Perspectives de l’immobilier commercial 2021 et au-delà


Après la volatilité imprévue de 2020, CrowdStreet a voulu savoir comment les investisseurs particuliers envisageaient l’investissement immobilier en 2021. CrowdStreet a pu mener une enquête auprès de 1 200 répondants, l’une des plus importantes du genre. Les résultats de l’enquête fournissent une perspective perspicace de l’immobilier commercial pour 2021 et au-delà.

Je suis particulièrement intéressé par leurs perspectives en matière d’immobilier commercial compte tenu de mes 14 investissements CRE existants d’une valeur d’environ 500 000 $. De plus, mon objectif principal pour 2021 est d’investir dans l’immobilier étant donné que je n’aime pas la volatilité des marchés boursiers.

En tant qu’investisseur à la recherche de revenus et disposant déjà de suffisamment d’actions de croissance, l’immobilier offre la diversification que je souhaite dans cette reprise économique. À ce stade, je suis plus à l’aise d’investir dans des opportunités d’actifs réels émergents plutôt que dans des actions qui ont déjà fonctionné.

CrowdStreet est aujourd’hui l’une des principales plateformes de financement participatif de l’immobilier. Ils se concentrent sur les investissements immobiliers commerciaux individuels dans des villes de 18 heures. Compte tenu du changement démographique vers les zones à faible coût du pays, CrowdStreet est dans le bon espace au bon moment.

Découvrons le niveau d’intérêt des répondants à l’enquête pour l’immobilier, leur classe d’actifs et leurs préférences régionales, etc.

Perspectives de l’immobilier commercial pour 2021 et au-delà

Un énorme 96% des répondants ont déclaré qu’ils prévoyaient de faire au moins un investissement immobilier commercial (CRE) cette année. Près de 30% visent à réaliser quatre nouveaux investissements ou plus.

Combien d'investissements en CRE les investisseurs réaliseront-ils en 2021?

Par rapport à 2020, les investisseurs ont déclaré à CrowdStreet qu’ils prévoyaient de modérer leur exposition au marché boursier. Seuls 31% envisagent d’investir davantage dans les actions. Alors que 48% investiront moins dans les obligations (seuls 7% prévoient d’investir davantage). C’est par rapport aux 55% qui s’attendent à investir davantage dans la CRE cette année.

Perspectives de l'immobilier commercial pour 2021 et au-delà

L’Association américaine des investisseurs individuels suit le sentiment des investisseurs semaine après semaine. Alors que le pessimisme est tombé à son plus bas niveau en 6 semaines en février, il convient de noter que le sentiment des investisseurs et la volatilité vont souvent de pair.

Compte tenu des montagnes russes de 2020, il n’est pas surprenant que certains investisseurs cherchent à minimiser leur exposition au marché boursier. Beaucoup se tournent vers l’immobilier pour diversifier leurs portefeuilles.

Lorsque CrowdStreet a demandé aux investisseurs pourquoi ils étaient intéressés par la CRE, la diversification a remporté la victoire comme leur principale raison.

Pourquoi êtes-vous intéressé à investir dans la CRE

Dans quels types d’immobilier commercial les investisseurs cherchent-ils à investir?

Selon l’enquête biannuelle Allen Matkins / UCLA Anderson Forecast sur l’immobilier commercial, «les investisseurs sont optimistes sur les produits multifamiliaux et industriels, mais pour le commerce de détail et les bureaux, les perspectives sont mornes.

L’enquête auprès des investisseurs de CrowdStreet fait écho à cette constatation. Multifamilial et industriel en tête de liste des plus favorisés. Pendant ce temps, 75% des répondants ont montré aucun intérêt pour la vente au détail.

Classes d'actifs immobilières commerciales préférées
[Multifamily #1]

Pourquoi les investisseurs sont-ils si optimistes sur les multifamiliaux?

Pourquoi les investisseurs semblent-ils si confiants dans le multifamilial? Avec l’augmentation des pertes d’emplois au début de la pandémie, on craignait immédiatement de voir des pics importants des taux d’inoccupation et des défauts de bail.

Cependant, au fur et à mesure que la pandémie se déroulait, nous avons assisté à un changement notable du comportement des locataires. Les gens ont migré des centres urbains fortement peuplés vers les banlieues à la recherche d’unités plus grandes et de communautés multifamiliales moins densément peuplées.

Taux de vacance global pour les multifamiliales de banlieue diminué, avec une vacance nationale de 6% au T3 2020. Alors que l’occupation multifamiliale du centre-ville a augmenté à environ 9%.

Cependant, l’intervention du gouvernement a contribué à protéger ce secteur à la fois par une relance monétaire et par la mise en œuvre d’un moratoire sur les expulsions. Par conséquent, le recouvrement des loyers n’est jamais descendu en dessous de 93% en 2020, comme le rapporte le Conseil national du logement multifamilial. Les taux de collecte finaux étaient, mais toujours proches, des taux de 2019.

Les locataires sont peut-être en déplacement, mais tout le monde doit vivre quelque part.

Quel est le cas de la propriété industrielle?

En ce qui concerne les industriels, les investisseurs ont des raisons de croire au succès à long terme de cette classe d’actifs. La valeur de la propriété industrielle a augmenté régulièrement au cours de 2020 grâce, en grande partie, à la flambée spectaculaire des achats en ligne provoquée par la pandémie.

Alors que le taux de croissance stratosphérique de 2020 se tempérera presque certainement dans les années à venir, un rapport publié par Green Street Advisors en octobre 2020, 30% de toutes les ventes au détail se feront en ligne d’ici 2030.

Traduire ce taux de croissance en demande d’immobilier industriel, Projets JLL que les États-Unis auront besoin d’un milliard de pieds carrés supplémentaires de biens immobiliers industriels d’ici 2025.

Les loyers demandés devraient continuer d’augmenter d’une année sur l’autre, selon Cushman & Wakefield. Alors que Green Street Advisors projette que le secteur industriel soit l’un des deux seuls types d’actifs (avec les maisons préfabriquées) à connaître une forte croissance du bénéfice d’exploitation net (NOI) en 2021.

Pourquoi l’inquiétude dans l’immobilier commercial?

D’un autre côté, il n’est pas difficile de comprendre pourquoi les investisseurs se méfient du commerce de détail. En tant que deuxième type d’actifs le plus durement touché après les hôtels, le secteur de la vente au détail est entré en 2021 dans un état affaibli.

Hormis les épiceries, la plupart des points de vente au détail restent encore très limités dans leurs activités. Jusqu’à la distribution à grande échelle d’un vaccin, ils ne seront probablement autorisés à ouvrir que dans le cadre de directives de sécurité strictes.

En plus de quoi, CrowdStreet a constaté que les investisseurs avaient également une préférence pour l’emplacement régional. Le Sud-Est a été le vainqueur de la région, battant la région du Midwest et des montagnes de 13 points de pourcentage.

Régions immobilières commerciales préférées pour 2021 et au-delà

Les investisseurs institutionnels sont d’accord. Invitation Homes et Rockpoint Group ont formé une coentreprise pour acquérir et exploiter des locations unifamiliales dans l’ouest des États-Unis, le sud-est des États-Unis, en Floride et au Texas.

Pendant ce temps, la société multifamiliale RangeWater a lancé une plate-forme de 800 millions de dollars pour construire et exploiter des communautés de location unifamiliales. C’est ce que CrowdStreet appelle Construire pour louer, dans la région de Sunbelt.

Enfin, CrowdStreet voulait savoir s’il y avait des spécificités de transaction que les investisseurs appréciaient.

À quel type de spécificité les investisseurs apprécient-ils?

Dans l’ensemble, les investisseurs se sont concentrés sur la fiabilité lors de l’évaluation d’une opportunité d’investissement. Plus de la moitié ont indiqué que l’expérience du parrain et le plan d’affaires global étaient très importants pour leur processus d’évaluation.

Les autres facteurs les plus importants pour les investisseurs lors de l’évaluation d’une opportunité d’investissement en CRE sont le TRI ciblé, le flux de trésorerie potentiel, le profil de risque, la classe d’actifs, la géographie et les facteurs ESG (environnementaux, sociaux, de gouvernance).

Facteurs les plus importants lors de l'évaluation d'une opportunité d'immobilier commercial

Après les montagnes russes de 2020, il semble que les investisseurs valorisent les sponsors qui ont connu plusieurs cycles économiques et ont surmonté avec succès les hauts et les bas plus que d’autres facteurs.

Et cela a du sens. Lorsque vous avez acheté votre maison, pensez à la diligence raisonnable que la banque a exercée sur vous par rapport à la propriété. Peut-être qu’il y avait un rapport de deux pages qui évaluait la maison et le terrain. Mais les souscripteurs avaient probablement plus de 50 pages sur vous et votre historique financier. C’est parce que la banque sait que tu sont le facteur de risque, pas la maison.

En ce qui concerne la CRE, la firme à l’origine de l’opération (sponsor) est celle chargée de guider le capital d’un investisseur à travers les hauts et les bas. Les investisseurs veulent savoir qu’ils peuvent faire confiance aux personnes à qui ils investissent.

Comme l’a dit un investisseur à CrowdStreet, «j’aime la valeur ajoutée avec le bon plan d’affaires et l’équipe pour le mener à bien.»

Investir dans la CRE en 2021 et au-delà

Dans l’ensemble, CrowdStreet a constaté que les investisseurs apprécient les avantages multiformes de l’immobilier. Les investisseurs utilisent particulièrement la CRE pour répartir le risque dans leurs portefeuilles et pour protéger leur capital.

Les investisseurs cherchent à investir dans des régions et des classes d’actifs qui étaient à la hausse avant mars 2020 et, par conséquent, vont probablement se redresser en premier. Les perspectives de l’immobilier commercial semblent prometteuses alors que le déploiement du vaccin se poursuit.

Lors de l’évaluation d’une offre, je suis d’accord avec les répondants au sondage qui ont choisi l’expérience du sponsor comme le facteur le plus important. Je veux investir avec un sponsor qui a traversé le bon et le mauvais. Investir avec un sponsor qui n’a vu qu’un marché haussier n’est pas idéal.

Dans un environnement de taux d’intérêt bas, l’immobilier est ma classe d’actifs préférée pour générer des rendements et des rendements en capital plus élevés. En tant qu’investisseur accrédité, vous pouvez rejoindre CrowdStreet ici et suivre les dernières offres d’investissement.

Merci à CrowdStreet pour avoir fourni leurs informations d’enquête avec nous tous et être un partisan continu de Financial Samurai.



Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le blogwww.financialsamurai.com