Si vous ne pouvez pas battre les investisseurs immobiliers institutionnels, rejoignez-les

Un article récent du WSJ intitulé, Si vous vendez votre maison, l’acheteur pourrait être une caisse de retraite, a causé une certaine agitation. L’article a souligné comment la concurrence s’intensifie pour les maisons unifamiliales en raison de la demande des investisseurs immobiliers institutionnels.

Quand j’ai lu l’article, j’ai été surpris de voir Fundrise mentionné dans le deuxième paragraphe. Habituellement, vous entendez des investisseurs immobiliers institutionnels comme BlackRock dans les nouvelles. L’article est derrière un paywall, mais voici l’extrait que le WSJ permet aux non-abonnés de lire.

Une guerre d’enchères a éclaté cet hiver dans une nouvelle subdivision au nord de Houston. Mais le prix cette fois était l’ensemble du lotissement, pas seulement une seule maison de banlieue, illustrant la montée en puissance des grands investisseurs en tant que nouvelle force puissante sur le marché immobilier américain.

DR Horton Inc. a construit 124 maisons à Conroe, au Texas, les a louées et a ensuite mis toute la communauté, Amber Pines à Fosters Ridge, sur le pâté de maisons. Un Who’s Who des investisseurs et des sociétés de location de maisons a afflué à la vente de décembre. L’offre gagnante de 32 millions de dollars provient d’une plate-forme d’investissement immobilier en ligne, Fundrise LLC, qui gère plus d’un milliard de dollars pour le compte d’environ 150 000 personnes.

Le constructeur de maisons le plus prolifique du pays a réservé à peu près le double de ce qu’il fait généralement en vendant des maisons à la classe moyenne – un début encourageant dans le secteur de la vente de quartiers entiers aux investisseurs.

«Nous ne nous attendons certainement pas à ce que chaque communauté unifamiliale que nous vendons vende avec une marge brute de 50%», a déclaré le chef des finances du constructeur, Bill Wheat, lors d’une récente conférence d’investisseurs.

Réflexions sur l’achat de Fundrise

Si vous êtes un investisseur sur la plate-forme Fundrise, vous souhaitez idéalement que Fundrise paie le moins possible pour une propriété afin que vous obteniez le meilleur rendement possible. Par conséquent, bien que 32 millions de dollars ne représentent qu’une petite partie du milliard de dollars géré par Fundrise, payer plus pour ce que DR Horton obtient normalement vaut la peine de se renseigner.

En conséquence, j’ai demandé au PDG de Fundrise, Ben Miller, de partager leur version de l’histoire alors que la concurrence des investisseurs immobiliers institutionnels s’intensifiait. Je partagerai ensuite mes réflexions sur les raisons pour lesquelles vous voudrez peut-être investir avec des investisseurs immobiliers institutionnels. Voici Ben.

L’État des locations unifamiliales (SFR)

Tandis que le le journal Wall Street pièce fait un bon travail de mise en évidence de plusieurs tendances clés, sa représentation de l’accord DR Horton en particulier est limitée.

Il y a eu une demande croissante de SFR dans tout le pays, en particulier dans le sud et le sud-est. La demande est principalement tirée par les changements démographiques, c’est-à-dire que les milléniaux fondent une famille. Il y a aussi des contraintes d’abordabilité car il y a plus de gens qui quittent les petits appartements dans les villes chères pour des maisons plus grandes avec des cours.

Cette tendance s’inscrit clairement dans notre principale stratégie d’investissement consistant à identifier les moteurs de croissance macroéconomique à long terme. COVID dramatiquement une telle tendance.

Simultanément, il y a un sous-approvisionnement chronique de maisons unifamiliales en Amérique. Il est en partie motivé par une réglementation lourde. Et dans une certaine mesure, l’impact durable de l’effondrement du logement en 2008 a également réduit l’offre. Le problème du sous-approvisionnement a été exacerbé par le COVID. La plupart des constructeurs se sont retirés de la construction de nouvelles maisons au début de 2020.

Tous ces facteurs ont fait des SFR des actifs d’investissement exceptionnellement attractifs. Ce qui a conduit de manière prévisible à un appétit croissant pour les SFR de la part des grands gestionnaires de placements traditionnels.

Sur l’accord DR Horton en particulier

La communauté Amber Pines est une communauté de location spécialement créée par DR Horton. La communauté était déjà entièrement louée et occupée lorsqu’elle a été mise sur le marché en une seule vente de 124 maisons. Il ne s’agissait pas de maisons disponibles à la vente aux particuliers.

Permettez-moi de vous donner un bref aperçu derrière le rideau de la façon dont l’accord a été conclu. La vente a été gérée par une grande société de courtage nationale. Le processus d’enchères a été très compétitif, plusieurs grandes sociétés d’investissement immobilier ayant soumissionné aux côtés de Fundrise.

En fin de compte, nous enchérissons environ 1 à 2% de plus que les autres principaux enchérisseurs. En d’autres termes, nous n’avons pas payé trop cher en fonction de la demande des investisseurs immobiliers institutionnels. Sur la base des commentaires verbaux du vendeur, nous pensons que le facteur de différenciation le plus important était notre capacité à conclure rapidement la transaction.

Notre conviction autour de la classe d’actifs SFR et notre capacité à exécuter une transaction tout cash directement à partir du bilan de nos eREITs, nous ont permis de nous engager à clôturer en beaucoup moins de temps que les autres acheteurs potentiels.

Alors, que pensons-nous de l’accord avec le recul?

Non seulement la communauté était entièrement louée à la clôture, mais nous avons déjà connu une croissance des loyers d’une année à l’autre sur les renouvellements de baux d’environ 2-3x normes de l’industrie pour les actifs résidentiels.

Alors que nous nous attendions à une forte croissance des loyers lorsque nous avons effectué cet investissement, ces chiffres ont dépassé nos attentes souscrites. Cela nous fait nous sentir encore plus optimistes sur la qualité de l’acquisition.

Inutile de dire que nous sommes très satisfaits du prix que nous avons pu négocier au nom de nos investisseurs. Voici une vidéo de l’acquisition d’Amber Pines si vous êtes curieux.

Note de Sam: Venant de San Francisco, c’est incroyable pour moi le prix moyen par maison dans la communauté Amber Pines n’est que de 258 064 $ et déjà loué. J’ai l’impression que le «capital coûteux» des côtes va continuer à acheter des biens immobiliers au cœur du pays pour obtenir des rendements locatifs plus élevés. Le prix médian de la maison en Amérique est maintenant d’environ 370 000 $, ce qui met cette maison à 30% de réduction.

Comment nous pensons plus largement aux investissements de croissance

Comme nous le partageons souvent avec nos investisseurs (y compris plus tôt ce mois-ci), nous avons tendance à nous concentrer sur les moteurs à long terme de la croissance macroéconomique. Nous cherchons à comprendre comment cette croissance est susceptible de se manifester dans divers types d’actifs immobiliers.

Dans ce cas, nous constatons que la demande croissante et la croissance subséquente des loyers des logements SFR nouvellement construits et bien situés connaissent une croissance démesurée par rapport à la plupart des autres actifs immobiliers. Nous croyons également que le déséquilibre continu entre l’offre et la demande de maisons nouvellement construites à des prix relativement abordables dans ces marchés à forte croissance démographique permet d’atténuer considérablement les risques à la baisse.

Nous avons eu la chance d’être l’un des rares groupes à entrer sur le marché de SFR presque immédiatement après le début de la pandémie. Cela nous a permis de gagner en force auprès des meilleurs constructeurs d’habitations du pays. Cela nous a également permis de nous imposer comme l’un des acheteurs les plus dominants de l’espace SFR. Même si bon nombre des grands investisseurs institutionnels traditionnels continuent de lutter pour s’implanter.

Avec le temps, comme c’est souvent le cas, nous nous attendons à ce que cet avantage de précurseur nous permette de gagner plus d’échelle, plus rapidement. En retour, cela devrait conduire à des opportunités uniques de capitaliser sur nos économies d’échelle.

Ce que cela signifie pour les investisseurs de Fundrise

Nous pensons que l’accord DR Horton démontre à quel point les investisseurs de Fundrise sont particulièrement bien placés pour bénéficier directement de l’une des classes d’actifs immobiliers les plus attractives aujourd’hui. Fundrise est collectivement en concurrence (et bat) les plus grands investisseurs institutionnels du monde, le tout à bas prix et sur simple pression d’un bouton.

Rien de tout cela n’aurait été possible il y a 10 ans. C’est pourquoi Fundrise existe. Nous permettons aux investisseurs réguliers de participer à l’investissement de projets d’investissement immobilier autrefois réservés aux investisseurs immobiliers institutionnels ou aux particuliers fortunés. Rejoignez une communauté de plus de 150 000 investisseurs et voyez par vous-même ce que nous avons à offrir.

Réflexions sur la dynamique de la demande immobilière

Il est clair que la demande de maisons unifamiliales est forte dans tout le pays. Je pense qu’il y aura un marché haussier de l’immobilier sur plusieurs années en raison de tendances démographiques positives, d’une Fed accommodante et d’une forte reprise économique. En conséquence, j’ai consacré environ 40% de ma valeur nette à l’immobilier.

Bien qu’il puisse être frustrant pour les particuliers de rivaliser avec les investisseurs immobiliers institutionnels, soyez stratégique dans l’achat de votre prochaine maison. Il vous suffit de trouver des maisons unifamiliales à vendre qui ne font pas partie d’une communauté planifiée. Cela ne devrait pas poser de problème, car de nombreuses maisons unifamiliales appartiennent à des particuliers. À San Francisco, je n’ai jamais rencontré de vendeur ou d’acheteur concurrent qui était un investisseur immobilier institutionnel.

Du point de vue de l’investisseur immobilier institutionnel, il doit rechercher des communautés à acheter plutôt que des maisons unifamiliales individuelles. Il n’est pas rentable d’acheter une maison unifamiliale une par une si vous disposez d’un capital important. Pouvez-vous imaginer que Fundrise essaie de négocier 124 transactions de maisons unifamiliales distinctes pour allouer 32 millions de dollars en capital? Quel cauchemard!

Une façon hybride d’acheter un bien immobilier

Je pense qu’une solution intermédiaire consiste à posséder votre résidence principale, puis à allouer du capital à un investisseur immobilier institutionnel comme Fundrise pour une exposition. Vous pouvez évidemment également acheter des FPI cotées en bourse et des actions liées à l’immobilier. Par exemple, je possède également O, OHI et Home Depot.

Vous n’êtes pas vraiment long immobilier si vous ne possédez qu’une seule maison. De nombreuses personnes ont découvert cette réalité pendant la pandémie et ont décidé de ne pas vendre en conséquence. Ils savent que s’ils vendent, ils devront alors se faire concurrence pour acheter une nouvelle maison. En conséquence, l’inventaire de logements est en baisse à deux chiffres d’une année à l’autre.

Investissez dans votre avantage immobilier en conséquence

Personnellement, je sens que j’ai un avantage quand il s’agit d’investir dans l’immobilier à San Francisco. Cependant, je n’ai aucun avantage lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier au cœur du pays. Je pense simplement que la tendance générale sera positive. Par conséquent, je suis heureux d’allouer du capital à un investisseur immobilier institutionnel qui possède l’expertise.

Je prévois de surfer le plus longtemps possible sur la vague de l’immobilier avec ma structure de propriété immobilière hybride. Si vous êtes frustré par la concurrence des investisseurs immobiliers institutionnels nationaux pour l’immobilier, vous pouvez toujours les rejoindre. L’accès est l’une des principales raisons pour lesquelles les plateformes de crowdfunding immobilier existent. Les plates-formes font également la diligence raisonnable et le gros du travail pour vous afin que vous n’ayez pas à le faire.

Après avoir acheté une autre maison unifamiliale l’année dernière, mes investissements de crowdfunding immobilier restants représentent environ 10% de mon exposition immobilière globale. Une fois que j’aurai fait une rénovation de propriété locative particulière, je la vendrai probablement dans quelques années après le déménagement de mes locataires. Ensuite, je vais rouler le produit dans un eREIT diversifié pour gagner un revenu passif à 100%. Je viens de payer ma facture de taxe foncière et elle devient inconfortablement élevée.

Méfiez-vous de l’acheteur étranger

Finalement, les économies mondiales s’ouvriront à nouveau. Si vous pensez que la concurrence des investisseurs immobiliers institutionnels nationaux est féroce, attendez simplement de voir de l’argent international réintégrer notre système.

Jetez un coup d’œil au volume en dollars des achats de maisons existantes par les acheteurs étrangers. Remarquez comment le volume en dollars a culminé en 2017 à 153 milliards de dollars. Il a eu une tendance à la baisse jusqu’en mars 2020, avec probablement un faible volume continu jusqu’à présent. La raison principale est due à des contrôles plus stricts des capitaux, en particulier de la Chine, le premier acheteur étranger historique. Il y avait également de nombreuses restrictions de visa supplémentaires sous l’administration Trump.

Cependant, en tant qu’investisseur tourné vers l’avenir, il y a de fortes chances que les capitaux étrangers reviennent. Comme nous, les étrangers ont aussi des économies refoulées. Les actions étrangères ont également atteint ou presque des sommets historiques. De plus, l’immobilier aux États-Unis est peu coûteux par rapport à de nombreux autres marchés immobiliers internationaux.

Une fois complètement vacciné, rendez-vous à Londres, Hong Kong, Singapour, Paris, Dubaï ou Mumbai. Une fois sur place, consultez quelques annonces immobilières. Vous vous rendrez compte à quel point l’immobilier américain est abordable, en particulier par rapport à nos opportunités de revenus.

En tant qu’Américain, je veux posséder autant de biens immobiliers américains que possible avant que les étrangers n’augmentent nos prix. Ce jour arrive encore une fois.

Lecteurs, pour se prémunir contre la concurrence des investisseurs institutionnels en immobilier, pourquoi ne pas simplement investir avec eux? Pensez-vous que le montant des capitaux à la recherche de biens immobiliers aux États-Unis augmentera en raison du retour des acheteurs étrangers?