Laisser délibérément une propriété locative vide comme un mouvement de luxe

Si vous possédez des propriétés locatives, ce message d'invité peut résonner avec vous. Il s'agit de savoir quoi faire avec une propriété une fois qu'il a servi son objectif: continuer à le louer, vendre et payer des taxes sur les gains en capital, vendre via un échange 1031 pour différer les impôts, revenir pour éviter les impôts, ou – le plus controversé – le laisser vide.

Pour la majeure partie de ma carrière à écrire sur l'immobilier, je me suis concentré sur l'achat de propriétés et la création de richesse. Mais à mesure que nous vieillissons, la question de Quand simplifier devient tout aussi important. John, un lecteur de longue date, fait face à ce carrefour même. Sa situation offre une étude de cas utile pour quiconque décidait de tenir, de louer, de retirer ou de retirer la banque Land.

La propriété locative et la situation de la richesse de John

John possède une propriété locative de San Francisco qui sera vacante le 1er novembre 2025, après que ses locataires aient fait avier. Il a acheté la maison il y a des années pour 1,8 million de dollars et a investi environ 200 000 $ en améliorations. Aujourd'hui, il estime qu'il pourrait se vendre de 2,6 à 2,75 millions de dollars.

La bonne nouvelle est que la propriété est gratuite et claire – pas d'hypothèque. Cependant, les coûts de transport s'additionnent toujours. Les impôts fonciers représentent à eux seuls environ 1,24% d'une valeur évaluée de 2,3 millions de dollars (~ 25 000 $ / an), et avec l'assurance, les services publics et l'entretien de base, les coûts totaux de détention sont d'environ 30 000 $ par an.

La maison loue actuellement 8 200 $ par mois, avec un loyer de marché plus proche de 8 500 $, générant 102 000 $ par an de revenus potentiels. Mais John est fatigué des locataires et du stress qui accompagne la gestion des locations. John envisage fortement de la vendre ou de le laisser vide. Il pense que sa maison appréciera généreusement au cours de la prochaine décennie en raison du boom technologique.

De plus, John a investi dans plusieurs sociétés d'IA privées pendant la pandémie qui ont depuis atteint environ huit fois leur valeur combinée d'origine. Plus important encore, son portefeuille public à sept chiffres est également en hausse de ~ 100% depuis le 1er janvier 2020. La maximisation des revenus de location n'est donc plus une nécessité financière pour lui.

Les quatre principales options de propriété locative

Bien que John puisse se permettre de laisser sa propriété locative à San Francisco vide, il doit d'abord considérer ces quatre choix financiers plus optimaux.

1) Location à nouveau

John pouvait être réévalué la propriété pour 8 200 $ – 8 500 $ par mois et continuer à collecter des flux de trésorerie solides. Le risque est que s'il décide plus tard de revenir ou de vendre, les locataires pourraient toujours être en place – créant des conflits de synchronisation et des maux de tête potentiels.

En 2028, John prévoit de déménager sa famille à Charlottesville, en Virginie, pour se rapprocher de sa mère. Idéalement, il aimerait vendre toutes ses propriétés locatives avant le déménagement. Mais si les nouveaux locataires ne sont pas partis d'ici là, il devra soit devenir propriétaire à longue distance, soit embaucher un gestionnaire immobilier.

2) Vendre et payer des impôts sur les gains en capital

John a vendu une autre propriété en juillet 2025, il a donc déjà utilisé son exclusion de résidence primaire en franchise de 500 000 $ jusqu'en juillet 2027.

S'il vend maintenant, il fait face à environ 500 000 $ en gains en capital. À un taux d'imposition fédéral et californien combiné de 33,2%, plus environ 5% en commissions et en frais de transfert (~ 130 000 $), il estime qu'il devait environ 300 000 $ en taxes et en frais. Un nombre douloureux, mais qui libérerait environ 2,4 à 2,5 millions de dollars en espèces nets pour d'autres utilisations.

Les obligations du Trésor donnant plus de 4%, John aspire à un moyen simple et sans risque de gagner de l'argent. Dans le même temps, il possède une maison unifamiliale idéale qui peut abriter confortablement une famille de quatre ou cinq au cœur d'un nouveau boom technologique. Potentiellement manquer de 30 à 40% en matière d'appréciation au cours de la prochaine décennie peut provoquer beaucoup de regrets.

3) Vendre via une échange 1031

Un échange 1031 permettrait à John de reporter les impôts s'il réinvestit le produit dans une autre propriété locative. Mais cette stratégie signifie acheter une propriété de remplacement et continuer à traiter avec les locataires – exact ce qu'il essaie d'éviter.

4) Retourne

En retournant dans la propriété pendant au moins deux ans, John pourrait éventuellement le vendre en franchise d'impôt en vertu de l'exclusion principale de la résidence. Mais cela signifierait abandonner la maison de location dont sa famille jouit actuellement. Cela dit, le timing fonctionnerait s'il prévoyait vraiment de relocaliser en Virginie en 2028. Il a le temps de donner son préavis de 45 jours à son propriétaire et d'organiser les déménageurs.

La tentation de laisser la location vide

Maintenant que nous avons couvert les options financières les plus sensées pour la propriété locative de John, considérons un cinquième choix: laisser la propriété vacante.

Avec une valeur nette saine et un revenu confortable, John est tenté de garder la maison comme un «atout silencieux», sans locataires, alors qu'il décide de rentrer ou de se vendre à un moment plus favorable. C'est ce que font les riches étrangers qui achètent des biens immobiliers américains comme un endroit pour garer les actifs et les garder vides.

Le coût annuel de compréhension d'environ 30 000 $ est gérable, mais le coût d'opportunité de renoncer à 102 000 $ en loyer annuel est important.

Avec le boom de l'IA Tech, John est haussier à long terme sur l'immobilier de San Francisco. En 20 ans, il pense que la propriété sera sûrement plus précieuse qu'elle ne l'est aujourd'hui. Si les taux hypothécaires continuent de réduire la baisse, il estime que le rythme de l'appréciation annuelle dépassera les coûts de transport de la propriété.

Dans quelle mesure avez-vous besoin d'être riche pour laisser confortablement une location vide?

Les chiffres de John fournissent une fenêtre rare sur ce qu'il faut financièrement luxueusement Tenez une propriété de grande valeur sans flux de trésorerie. Voici comment y penser, à la fois pour John et pour tout propriétaire pesant une décision similaire.

1. Coûts de compréhension annuels par rapport à la valeur nette

Le coût de détention de John de 30 000 $ par an est à propos de 1,1% de la valeur de 2,7 millions de dollars de la propriété. Que ce soit «abordable» dépend de la part de son total La valeur nette représente.

• À un Valeur nette de 2 millions de dollars30 000 $ équivaut à 1,5% de la richesse – une morsure notable.
• À un Valeur nette de 5 millions de dollarsc'est 0,6% – plus facile d'estomac.
• À un Valeur nette de 10 millions de dollarsc'est seulement 0,3% – beaucoup plus facile à l'alphander.
• À un Valeur nette de 20 millions de dollarsc'est seulement 0,15% – une erreur d'arrondi qui n'est pas perceptible.

Pour la plupart des propriétaires, si le coût de comptoir est sous 0,5% de la valeur nette totalelaisser une propriété vacante commence à se sentir comme un choix de style de vie plutôt qu'une erreur financière. John peut se permettre d'attendre des mois, sinon des années pour que le locataire parfait vienne et ne lui causait pas de problèmes.

John devrait également envisager le revenu perdu de ne pas louer, ainsi que les frais de charge. Un calcul similaire pourrait être fait pour quantifier l'impact. Cependant, puisque John a déjà décidé qu'il préfère renoncer au loyer pour éviter les tracas, ce calcul est finalement théorique.

2. Coûts de transport par rapport aux revenus passifs

Une autre métrique digne est de savoir si votre revenu passif – dividendes, intérêts obligataires, autres locations – peut facilement couvrir le coût.

• Avec 300 000 $ par an de revenu passif, 30 000 $ ne représente que 10% de ce revenu.
• Avec 60 000 $ par an, il est de 50%, ce qui semble beaucoup plus risqué.

Une règle d'or utile: si les frais de transport sont sous 10% du revenu passifvous avez «l'écart de luxe» pour laisser une propriété inactive indéfiniment.

3. Coût d'opportunité: le loyer que vous abandonnez

Enfin, pesez le loyer perdu. La propriété de John pourrait rapporter environ 102 000 $ par an en loyer.

• Pour un Valeur nette de 2 millions de dollarsc'est un Rendement de 5,1%—Ward à ignorer.
• Pour un Valeur nette de 5 millions de dollarsc'est 2%– toujours significatif.
• Pour un Valeur nette de 10 millions de dollarsc'est à peu près 1%—A.Enseasie de justifier si la tranquillité d'esprit compte plus qu'un rendement incrémentiel.
• Pour un Valeur nette de 20 millions de dollarsc'est à peu près 0,5%– presque insignifiant au profit de la tranquillité d'esprit.

Exemples de niveaux de confort

Valeur nette	Coût de comptoir annuel (30 000 $) en% de la valeur nette	Loyer perdu (100 000 $) en% de la valeur nette	Niveau de confort
2 M $	1,5%	5%	Difficile à moins que les revenus ne soient très forts
5 M $	0,6%	2%	Gérable si le revenu passif le couvre
10 millions de dollars	0,3%	1%	«Choix de luxe» confortable

Ces ratios donnent à n'importe quel propriétaire un cadre pour décider lors de la sortie d'une propriété vide est un compromis judicieux pour la liberté et la flexibilité.

Leçons pour les autres investisseurs immobiliers locatifs

Si vous êtes confronté à un carrefour similaire, voici quelques points à retenir de l'expérience de John jusqu'à présent:

• Les taxes stimulent le calendrier. L'exclusion de la résidence principale de l'IRS et les règles d'échange de 1031 peuvent économiser des centaines de milliers de dollars, mais ils dictent votre calendrier. Planifiez votre séquence de ventes tôt.
• Style de vie sur irr. Une feuille de calcul peut vous dire de conserver des rendements plus élevés, mais si une propriété provoque un stress ou limite votre liberté, la vente peut être le mouvement plus intelligent à long terme.
• La simplicité a de la valeur. Les coûts de transport sur une propriété vacante peuvent ne pas vous casser, mais ils vous pèsent au fil du temps, financièrement et mentalement. Plus votre vie est simple, moins vous aurez de désir pour vendre une propriété locative.
• 1031 Les échanges sont puissants mais contraignants. Ils sont parfaits pour les investisseurs engagés dans l'immobilier, mais ils ne correspondent pas bien si votre objectif est de réduire ou de quitter le rôle du propriétaire.

Réflexions finales

John admet que payer environ 300 000 $ d'impôts et de frais à vendre alors qu'il pourrait simplement louer ou tenir est extrême. Il pouvait conserver la propriété jusqu'à la mort afin que ses enfants puissent bénéficier de la base de la base des coûts et ne payer aucun impôt. Dans le même temps, la vente simplifierait sa vie et lui rapprocherait un pas de plus de son objectif de déménager à Charlottesville pour s'occuper de sa maman.

Pour les autres propriétaires, le point à retenir est clair: si vos frais de transport et votre loyer perdu sont une petite fraction de votre valeur nette et de votre revenu passif, vous pouvez un jour gagner le rare privilège de garder une propriété vide uniquement pour la tranquillité d'esprit.

Mais si ces chiffres sont toujours importants, les mathématiques vous poussent probablement à la location pour des revenus, à la vente de liquidités ou à l'échange d'une propriété plus stratégique.

Lecteurs, que feriez-vous?

Si vous étiez à la place de John, quel chemin choisissez-vous?

• Louer Pour 8 500 $ par mois et garder le flux de revenus en vie?
• Vendre maintenant Et payer les impôts et la commission pour une vie plus propre et plus simple pour les deux prochaines années?
• Retourner Pour réinitialiser l'horloge d'exclusion de résidence primaire, mais passer par une dégradation des inconvénients et du mode de vie?
• Exécuter un échange 1031 pour différer les impôts mais rester dans le jeu des propriétaires?
• Laissez-le vide Et payez simplement les frais de compréhension pour la simplicité étant donné son revenu élevé et sa valeur nette.

J'adorerais entendre vos pensées! Avez-vous déjà envisagé de laisser un location vacant même lorsque vous pouvez le louer pour un revenu fort? À quel niveau de richesse ou de revenu seriez-vous à l'aise de le faire? Le cas de John montre que si la liberté financière crée des options, chaque option comporte ses propres compromis.

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