Un propriétaire peut entrer sans préavis lorsqu’une alarme incendie se déclenche

Je suis propriétaire depuis 2005, année où j'ai loué la toute première propriété que j'ai achetée à San Francisco après avoir acheté une maison unifamiliale. Depuis, j'ai traversé toutes sortes de conflits. Des voisins m'envoyaient des SMS disant que mes locataires couraient sur leurs toits pendant la Fleet Week. Un tas de détritus laissés sur le trottoir. Une douche fuit vers l'unité inférieure.

Être propriétaire mettra à l’épreuve votre foi en l’humanité. Pour survivre, vous tirez des leçons de chaque incident en renforçant votre bail et en sélectionnant les locataires potentiels comme la CIA. Cela ne vaut pas la peine de dépenser plus d'argent pour trouver un locataire qui ne respecte pas votre propriété ou le bail plutôt que de prendre votre temps pour en trouver un qui le fait.

Heureusement, je n'ai pas encore eu de situation de locataire ayant nécessité une expulsion pour non-paiement ou dommages excessifs. J'attribue cela en grande partie au fait de facturer un loyer légèrement inférieur au marché, de passer du temps à interroger les locataires en tête-à-tête et de procéder à une vérification approfondie de leurs antécédents avant d'aller de l'avant.

J'ai fait des choix difficiles, comme choisir un candidat différent à la dernière minute plutôt qu'un autre qui essayait de renégocier le loyer alors que nous nous étions déjà mis d'accord. Pour la plupart, les choses ont fonctionné.

Mais je sais que les choses ne fonctionneront pas toujours. J'ai récemment vécu quelque chose de nouveau que je souhaite ouvrir à la communauté pour obtenir votre avis.

Un texte du voisin de mon locataire

Un samedi à 15h35, j'ai reçu un texto cordial du voisin d'en face de ma location :

« Il y a un bip fort provenant de votre location. Il pourrait s'agir d'une alarme ou d'un détecteur de fumée. Je ne suis pas sûr, mais vous voudrez peut-être le vérifier. Il a émis un bip au moins toute la journée aujourd'hui. Il semble que vos locataires ne soient pas à la maison. « 

Oh super. Quelles sont les chances qu’une alarme incendie se déclenche pendant que les locataires sont en voyage ? Élevé, je suppose.

Je venais de rentrer de cinq heures avec mes enfants et tout ce que je voulais, c'était faire une sieste. Mais vous ne pouvez pas faire une sieste s'il y a un risque que votre propriété locative soit en feu.

L’une des principales raisons pour lesquelles j’ai vendu mon dernier bien locatif en 2025 était l’incendie de Pacific Palisades qui est sorti de nulle part et a détruit tout un quartier en une journée. Alors non, je n'étais pas sur le point de faire cette merveilleuse sieste. Pourrais-tu?

J'ai sauté dans la voiture, j'ai roulé six minutes jusqu'à la location, je me suis garé et je suis sorti. J'entendais l'alarme sonner sans arrêt depuis la rue. J'ai envoyé un e-mail à mon locataire avec un avertissement accompagné d'une vidéo du son. J'ai attendu cinq minutes pour une réponse. Rien. Alors je me suis laissé entrer.

Trois détecteurs de fumée empilés sur le sol du garage

Je me suis d'abord rendu au garage, à côté de l'entrée, là où le bruit était le plus fort. Là, j'ai trouvé une pile de trois détecteurs de fumée posés sur le sol, celui du haut hurlant.

Je l'ai manipulé et je l'ai finalement tué avec un interrupteur.

Ensuite, j'ai parcouru toute la maison pour m'assurer qu'il n'y avait pas d'incendie ni d'étincelles électriques nulle part. Environ 10 minutes plus tard, j'avais fini d'inspecter. J'ai envoyé une deuxième fois un e-mail à mon locataire avec une vidéo de l'alarme, lui ai dit qu'il n'y avait pas d'incendie et que tout allait bien.

Ensuite, je suis rentré chez moi et j'ai fait ma sieste bien méritée.

Six jours de silence

Je n'ai eu de réponse que le vendredi suivant, lorsque j'ai reçu ceci :

Salut,

Les informations sont utiles. Je voulais vraiment savoir que cela dérangeait le voisin. Nous étions en train de les jeter car ils ont tous atteint la fin de leur vie et ont commencé à biper.

De plus, à l'avenir, lorsque vous devrez venir à la maison pour quelque chose, pouvez-vous m'envoyer un SMS avant de vous y rendre ?

Merci

Six jours s'étaient écoulés, alors j'avais même oublié que j'y étais allé. Ma réaction immédiate a été : où est le merci d'être venu pour s'assurer qu'il n'y avait pas d'incendie, protéger vos biens et appeler les pompiers si l'endroit brûlait ?

Au lieu de cela, la réponse a été presque robotique. Informations utiles reçues. Désolé, ça a dérangé le voisin. Aucun soulagement que la maison et leurs affaires allaient bien.

La réponse tardive ne me dérange pas. C'est comme ça. Ce qui n'a pas fonctionné, c'est la combinaison d'un non merci et d'une demande d'envoi de SMS avant de me rendre.

En cas d’urgence, le temps presse

Me demander d’abord d’envoyer un SMS est une demande raisonnable en soi. J'avais déjà envoyé un e-mail avant d'entrer, donc un SMS est peut-être un canal plus rapide.

Mais faites avancer le scénario. Je lui envoie un texto pour lui dire que le voisin dit que l'alarme a sonné toute la journée et que je vais inspecter. Il ne répond pas du tout. Suis-je censé m'asseoir à l'extérieur de ma propre propriété et écouter un cri d'alarme, sachant qu'il y a une chance que quelque chose brûle ?

Bien sûr que non.

Imaginez maintenant qu'il réponde par SMS et dise qu'il n'est pas à l'aise avec mon entrée, c'est probablement juste une fausse alerte. C'est un signal d'alarme. Je ne lance pas les dés sur un incendie qui se propage à l’un de mes atouts les plus précieux.

C'était mon ancienne résidence principale et c'est maintenant un élément important de mon portefeuille de revenus passifs. Si ça brûle, mes revenus baissent, je paie une franchise et je passe des mois au téléphone avec des experts en sinistres.

Alors non. Il n'existe aucune version de cela dans laquelle je ne vais pas inspecter lorsqu'une alarme retentit et que personne n'est à la maison.

Les locataires peuvent être gênés par ce qui traîne ou craindre que quelque chose ne soit volé. Peu importe à quel point l'endroit est en désordre et je ne touche pas à leurs affaires. C'est une transaction commerciale qui fonctionne, et je n'ai aucun intérêt à la détruire.

Un propriétaire peut-il entrer sans préavis en Californie ?

En Californie, un propriétaire peut entrer dans une location sans préavis en cas d'urgence, et une alarme incendie retentissant dans une maison vide est admissible.

Section du Code civil de Californie, 1954 énumère les seules situations dans lesquelles un propriétaire peut entrer dans un logement locatif, et la toute première est « en cas d’urgence ». Cette exonération couvre deux règles distinctes. Il supprime l'obligation de préavis écrit et la restriction des heures normales de travail, ce qui est important lorsque votre alarme commence à hurler à 15 h 35 un samedi et que personne n'est à la maison.

Mon bail indique que j'enverrai un e-mail au moins 24 heures à l'avance pour accéder à la propriété pour maintenance. Cela couvre les choses de routine. Cela ne remplace pas la disposition d'urgence, et cela ne pourrait pas être le cas même si je le voulais. Un locataire ne peut pas renoncer à ce droit et moi non plus.

La partie qui devrait vraiment m'inquiéter

Je viens de réaliser quelque chose de nouveau.

Trois détecteurs de fumée étaient installés au sol du garage. Pas un. Trois. Et personne ne me l'a dit.

Sous Code de santé et de sécurité de Californie 13113.7depuis le 1er janvier 2014, le propriétaire d'une maison unifamiliale louée est responsable de tester et d'entretenir les avertisseurs de fumée. Le travail du locataire consiste à avertir le propriétaire lorsqu'une alarme est inopérante. Ensuite, mon travail consiste à le réparer ou à le remplacer, à moins que le locataire ne le souhaite lui-même.

Ainsi, pendant une période de temps inconnue, ma maison n’avait peut-être aucun détecteur de fumée fonctionnel. Cela ne peut pas arriver à l'avenir. Les locataires et les propriétaires doivent être sur la même longueur d’onde au nom de la sécurité.

Comment j'améliore mon bail de location

Chaque expérience locataire est une expérience d’apprentissage pour rendre la situation du prochain locataire encore meilleure. Voici trois correctifs entrant dans mon bail et ma routine :

1. Épelez le droit d'entrée d'urgence et citez directement le Code civil de 1954, afin qu'il n'y ait aucune ambiguïté sur ce qui se passe lorsqu'une alarme se déclenche et que personne ne répond.
2. Ajouter une clause explicite exigeant une notification écrite dans les 24 heures dès qu'un avertisseur de fumée ou de CO devient inutilisable, et interdisant le retrait de tout avertisseur à moins qu'il ne soit remplacé.
3. Enregistrez les dates de chaque version nouvellement installée et ajoutez 10 ans pour définir une date de fin de vie raisonnable pour une nouvelle installation.

La leçon est qu’un e-mail légèrement froid mérite bien moins mon attention que trois alarmes mortes sur le sol.

Drapeau rouge, ou est-ce que je réagis de manière excessive ?

J'aimerais savoir ce que vous en pensez.

Auriez-vous pu ignorer le SMS du voisin ? Auriez-vous pu vous arrêter, entendre l'alarme et partir ? Six jours de silence, non merci et une demande d'envoi de SMS sont-ils d'abord considérés comme normaux ou comme quelque chose qui vaut la peine d'être regardé ?

Je suis toujours à la recherche d'angles morts dans ma réflexion, donc votre point de vue et vos propres histoires de guerre sont toujours utiles. Et quel que soit le côté du bail auquel vous adhérez, un peu de chaleur ne coûte rien.

Plus je vieillis et je suis riche, moins je veux être propriétaire

Chaque année, mon désir de devenir propriétaire diminue, et chaque année, mon désir de gagner un revenu sans rien faire augmente. Même si j'aurais pu gagner plus d'argent avec ma dernière location, je suis ravi de l'avoir vendue et de réinvestir le produit pour des raisons de style de vie.

Personne ne m’a jamais envoyé de texto un samedi après-midi au sujet d’un fonds immobilier privé. Un fonds n'a jamais laissé trois avertisseurs de fumée sur le sol du garage. Il n'a jamais traversé le toit d'un voisin pendant la Fleet Week, ne s'est jamais infiltré dans l'unité située en dessous ou ne m'a jamais incité à interviewer un étranger comme je travaille pour la CIA.

C'est pourquoi une part croissante de mon exposition immobilière repose désormais sur Collecte de fondsqui gère un portefeuille diversifié de biens immobiliers privés pour le compte de plus de 350 000 investisseurs. Je peux investir un montant fixe, conserver la visibilité et éviter complètement les appels téléphoniques de 15h35.

L’immobilier physique a toujours sa place. J'en possède beaucoup. Mais la partie gestion des locataires du travail a une durée de vie et la mienne expire. Un revenu véritablement passif est l’objectif premier de la création de richesse.

Fundrise est un sponsor de longue date de Financial Samurai et j'investis personnellement avec eux depuis 2016.