Évaluer les opportunités d’investissement immobilier en utilisant : Qui, Quoi, Quand


Les opportunités d’investissement immobilier sont disponibles sur tous les types de marchés. Il se trouve que nous sommes dans l’un des marchés haussiers immobiliers les plus forts de tous les temps. En tant que personne qui pense que le marché du logement continuera à rester solide pendant plusieurs années, j’ai délibérément positionné environ 40 % de ma valeur nette dans l’immobilier.

Cependant, avec tous les investissements qui comportent des risques, il n’y a aucune garantie. Nous devons tous faire preuve de la plus grande diligence possible avant de prendre une décision d’investissement. Plus la mise de fonds est importante, plus nous devrions consacrer de temps à évaluer divers scénarios d’investissement.

En tant que personne qui a déjà traversé plusieurs cycles de ralentissement économique, mon inquiétude augmente à mesure que le marché s’améliore. Lors d’un marché haussier, il est facile de perdre notre discipline. La dernière chose que je veux, c’est que nous pensons tous que nous sommes le prochain Warren Buffet de l’investissement immobilier.

Par conséquent, j’ai invité CrowdStreet, l’une des principales plateformes de financement participatif immobilier et partenaire de FS, à partager avec nous un cadre logique d’évaluation immobilière qu’ils utilisent.

Comment évaluer les opportunités d’investissement immobilier

Si vous êtes un investisseur accrédité, vous avez la possibilité de sélectionner manuellement les transactions individuelles qui composent votre portefeuille immobilier avec des plateformes telles que CrowdStreet. Mais comme le dit le vieil adage, un grand pouvoir s’accompagne d’une grande responsabilité. Trier cinq, dix ou même 15 opportunités peut être un peu écrasant, surtout avec les échéances pour investir qui se profilent.

Alors, quelles sont les premières choses que vous devriez regarder afin de trouver la bonne affaire pour vous et vos objectifs financiers ? Voyons comment évaluer les opportunités d’investissement immobilier en utilisant un cadre QUI, QUOI, QUAND.

Il existe de nombreuses façons d’évaluer correctement les opportunités de financement participatif immobilier. Partageons un cadre facile à retenir. À partir de ce cadre, vous pouvez ensuite creuser encore plus profondément.

1) QUI est le parrain?

Avec plus de 500 transactions financées et clôturées derrière lui – sans parler des milliers qui n’ont pas atteint leur marché – le directeur des investissements de CrowdStreet, Ian Formigle, a un conseil clé pour les investisseurs : renseignez-vous le plus possible sur le sponsor. derrière le projet.

« Même si chez CrowdStreet, nous aimons un accord, nous devons tout autant aimer le sponsor qui le sous-tend. En tant qu’investisseur, vous n’avez pas besoin de savoir quoi que ce soit sur la transaction tant que vous ne connaissez pas l’opérateur.« 

CrowdStreet y croit tellement que nous publions le bilan de tous les sponsors qui ont des offres sur notre Marketplace. Ci-dessous un exemple.

Comment évaluer les opportunités d'investissement immobilier

Presque tout le monde peut bien faire quand les temps sont bons. Cependant, les vrais leaders se différencient lorsque les choses commencent à dérailler. Nous l’avons vu se produire pendant la Grande Récession et nous le voyons à nouveau avec COVID.

L’expérience des commanditaires compte

Les sponsors expérimentés qui avaient des relations solides avec leurs institutions bancaires ont pu naviguer plus facilement dans leurs prêts ou profiter du programme fédéral PPE. Ces sponsors ont pu maintenir leurs projets à flot, même s’ils ont dû procéder à un appel de capitaux. Ils savent gérer les pièges d’une crise. En fin de compte, ils sont plus susceptibles de se positionner pour réussir lorsque le marché rebondit.

Donc, si une opportunité particulière vous semble intéressante, passez un peu plus de temps à regarder également l’entreprise à l’origine du projet. Voici quelques questions à poser sur le parrain.

  • Sont-ils experts dans cette classe d’actifs ? Ils seront moins surpris par les pièges courants qui pourraient affliger quelqu’un de nouveau dans cet espace. Évaluez soigneusement la gestion de chaque sponsor. Assurez-vous qu’ils ont l’éducation et l’expérience d’investissement pertinentes avant de participer à leurs opportunités d’investissement immobilier.
  • Combien de fois ont-ils réussi à mettre en vente un projet comme celui-ci ? Il y a une grande différence entre construire un immeuble d’appartements de luxe à partir de zéro et exploiter et améliorer une propriété vieille de 20 ans.
  • Ont-ils été mis à l’épreuve par un ralentissement ? Que ce soit au niveau local (peut-être l’offre a dépassé la demande) ou au niveau national, les sponsors qui ont survécu à des moments difficiles savent comment traverser l’ensemble du cycle immobilier et gagner. Si un sponsor n’a jamais fait d’affaires pendant une récession, il est probablement préférable de rester à l’écart jusqu’à ce qu’il l’ait fait.
  • Le sponsor a-t-il un skin dans le jeu ? Plus le sponsor a investi dans un projet, mieux c’est. Vous voulez que le sponsor soit complètement aligné avec les investisseurs.

2) À QUOI ressemble le marché local ?

La croissance démographique attendue du métro d'Austin

CrowdStreet croit depuis longtemps au pouvoir des villes de 18 heures. Ces marchés en croissance ne sont pas assez grands pour être dominés par les investisseurs institutionnels. Mais ils peuvent fournir une reprise substantielle pour les investisseurs individuels qui sont en mesure de conclure un accord.

Formigle ajoute : «Au cours des dernières années, nous nous sommes tournés vers une thèse sur les macrotendances. Lorsque vous attrapez un marché à la hausse, vous l’attrapez vraiment. Par exemple, nous aimions Austin il y a trois ans, mais nous ne nous rendions pas compte à quel point nous aurions dû l’aimer davantage. Il y a une raison pour laquelle cela fait partie de notre rapport Best Places to Invest sur plusieurs classes d’actifs. Avec le recul, cela aurait dû être moins surprenant pour notre équipe à quel point Austin a été couronné de succès.« 

Selon Chiffres du US Census Bureau publié le 4 mai, la population métropolitaine de plusieurs comtés d’Austin a augmenté de 3%, ce qui en fait la croissance démographique la plus rapide parmi les métros comptant au moins 1 million d’habitants.

Voici quelques-uns des meilleurs États pour investir dans l’immobilier en fonction des tendances migratoires et des évaluations élaborées par Financial Samurai. La « propagation hors de l’Amérique » est une tendance à long terme qui mérite une attention particulière grâce à la technologie et à la plus grande acceptation du travail à domicile.

Principaux États pour investir dans l'immobilier par migration et classements d'évaluation

Soyez très attentif aux micro-marchés

Le revers de la médaille, c’est quand vous regardez un micro-marché super sensible.

Il y a quelques années, CrowdStreet a eu l’opportunité de publier un accord de logement étudiant à proximité d’une bonne université en pleine croissance. Au dire de tous, cela aurait dû être un projet vraiment réussi.

Mais tout le monde avait la même pensée à propos de cette ville universitaire. Par conséquent, l’offre a dépassé la demande et les loyers ont en fait baissé au fur et à mesure que le taux d’inoccupation augmentait. Les marchés de la ville universitaire sont des micro-marchés. Quelques projets de trop et c’est ruiné, même dans les plus grandes universités.

Après tout, il n’y a qu’un nombre limité d’étudiants chaque année et une fois qu’il y a trop de lits, il n’y a plus de demande pour de nouveaux projets. Ci-dessous montre comment l’offre de lits a augmenté autour de cinq grands collèges en 2020 alors que moins d’étudiants venaient sur le campus. Les micro-marchés sont plus sensibles aux chocs d’offre et de demande.

Comment évaluer les opportunités d'investissement immobilier - Offre de lits entre 2019 et 2020 pour cinq grandes universités d'État

3) QUAND le projet arrivera-t-il sur le marché ?

Lors de l’évaluation des opportunités d’investissement immobilier, la dernière question que vous devez vous poser est de savoir quand le projet arrivera-t-il sur le marché. Il faut du temps pour construire. Non seulement vous devez estimer quand le projet finira d’être rénové ou construit, vous devez également déterminer où se trouvera le marché une fois le projet terminé.

Comme mentionné dans un article précédent sur Financial Samurai, il est vraiment important de savoir où se situe votre investissement dans le cycle immobilier. À la sortie de la pandémie, le marché immobilier est solide car la demande dépasse l’offre. Mais ce ne sera pas toujours le cas.

Cycles du marché immobilier - Quatre phases

COVID a définitivement plongé les États-Unis dans une récession, bien que légèrement biaisée selon l’endroit où vous vous êtes assis. Pour les propriétés multifamiliales, il y avait une inquiétude immédiate concernant la perspective de pics de taux d’inoccupation et de défauts de location étant donné que le nombre de chômeurs a monté en flèche pratiquement du jour au lendemain.

Mais l’intervention du gouvernement a joué un rôle important dans le soutien de ce secteur en fournissant d’importantes mesures de relance budgétaire et monétaire, ainsi qu’en mettant en œuvre un moratoire sur les expulsions. Par conséquent, la perception des loyers n’est jamais tombée en dessous de 93 % au cours d’un mois en 2020. Les taux de perception finale sont inférieurs, mais toujours proches, à 2019.

L’offre multifamiliale a également diminué

D’un autre côté, moins de 300 nouveaux projets multifamiliaux ont vu le jour l’année dernière, la vitesse la plus faible observée depuis 2012. La construction urbaine a connu le recul le plus important en 2020, environ 50 % en dessous de la moyenne sur trois ans. Cela signifie qu’il y aura un écart lorsque les projets arriveront sur le marché.

Cet écart entraînera probablement un resserrement du marché locatif dans diverses villes, ce qui est l’une des principales raisons pour lesquelles les loyers augmentent également en plus des prix de l’immobilier.

Les projets de développement qui ont pu continuer à avancer pendant COVID seront probablement loués rapidement alors que nous entrons dans la phase de reprise, en particulier dans les métros en croissance. Il y aura probablement un ralentissement des nouvelles livraisons à partir de la fin de l’année et jusqu’en 2022. Cela devrait maintenir le marché multifamilial serré.

Cependant, à terme, une nouvelle offre multifamiliale sera mise en ligne. Imaginez ce qui se passerait si un nouveau bâtiment ouvrait dans votre ville chaque mois pendant un an. Comparez maintenant 12 nouveaux immeubles à la recherche de tous leurs locataires dans le même mois. Il est tout à fait possible que ces accords à la traîne forceront la phase d’expansion et nous pousseront à l’hyperapprovisionnement.

Par conséquent, lors de l’évaluation d’une opportunité d’investissement immobilier, l’estimation du QUAND est cruciale. Le développement immobilier a tendance à évoluer selon des cycles d’expansion-récession.

Les propriétés hôtelières font leur retour

Les établissements hôteliers ont sans aucun doute été les plus durement touchés par le COVID. De nombreux hôtels ont été définitivement fermés ou mis hors ligne et le nouveau pipeline de demande s’est pratiquement arrêté.

Mais il est également probable que ce soit la classe d’actifs en difficulté avec le rebond le plus fort à la sortie de la pandémie. Nous voyons déjà le nombre de voyages augmenter. Plus de 37 millions d’Américains devaient parcourir 50 miles ou plus au cours du Memorial Day. Il s’agit d’une augmentation de 60 % par rapport à 2020, le plus faible nombre de voyageurs du Memorial Day jamais enregistrés.

Un porte-parole de l’AAA l’a qualifié de « voyage de vengeance ». La combinaison d’une baisse substantielle des nouvelles livraisons et de la suppression des clés existantes des marchés touristiques populaires rend la période de reprise 2023-2024 très intéressante. Nous nous attendons à voir de nouveaux produits et opportunités de développement.

Les opportunités d’investissement immobilier sont partout

Merci à CrowdStreet d’avoir fourni un cadre mémorable lors de l’évaluation des opportunités d’investissement immobilier. Qui, quoi et quand est un bon cadre à suivre.

Le critère principal sur lequel je me concentre est l’évaluation du sponsor et de son équipe de direction. Plus le sponsor a d’expérience, mieux c’est. Idéalement, je souhaite investir avec un sponsor qui a de l’expérience dans les récessions précédentes. Un parrain doit également avoir subi au moins une perte antérieure. Nous avons tendance à apprendre beaucoup plus de nos pertes que de nos victoires.

Je souhaite également qu’un sponsor investisse un montant raisonnable de son propre capital dans la transaction. Par exemple, si un sponsor essaie de lever 2 millions de dollars pour acheter une propriété de 10 millions de dollars, j’aimerais que 25 % ou plus du capital provienne du sponsor, c’est-à-dire 500 000 $. Comme pour la plupart des choses, la peau dans le jeu est importante. C’est pourquoi j’ai personnellement investi 810 000 $ dans 18 opportunités d’investissement immobilier depuis fin 2016.

Pour attirer des capitaux, la tendance naturelle est de braquer les projecteurs sur vos gains. Mais si vous avez investi aussi longtemps que moi, vous aurez aussi beaucoup de pertes. Par conséquent, j’encourage tous les investisseurs potentiels à demander à un sponsor leurs précédents investissements sous-optimaux et à partager ce qu’ils ont appris. C’est difficile pour moi de faire confiance aux gens qui ne parlent que de leurs victoires.

Si vous souhaitez explorer diverses opportunités d’investissement immobilier sur CrowdStreet, n’hésitez pas à vous inscrire ici.

Lecteurs, quels autres critères utilisez-vous pour évaluer les opportunités immobilières ? Quelles classes d’actifs immobiliers et quels marchés examinez-vous le plus attentivement aujourd’hui ?



Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le sitewww.financialsamurai.com