Une plateforme immobilière sur le marché secondaire


Un de mes objectifs en 2020 est de découvrir autant d’opportunités d’investissement immobilier passif disponibles. J’ai plus de 500 000 $ de capital qui devraient être remboursés au cours des deux prochaines années. Le capital sera réinvesti dans diverses opportunités immobilières pour maintenir et développer mon portefeuille de revenus passifs.

Parce que je veux diversifier mon exposition immobilière aux marchés non côtiers, j’ai pensé qu’il serait bon de faire des recherches sur Streitwise, une plateforme immobilière qui se concentre sur les marchés secondaires non-gateway qui ont le potentiel de générer des dividendes plus élevés.

L’année dernière, Streitwise m’a approché pour faire un examen, mais j’étais trop occupé à l’époque. Maintenant, avec une autre année d’expérience opérationnelle à son actif et l’économie s’ouvrant progressivement au 2S2020, voyons comment ils vont et quels sont leurs plans pour l’avenir.

Qu’est-ce que Streitwise?

Streitwise est une société d’investissement immobilier qui vous permet d’investir dans des propriétés immobilières commerciales. Les investisseurs accrédités et non accrédités peuvent désormais accéder à un portefeuille géré par des professionnels d’actifs immobiliers privés pour aussi peu que 1 000 $ en ligne.

Le principal produit de Streitwise est le 1er Streit Office Inc., la fiducie de placement immobilier parrainée et gérée par Tryperion Partners et mise en vente sur le site Web de Streitwise.

1st Streit Office est une FPI publique non cotée. Jusqu’à présent, il est investi dans des immeubles de bureaux du Midwest, produisant un rendement en dividendes à partir des flux de trésorerie générés par ces actifs. Les locataires comprennent New Balance, Panera Bread et Allied Solutions.

Voici quelques questions que j’ai posées à Streitwise pour mieux comprendre leur entreprise.

En quoi Streitwise est-il différent?

Streitwise est d’abord géré par des investisseurs immobiliers, avec un accent sur Streitwise en tant que plate-forme fintech. Cela nous permet en tant qu’entreprise de se concentrer principalement sur les transactions actuelles et futures, car chaque transaction est effectuée en interne avec notre sponsor, Tryperion Partners.

D’autres sociétés sont souvent des plateformes technologiques en premier et obtiennent leurs offres immobilières de parties externes qui facturent souvent des frais cachés élevés et une souscription plus risquée qui n’est pas toujours disponible pour les investisseurs potentiels.

Depuis sa création en 2017, Streitwise a généré de solides rendements pour les investisseurs (8 à 10% de dividendes nets de frais). Streitwise effectue une souscription prudente pour nos propriétés et se concentre sur l’acquisition de propriétés à revenu élevé sur les marchés secondaires. Nous avons une structure de frais transparente et une propriété d’entreprise stable.

Streitwise a un Better Business Bureau cote «A +», sur une échelle de A + à F.

Quelle est l’histoire de Tryperion Partners, le sponsor?

Tryperion Partners, le sponsor et gestionnaire de Streitwise et du 1er Streit Office REIT, a levé plus de 160 millions de dollars à travers trois fonds privés qu’il gère depuis 2013.

Ses trois fondateurs ont travaillé ensemble en tant que cadres chez Canyon Capital Realty Advisors, qui a géré des dizaines de milliards de dollars en transactions immobilières au cours des 30 dernières années. C’est assez légitime.

Streitwise partage son personnel de direction et ses employés avec son sponsor, Tryperion Partners, ce qui constitue un arrangement unique.

Streitwise est-il également ouvert aux investisseurs non accrédités?

Streitwise est ouvert aux investisseurs accrédités et non accrédités, sous réserve de critères et de limites d’investissement spécifiés comme indiqué dans la circulaire d’offre, y compris, mais sans s’y limiter, des directives en fonction de la valeur nette ou du revenu net de chacun. Le minimum d’investissement est de 1 000 $.

Quels sont l’historique des dividendes et les objectifs de rendement?

Streitwise a généré des dividendes historiques moyens de 9,8% en rythme annualisé depuis 2017. Notre dernier dividende était de 8,4% au T1 2020.

Notre objectif de dividende pour 2020 est de 8 à 9%, alors que nous commençons à effectuer des paiements d’amortissement sur notre dette au niveau de la propriété et à effectuer des dépenses en immobilisations pour l’amélioration des locataires et pour la prévention.

Examen Streitwise

Les dividendes cités sont-ils remboursés après les frais?

C’est correct. Dividendes de 8,4% distribués au dernier trimestre sur une base annualisée, nets de frais, sur la base d’une distribution trimestrielle de 0,21 $ / action et d’un prix de 10 $ / action.

Comparaison du rendement du dividende dans la rue

Comment la propriété Streitwise est-elle exploitée?

Nous considérons que notre levier immobilier actuel est de modéré à conservateur à environ 55% de la valeur du prêt, ce qui correspond à notre objectif à l’échelle du portefeuille de 40 à 60% du plus élevé des coûts (avant déduction de l’amortissement ou d’autres -des réserves) ou la juste valeur marchande de nos actifs.

Au cours de la période où nous acquérons notre portefeuille initial, nous pouvons utiliser un effet de levier plus important sur les actifs individuels (ce qui entraînera également un effet de levier plus important sur le portefeuille intermédiaire) afin de constituer plus rapidement un portefeuille d’actifs diversifié.

Quelle est la tarification de Streitwise?

Streitwise applique 3% de vos fonds investis aux coûts d’organisation et d’offre. Ce montant unique ne réduit pas les actions que vous possédez.

Notre parrain reçoit des frais de gestion annuels de 2% et est remboursé pour les frais d’acquisition et d’exploitation. Les frais de gestion de 2% sont nets avant toute distribution et tous les dividendes cités sont nets de frais. Nous ne facturons pas de frais d’acquisition, de frais de gestion, de frais de service spéciaux, de frais de financement ou de frais de disposition.

Un investisseur reçoit-il un K-1 ou un 1099?

Le FPI est structuré comme une société et les actionnaires recevront 1099 vers la fin janvier.

Quel est le montant idéal des capitaux propres qu’un sponsor devrait investir dans un investissement immobilier?

Nous croyons qu’une quantité importante de skin-in-the-game représente une conviction dans la thèse d’investissement et aligne les incitations avec les actionnaires. Les trois partenaires fondateurs de Streitwise ont total de plus de 500 000 unités (5 millions de dollars au total) investis aux côtés des actionnaires du FPI.

Combien d’immeubles de bureaux le FPI souhaite-t-il finalement posséder?

Nous n’achetons des biens supplémentaires que lorsque nous trouvons une cible d’acquisition qui, à notre avis, correspond au profil de produit et d’emplacement à long terme et durable du FPI.

Nous avons actuellement la capacité d’acquérir des propriétés supplémentaires. À l’heure actuelle, le FPI possède deux propriétés dans les marchés suburbains solides de Saint-Louis et d’Indianapolis.

Quelle est actuellement la taille totale (fonds) du FPI?

Environ 76 mm de valeur totale des actifs.

Quels sont les détails des deux immeubles de bureaux à Indianapolis et à St. Louis?

Le 1er Streit Office REIT se compose actuellement de deux immeubles de bureaux de haute qualité:

Streitwise Plaza à St. Louis, MO: Il s’agit d’un parc de bureaux de classe A de 290 000 pieds carrés qui comprend le siège de Panera Bread, New Balance, Wells Fargo, Edward Jones et Nationwide Insurance, entre autres noms de famille. La propriété représente l’actif de premier plan dans le sous-marché Sunset Hills de Saint-Louis et est bien occupée depuis plus d’une décennie.

Streitwise Plaza

Bâtiment Allied Solutions à Carmel (Indianapolis), Indiana: L’édifice Allied Solutions est une nouvelle construction à usage mixte située au cœur de la banlieue aisée d’Indianapolis, Carmel. Le projet de catégorie A de 142 000 pieds carrés est la pièce maîtresse du réaménagement du Midtown Carmel. Les locataires comprennent Allied Solutions, LLC (108000 loués jusqu’en 2030), F.C. Tucker (15 750 loués jusqu’en 2029), Fork + Ale House (3 191 loués jusqu’en 2029), Java Cold Brew Coffee (2030) et Penn & Beech (2029).

Bâtiment des solutions alliées

Vous pouvez cliquer sur l’une des images et regarder les vidéos pour en savoir plus.

Comment Tryperion considère-t-il que l’investissement immobilier commercial résiste pendant cette pandémie de COVID-19?

Étant donné que Streitwise est financé exclusivement par ses fondateurs dans le prolongement de nos activités d’investissement immobilier commercial existantes ainsi que de notre stratégie mesurée, nous pensons que nous sommes en position de tirer parti des opportunités présentées à la suite des bouleversements actuels du marché.

Nous sommes des acquéreurs patients et cherchons à créer un portefeuille diversifié d’actifs immobiliers commerciaux et à cultiver une communauté d’investisseurs qui partage une vision à long terme similaire.

Aujourd’hui, nous voyons notre approche conservatrice de la construction d’une FPI – et d’une entreprise – récompenser:

  • Malgré le choc économique, nous pensons que notre barème des loyers est stable et bien positionné pour l’avenir.
  • L’effet de levier de notre portefeuille est faible et nous sommes en mesure de couvrir notre service de la dette.
  • Aucun de nos employés n’a été mis en congé ou mis à pied.
  • Nous sommes bien placés pour profiter du marché et acquérir des actifs de qualité à un prix inférieur à celui des prix antérieurs.

En mai, nous avons observé une belle augmentation des investissements. Les choses ont évolué dans une direction solide après quelques mois lents.

Avec plus d’employés travaillant à domicile, comment Streitwise va-t-il surmonter ces tendances pour offrir des immeubles de bureaux rentables dans l’offre?

Nous avons été conscients des changements dans l’utilisation des bureaux bien avant les préoccupations actuelles concernant le travail à domicile. En acquérant des actifs de classe A bien situés, nous pensons que nous bénéficierons de toute fuite vers la qualité résultant de la nature changeante de la demande de bureaux.

Dans la mesure où les utilisateurs de bureaux réduisent l’espace, nous pensons qu’ils rechercheront les meilleurs immeubles de bureaux les plus aménagés pour satisfaire leur demande actuelle.

Nous ne pensons pas non plus qu’il soit acquis d’avance que le travail à domicile ne peut être compensé dans une certaine mesure par la densification des bureaux individuels.

Bien que nous soyons conscients qu’il peut y avoir des flux et des reflux et des changements dans la façon dont les locataires utilisent et demandent des espaces de bureaux, nous nous sentons à l’aise de posséder des actifs de qualité dans des emplacements de qualité.

Sur quels marchés Streitwise prévoit-il spécifiquement de se développer?

Aujourd’hui, le FPI se compose d’immeubles de bureaux bien aménagés à St. Louis, MO et Carmel, IN.

Nous recherchons actuellement activement d’autres propriétés sur des marchés secondaires cibles, notamment Columbus, Minneapolis, Kansas City, Indianapolis et St. Louis.

Nous avons l’intention d’acquérir, au fil du temps, un portefeuille diversifié d’immeubles de bureaux de banlieue et urbains de qualité, mais nous ne pouvons pas garantir l’échéancier quand ni où notre prochaine acquisition sera effectuée.

Nous prévoyons une nouvelle croissance de l’emploi dans ces domaines à mesure que nous embaucherons des locataires avec un crédit solide. Notre locataire principal dans le bâtiment Allied Solutions prévoit une croissance rapide de ses effectifs au cours des 5 prochaines années dans ce quartier en pleine croissance de Midtown Carmel.

Quelle est la période de détention pour Streitwise?

Les investisseurs qui investissent dans des propriétés Streitwise devraient s’attendre à investir dans un horizon de cinq ans ou plus.

Les investisseurs ne sont pas en mesure de vendre au cours de la première année d’investissement. Si les investisseurs vendent entre 1-2 ans, un investisseur recevra 90% de la valeur liquidative par action, 92,5% de la valeur liquidative si elle est vendue entre 2-3 ans, 95% de la valeur liquidative si elle est vendue entre 3-4 ans, 97,5% de VNI si vendu entre 4 et 5 ans, et 100% de la VNI si vendu après 5 ans.

L’immobilier est un investissement à long terme et nous voulons des investisseurs qui se concentrent également sur le long terme.

Synthèse de la revue Streitwise

Voici les points positifs de Streitwise:

  • Un dividende trimestriel annualisé de 8,4% net de frais est élevé dans cet environnement
  • Investissement minimum de 1 000 $
  • Investissements dans le Missouri et l’Indiana
  • Les investisseurs immobiliers d’abord
  • Focus sur le long terme
  • Non K-1; un 1099 est beaucoup plus facile à déposer
  • Puisque vous investissez dans une FPI, vous pouvez déduire jusqu’à 20% de vos dividendes du revenu imposable. Veuillez vérifier auprès de votre comptable.
  • Streitwise limite l’effet de levier à une fourchette de 40% à 60%, ce qui minimise également le risque d’investissement.
  • Trois partenaires fondateurs ont investi 5 millions de dollars de leur propre argent.
  • Des plans sont disponibles pour les comptes individuels, les fiducies et les IRA autogérés. Cela peut être un ajustement parfait, car l’immobilier est un investissement à long terme offrant des rendements supérieurs à la moyenne.

Voici les points négatifs de Streitwise:

  • 3% de frais initiaux pour les frais d’organisation et d’offre
  • Ne récupérez 100% de la valeur liquidative par action qu’après cinq ans
  • 1st Streit Office, le FPI accessible aux investisseurs sur Streitwise, ne possède que deux propriétés au moment de la rédaction de cet article.
  • Panera Bread et Allied Solutions génèrent plus de la moitié des loyers gagnés par le FPI Streitwise.

Si vous souhaitez plus d’informations ou si vous souhaitez investir, visitez le site Web de Streitwise. Au cours du processus d’inscription, vous choisirez si vous investissez en tant qu’individu, LLC, Trust ou IRA / 401 (k). Une fois les fonds reçus, vos actions seront achetées et votre compte Investor Center sera créé.

J’espère que vous avez apprécié cette revue Streitwise. Si vous avez des questions spécifiques, n’hésitez pas à les poser.



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Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le blogwww.financialsamurai.com