Besoins en assurance habitation pour les propriétés payées sans hypothèque

Dans mon article, Le pourcentage de propriétaires qui paient comptant, un lecteur m'a demandé mon avis sur l'assurance habitation pour les propriétés payées. Les propriétés remboursées comprennent une propriété que vous avez achetée avec tout l’argent liquide ou une propriété que vous possédez après avoir remboursé l’hypothèque.

C’est un dilemme auquel j’ai été confronté après avoir récemment payé comptant pour ma maison. Je voulais économiser sur l'assurance habitation, mais je voulais aussi que mon bien nouvellement acquis soit protégé en cas de sinistre.

L'assurance habitation n'est pas exigée par la loi, mais vérifiez quand même la loi de votre état. Ce n’est que si vous contractez un prêt hypothécaire pour acheter une maison que votre prêteur exigera que vous ayez une assurance habitation jusqu’au remboursement du prêt. Si vous refusez de souscrire une assurance habitation, il est fort probable que vous ne le fera pas être admissible à un prêt hypothécaire.

Finalement, j’ai décidé de souscrire une assurance habitation parce que je faisais l’achat de maison le plus cher de ma vie. La dernière chose que je voulais faire était d’investir un grand pourcentage de ma valeur nette dans une maison et de la faire détruire.

Laissez-moi vous expliquer mon processus de réflexion quant à savoir s'il faut souscrire une assurance habitation après avoir remboursé votre prêt hypothécaire ou acheter une maison avec tout l'argent comptant. À la fin de cet article, vous devriez être en mesure de prendre une décision plus éclairée.

Besoins en assurance habitation pour les propriétés payantes

Je vais d'abord aborder la question de savoir s'il faut souscrire une assurance habitation en fonction de la valeur d'une maison en pourcentage de la valeur nette. Encore une fois, l'hypothèse clé est la la maison a été payée.

1) Souscrivez une assurance habitation si la valeur de la maison est supérieure à 30 % de votre valeur nette

À moins que votre propriété ne vaut moins de 30 % de votre valeur nette, je ne risquerais pas de sauter l’assurance habitation même si elle est remboursée. Vous devez penser à des scénarios catastrophe lorsque vous possédez une propriété. Si votre maison brûle complètement dans un incendie et que vous n’avez aucune assurance, tout ira-t-il bien financièrement ?

Ce n’est pas seulement le coût de la reconstruction de votre maison qui doit vous préoccuper. C'est aussi le coût de la location d'une autre maison pendant sa reconstruction. Vous perdrez probablement également de nombreux objets personnels de valeur dans votre maison détruite.

Pendant la phase de catastrophe, sans assurance habitation, vous devrez peut-être vendre d’autres actifs à rabais pour vous maintenir, vous et votre famille, à flot.

Posséder une maison qui vaut plus de 30 % de votre valeur nette sans assurance habitation est une proposition trop risquée.

2) Renoncez à l’assurance habitation une fois que votre maison représente moins de 10 % de votre valeur nette

Une fois que la valeur de votre maison est inférieure à 10 % de votre valeur nette, vous pouvez économiser sur l'assurance habitation en l'abandonnant. Vous vivez modestement et disposez probablement d’énormes liquidités et d’économies considérables. Pour référence, l’Américain typique possède plus de 70 % de sa valeur nette dans sa maison.

Si votre maison brûle, cela va vous faire mal, mais cela ne vous ruinera pas financièrement. Il est courant de perdre 10 % ou plus de la valeur de vos actions au cours d’une année donnée. En conséquence, perdre 10 % de votre valeur nette lors d’une catastrophe naturelle vous semblera normal.

Sur la base de mes 20+ années d’accession à la propriété, 10 % est le seuil magique où vous ne vous inquiétez plus beaucoup de la perte. Par exemple, lorsque j'ai bêtement dépensé 30 % de ma valeur nette dans une propriété de vacances dont je n'avais pas besoin, je me suis beaucoup inquiété pendant la crise financière mondiale. Mais aujourd’hui, la propriété de vacances vaut moins de 3 % de ma valeur nette et je ne m’inquiète pas si elle brûle ou sous-performe.

La zone grise quant à savoir s’il faut souscrire une assurance habitation pour une maison payée se situe lorsque sa valeur en pourcentage de votre valeur nette se situe entre 10,1 % et 29,9 %. Personnellement, je souscrirais toujours à une assurance habitation tant que ma maison vaut 20 % ou plus de ma valeur nette.

3) Un compromis pour économiser de l’argent : obtenez plutôt une police d’assurance avec valeur de rachat réelle

Je cherche toujours à économiser de l'argent, surtout maintenant que je suis riche en maison et pauvre en liquidités. Il existe deux types de contrats d’assurance habitation que vous pouvez souscrire :

1. Valeur du coût de remplacement (VCR) – Une assurance habitation multirisque plus coûteuse, car elle remplace le coût de votre habitation et de vos objets personnels à la valeur marchande actuelle.
2. Valeur de rachat réelle (VCA) – Une police d’assurance habitation moins chère qui remplace la valeur de votre maison détruite et de vos objets personnels après dépréciation.

L’exemple le plus couramment utilisé pour expliquer la différence est celui d’un toit.

L'assurance habitation à valeur de remplacement paiera le coût total du remplacement de la toiture au prix actuel, même si elle a 30 ans. Le toit pourrait coûter 35 000 $ aujourd'hui.

L’assurance habitation à valeur de rachat réelle remplacera la valeur réelle du toit après 30 ans d’utilisation. Le toit pourrait valoir seulement 5 000 $ aujourd’hui, c’est donc le montant que votre police d’assurance ACV versera.

Si vous souhaitez économiser de l’argent et souscrire une « assurance habitation en cas de catastrophe », vous pouvez alors souscrire une police d’assurance ACV moins chère. D’après mon expérience, une police ACV peut coûter 30 à 50 % de moins qu’une police RCV.

Voici un article plus complet sur la différence entre les polices d'assurance habitation RCV et ACV.

Utiliser le temps comme variable pour savoir s'il faut souscrire une assurance habitation pour une propriété payée

En plus de considérer le risque de perte de logement en pourcentage de la valeur nette, considérez le temps comme une variable clé pour déterminer si vous devez ou non souscrire une assurance habitation si votre maison est remboursée.

1) Durant la première année d’accession à la propriété, souscrivez une assurance habitation

Vous ne connaîtrez pas tous les risques ni les nuances liés à la possession de votre maison tant que vous n’y vivrez pas réellement. Ainsi, même si vous possédez une propriété payante, je recommande de souscrire une assurance habitation la première année.

Après la première année d’accession à la propriété, vous traverserez toutes les saisons. Vous pourrez découvrir les pluies, les vents et les incendies potentiels dans votre quartier. Vous serez également informé de l'activité du quartier en termes de circulation, de vols et autres nuisances causées par les personnes.

Avec un an de données, vous pouvez alors prendre une décision plus éclairée quant à savoir si vous avez besoin ou non d’une assurance habitation. Veuillez prendre le temps de comprendre ce qu’implique une police d’assurance habitation.

2) Après trois ans de vie dans votre logement

Une année de vie dans votre maison n'est probablement pas suffisante pour avoir une idée la plus complète des risques liés à votre maison. Mais après avoir vécu dans votre maison payante pendant trois ans, vous pouvez prendre une meilleure décision quant à savoir si vous souhaitez conserver ou abandonner votre couverture d’assurance habitation.

Plus les intempéries et les perturbations domestiques sont violentes pendant votre première période de vie, mieux c'est pour prendre la meilleure décision possible en matière d'assurance habitation. Si vous habitez dans une région sujette aux catastrophes naturelles telles que les incendies ou les inondations, vous devriez alors être plus enclin à souscrire une assurance habitation.

Assurance habitation en tant que propriétaire d’un immeuble locatif

En tant que propriétaire de trois immeubles locatifs payants, je me sens mieux avec une assurance biens locatifs car je ne sais pas ce que font mes locataires au quotidien. Depuis que j'ai loué un immeuble principal à un groupe de gars qui ont dit qu'ils s'occuperaient de la propriété mais ne l'ont pas fait, j'ai été plus prudent.

Il est tout à fait naturel que les propriétaires se soucient davantage de leur propriété que les locataires. Par conséquent, posséder une assurance habitation sur un bien locatif offre plus de valeur que de détenir une assurance habitation sur une résidence principale. L’assurance habitation locative, c’est la tranquillité d’esprit, ce qui vaut beaucoup !

Cela dit, j'envisage d'abandonner mon assurance propriété de vacances à Lake Tahoe maintenant que l'hypothèque est remboursée. La propriété se trouve dans un immeuble de condos/hôtel avec de nombreux dispositifs de sécurité. C'est également une unité non-fumeur.

Là encore, étant donné que l’assurance habitation est une dépense liée à un bien locatif, le coût n’est pas aussi élevé que l’assurance habitation pour une résidence principale, qui n’est pas déductible.

Une dernière stratégie de réduction des coûts d’assurance habitation

Si vous avez une maison récemment rénovée, vous en aurez pour votre argent en souscrivant une police d'assurance habitation à valeur de rachat réelle (VAC). La raison en est que votre maison se déprécie moins parce qu’elle est neuve ou plus récente. La valeur d’un toit vieux d’un an est plus proche de celle d’un toit neuf que celle d’un toit vieux de 30 ans.

Par conséquent, une stratégie pour économiser de l’argent consiste à souscrire une police d’assurance VC pendant les 10 à 20 premières années suivant la possession de votre maison payante. Lorsque vous commencez à sentir que votre maison vieillit, passez à une police d’assurance habitation à valeur de remplacement (RCV). De cette façon, si votre maison brûle, votre cuisinière et votre baignoire vieilles de 30 ans seront remplacées par des neuves !

Un couple que je connais est allé au lac Tahoe pendant deux semaines pendant une tempête de neige. À leur insu, pendant leur absence, le toit de leur maison a coulé tout le temps, détruisant leurs chambres et leur cuisine.

Heureusement, ils envisageaient de toute façon de procéder à un remodelage intestinal. Leur assurance habitation RCV a payé la totalité de la rénovation, y compris les huit mois de loyer qu'ils ont dû payer pour vivre ailleurs ! C'était comme si leur politique RCV payait pour une nouvelle rénovation.

Les coûts de l’assurance habitation s’additionnent avec le temps

Je suis propriétaire d'un bien immobilier que j'ai acheté depuis 2003. Heureusement, je n'ai pas encore déposé de réclamation d'assurance habitation pour aucune de mes propriétés. Lorsqu’il y avait des dommages, le coût des réparations était inférieur à ma franchise, alors je payais simplement de ma poche.

Si je n'étais pas obligé de souscrire une assurance habitation en raison de mon hypothèque, j'aurais peut-être déjà économisé 100 000 $ en primes d'assurance habitation. Ces 100 000 $ d’économies auraient pu être investis ou mis de côté pour payer tout dommage futur que mes propriétés pourraient subir.

Même si vous disposez d’une maison payante, vous devriez également envisager une couverture responsabilité civile. Si vous avez un adolescent imprudent ou si vous organisez de nombreuses fêtes, l’assurance responsabilité civile vous aide à protéger vos biens personnels contre des poursuites coûteuses et peut être augmentée à mesure que vos actifs augmentent.

Au-delà de l’assurance habitation, envisagez de souscrire une police d’assurance parapluie pour une meilleure protection en matière de responsabilité.

Mon plan d’épargne assurance habitation pour une maison payante

La maison que je viens d’acheter au comptant représente moins de 30 % de ma valeur nette. Par conséquent, je vais détenir une police d’assurance habitation à valeur de rachat réelle (VAC) pour les trois prochaines années, puis la réévaluer. Une police d'assurance VC me procure la tranquillité d'esprit en cas de sinistre ainsi que la satisfaction d'économiser environ 1 200 $ par année en primes d'assurance habitation.

Ma valeur nette devrait augmenter d'environ 150 % pour que ma maison atteigne 10 % de ma valeur nette. Par conséquent, je bénéficierai probablement d’une police d’assurance habitation ACV pendant encore au moins 15 ans. Et au fil du temps, je devrai probablement continuer à mettre à jour ma couverture en raison de l’augmentation prometteuse de la valeur de ma maison.

Si dans 15 ans, ma valeur nette augmente effectivement de 150 %, je n'aurai pas de problème à abandonner mon assurance habitation. Là encore, si ma valeur nette augmente vraiment à ce point, payer une assurance habitation ne me semblera pas être un fardeau financier.

Avec une propriété payante, vous devez décider de la valeur de la tranquillité d’esprit pour vous. Pour le moment, la tranquillité d'esprit compte beaucoup pour moi, c'est pourquoi je continuerai à souscrire une assurance habitation dans un avenir prévisible.

Questions des lecteurs

Si vous possédez une propriété payante, que pensez-vous de l’assurance habitation ? Quelle est votre expérience en matière de déclaration de sinistre en assurance habitation ? Outre le pourcentage de la valeur nette et le temps passé, quels autres paramètres avez-vous utilisés pour déterminer si vous devez souscrire ou non une assurance habitation ?

Suggestions

Pour investir passivement dans l’immobilier sans avoir à penser aux besoins en assurance habitation, consultez Collecte de fonds. Fundrise propose des fonds immobiliers privés qui investissent principalement dans des propriétés résidentielles et industrielles dans la région de Sunbelt. Financial Samurai est un investisseur dans Fundrise.

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