ou plus courts ? Comment le coût de la rénovation a-t-il évolué ? Et paieriez-vous un supplément pour une maison entièrement rénovée afin d’éviter complètement le processus ?

Investissez dans l’immobilier sans jamais embaucher un entrepreneur général

Si vous souhaitez toujours une exposition immobilière mais ne voulez jamais avoir affaire à des permis, à des inspecteurs ou à un GC qui vous fantôme, envisagez d'investir passivement. Un domaine que je surveille de près est l’immobilier derrière l’IA. Chaque modèle d’IA nécessite des centres de données physiques, et les plus grandes entreprises technologiques dépensent des centaines de milliards par an pour les construire.

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