Maximiser le rendement de l'immobilier dans un contexte de baisse des taux

Le moment est enfin venu pour la Fed de commencer à réduire ses taux en septembre. Les investisseurs immobiliers devraient donc bénéficier d'un coup de pouce au cours des deux prochaines années, après deux années difficiles.

Les taux hypothécaires ont atteint un pic en octobre 2023, mais ont de nouveau augmenté de décembre 2023 à avril 2024. Il est désormais plus sûr de dire que les taux devraient continuer à baisser à mesure que la Fed commence à réduire la partie courte de la courbe. À mesure que l'économie ralentit, les taux d'intérêt resteront probablement faibles.

Au printemps 2024, nous avons assisté à des guerres d’enchères effrénées, mais l’activité a ralenti pour deux raisons principales. Tout d’abord, un nombre important d’acheteurs attendent la confirmation des baisses de taux avant d’entrer sur le marché. Ensuite, à l’approche de l’élection présidentielle du 5 novembre 2024, de nombreux acheteurs choisissent d’attendre de voir qui prendra les rênes du pouvoir avant de faire l’un des plus gros achats de leur vie.

Compte tenu de la baisse des taux hypothécaires et de l'hésitation actuelle des acheteurs, en particulier pendant la deuxième moitié de l'année, traditionnellement plus calme, il existe une fenêtre d'opportunité pour acheter des biens immobiliers résidentiels dès maintenant à des prix plus intéressants. L'automne et l'hiver sont mes saisons préférées pour acheter en raison de la moindre concurrence.

La demande de biens immobiliers pourrait augmenter

Dans mon podcast avec Ben Miller, PDG de Collecte de fondsnous examinons comment un spread immobilier négatif empêche les comités d'investissement d'approuver des transactions immobilières commerciales. Un spread négatif se produit lorsque les coûts d'emprunt dépassent les rendements immobiliers, ce qui a entraîné une baisse significative des volumes de transactions.

Cependant, une fois que nous verrons un spread immobilier neutre ou positif – en grande partie dû à la baisse des taux d’intérêt – nous assisterons probablement à une augmentation de l’activité d’achat, poussant les prix à la hausse.

Cela étant dit, l'avenir reste incertain. Les taux hypothécaires pourraient rester stables, voire augmenter à nouveau, ce qui freinerait la demande. Mais si la Fed commence à réduire le taux des fonds fédéraux alors que les taux à long terme augmentent, nous assisterons à une pentification de la courbe des taux, ce qui est généralement un signal haussier pour l'économie. Tant que la Fed continue de réduire ses taux, les investisseurs immobiliers pourraient bénéficier d'une dynamique positive.

Nous voyons déjà des ETF immobiliers comme XLRE et VNQ atteindre des sommets sur 12 mois, tout comme des REIT publics comme O, SPG, DLR et PSA. Cette hausse est due à l'anticipation de baisses de taux et d'augmentation des revenus. En conséquence, il pourrait y avoir une opportunité d'arbitrage pour investir dans des fonds immobiliers privés qui n'ont pas encore réévalué leur valeur liquidative (NAV).

Investir dans l'immobilier pendant un cycle pluriannuel de baisse des taux

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Voici mes notes d'émission pour ma conversation avec Ben Miller, PDG de Fundrise, sur ce qui va suivre dans l'immobilier.

Thème principal:

Les taux d’intérêt sont le principal facteur de variation des prix de l’immobilier, dépassant les améliorations opérationnelles. Les appartements devraient en bénéficier le plus d’ici la fin de 2025.

Informations sur le marché immobilier :

• Appartements:
• * Classe d’actifs la plus performante. Moins les gens peuvent se permettre d’acheter un logement, plus ils le louent, ce qui profite aux propriétaires d’appartements.
• Tendances de l'immobilier commercial :
• * Principales classes d'actifs : les appartements sont les plus performants, suivis potentiellement par les actifs industriels et commerciaux.
• * Secteur des bureaux : face à une baisse permanente de la demande de 30 à 50 %, aggravée par un ralentissement cyclique. Reste à l'écart.
• * Secteur industriel : modérément procyclique, porté par les flux économiques de biens.

Perspectives économiques :

• Prévisions de récession :
• * Une légère récession est probable, ce qui pourrait être mauvais pour les actions, mais bon pour l’immobilier résidentiel.
• Cycles d'expansion-récession :
• * Les propriétés de classe A rapportent entre 5,5 et 6 %, ce qui signifie que le marché pourrait « s'équilibrer du jour au lendemain » une fois que les coûts d'emprunt auront baissé à ces niveaux ou en dessous, déclenchant un boom immobilier.

Stratégies d’investissement :

• Prise de décision dans les fonds
• * Les investisseurs institutionnels ont hésité à acheter des biens immobiliers commerciaux en 2022-2024 en raison d'un arbitrage immobilier négatif (lorsque les taux d'intérêt dépassent le rendement du prix d'achat). Cela empêche les transactions de passer devant les comités d'investissement.
• * Pour surpasser, les fonds doivent investir à contre-courant du consensus.
• Croissance démographique :
• * La forte croissance au Texas, en Floride, en Caroline du Nord, en Caroline du Sud et en Géorgie stimule la demande immobilière.
• * Le secteur des appartements pourrait être le grand gagnant d’ici le second semestre 2025 en raison de la faible offre, de la forte migration et des taux d’intérêt plus bas.

Tendances laïques et politiques gouvernementales :

• Déclin urbain :
• * Effondrement des centres-villes en raison de la baisse de la demande d'espaces de bureaux. Effet d'entraînement sur les recettes publiques et attrait pour davantage d'entreprises.
• Politique gouvernementale :
• * Un crédit potentiel de 25 000 $ pour les nouveaux acquéreurs et des mesures incitatives pour les promoteurs pourraient avoir un impact sur le marché immobilier. Il en va de même pour l'augmentation des droits de douane sur les biens importés, qui pourraient servir à financer des subventions et des crédits au logement.

Perspectives d’investissement :

• Conditions actuelles :
• * Les marchés boursiers ne tiennent pas compte d'une récession, mais les marchés du crédit le font, ce qui en est un meilleur indicateur. Il vaut donc mieux acheter des obligations, de l'immobilier et du capital-risque plutôt que des actions publiques.

Questions des lecteurs

Partagez vos réflexions sur l’investissement immobilier au début d’un cycle pluriannuel de baisse des taux d’intérêt. Êtes-vous optimiste, neutre ou pessimiste sur l’immobilier résidentiel et commercial, et pourquoi ? Pensez-vous que l’offre pourrait dépasser la demande malgré l’importante pénurie de logements, en particulier de 2022 à 2024, lorsque les taux d’emprunt ont grimpé en flèche ?

Si vous envisagez d'investir dans l'immobilier privé, jetez un œil à Collecte de fondsIls gèrent des fonds immobiliers privés axés sur la région de Sunbelt, où les valorisations sont plus faibles et les rendements plus élevés. Fundrise se spécialise dans l'immobilier résidentiel et industriel, offrant aux investisseurs une diversification et un potentiel de revenu passif.

Actuellement, Fundrise gère plus de 3,5 milliards de dollars pour plus de 500 000 investisseurs. J'ai personnellement investi plus de 270 000 dollars avec Fundrise, et ils sont fiers de sponsoriser Financial Samurai depuis des années.