Quel est le meilleur moment pour vendre un bien locatif ? Cinq raisons

Permettez-moi de partager quel est le meilleur moment pour vendre un bien locatif avec un cadre logique. En tant que propriétaire locatif depuis 2003, l’immobilier est ma classe d’actifs de prédilection pour se constituer un patrimoine.

D’une part, posséder un bien locatif est un excellent moyen de se constituer un patrimoine. Les loyers augmentent généralement avec le temps, ainsi que les prix de l’immobilier. Dans un environnement inflationniste, comme celui dans lequel nous nous trouvons actuellement, posséder des immeubles locatifs est une décision judicieuse.

D’un autre côté, posséder des biens locatifs physiques peut parfois être une vraie galère à gérer. Les problèmes de maintenance et de locataire surgissent tout le temps. Plus vous appréciez votre temps et votre santé mentale, moins vous apprécierez de posséder un bien locatif.

Par conséquent, le meilleur moment pour vendre un bien locatif peut être lorsque vous en avez assez de le gérer. Cependant, prendre une décision émotionnelle n’est généralement pas la meilleure stratégie pour maximiser la richesse.

Le dilemme de vendre un bien locatif ou de le conserver

« Dois-je vendre mon bien locatif et me simplifier la vie ? » a été écrit dans la frustration due à un conflit inutile entre mes locataires et leur voisin du dessous. J’ai eu le temps de réfléchir plus objectivement à l’incident. J’ai également parlé à quelques propriétaires plus âgés pour prendre une décision plus rationnelle.

Lorsque je n’avais aucun revenu en ligne, les revenus immobiliers étaient de loin ma source de revenus préférée. Maintenant que mes revenus en ligne ont augmenté, je deviens obsédé par l’idée d’être le moins encombré possible pour gagner de l’argent. J’ai comparé les revenus locatifs aux revenus en ligne, et les revenus en ligne ont plus d’avantages.

Les préretraités sont totalement gâtés de notre temps parce que nous n’avons jamais de comptes à rendre à personne. Donc, quand nous devons faire quelque chose de désagréable, comme jouer au gardien de la paix, nous sommes très déçus. (Lire : « À quoi ressemble une retraite anticipée ? Les points positifs et négatifs »)

Comme vous le savez d’après les articles précédents, je passe un temps exorbitant à faire des recherches sur tout ce qui a des conséquences financières importantes. Je calcule divers scénarios, parle à mes amis et à ma famille et parle à autant de vétérans de l’industrie que je peux trouver.

Après avoir consulté plusieurs propriétaires de biens locatifs de plus de 60 ans qui possèdent leurs propriétés depuis plus de 30 ans et comparé leurs notes, j’ai trouvé cinq raisons tangibles pour déterminer le meilleur moment pour vendre un bien locatif.

Ce sont les mathématiques et non l’émotion qui aideront à faire les meilleurs choix financiers !

Meilleurs moments pour vendre un bien locatif

L’hypothèse de base est que nous devrions posséder notre propriété pour toujours. Les loyers continueront d’augmenter en raison de la croissance démographique et de l’inflation, alors que la terre est limitée. Chaque fois que je pense à vendre une propriété pour me simplifier la vie, je pense à la façon dont je vais m’en vouloir dans 10, 15, 20, 25 ans pour avoir vendu si peu cher. Repensez simplement à l’endroit où se situaient les loyers ou les prix de l’immobilier il y a à peine 10 ans et je suis sûr que vous serez d’accord.

L’immobilier semble presque toujours cher au moment de l’achat, car l’immobilier est presque toujours le plus gros actif que vous achèterez au cours de votre vie. À moins que vous ne soyez vraiment discipliné en achetant en dessous de vos moyens, vous aurez généralement tendance à acheter ce que vous pouvez vous permettre ou à vous étirer au maximum.

À mesure que nous vieillissons et que nous espérons plus riches, le temps devient plus important que l’argent. L’immobilier locatif est le plus actif des mes flux de revenus passifs, mais le scénario idéal est de gagner beaucoup d’argent et de ne rien faire du tout sérieusement. Le problème avec l’argent totalement inactif est que les rendements des CD sont trop faibles tandis que les actions et les obligations peuvent devenir violentes au cours d’une année donnée.

Si nous ne pouvons pas conserver la propriété pour toujours en embauchant au moins un gestionnaire immobilier pour un mois de loyer, examinons les cinq meilleurs moments pour vendre un bien locatif.

1) Lorsque votre avantage d’amortissement s’épuise.

L’un des meilleurs moments pour vendre un bien locatif est lorsque les avantages de l’amortissement sont épuisés. L’amortissement est une dépense non monétaire que tout propriétaire d’un bien locatif peut assumer. Vous pouvez généralement soit accélérer votre amortissement, soit l’amortissement linéaire. La forme d’amortissement la plus courante est la méthode d’amortissement linéaire qui est tirée d’un IRS institué sur 27,5 ans.

Formule:

1. Prix d’achat – Valeur du terrain = Valeur du bâtiment.
2. Valeur du bâtiment / 27,5 = Déduction pour amortissement annuelle autorisée.

Exemple:

1. Prix d’achat de 500 000 $ – valeur du terrain de 200 000 $ = valeur du bâtiment de 300 000 $

2. Valeur du bâtiment de 300 000 $ / 27,5 = 10 909 $ de déduction annuelle pour amortissement admissible.

3. Le revenu locatif annuel actuel est de 20 000 $ (rendement locatif brut de 4 %).

4. Revenu locatif imposable si nous n’incluons aucun autre coût comme l’impôt foncier, l’entretien et les coûts HOA à des fins de simplicité = 20 000 $ – 10 909 = 9 091 $.

5. Économies d’impôt totales si vous êtes dans la tranche d’imposition fédérale de 25 % = 10 909 $ X 0,25 = 2 727 $.

L’amortissement ne dure pas éternellement

La charge d’amortissement consiste à économiser sur les impôts. Vous pourrez peut-être sélectionner l’amortissement accéléré à la place, qui charge essentiellement les coûts d’amortissement pour obtenir une déduction plus importante. Le mieux est de vérifier auprès de votre comptable et des lois de l’État. Voici la Page du fisc sur la dépréciation qui ne fait pas un très bon travail d’explication car c’est sacrément long et déroutant !

Les critères d’amortissement stipulent essentiellement que vous devez viser à conserver votre propriété pendant le nombre d’années que vous êtes autorisé à amortir. Alors que j’étais dans la tranche d’imposition fédérale de 36 % (équivalent actuel de 39,6 %), j’ai maximisé l’amortissement et toutes mes dépenses de location. Par conséquent, je faisais une perte nette sur mon bien locatif principal. Maintenant que j’ai créé une entreprise et que je gagne moins de revenus déclarés, je suis beaucoup plus disposé à tirer un revenu de ma location compte tenu de ma tranche d’imposition inférieure.

Il est important de noter que les montants d’amortissement sont ajustés au moment de la vente (c’est-à-dire la récupération de l’amortissement). Par exemple, si vous preniez 20 ans d’amortissement à 10 909 $ par an, vous réduiriez votre coût de base du prix d’achat de 500 000 $ de 218 180 $ (10 X 10 909 $) = 281 820 $.

Avec une base de coût inférieure, vous paieriez plus de taxes en raison d’une différence plus élevée entre le prix de vente et la base de coût ajusté. L’amortissement n’est pas de l’argent gratuit en fin de compte. C’est pourquoi vous devez être proactif dans votre planification successorale et fiscale.

Un dernier point. Une fois que vous dépassez ~ 160 000 $ AGI (dépôt marié conjointement), vous perdez toutes les pertes de location car la location est considérée comme une activité passive. Vous accumulez toujours les pertes d’exploitation nettes jusqu’à ce que vous disposiez de la propriété ou lorsque votre revenu est inférieur à ce seuil. Mais vous ne bénéficierez d’aucun avantage fiscal sur une base annuelle. Par conséquent, au moment de vendre, assurez-vous de gagner moins de 160 000 $.

3) Quand vous pouvez utiliser votre 401(k) ou votre IRA à 59,5 ans.

Un autre bon moment pour vendre un bien locatif est le moment où vous pouvez enfin profiter de vos comptes de retraite fiscalement avantageux sans pénalité.

À 59,5 ans, nous espérons que tout le monde aura accumulé une bonne partie de la richesse dans son 401 (k) ou son IRA. Veuillez consulter «Combien devrais-je avoir dans mon 401 (k) par âge» et «Combien devrais-je avoir économisé dans mon IRA par âge» pour quelques directives de progression. L’idée est de recevoir le revenu et les avantages fiscaux d’un bien locatif jusqu’à l’âge où vous pouvez vous retirer de votre 401(k) ou de votre pénalité IRA sans pénalité.

À partir de maintenant, il y a des frais de retrait anticipé de 10 % sur votre 401(k) ou IRA. L’idée est de laisser votre argent composé au fil du temps. Prévenez la tentation de dépenser votre argent maintenant.

Le moment idéal pour acheter un bien locatif se situe donc autour de 32 ans en raison des 27,5 ans d’amortissement linéaire. Au moment où vous avez 59,5 ans, vous pouvez probablement vendre votre bien locatif avec un beau profit. Vous pouvez également commencer à effectuer des retraits sans pénalité de votre 401(k) et de votre IRA et vivre une vie sans soucis !

3) Quand vous pouvez commencer à percevoir la sécurité sociale et l’assurance-maladie.

Vous pouvez retarder la vente de votre bien locatif si vous pouvez tenir assez longtemps pour la sécurité sociale. Le plus tôt vous pouvez actuellement commencer à accepter la sécurité sociale est l’âge de 62 ans. Je serais plus conservateur et je m’attends à ce que l’âge le plus précoce pour accepter passe à 65 ans au moment de votre retraite.

Recevoir des revenus locatifs tout en recevant des distributions de votre 401 (k) et de votre IRA pour les deux à cinq prochaines années n’est pas une mauvaise idée après 59,5 ans. À 65 ans, je suis sûr que la plupart d’entre nous voudront vraiment se simplifier la vie. Si j’envisage de me simplifier la vie après 10 ans de propriété locative, je sais que j’aspirerai à une vie plus simple dans 30 ans !

Voici l’âge idéal pour prendre la Sécurité Sociale. Enfin, être en mesure de percevoir la sécurité sociale soulage le stress lié au revenu. C’est automatique et garanti. Par conséquent, vous pouvez vous sentir mieux en vendant vos biens locatifs.

La prestation moyenne de sécurité sociale est d’environ 1 200 $ par mois. Cependant, la prestation maximale de sécurité sociale est d’environ 3 100 $. Ce revenu peut remplacer une bonne partie des loyers.

4) Lorsqu’il existe un moyen plus simple de devenir propriétaire d’un bien locatif

La principale raison pour laquelle j’ai vendu un bien locatif en 2017 était que je devenais père pour la première fois. Je ne voulais pas que le stress de posséder cette propriété locative me pèse. La propriété locative avait un roulement constant en raison de la présence de 4 à 5 colocataires qui organisaient toujours des fêtes à la maison.

Après avoir vendu la propriété, j’ai réinvesti 550 000 $ du produit dans le crowdfunding immobilier. Des plateformes comme Fundrise facilitent l’investissement dans l’immobilier privé à travers le pays. J’ai transféré des capitaux du cher San Francisco vers des villes à croissance plus rapide et moins chères comme Austin et Memphis.

Grâce à la technologie et à la tendance du travail à domicile, je pense que davantage de personnes déménageront dans des villes de 18 heures pour économiser de l’argent. Au fur et à mesure que ces villes de 18 heures attirent plus de personnes, elles développeront également leurs infrastructures et leurs attractions.

Plus on vieillit et on s’enrichit, plus on a envie de se simplifier la vie. Diversifier vos avoirs immobiliers et gagner plus de revenus passifs sont d’excellents choix. Personnellement, j’ai investi 810 000 $ en financement participatif immobilier depuis 2016 et j’ai reçu près de 500 000 $ en distributions.

5) Quand les taux de capitalisation ne sont plus attractifs

S’il y a beaucoup d’inventaire à venir sur le marché et que la prime du taux de capitalisation par rapport au taux de rendement sans risque n’est pas suffisante, vous voudrez peut-être vendre votre bien locatif. Le taux de plafonnement est généralement calculé comme le rapport entre les revenus locatifs annuels produits par un bien immobilier et sa valeur de marché actuelle.

Par exemple, supposons que votre propriété se négocie à un taux plafond de 3 %. Il est apprécié généreusement au cours des 10 dernières années par 110 %. Pendant ce temps, le rendement des obligations à 10 ans est à 2,5 %. La prime de 0,5 % sur le rendement des obligations à 10 ans vaut-elle le mal de tête de posséder votre bien locatif ? Peut être pas.

Il peut être préférable de vendre votre bien locatif et de réinvestir le produit dans d’autres villes avec des taux de capitalisation plus élevés. Les taux de capitalisation au cœur du pays sont facilement supérieurs à 5 %. Certains vont jusqu’à 8% – 10%.

En matière d’investissement immobilier, envisagez de suivre ma stratégie BURL. En d’autres termes, achetez l’utilitaire, louez le luxe. C’est l’une des meilleures règles d’investissement immobilier à suivre.

Posséder Votre bien locatif aussi longtemps que possible

La propriété locative devrait être un élément essentiel du portefeuille de flux de revenus passifs de quiconque. Lisez «Recommandation de répartition de la valeur nette par âge et expérience de travail». Vous avez essentiellement deux parties d’attaque qui représentent 60 à 70 % de votre valeur nette, et une partie de défense (CD) qui peut se transformer en attaque lorsque des opportunités d’achat se présentent.

Il arrivera un moment dans la vie de chaque propriétaire de bien locatif où il ne voudra plus faire face à une demande par e-mail, même inoffensive, d’un locataire. Même si je n’ai que la quarantaine, je vis plus comme un retraité typique de 65 ans.

J’envisage toujours de vendre une propriété locative avant de déménager à Hawaï. Cependant, maintenant qu’il existe des objectifs de propriété exacts (le nombre d’années d’amortissement restantes, 59,5 ans et 62 ans), je vais faire de mon mieux pour être propriétaire jusqu’à la fin de mon amortissement. Créer un revenu passif, c’est vraiment comme un jeu et j’adore ce nouveau défi !

Quel est le meilleur moment pour vendre un bien locatif ? est un article original de Financial Samurai. Nous sommes actuellement dans l’environnement idéal pour les investisseurs immobiliers. Profitez-en, surtout avant que les investisseurs immobiliers étrangers ne commencent à acheter notre propriété alors que les restrictions de Covid sont levées.