Vivez là où il fait beau, investissez là où il ne fait pas beau

Vous êtes-vous déjà demandé pourquoi Honolulu, à Hawaï, a l'espérance de vie médiane la plus élevée de toutes les villes américaines ? Le soleil, les températures modérées, la possibilité de marcher et un rythme tranquille font des merveilles pour votre santé mentale et physique.

En tant que gars relativement peu stressé qui n'a pas besoin de se rendre à son travail quotidien pour assister à des réunions toute la journée, chaque fois que je retourne à Honolulu pour voir mes parents, mon stress diminue encore plus. Deux semaines plus tard, mes épaules baissent d'un pouce.

J'ai vécu sur la côte Est en Virginie et à New York pendant 10 ans. C'étaient de bons moments avec de belles quatre saisons. Je me souviens avoir joué au football dans la neige au lycée McLean et être resté coincé dans le dortoir de mon ami près de Cooper Union pendant une tempête de neige épique à New York pendant des jours.

Mais une fois que j'ai déménagé sur la côte ouest, plus précisément à San Francisco en 2001, j'ai réalisé qu'il y avait une qualité de vie bien meilleure pour gagner exactement le même montant d'argent. En fait, je me souviens très bien avoir pensé à quel point San Francisco était moins cher que Manhattan.

San Francisco est moins cher que Manhattan, avec une meilleure météo

À Manhattan, je partage un studio avec un ami pour 1 700 $ par mois. Quand je suis arrivé à San Francisco et que les logements sociaux ont pris fin, j'ai emménagé dans un appartement de deux chambres et une salle de bain pour 1 600 $. Moins cher et plus d'espace. La même chose lorsque je suis allé acheter un condo de deux chambres avec vue sur le parc Lafayette. C'était au moins 35 % moins cher que pour quelque chose de similaire à Manhattan.

Puis vint le jour qui le scella. Je suis allé au Sugar Bowl pour faire du snowboard dans deux pieds de poudreuse un samedi, je suis revenu le même après-midi et j'ai joué au tennis par une soirée ensoleillée à 70 degrés dans la marina. C’est à ce moment-là que j’ai décidé que San Francisco était l’endroit où je voulais vivre à long terme.

Vivre par beau temps coûte plus cher

J'écris cet article parce que je suis tombé sur un superbe graphique sur X traçant 110 villes américaines. L'axe Y est un indice climatique construit à partir de neuf variables météorologiques utilisant les normales de 1991 à 2020, où un nombre plus élevé signifie un temps plus agréable. L’axe X représente le prix de vente médian d’une maison de Redfin. Les quadrants sont répartis selon la médiane de l'échantillon de 57,2 pour l'indice climatique et de 430 000 $ pour le prix.

La corrélation est évidente. Un temps plus clément, des prix de l'immobilier plus élevés.

J'ai déjà écrit sur le fait que quiconque cherche à faire fortune devrait chercher à vivre dans la ville la plus chère qu'il puisse se permettre, car les villes chères ont tendance à offrir les plus grandes opportunités d'emploi et de création de richesse. Puisqu’il n’y a pas de plafond quant au montant de richesse que vous pouvez créer, vous devriez vous déplacer là où la densité d’opportunités est la plus grande.

Mais en regardant ce graphique, je me demande si j’ai eu une causalité partiellement inversée.

Peut-être que les villes chères ne le sont pas uniquement à cause des emplois. Peut-être qu'ils sont chers parce que 12 mois de temps utilisable sont la seule chose que l'argent ne peut vraiment pas fabriquer. Vous pouvez construire une autre tour de bureaux. ou à la maison Vous ne pouvez pas construire un autre octobre à San Diego.

Personnellement, je suis beaucoup plus heureuse quand je peux sortir 12 mois par an au lieu de 8. Mon corps aussi. La santé et le bonheur valent bien plus que l’argent.

Paradis cher : la prime californienne est rationnelle

Regardez le quadrant supérieur droit et c'est presque entièrement la Californie. San Diego, Chula Vista, Oxnard, Long Beach, Santa Ana, Anaheim, Irvine, Los Angeles, San Jose, Fremont, Oakland et San Francisco. Honolulu et Miami s'y faufilent également.

Les gens aiment dire que ces villes sont trop chères. Je dirais que leur prix est correct, et voici pourquoi.

Grande richesse

Dans un endroit comme San Francisco, Irvine ou San Diego, votre maison n'est pas seulement un abri. Il s'agit à la fois d'un abonnement à un club de santé, d'un stabilisateur d'humeur, d'une garderie et d'un calendrier social.

Mes enfants sont dehors tous les week-ends de l'année. Il n’y a pas de période de trois mois pendant laquelle la famille est coincée à l’intérieur, se rendant lentement folle. Cela a une valeur réelle et quantifiable, même si aucun évaluateur ne la mettra jamais sur un élément de campagne.

De plus grandes opportunités de création de richesse

Ensuite, empilez le deuxième avantage par-dessus. Ces mêmes villes ont la plus forte concentration d’emplois bien rémunérés, de capital-risque, de richesses introduites en bourse et de personnes ambitieuses du pays.

Vous bénéficiez de la prime météo et de la prime de revenu dans le même code postal. C'est pourquoi les points se regroupent en haut à droite au lieu de se disperser de manière aléatoire.

Rareté des terres

Le troisième point concerne la contrainte. La rareté est permanente. La Californie a un océan d’un côté, des montagnes de l’autre et certaines des règles de construction les plus restrictives d’Amérique. Austin peut augmenter l'offre de logements à l'infini. San Francisco ne le peut pas.

Donc non, je ne pense pas qu’acheter une maison à 2 millions de dollars dans une ville californienne au beau temps soit irrationnel. Vous payez pour un actif avec une offre fixe, un moteur de demande permanent et un dividende quotidien en matière de qualité de vie qui rapporte, que le prix augmente ou non.

Il est intéressant de noter que Honolulu obtient un indice climatique inférieur à celui de San Diego ou de San Francisco, probablement parce que juillet et août sont chauds et humides. Mais le prix médian des maisons à Honolulu est considérablement inférieur à celui de San Francisco (~ 1,2 million de dollars contre ~ 2 millions de dollars).

Si nous déménageons un jour, nous économiserons beaucoup d’argent tout en améliorant sans doute notre style de vie.

The Sweet Spot : du beau temps, mais toujours abordable

Le quadrant supérieur gauche est l’endroit où les chasseurs de valeur devraient regarder. El Paso, Tucson, Lubbock, Bakersfield, Fresno, Modesto, Paradise, San Bernardino, Las Vegas, Phoenix, Mesa et Glendale.

Ces villes obtiennent de bons résultats en matière de climat et se situent au niveau ou en dessous du prix médian national. Le compromis est l’été. Il fait très chaud dans le sud-ouest deux à trois mois par an.

Cependant, le commerce de la chaleur sèche est un commerce légitime que des millions de personnes réalisent avec bonheur. La climatisation est un problème résolu si vous disposez de l’énergie d’activation nécessaire pour l’installer. Les matinées et les soirées sont agréables. Les hivers sont faisables. Et quand une famille peut acheter une maison de 2 400 pieds carrés avec piscine à Phoenix pour moins qu'un condo d'une chambre à San Francisco, c'est convaincant.

Si je recommençais aujourd’hui sans le présentateur de carrière de la Bay Area, Las Vegas et Tucson seraient sur ma liste restreinte. L’impôt sur le revenu nul au Nevada rend les calculs encore plus intéressants.

Bon marché et stimulant : où vivent les rendements

Le quadrant inférieur gauche correspond à Detroit, Toledo, Cleveland, Rochester, Buffalo, Des Moines, St. Louis, Columbus, Milwaukee, Memphis, Tulsa, Wichita, Omaha, Fort Wayne, Pittsburgh et Minneapolis.

Des prix bas, des hivers plus durs.

Certaines des meilleures communautés d'Amérique se trouvent ici. Le logement est véritablement abordable, ce qui signifie qu'un enseignant marié à un pompier peut devenir propriétaire d'une maison à 35 ans, ce qui est beaucoup plus difficile dans les villes du quadrant supérieur droit.

Les parcs sont bons, les scènes culinaires sont devenues excellentes et les gens semblent bénis, pressés et plus amicaux. Il y a beaucoup de multimillionnaires vivant heureux à Cleveland et à Détroit qui pensent que nous sommes tous fous de payer des prix immobiliers aussi exorbitants.

Voici cependant la partie qui compte pour votre valeur nette. Un prix bas et des loyers stables équivalent à un rendement locatif élevé. Une propriété située dans le quadrant inférieur gauche peut générer un rendement brut de 7 à 8 %. Une propriété comparable à San Francisco pourrait générer 3 %.

Payer pour autre chose

Le quadrant inférieur droit représente New York, Manhattan, Boston, Jersey City, Newark, Arlington, Nashville, Dallas, Austin, Plano, Durham et Seattle, juste sur la ligne.

Prix ​​élevés, climat plus dur.

Le point de vue paresseux est que ces résidents se font escroquer. Je ne pense pas que ce soit vrai non plus. J'ai vécu à Manhattan pendant deux ans et j'adore New York. Six mois par an, c'est la meilleure ville d'Amérique, et rien d'autre ne s'en rapproche. Vous ne payez pas pour la météo là-bas. Au lieu de cela, vous payez pour la densité de carrière, la culture, la nourriture, les institutions et le fait que toutes les personnes que vous devez rencontrer se trouvent à moins de 20 minutes de chez vous.

Vous payez également souvent pour être proche de votre famille, ce qui est une valeur qu'aucun graphique ne peut évaluer. Les gens restent à Boston parce que leurs parents sont à Boston. Les gens restent dans le New Jersey parce que c'est là que se trouvent leurs petits-enfants. Après plusieurs années au même endroit, les racines se développent et il devient plus difficile de les quitter. Bientôt, une décennie ou deux s’écoulent et on se demande où est passé le temps.

C'est une vie.

La solution BURL : louer du luxe, acheter des services publics

Alors, comment obtenir à la fois le beau temps, les belles opportunités et les excellents rendements ?

Vous arrêtez de supposer que la ville dans laquelle vous vivez doit être celle dans laquelle vous investissez.

C'est l'extension de ma stratégie BURL, qui signifie Buy Utility, Rent Luxury. L'idée originale était simple. Si une propriété de luxe se loue pour un rendement brut bien inférieur à ce que vous pourriez gagner ailleurs, vous feriez mieux de louer ce luxe et de déployer votre capital dans des propriétés de qualité utilitaire qui génèrent réellement des flux de trésorerie.

Appliquez cela géographiquement et cela ressemble à ceci :

En direct dans une ville chère avec un climat superbe et de nombreuses opportunités. San Francisco, Los Angeles, San Diego, New York si la carrière l'exige. Louez si le rapport prix/loyer est absurde, ou achetez si vous avez trouvé un logement que vous conserverez pendant plus de 10 ans.

Investir dans la Sunbelt et au cœur du pays, où les prix sont plus bas, les rendements plus élevés, la démographie évolue en votre faveur et vous n’aurez jamais à y endurer un seul mois de février.

Vous capturez les revenus et le style de vie du quadrant supérieur droit tout en capturant les flux de trésorerie et la valorisation à la hausse de la moitié gauche du graphique. Vous n’êtes pas obligé de pelleter une allée pour récupérer un chèque de loyer de l’Ohio.

Mes locations à San Francisco génèrent un bon rendement, mais le rendement n'est rien comparé à ce qui est disponible sur des marchés à moindre coût avec une forte croissance de l'emploi et de la population.

Le problème, bien sûr, c’est que devenir propriétaire à distance est un excellent moyen d’hériter d’un deuxième emploi. La vérification des locataires, les réparations du toit et les appels téléphoniques à 23 heures ne respectent pas les fuseaux horaires. C'est pourquoi j'investis passivement dans l'immobilier Sunbelt via Collecte de fonds et les REIT à la place.

Fundrise est un sponsor de longue date de Financial Samurai et Financial Samurai est un investisseur dans Fundrise.

L'approche du cycle de vie

Voici comment je le séquencerais si je recommençais la vie post-universitaire.

Lorsque vous êtes jeune et que vous êtes encore en quête d'indépendance financière, vivez là où les opportunités d'emploi sont les plus grandes, quel qu'en soit le prix. Payez le loyer élevé. Résistez au vortex polaire s’il le faut. Empilez de l'argent et prenez les risques que seules les villes ambitieuses vous permettent de prendre.

Une fois que vous avez accumulé suffisamment de richesse pour générer un revenu passif réel, vous disposez d’une option. Vous pouvez désormais évoluer vers un climat plus modéré. Et ironiquement, parce que vous êtes alors plus riche, vous pouvez vous permettre davantage de villes situées dans le quadrant supérieur droit.

Ce qui est drôle, c'est que si vous déménagez dans une ville chère et bénéficiant d'un climat clément, vous pourriez finir par gagner encore plus d'argent compte tenu de toutes les opportunités et réseaux de création de richesse qui s'y trouvent. Si cela se produit, vous et vos enfants n’aurez peut-être jamais à abandonner le beau temps.

Ce qu’il y a de bien avec l’Amérique, c’est que vous êtes libre de déménager dans la ville ou l’État de votre choix. Trouvez votre place et votre peuple et profitez-en. Lorsque vous ne le faites plus, envisagez de déménager. Le pays est immense et plus varié qu’aucun graphique ne peut le représenter.

Questions et suggestions des lecteurs

Où se situe votre ville sur ce graphique et le prix que vous payez en vaut-il la peine ? Si vous vivez dans une ville où les coûts sont élevés et où le climat est clément, que faudrait-il pour vous inciter à partir ? Si vous vivez dans une ville à moindre coût avec des hivers plus rigoureux, qu’est-ce que les étrangers se trompent constamment à propos de votre ville ?

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