L’environnement idéal pour les investisseurs immobiliers est ici

Si vous deviez me demander de décrire l’environnement idéal pour les investisseurs immobiliers, ce pourrait être celui-ci en ce moment. C’est en fait un peu surréaliste de voir à quel point les choses s’annoncent bien pour les investisseurs immobiliers existants. De plus, l’environnement pour les acheteurs potentiels de biens immobiliers s’améliore également.

Sachez que je suis complètement biaisé pour l’immobilier. Environ la moitié de ma valeur nette et de mes revenus de placement passifs proviennent de l’immobilier. De plus, il n’y a pas de bien que j’apprécie plus que notre résidence principale car elle abrite ma famille. Et rien n’est plus important que la famille.

Pour ceux d’entre vous qui sont baissiers sur l’immobilier, j’accueille votre point de vue !

L’environnement idéal pour les investisseurs immobiliers existants

Voici quelques nouvelles raisons pour lesquelles je pense que les prix de l’immobilier continueront d’augmenter cette année. Ces raisons sont des évolutions en temps réel de mes prévisions sur le marché du logement en 2022. Je prévois toujours une autre hausse de 8 à 10 % du prix médian national des maisons.

1) La bourse ne rapporte plus d’argent aux gens

Les principaux indices boursiers américains se sont tous vendus jusqu’à présent en 2022. Certaines entreprises individuelles ont restitué tous leurs gains des une ou deux dernières années. La correction boursière est particulièrement brutale dans le secteur technologique.

En raison de la crainte accrue d’aller-retour d’un investissement en actions, davantage de capitaux iront vers des actifs durables comme l’immobilier. Le désir de préservation du capital monte en flèche.

L’une des meilleures choses à sortir de la pandémie a été de solides gains d’investissement. Mais si vous renoncez à tous vos gains d’investissement depuis 2020, votre comportement se dégradera. Mauvaise vie + perdre de l’argent = la vie craint.

2) La bourse a corrigé du montant idéal

Dans le post, Comment l’immobilier est-il impacté par une baisse des prix des actions, j’ai écrit qu’une correction boursière de 10% à 15% fournit la surperformance maximale de l’immobilier par rapport aux actions. Nous sommes ici en ce moment avec le NASDAQ et le S&P 500.

Lorsque le marché boursier est en baisse de 10 % à 15 %, les investisseurs sont nerveux, mais ne pas encore en mode panique totale. En conséquence, les investisseurs espèrent toujours que tout se passera bien. L’argent continuera d’affluer à la fois dans les actions et dans l’immobilier. Cependant, davantage d’investisseurs se tourneront vers des placements plus sûrs.

La raison pour laquelle l’immobilier surclasse le plus les actions lorsque le marché boursier est en baisse de 10 % à 15 % est ne pas parce que les prix de l’immobilier se portent si bien. C’est principalement parce que les prix de l’immobilier n’ont pas baissé autant, voire pas du tout.

Cependant, bonne chance pour trouver une maison dans cet environnement en baisse de 10% à 15% comme le marché boursier. Au lieu de cela, les prix de l’immobilier sont probablement en hausse de 1% à 2% au cours des deux premiers mois de l’année. Le marché boursier en hausse de 10% à 15% serait également formidable pour l’immobilier. Cependant, à de tels niveaux de performance du marché boursier, le marché immobilier est susceptible de sous-performer.

Plus les actions resteront déprimées longtemps, plus les capitaux iront vers l’immobilier. Si le marché boursier rebondit ensuite vers des sommets historiques, les investisseurs immobiliers en profiteront encore plus aujourd’hui.

3) Une inflation plus élevée avec des taux hypothécaires toujours bas

Ce serait une chose si nous avions une inflation élevée et des taux hypothécaires élevés. Mais nous avons une inflation élevée et des taux hypothécaires encore relativement bas. En fait, les taux hypothécaires réels sont devenus ENCORE PLUS négatifs parce que le taux d’inflation a augmenté plus rapidement que le taux d’augmentation des taux hypothécaires.

Remontons le temps jusqu’en janvier 2021, lorsque l’IPC était à 1,4 %. À l’époque, le prêt hypothécaire à taux fixe moyen sur 30 ans était de 2,77 %. En d’autres termes, le taux d’intérêt hypothécaire réel était de +1,37 % (2,77 % – 1,4 %).

Aujourd’hui, le prêt hypothécaire à taux fixe moyen sur 30 ans est d’environ 4 %. Cependant, le dernier l’impression d’inflation était de 7,5 %. Par conséquent, le taux d’intérêt hypothécaire réel est aujourd’hui négatif de 3,5 % ! Les taux hypothécaires n’ont tout simplement pas augmenté autant que l’inflation.

Par conséquent, la demande d’emprunts pour acheter des biens immobiliers continuera d’être robuste. Quiconque se concentre uniquement sur la hausse des taux hypothécaires depuis le creux ne réfléchit pas. C’est comme si quelqu’un dénonçait le coût de la vie élevé d’une ville tout en ignorant les salaires élevés.

Toute personne rationnelle préférerait emprunter de l’argent avec un taux d’intérêt réel négatif plutôt qu’un taux immobilier positif. Avec un taux d’intérêt réel négatif, l’inflation rembourse votre dette à votre place. Les investisseurs immobiliers vétérans se lèchent les babines dans cet environnement.

4) Consommateurs et entreprises encaissés

L’un des principaux moteurs de la demande immobilière est la croissance des revenus et de l’emploi. Il est clair pour quiconque doit se rendre au travail ou envoyer ses enfants à l’école que le trafic est revenu à des niveaux record.

La forte croissance de l’emploi et des revenus est ce qui pousse l’inflation à la hausse, et non l’inverse. En plus de la vigueur du marché du travail, le consommateur américain dispose de plus d’argent que jamais auparavant.

La combinaison de revenus plus élevés et de solides soldes de trésorerie signifie une plus grande protection contre un ralentissement. Cela signifie également que le consommateur moyen peut se permettre des acomptes plus importants et des versements hypothécaires plus élevés. Le pourcentage d’acheteurs au comptant et d’acheteurs institutionnels augmente, et non diminue.

Un meilleur environnement pour les nouveaux investisseurs immobiliers

Maintenant que nous avons discuté de nouvelles données expliquant pourquoi les prix de l’immobilier vont probablement continuer à augmenter, concentrons-nous maintenant sur les raisons pour lesquelles l’environnement immobilier s’est amélioré pour les acheteurs.

1) Ralentissement de l’appréciation des prix de l’immobilier.

Il n’est pas sain que l’immobilier augmente à deux chiffres par an, comme il l’a fait d’environ 18% en 2021. Entrer dans une guerre d’enchères pourrait signifier que vous payez trop cher pour une propriété que personne d’autre n’est prêt à payer. C’est ce qu’on appelle la « malédiction du vainqueur ». Si vous vous trouvez au sommet de la pyramide et que le marché immobilier s’affaiblit, vous ne pourrez peut-être pas récupérer votre investissement pendant des années.

Dans un marché immobilier en surchauffe, davantage de contingences d’inspection sont levées pour donner une chance aux acheteurs. Si vous savez ce qu’il faut rechercher, renoncer à une éventualité d’inspection de la maison peut être acceptable. Cependant, tous les acheteurs de maison ne sont pas des vétérans chevronnés. Si vous êtes un acheteur d’une première maison et que vous essayez d’entrer dans un marché en plein essor, vous pourriez vous retrouver avec des milliers de dollars en réparations inattendues.

Lorsque la crise financière mondiale a frappé en 2008, c’est l’acheteur marginal avec de petits acomptes et des finances fragiles qui a d’abord perdu sa maison. Mais leurs pertes se sont transformées en pertes plus importantes, même pour les propriétaires les plus solides. Un marché immobilier sain signifie avoir les propriétaires les plus solides financièrement à tous les niveaux de richesse.

En tant qu’acheteur, vous devriez accueillir un marché plus normalisé où vous avez plus de chances d’acheter ce que vous voulez à un prix raisonnable. Même si vous êtes encaissé, vous ne voulez pas avoir l’impression d’avoir trop payé.

2) L’incertitude géopolitique est bonne pour les investisseurs immobiliers.

L’immobilier a tendance à surperformer chaque fois qu’il y a des événements géopolitiques négatifs tels que le terrorisme, les guerres, les attentats à la bombe et d’autres événements malheureux. Plus il y a de cliquetis d’hommes aux vastes ressources, plus l’immobilier devient attractif.

Lorsque l’IPC de janvier s’est établi à 7,5 % – le plus élevé en 40 ans – le rendement des obligations à 10 ans a grimpé à 2,05 %. Cependant, lorsque la nouvelle a annoncé que 150 000 soldats russes étaient rassemblés à la frontière ukrainienne, le marché boursier s’est vendu et les obligations ont augmenté, faisant reculer le rendement des obligations à 10 ans à environ 1,93 %.

Malheureusement, plus l’événement géopolitique est mauvais, mieux c’est généralement pour l’immobilier. Non seulement davantage de capitaux iront vers les actifs durables, mais les taux hypothécaires auront également tendance à baisser, ce qui rendra l’immobilier plus abordable.

En tant qu’acheteur avisé, vous pouvez utiliser l’incertitude géopolitique comme outil de négociation pour obtenir une meilleure offre. Vous voyez, la plupart des gens croient naturellement que la guerre est mauvaise pour tous les actifs à risque. En fait, les événements géopolitiques sont temporairement mauvais pour les actions. Mais comme vous venez de le lire, les événements géopolitiques sont un net positif pour l’immobilier.

En d’autres termes, vous pourrez peut-être invoquer la peur dans le cœur d’un vendeur en discutant de vos préoccupations concernant la mort et la destruction. À moins que le vendeur ne lise Financial Samurai, il sera probablement influencé par votre argument pour réduire son prix. Vous pouvez simplement citer la liquidation des actions comme preuve.

La réduction de prix pourrait ne pas se produire avant d’entrer dans l’entiercement. Cependant, vous pouvez certainement mentionner des événements géopolitiques dans votre lettre de concession de prix. C’est là qu’être bien informé peut vous faire économiser des milliers de dollars par rapport à la personne moyenne qui n’est pas versée dans les négociations contractuelles.

Acheteur frustré en raison d’un faible inventaire

Environ tous les deux ans, mon envie d’acheter une autre propriété grandit. Étant donné que j’ai acheté une « maison pour toujours » à la mi-2020, le moment est venu pour moi de chercher à nouveau beaucoup.

Il est facile de voir ce qui est disponible grâce aux alertes automatiques de Zillow et Redfin. Malheureusement, il n’y a pas encore beaucoup d’inventaire de qualité parmi lesquels choisir. Il semble que les stocks pourraient être structurellement plus bas pour les années à venir, car de plus en plus de personnes conservent leur maison plus longtemps.

Avec un si petit inventaire, il faut être patient. En tant qu’acheteur potentiel, utilisez à votre avantage la combinaison de taux hypothécaires plus élevés, de risques géopolitiques et d’un marché boursier faible. En attendant, renseignez-vous le plus possible sur l’investissement immobilier.

Si le S&P 500 commence à se corriger de plus de 20 % et reste en baisse pendant plus de trois mois, je m’attends à ce que le marché immobilier stagne. En d’autres termes, je ne m’attends pas à voir une croissance des prix. Après une correction boursière de 30 % pendant plus de six mois, je m’attends à ce que les prix de l’immobilier chutent jusqu’à 10 %.

Bien que je pense que nous sommes actuellement dans l’environnement idéal pour les investisseurs immobiliers, l’environnement pourrait changer en un rien de temps. Faites attention!

Lecteurs, pensez-vous que l’environnement actuel est idéal pour les investisseurs immobiliers ? Ou pensez-vous que je suis totalement partial et délirant ? Pensez-vous qu’à mesure que les actions se vendent, plus d’argent ira vers les actifs durables ? Avez-vous su utiliser la peur de la guerre et des pertes boursières à votre avantage lors de l’achat d’un bien immobilier ? Pour plus d’informations sur l’immobilier, rejoignez 50 000 autres et inscrivez-vous à ma newsletter hebdomadaire gratuite.