J’ai une relation d’amour-haine avec la possession d’un bien locatif.
D’une part, mes propriétés locatives sont l’une des principales raisons pour lesquelles j’ai eu la confiance nécessaire pour laisser mon travail derrière moi. En revanche, mes immeubles locatifs sont ma principale source de stress d’investissement.
Chaque fois qu’il y a un problème de locataire ou un problème d’entretien, mon humeur se dégrade. Des situations étranges surviennent toujours et sont difficiles à prévoir.
Pour contrecarrer ce changement d’humeur, j’ai dû modifier le cadrage. Au lieu de voir mes propriétés locatives comme une source de revenus passifs, je les considère maintenant comme ayant un emploi à temps partiel.
En tant que faux retraité, il m’a fallu des années pour accepter ce changement mental car j’avais l’impression de faire marche arrière. Mais le changement a fait une différence positive en matière de santé mentale chaque fois que j’ai besoin de passer du temps à régler des problèmes de propriété locative. Maintenant, lorsque des problèmes surviennent, je ne me sens plus aussi stressé, car cela fait simplement partie du travail.
Permettez-moi de partager un exemple de la raison pour laquelle je déteste être propriétaire et un exemple de la raison pour laquelle j’aime être propriétaire. Alors peut-être pourrez-vous mieux décider si posséder un bien locatif vous convient.
Pourquoi je déteste être propriétaire : Problèmes stressants aléatoires
En août, j’ai fait venir ma sœur et mon petit ami de New York. Ils ont séjourné dans l’une de mes locations qui était notre ancienne maison. Le rez-de-chaussée est vacant, que j’utilise comme bureau et comme lieu de séjour pour les amis et la famille. L’étage est loué.
Soi-disant, quand ma sœur et mon petit ami sont entrés cette nuit-là, ils ont oublié de verrouiller la porte latérale. Ou peut-être qu’il ne s’est pas complètement verrouillé. Ils pensaient l’avoir verrouillé, mais il n’y a aucune preuve qu’ils l’aient fait ou non. Pas grave 99,9% du temps.
Malheureusement, cette nuit-là, un cambrioleur est entré et a volé le vélo de plus de 3 000 $ du locataire à l’étage dans le garage, qui n’était verrouillé à rien. Les caméras de sécurité n’ont rien capté. Il n’y a donc aucune preuve qu’un cambrioleur ait volé un vélo.
Le garage est un espace commun destiné à une voiture. Mais mes locataires l’utilisent comme stockage et y mettent beaucoup de choses de valeur. Nous parlons d’un vélo, de skis, de meubles, de nouveaux pneus et plus encore. Lorsque nous vivions là-bas, nous n’avions dans le garage que notre voiture et des pots de peinture. Nous sommes minimalistes par comparaison.
Suis-je responsable des actes du voleur ? Discutable. Tout ce que j’ai fait, c’est fournir à ma sœur et à mon petit ami un endroit où séjourner pendant une semaine au lieu de devoir payer 300 $ + / nuit dans un hôtel. Ma bonne action a échoué.
Heureusement, mon locataire avait une assurance locative, dont j’ai besoin pour tous les locataires. Le vélo était couvert à 100% par l’assurance. Hourra ! Il a un nouveau vélo. Mais ensuite, mon locataire m’a demandé de payer sa franchise d’assurance de 500 $.
Différentes philosophies sur la responsabilité
Au début, j’ai été surpris parce que je ne me sentais pas responsable des mauvaises actions d’un voleur. Si un voleur volait quelque chose qui m’appartenait dans le garage parce que mes locataires avaient accidentellement laissé la porte du garage ouverte, je mettrais cela sur le compte de la malchance. C’était ma décision de laisser les choses dans l’espace commun. De plus, j’ai toujours payé ma franchise d’assurance quand quelque chose de malheureux m’arrive.
Quand j’étais locataire, il y avait une fuite au plafond qui s’est infiltrée sur mon ordinateur portable toute la nuit. Quelles sont les chances?! La fuite a fini par détruire mon ordinateur portable, j’ai donc déposé une réclamation, payé la franchise et obtenu un nouveau. Je n’ai pas demandé d’argent à mon propriétaire. Je l’ai juste mis sur le compte de la malchance et je suis passé à autre chose.
Mais je me rends compte que j’ai toujours eu une personnalité indépendante. J’accepte volontiers la malchance comme faisant partie de la vie. Je n’aime pas compter sur qui que ce soit pour m’aider.
En fait, j’ai écrit des articles tels que The New Three-Legged Retirement Stool: You, You, And You et Financial Dependence Is The Worst, pour expliquer l’importance de ne pas dépendre du gouvernement ou d’autres pour votre avenir financier.
Je ne demanderais certainement jamais d’argent à personne. C’est dégueulasse, surtout si j’en ai assez pour couvrir des circonstances imprévues.
Le truc, c’est que tout le monde ne pense pas comme moi. Posséder un bien locatif vous oblige à respecter le point de vue des autres. Les bons propriétaires sont flexibles.
Le compromis
Au lieu de faire des histoires, j’ai proposé de partager le coût de la franchise de 500 $. Mes locataires, qui gagnent plus de 300 000 $ par an, ont accepté. Il était important que je reste sur ma position, car que se passerait-il si quelque chose d’autre était volé à l’avenir ? Il doit y avoir de la peau dans le jeu.
Nous avons fait de la limonade et discuté des moyens de renforcer le système de sécurité de la propriété. La sécurité l’emporte sur tous les problèmes. J’ai également dit à mes locataires que je ne serais pas responsable des futurs vols dans le garage et ils ont accepté.
Enfin, dans mes futurs contrats de location, j’inclurai explicitement une clause stipulant que les locataires sont responsables de leur propriété dans les parties communes. Je pensais que c’était standard, mais apparemment non.
Assez drôle, une mesure de sécurité que nous avons convenue de toujours verrouiller la porte latérale du garage n’est pas toujours suivie. Environ 25% du temps, je viens et la porte est déverrouillée.
Une autre fois, je me suis arrêté et les clés de la maison et de la voiture du locataire ont été laissées à l’entrée principale pour que tout le monde puisse les voir! Heureusement que j’étais là pour les sortir et les prévenir. Sinon, quels autres mésaventures pourraient-il y avoir?
Vous pouvez voir à quel point le fait de devoir gérer ces incohérences peut être une vraie douleur dans le cul. Hélas, ces problèmes font partie du travail d’un propriétaire.
Pourquoi j’aime l’immobilier locatif : moins de variables exogènes
Maintenant que j’ai partagé un exemple de la raison pour laquelle je déteste être propriétaire, permettez-moi de partager un exemple de la raison pour laquelle j’aime posséder un bien locatif.
Près de trois ans se sont écoulés depuis le début de la pandémie, mais la Chine subit toujours des blocages COVID. Le pays a une politique « zéro COVID », mais leur nombre de cas de COVID atteint des sommets sans précédent. En conséquence, le gouvernement barricade les citoyens dans leurs condominiums et met en place des camps de quarantaine.
Si vous voulez apprécier votre liberté, passez du temps sur les réseaux sociaux à regarder les vidéos et les photos des répressions du gouvernement chinois. Voici un exemple plus doux ci-dessous.
Compte tenu de la répression intense, les investisseurs boursiers s’inquiètent désormais des problèmes de chaîne d’approvisionnement. Après tout, si des gens manifestent en Chine, qui va fabriquer nos iPhones et bien d’autres biens ?
Le S&P 500 s’est remis d’un creux d’octobre 2022 de 3 577 à 4 030 le 25 novembre 2022. Les investisseurs en actions espéraient que la Fed ne ruinerait pas le monde grâce à des signes clairs de modération de l’inflation.
Malheureusement, une fois que le monde a reconnu la situation désastreuse du COVID en Chine, les actions se sont de nouveau vendues. Heureusement, le 30 novembre, Jerome Powell a finalement indiqué que le rythme des hausses de taux allait ralentir.
Les investisseurs boursiers n’ont aucun contrôle sur l’avenir
Être un investisseur passif se sent bien lorsque vos investissements augmentent. Mais parfois, vous vous sentez désespéré et vous voulez juste faire quelque chose lorsque vos investissements baissent.
Si vous êtes un investisseur actif ou si vous détenez la majorité de votre avoir net en actions, la situation en Chine peut être exaspérante. Juste au moment où vous pensiez que les actions tournaient le coin, une autre variable exogène hors de votre contrôle fait son apparition.
Et après? L’invasion de Taïwan ? Une attaque terroriste ? Un stratagème de Ponzi non couvert ? Une autre mutation COVID? Le nombre de variables exogènes qui peuvent affecter négativement les actions à court terme est infini.
La Chine pourrait ne jamais assouplir sa politique zéro COVID. En conséquence, les investisseurs boursiers mondiaux seront toujours à la merci du nombre de personnes que le gouvernement chinois décide de rassembler.
Si un journaliste citoyen capture une vidéo d’un policier chinois vêtu d’un costume de protection contre les matières dangereuses en train de tabasser une vieille dame pour avoir voulu sa liberté, les actions pourraient à nouveau se vendre.
J’aurai toujours au moins 25 % de ma valeur nette dans des actions publiques en raison de sa nature 100 % passive et de sa performance historique. Cependant, les actions ne sont pas mon moyen préféré de créer de la richesse en raison de sa volatilité et de son manque de contrôle.
Plus de clarté Investir dans l’immobilier
Avec l’immobilier, il n’y a pas de problèmes de chaîne d’approvisionnement ni de variables exogènes sans fin à craindre. En fait, les restrictions sévères liées au COVID ont en fait aidé les propriétaires de biens locatifs, car davantage de personnes demandaient et appréciaient un logement. En période d’incertitude, la demande d’actifs réels augmente.
La plupart du temps, je n’ai qu’à m’assurer que chaque bien locatif est en bon état pour que mes locataires soient heureux. Lorsque des situations aléatoires surgissent, je les résous de la manière la plus efficace possible. Tant que mes locataires respectent les conditions du bail, la vie est belle pour les deux parties.
Oui, je dois faire attention aux taux d’intérêt et à la vigueur de l’économie locale. Une catastrophe naturelle ou un accident pourrait survenir, c’est pourquoi j’ai une assurance habitation et automobile. Et parfois, le gouvernement adopte des lois préjudiciables contre l’immobilier. Mais pour la plupart, si vous filtrez bien vos locataires, l’immobilier offre plus de clarté et de tranquillité d’esprit.
Sans aucune mise à jour quotidienne sur la valeur d’un bien locatif, un propriétaire peut se concentrer uniquement sur les opérations. La combinaison à long terme du remboursement du principal tout en voyant l’appréciation de la propriété est un puissant générateur de richesse.
En relation: L’immobilier ou les actions comme meilleur investissement
Trouvez votre limite de propriété, puis simplifiez-la
Ces problèmes aléatoires qui continuent de se produire pour les propriétaires sont la principale raison pour laquelle je n’achète plus de propriétés locatives. Je gère moi-même trois immeubles locatifs à San Francisco. Mais c’est tout ce que je peux gérer.
Depuis que nous avons acheté notre « maison pour toujours » à la mi-2020, tous les nouveaux capitaux alloués à mon panier immobilier sont investis dans de l’immobilier privé 100 % passif. Offrez-moi les revenus et la stabilité de l’immobilier sans avoir à faire de travaux !
Suivez la stratégie simple de création de richesse consistant à acheter une résidence principale pour obtenir un bien immobilier neutre. Au bout de 2 à 10 ans, louez votre maison et achetez une résidence principale plus agréable. Répétez ce processus au cours de votre vie et vous constituerez un portefeuille de biens locatifs sain pour prendre soin de vous à la retraite.
Découvrez votre limite de propriété locative et ne la dépassez pas. Car une fois vos limites dépassées, vos locations vous apporteront plus de consternation que de joie.
Il est important de s’en tenir à une allocation d’actifs appropriée en fonction de votre tolérance au risque, de votre âge, de votre temps et de vos objectifs. De cette façon, l’argent dépassera rarement votre vie afin que vous puissiez faire plus de ce que vous voulez.
Questions et recommandations des lecteurs
Lecteurs, avez-vous une relation amour/haine avec la possession d’un bien locatif ? Quelles sont certaines des choses que vous appréciez dans le fait d’être propriétaire ? Quelles sont les choses que vous détestez dans le fait d’être propriétaire ? Quelle est votre limite de possession d’un bien locatif ?
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Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le blogwww.financialsamurai.com