Je suis un adepte des dividendes en actions et des revenus locatifs, mes deux sources préférées de revenus passifs. Lorsque vous êtes plus jeune et moins riche, les revenus locatifs peuvent être préférables. À mesure que vous vieillissez et que vous accumulez des richesses, vous apprécierez probablement davantage les revenus de dividendes en actions pour leur simplicité.

Cependant, le principal inconvénient des dividendes en actions est qu'ils nécessitent un capital nettement plus important pour générer un montant égal aux revenus locatifs. Les rendements locatifs sont souvent plus élevés que les rendements des dividendes, ce qui rend les dividendes en actions plus intéressants pour les personnes les plus riches.

Bien que la gestion d’un bien locatif exige plus de travail que la perception de dividendes en actions, cet effort peut s’avérer gratifiant au cours de votre parcours vers l’indépendance financière. Rénover et agrandir des propriétés pour augmenter les revenus locatifs était l’une de mes activités préférées dans la vingtaine et la trentaine.

À la retraite, vous pourriez même apprécier d'avoir des tâches productives dans la gestion des locations. Tant que les propriétés ne sont pas trop difficiles à entretenir, les revenus locatifs auront probablement plus d'impact sur les dépenses courantes que les dividendes en actions.

Dans cet article, je vais expliquer pourquoi les revenus locatifs immobiliers sont supérieurs aux revenus de dividendes en actions, en me concentrant sur la mesure dans laquelle la valeur d'un actif est affectée pour générer le revenu.

La source des revenus de dividendes en actions

Les dividendes sont distribués à partir du résultat net de l'entreprise, qui correspond au revenu restant après déduction de toutes les dépenses, y compris les impôts. Cela signifie que l'entreprise doit d'abord payer l'impôt sur les sociétés sur ses bénéfices, puis elle peut distribuer le reste des bénéfices aux actionnaires sous forme de dividendes.

Lorsqu'une entreprise verse un dividende, elle réduit la trésorerie de son bilan du montant du dividende versé.

Les dividendes ne sont pas de l'argent gratuit pour les actionnaires, et ne tombent pas du ciel. L'idée selon laquelle les revenus de dividendes sont de l'argent gratuit est l'une des plus grandes idées fausses dans le monde de la finance.

La principale raison pour laquelle une action ne perd pas de manière permanente la valeur de son dividende est due à l'attente que la société continue à verser un dividende similaire à l'avenir. Si l'on s'attend à une baisse du dividende versé, le cours de l'action de la société en souffrira.

La source des revenus de la location immobilière

Prenons maintenant l'exemple d'un bien immobilier locatif qui génère des revenus locatifs. Le loyer provient des services publics (abri) fournis par le bien. Au lieu de réduire le bilan d'un bien immobilier locatif après chaque paiement de loyer, l'état du bien se dégrade légèrement au fil du temps. Au bout du compte, le propriétaire devra peindre les murs, remplacer les appareils électroménagers, etc.

Mais contrairement à la baisse de 1 dollar pour 1 dollar des dividendes versés aux actionnaires, la dégradation de l'état d'un bien immobilier chaque mois est bien inférieure aux revenus locatifs qu'il génère. Un propriétaire peut être amené à peindre les murs intérieurs une fois tous les 5 à 10 ans. Les appareils électroménagers peuvent devoir être remplacés tous les 10 à 25 ans, et ainsi de suite.

En conséquence, après cinq ans de location du bien, plus de 70 % du loyer peuvent potentiellement être récupérés sous forme de « bénéfices ». Voici un exemple expliquant pourquoi les revenus locatifs sont supérieurs aux revenus de dividendes en actions.

Exemple de dividende en actions

Vous détenez 70 % d'une entreprise évaluée à 1 million de dollars qui verse un dividende de 2 % chaque année, soit 20 000 $. L'entreprise génère 40 000 $ de bénéfices nets par an et conserve la totalité de ces 40 000 $. Le ratio de distribution des dividendes de l'entreprise est donc de 50 %.

Au bout de cinq ans, les actionnaires perçoivent 100 000 $ de dividendes (20 000 $ x 5), et l'entreprise se retrouve avec 100 000 $ en liquidités au bilan. Si l'entreprise ne versait pas de dividendes, elle aurait 200 000 $ en liquidités au bout de cinq ans.

Ces 100 000 dollars supplémentaires en espèces, s'ils n'étaient pas versés sous forme de dividendes, seraient de l'argent réel. La société serait valorisée 100 000 dollars de plus si elle était vendue avec cet argent.

Exemple de revenu locatif

Vous possédez un bien immobilier locatif d'une valeur de 1 million de dollars, dont le rendement locatif net est de 4 %, soit 40 000 $ par an. Après cinq ans, vous percevez 200 000 $ de revenus locatifs après toutes les dépenses, mais avant impôts.

Votre locataire déménage après cinq ans et vous dépensez 5 000 $ pour repeindre les murs et remplacer certains appareils électroménagers. Vos 200 000 $ de revenus locatifs diminuent à 195 000 $ de bénéfice net. Si vous souhaitez également soustraire les taxes foncières, vous pouvez soustraire 60 000 $. Nous affichons maintenant un bénéfice net de 135 000 $.

Dans cinq ans, votre propriété locative peut encore générer au moins 40 000 $ par an en revenus locatifs nets. Mais en raison de l’inflation et d’une économie vigoureuse, vous pourriez être en mesure de facturer un loyer de 10 à 20 % plus élevé.

Autrement dit, le coût du paiement des dividendes équivalait à une baisse de 100 % de la trésorerie équivalente pour la société, mais à une baisse de seulement 2,5 % de l'état de la propriétéqui a été corrigé par une nouvelle peinture et de nouveaux appareils électroménagers. Si l'on inclut les taxes foncières, les bénéfices nets diminuent d'environ 32,5 %. En conséquence, les revenus locatifs sont supérieurs aux revenus des dividendes en actions.

La valeur de l'entreprise et des biens locatifs est le facteur X

Bien que les revenus locatifs soient supérieurs, une autre variable à prendre en compte est l'évolution de la valeur de l'entreprise et des biens locatifs au fil du temps. Historiquement, les actions ont tendance à s'apprécier à un rythme légèrement supérieur au double de celui de l'immobilier (~10 % contre ~4,5 %).

Par conséquent, d’un point de vue non endetté, un montant égal investi dans des actions à dividendes devrait générer un bénéfice global plus important (rendement plus dividendes) qu’une valeur égale investie dans des propriétés locatives.

Cependant, les choses changent dès que vous introduisez un effet de levier lors de l'achat de biens immobiliers par rapport aux achats d'actions sans effet de levier. Dans un marché haussier, avec l'effet de levier, la possession de biens immobiliers crée généralement un rendement en espèces plus élevé.

En réalité, la comparaison entre la détention d'actions sans effet de levier et l'immobilier avec effet de levier est le scénario le plus courant. La plupart des gens achètent des biens immobiliers avec une hypothèque, tandis que la plupart des investisseurs en actions n'achètent pas d'actions sur marge à long terme.

N'oubliez pas que nous comparons les actions à dividendes, qui ont tendance à être des entreprises plus établies avec une croissance plus lente, aux propriétés locatives. Investir dans des actions de croissance qui ne versent pas de dividendes vise à valoriser le capital, ce qui constitue une comparaison différente.

Traitement fiscal des revenus de dividendes qualifiés

Les revenus de dividendes et les revenus locatifs sont tous deux imposés de manière avantageuse par rapport aux revenus W2. Cependant, les dividendes non qualifiés (également appelés dividendes ordinaires) sont imposés comme des revenus ordinaires à votre taux marginal d'imposition.

Les revenus de dividendes qualifiés bénéficient d'un traitement fiscal préférentiel aux États-Unis. Voici comment ils sont imposés :

Les taux d'imposition:
- 0 % pour les particuliers dans les tranches d'imposition ordinaires de 10 % et 12 %
- 15 % pour la plupart des particuliers dans les tranches d'imposition moyennes et supérieures
- 20 % pour les contribuables à revenus élevés (ceux qui se situent dans la tranche d'imposition la plus élevée)
Seuils de revenu (pour 2024) :
- 0 % : Déclarants célibataires avec un revenu imposable jusqu'à 47 025 $ ; Déclarants mariés conjointement jusqu'à 94 050 $
- 15 % : Déclarants célibataires dont le revenu imposable se situe entre 47 026 $ et 518 900 $ ; Déclarants mariés dont le revenu se situe entre 94 051 $ et 583 750 $
- 20 % : Déclarants célibataires dont le revenu imposable est supérieur à 518 900 $ ; Déclarants mariés dont le revenu imposable est supérieur à 583 750 $
Taxe additionnelle:
- L'impôt sur le revenu net d'investissement (NIIT) de 3,8 % peut s'appliquer aux contribuables à revenu élevé
Qualifications : Pour être considérés comme « qualifiés », les dividendes doivent :
- Être payé par une entreprise américaine ou une entreprise étrangère qualifiée
- Ne pas être répertorié comme un dividende non qualifié auprès de l'IRS
- Répondre à certaines exigences en matière de période de détention
Période de détention:
- Vous devez avoir détenu l'action pendant plus de 60 jours au cours de la période de 121 jours qui commence 60 jours avant la date ex-dividende
Rapports :
- Les dividendes qualifiés sont déclarés sur le formulaire 1099-DIV dans la case 1b

N'oubliez pas que les lois fiscales peuvent changer et que les circonstances individuelles varient. Consultez toujours un fiscaliste pour obtenir des conseils personnalisés.

Traitement fiscal des revenus locatifs

Les revenus de la location immobilière sont imposés différemment des revenus de dividendes. Voici un aperçu de la manière dont les revenus de la location immobilière sont imposés aux États-Unis :

Classification des revenus : Les revenus locatifs sont généralement considérés comme des « revenus passifs » par l’IRS.
Taux d'imposition: Les revenus locatifs sont imposés au taux d’imposition ordinaire, et non aux taux préférentiels des dividendes qualifiés.
Rapports : Les revenus et les dépenses de location sont généralement déclarés dans l’annexe E du formulaire 1040.
Dépenses déductibles : Vous pouvez déduire diverses dépenses de vos revenus locatifs, notamment :
- Intérêts hypothécaires
- Impôts fonciers
- Assurance
- Réparations et entretien
- Frais de gestion immobilière
- Services publics (si payés par le propriétaire)
- Amortissement du bien
Dépréciation: Vous pouvez déduire le coût de la propriété sur sa durée de vie utile (27,5 ans pour les propriétés résidentielles, 39 ans pour les propriétés commerciales).
Revenu net: Votre revenu locatif imposable correspond au montant net après déduction de toutes les dépenses autorisées de votre revenu locatif brut.

Exemple d'amortissement pour réduire la facture fiscale

En tant que propriétaire d'un bien locatif, vous pouvez souvent payer un taux d'imposition de 0 % sur vos revenus locatifs en raison des dépenses déductibles plus l'amortissement, qui est une dépense non monétaire.

Disons que vous achetez une propriété locative pour 800 000 $.

Étape 1 : Déterminer la valeur du bâtiment. Supposons que l'évaluation foncière indique que 80 % de la valeur est pour le bâtiment et 20 % pour le terrain. Valeur du bâtiment : 800 000 $ × 80 % = 640 000 $

Étape 2 : Calculer l'amortissement annuel Amortissement annuel = Valeur du bâtiment ÷ 27,5 ans, 800 000 $ ÷ 27,5 = 29 090 $ par an

Étape 3 : Déduisez l'amortissement de votre déclaration de revenus. Vous pouvez déduire 29 090 $ chaque année de vos revenus de location. Cela représente un important bouclier fiscal.

Considérations supplémentaires:

Si vous achetez la propriété en milieu d'année, vous devrez calculer au prorata l'amortissement de la première année.
Lorsque vous vendez la propriété, vous devrez récupérer l'amortissement, ce qui signifie que vous paierez des impôts sur le montant que vous avez amorti au fil des ans.
L'amortissement peut créer une perte sur papier sur votre propriété locative, même si vous avez un flux de trésorerie positif, réduisant ainsi potentiellement votre charge fiscale globale.

Les revenus locatifs vous permettront de financer plus facilement votre retraite

Si vous êtes un propriétaire immobilier compétent, les revenus locatifs vous permettront de mieux financer votre retraite. Les rendements locatifs ont tendance à être bien plus élevés que les rendements des dividendes en actions. Au fil du temps, vous bénéficierez de la vague d'inflation en gagnant des loyers plus élevés. De plus, votre bien locatif devrait également prendre de la valeur.

Si vous souhaitez prendre votre retraite ou une retraite anticipée, investir dans des propriétés locatives vous permettra d'atteindre plus facilement vos objectifs de retraite. Vous devrez faire des efforts occasionnels pour trouver des locataires et entretenir votre propriété locative. Cependant, vous le ferez volontiers dans la vingtaine ou la trentaine pour trouver un moyen d'éviter de travailler pour toujours.

Une fois que vous serez à la retraite, vous n'aurez peut-être plus de problème à vous occuper de vos biens locatifs, car il est agréable d'avoir quelque chose de productif à faire. Tous les travaux que vous effectuerez sur votre propriété locative donneront des résultats immédiats, comme l'aménagement paysager, ce qui est toujours gratifiant.

Bien sûr, votre bien locatif pourrait subir des dommages catastrophiques, réduisant à néant sa rentabilité. Mais c'est pour cela que vous avez une assurance. Les entreprises peuvent également être confrontées à des crises existentielles qui peuvent réduire à néant instantanément la valeur actionnariale.

Mon plan de propriété locative et de dividendes en actions

J’ai l’intention de conserver mes propriétés locatives le plus longtemps possible. Elles constituent notre principale source de revenus passifs, ce qui nous permet de rester au chômage. Cependant, je n’achèterai plus de propriétés physiques avant notre déménagement à Honolulu. Lorsque ce moment viendra, en 2030 ou plus tard, je vendrai peut-être une ou deux propriétés locatives pour disposer de suffisamment de capital pour acheter une nouvelle résidence principale.

En attendant, je fais des investissements échelonnés dans un fonds immobilier privé pour diversifier mes investissements dans le centre du pays et générer davantage de revenus passifs. Idéalement, j'aimerais avoir 30 % de mon exposition immobilière en dehors de San Francisco et d'Honolulu.

De plus, je continuerai à investir dans le S&P 500, qui verse un rendement de dividende d'environ 1,6 %. Je ne me concentre pas sur l'achat d'actions à haut rendement de dividendes puisque mon exposition aux revenus provient de l'immobilier. Avec les actions, je me concentre davantage sur l'appréciation du capital.

Mon objectif ultime est de posséder des propriétés locatives, des fonds immobiliers privés et le S&P 500 au cours des 20 prochaines années. J'investis non seulement pour financer notre retraite, mais aussi pour mes enfants, qui n'ont actuellement pas la capacité d'investir. Je suis convaincu que dans 20 ans, nos enfants seront reconnaissants que nous ayons décidé d'investir aujourd'hui.

Questions et suggestions des lecteurs

Pensez-vous que les revenus provenant de la location immobilière sont supérieurs aux revenus de dividendes en actions ? Si non, pourquoi ? Quelle est votre répartition idéale entre les revenus provenant de la location immobilière et ceux provenant des dividendes en actions dans votre portefeuille d'investissement ? Comment évolue-t-elle au fil du temps, le cas échéant ?

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Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le blogwww.financialsamurai.com