Remodeler votre propriété locative pour plus de revenus passifs et de valeur

Les maisons rénovées se vendront à des prix plus élevés à l’avenir, car elles sont devenues beaucoup plus coûteuses et difficiles à remodeler aujourd’hui. Dans l’article précédent, je me suis concentré principalement sur les aspects négatifs du remodelage. Cependant, cet article se concentrera sur les avantages financiers du remodelage. A savoir plus de revenus locatifs et une valeur foncière plus élevée.

La maison que j’ai achetée et que j’ai commencé à rénover en 2019 s’est transformée en location en octobre 2020. Voici une étude de cas sur combien d’argent j’ai fini par dépenser pour la rénovation et combien de revenus locatifs supplémentaires elle génère maintenant. Je calculerai également la valeur potentielle créée par la rénovation si je vendais.

Remodeler votre propriété locative pour plus de revenus locatifs

Après avoir remodelé la cuisine et les trois salles de bain des deux derniers étages, j’ai fini par louer l’espace pour 6 700 $ par mois. J’ai également repeint les sols et peint les murs. Les deux derniers étages se composent de quatre chambres, d’un bureau, d’une salle à manger, d’une cuisine, d’un salon et de trois salles de bains.

Le rez-de-chaussée était inhabitable car mon entrepreneur général a tout fait sauter afin de recâbler plus facilement la maison avec un câblage ROMEX moderne. Par conséquent, j’ai perdu un demi-bain et une chambre. Si ces deux chambres avaient été conservées, j’aurais peut-être pu louer la maison pour 6 900 $ par mois. Les chambres étaient vraiment délabrées.

J’espérais dépenser 100 000 $ pour vider et remodeler le rez-de-chaussée. Malheureusement, le projet s’est terminé me coûte environ 130 000 $ en raison des retards et de l’augmentation des coûts de la main-d’œuvre et des matériaux. Je pensais que la rénovation prendrait 10 mois. Au lieu de cela, cela a pris plus de deux ans !

Le projet de rénovation du rez-de-chaussée étant terminé, je loue maintenant toute la maison pour 8 000 $ par mois, une augmentation de 1 300 $ par mois. Heureusement, j’ai trouvé des locataires dès le mois suivant après le départ de mes anciens locataires. Donc pleine occupation.

Faisons le calcul rapide sur le retour de remodelage. L’un de mes objectifs constants est de continuer à générer plus de revenus passifs pour rester libre. Et l’un des moyens les plus simples que j’ai pu y parvenir est de réhabiliter des propriétés et de les louer au marché.

Retour brut sur le projet de rénovation

Charger 1 300 $ de plus par mois en loyer signifie gagner 15 600 $ de plus en loyer par année. Par conséquent, pour obtenir un rendement annuel, je diviserais simplement 15 600 $ par 130 000 $ (coût de la rénovation), pour obtenir 12%.

Un rendement annuel de 12 % est excellent par rapport au rendement des obligations à 10 ans (~3 %), au rendement moyen du marché boursier d’environ 10 % et au rendement moyen du marché obligataire d’environ 5 %.

Évidemment, dans un marché baissier, un rendement annuel de 12 %, c’est encore mieux. Cependant, un rendement annuel de 12 % n’est pas le véritable rendement du projet de rénovation. Calculons plus loin.

Un calcul plus prudent sur le rendement du projet de rénovation

Ma rénovation de 130 000 $ au rez-de-chaussée m’a-t-elle vraiment permis de générer 1 300 $ de plus par mois ou 15 600 $ de plus par an en loyer? Probablement pas.

Grâce à l’inflation, les loyers auraient de toute façon légèrement augmenté par rapport aux 6 700 $ de loyer mensuels existants facturés d’octobre 2021 à mai 2022. Le loyer d’octobre 2020 à octobre 2021 était de 6 550 $. Dès le départ, ils ont accepté l’augmentation de 150 $ après un an.

De manière réaliste, le loyer du marché augmenterait naturellement d’environ 5% après un an, à partir d’octobre 2022. Le marché locatif et immobilier de San Francisco n’est jamais devenu trop fou pendant COVID. Alors que les prix de l’immobilier et des loyers à San Francisco ont augmenté d’environ 20 % en deux ans, des endroits comme Austin et Memphis ont vu leurs prix augmenter de plus de 40 %.

Par conséquent, avec le pouvoir de l’inflation, mon loyer initial de 6 700 $ aurait probablement augmenté naturellement à 6 900 $ – 7 000 $ d’ici octobre 2022. Par conséquent, l’augmentation réelle du pouvoir locatif pour mon projet de rénovation au rez-de-chaussée est plus proche de 1 000 $ à 1 100 $ par mois (8 000 $ par mois moins 6 900 $ à 7 000 $ par mois), ou 12 000 $ à 13 200 $ par année.

Par conséquent, le rendement annuel réel de mon projet de rénovation est plus proche de 9,23 % à 10,15 %. Toujours un rendement réel solide par rapport à toutes les autres classes d’actifs. Cependant, ce n’est pas le rendement annuel initial de 12 % que j’avais calculé.

Si seulement j’avais pu maintenir le coût du projet de rénovation à 100 000 $, mon rendement annuel réel serait maintenant de 12 % à 13,2 % ! Tant pis.

Un moyen facile d’augmenter encore les retours des projets de rénovation

Faire payer 1 000 $ à 1 100 $ de plus par mois n’est pas mal après avoir dépensé 130 000 $ en rénovation. Mais si je voulais faire un retour encore plus grand sur mon projet de rénovation, je pourrais simplement trouver un locataire séparé pour l’unité du bas. Bien qu’il n’y ait pas de cuisine officielle, la nouvelle buanderie dispose d’un espace pour une cuisine, un four à micro-ondes et une cuisinière.

Je pourrais facilement facturer entre 1 600 $ par mois pour l’espace du bas seul. Si tel est le cas, mon retour sur mon projet de rénovation s’élèverait donc à 14,8 % par an.

Réaliser un rendement de 14,8 % sur ce marché serait un coup de circuit. Hélas, le montant absolu supplémentaire que je gagnerais de 600 $ par mois ne vaut pas la peine pour moi à ce stade de ma vie. Devoir traiter avec deux groupes de locataires pour 7 200 $ de plus par année n’est pas un bon compromis. Que faire si les deux locataires ont un conflit?

En tant que propriétaire, vous comparez toujours la valeur des revenus locatifs supplémentaires par rapport à plus de travail et aux dommages potentiels à la propriété.

Plus il y a de personnes qui travaillent à domicile sur votre propriété, plus il y aura d’usure. Il y a aussi des questions de responsabilité à considérer. Par conséquent, moins de locataires est généralement préférable.

Une autre considération qui ralentit les retours de remodelage : le temps

Plus il faut de temps pour réaménager votre propriété afin d’augmenter les revenus locatifs, plus vos rendements sont faibles. Dans un monde parfait, ma propriété locative au rez-de-chaussée aurait été rénovée en un claquement de doigts. Au lieu de facturer 6 550 $ par mois de loyer à partir de 2020, j’aurais pu facturer 7 550 $ par mois de loyer.

Par conséquent, chaque mois que je passe à remodeler, c’est comme perdre 1 000 $ par mois en loyer. Et si mes attentes étaient de terminer la rénovation en 12 mois et qu’elle dure 24 mois, cela signifie que j’ai en fait perdu 12 000 $ de revenus locatifs.

Un point positif auquel je peux penser concernant mon projet de rénovation retardé est qu’il m’a peut-être fallu plus de temps pour trouver des locataires en 2020 à 7 550 $. Bien que ce ne soit pas six chiffres de loyer, comme je l’ai décrit dans un autre article, dépenser 90 600 $ par an en loyer, c’est quand même beaucoup d’argent.

À l’époque, j’étais peut-être tombé en panne et j’avais simplement accepté plusieurs locataires en colocation pour obtenir le loyer le plus élevé. Si c’est le cas, j’aurais peut-être dû faire face à beaucoup plus de roulement. J’ai failli louer à un groupe de quatre techniciens qui déménagent d’Inde. Mais ils étaient extrêmement pointilleux. Deux des colocataires ont déclaré qu’ils ne prévoyaient de rester qu’un an.

Chaque fois que vous entreprenez un projet de rénovation pour augmenter les revenus locatifs, vous devez avoir un délai aussi réaliste que possible pour l’achèvement du projet. Attendez-vous toujours à ce que votre projet de rénovation prenne plus de temps et coûte plus cher que prévu.

Malheureusement, le COVID a retardé l’achèvement des projets de 50 % à 100 %. Grâce à l’inflation, les coûts ont également augmenté avec les retards. Au moins, le retard retarde également mes augmentations de taxes foncières étant donné que j’ai tout remodelé avec des permis.

Calculer la période de récupération

Obtenir un rendement annuel sur votre projet de rénovation est l’un des avantages de l’agrandissement de votre propriété. L’autre avantage est de faire des « retours infinis » une fois que le coût de votre projet de rénovation est remboursé.

Par exemple, si vous gagnez un rendement annuel de 10 % sur votre projet de rénovation, votre projet de rénovation sera remboursé en 10 ans. 10 ans est votre période de récupération. Après 10 ans, tout retour sur le coût d’entretien de cette partie de la propriété est de la sauce. Bien sûr, vous devrez toujours entretenir la propriété.

Si votre rendement annuel sur votre projet de rénovation est de 5 %, votre période de récupération est de 20 ans. La période de récupération est simplement calculée en divisant le coût du projet de rénovation par les revenus locatifs annuels supplémentaires générés.

Une bonne règle de base est de conserver votre bien locatif aussi longtemps que la période de récupération. Ce faisant, vous vous assurez de capturer les retours sur votre projet de rénovation. Alors que vous gagnez des loyers plus élevés, votre bien locatif peut également s’apprécier.

Une fois la période de récupération terminée, vous pouvez alors décider de gagner des rendements infinis ou de vendre. Cependant, en général, il est préférable de conserver votre bien locatif le plus longtemps possible.

Remodeler votre propriété locative pour créer plus de valeur

Maintenant que nous voyons comment le remodelage peut augmenter les rendements locatifs, regardons maintenant comment le remodelage peut augmenter la valeur de votre bien locatif.

J’ai fini par dépenser environ 130 000 $ pour créer 630 pieds carrés d’espace de vie. Les 630 pieds carrés se composent d’un salon, d’une chambre, d’un walk-in, d’une salle de bain complète et d’une salle de lavage. Par conséquent, j’ai dépensé 203 $ par pied carré.

Étant donné que les coûts de vente d’une maison rénovée avec vue dans ma région sont d’environ 1 200 $ le pied carré, je pourrais dire que j’ai créé une valeur de 756 000 $. Le profit brut serait donc de 756 000 $ moins 130 000 $ pour 626 000 $. Cependant, ce calcul est incorrect.

Je n’ai pas créé 630 pieds carrés de plus d’espace habitable. Je n’ai créé que 330 pieds carrés d’espace habitable parce que j’ai dû faire sauter 300 pieds carrés d’espace existant. J’ai certainement amélioré les 300 pieds carrés d’espace existant. Mais sa valeur accrue n’entre pas dans ce calcul.

Pour calculer le coût du nouveau bâtiment pour un nouvel espace habitable, je prends maintenant mon coût de 130 000 $ et je le divise par 330 pieds carrés pour obtenir 394 $. La valeur créée à partir de ma rénovation peut maintenant être calculée comme 1 200 $ par pied carré (prix de vente moyen) fois 330 pieds carrés équivaut à 396 000 $. Par conséquent, ma création de valeur réelle n’est que de 266 000 $ (396 000 $ – 130 000 $).

266 000 $, c’est mieux qu’un coup de pied au visage. Mais ce n’est certainement pas le bénéfice brut initial de 626 000 $ calculé. Cela dit, si je devais estimer, je dirais que j’ai amélioré les 300 pieds carrés d’espace de vie d’au moins 80 000 $. Par conséquent, le rendement total est plus proche de 350 000 $.

Combien voulez-vous vraiment optimiser pour un revenu locatif maximal ?

La raison pour laquelle les propriétaires familiaux comme moi n’obtiennent pas de rendements locatifs maximaux est qu’en vieillissant, nous avons tendance à opter pour la simplicité plutôt que pour l’argent. Nous voulons plus d’harmonie et moins de chiffre d’affaires. La simplicité est la raison pour laquelle j’ai investi une bonne quantité de capital dans des fonds immobiliers privés. Je ne peux plus m’occuper de plus de locataires et de problèmes d’entretien.

Je cherche juste de bons locataires à long terme qui prendront soin de la propriété. Oui, ce serait formidable de gagner un loyer maximum. Mais je serai heureux de facturer moins pour de meilleurs locataires et moins de locataires par unité locative.

Si vous voulez essayer de gagner un maximum de rendements, investir dans un fonds immobilier, une FPI publique ou un accord de syndication immobilière avec un sponsor peut être la meilleure décision. Leur objectif numéro un est d’obtenir les meilleurs rendements possibles pour leurs actionnaires et commanditaires.

Je n’ai tout simplement pas la même soif de gagner de l’argent que lorsque j’avais 20 ou 30 ans. Tout ce que je veux vraiment, c’est avoir le plus de temps libre possible pour faire ce que je veux.

C’est drôle, mais avant d’écrire ce post, je me sentais un peu mal que ma rénovation de location ait pris si longtemps et ait coûté 30 000 $ de plus que prévu. Mais après avoir fait le calcul, il s’avère que les rendements sont très bons. Faites toujours les maths les gars !

Questions des lecteurs

Quel type de rendement obtenez-vous de vos rénovations locatives ? Existe-t-il une meilleure façon d’examiner les retours de rénovation pour les propriétés locatives ? Quelle valeur avez-vous créée en remodelant une maison ?

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