Conseils pour les locataires potentiels dans un marché locatif solide


En tant que propriétaire depuis 2005, je crois au développement d’une bonne relation avec mes locataires. Je traite mes locataires comme des clients et je souhaite offrir la meilleure expérience de vie possible. Cet article fournit des conseils aux locataires potentiels dans un marché locatif solide.

Si vous êtes propriétaire à la recherche de bons locataires, cet article devrait également vous aider à prendre une meilleure décision. Avoir d’excellents locataires fait vraiment une différence en termes de tranquillité d’esprit et de votre quête de revenus passifs fiables.

Cet article se compose de deux parties:

  • Une interaction que j’ai eue entre un locataire potentiel et comment tout s’est déroulé. Depuis que j’ai fréquenté une école de commerce, j’ai trouvé que l’utilisation d’études de cas réelles était la meilleure façon d’enseigner et d’apprendre.
  • Conseils pour obtenir le bien locatif souhaité sur un marché hautement concurrentiel. Ces conseils sont basés sur mon expérience en tant que propriétaire depuis plus de 15 ans.

Le bien locatif en question

Après avoir acheté une maison plus grande et l’avoir rénovée, il était enfin temps d’emménager et de louer ma vieille maison. Je suis passé par ce processus d’achat d’une propriété pour y vivre pendant plusieurs années, je l’ai réparé et je l’ai loué plusieurs fois maintenant. C’est l’un des moyens les plus simples que j’ai trouvés pour améliorer la qualité de vie, la richesse et le revenu passif.

Conseils pour les locataires potentiels dans un marché locatif solide

Au lieu de louer toute la maison, j’ai décidé de ne louer que la partie à l’étage. L’étage se compose de deux chambres, une salle de bains, une cuisine et une vue magnifique sur l’océan Pacifique. Dans l’ensemble, l’étage est d’environ 1370 pieds carrés.

Le rez-de-chaussée se compose d’une chambre, d’une salle de bains et d’un bureau sur une superficie d’environ 600 pieds carrés. De plus, il y a une terrasse de 300 pieds carrés face à l’océan.

L’espace serait utilisé pour le nouveau bureau des Samouraïs financiers et un endroit pour les amis et les parents de rester pendant leur visite. Cela pourrait également être un bon endroit pour la mise en quarantaine au cas où l’un de nous tomberait malade.

À la recherche du locataire idéal

Le moyen le plus simple de lister gratuitement une propriété locative est sur Craigslist. J’ai estimé que le loyer de cet endroit se situait entre 4 000 et 4 300 dollars par mois. Mais je n’étais pas entièrement sûr avant d’essayer.

Rappelez-vous que pendant cinq semaines, j’avais essayé de fournir un logement subventionné et de louer la propriété à deux enseignants du préscolaire pour entre 2 000 $ et 2 400 $ / mois et j’ai échoué. C’était un processus décevant, mais c’était pour le mieux. Un des enseignants du préscolaire a par la suite décidé de démissionner et de quitter la ville.

J’ai commencé à 4 300 $ / mois pendant une semaine et je n’ai reçu aucun intérêt. J’ai donc baissé le prix à 4 200 $ / mois pendant une autre semaine et j’ai reçu un certain intérêt. Cependant, dès que j’ai baissé le prix à 4 100 $ / mois, la demande a commencé à affluer. J’avais trouvé un prix d’équilibre du marché qui me satisfaisait.

Intérêt d’une famille

Je me suis concentré sur un couple avec un bébé de sept mois. Ils vivaient dans un appartement d’une chambre et ont décidé à juste titre qu’ils avaient besoin de plus d’espace. Parce que nous avons élevé notre fils de 0 à 2,8 ans dans cette maison et que nous avons vraiment apprécié l’expérience, j’ai pensé que ce couple pourrait être la solution idéale.

Lorsqu’ils ont envoyé leur candidature, je ne pouvais pas croire les chiffres. La mère travaillait dans le marketing et gagnait 130 000 $ par année. Le père travaillait comme dentiste et gagnait 170 000 $ par an.

Ma pensée immédiate a été: Avec un revenu combiné de 300 000 $ par année, pourquoi ce couple avec un bébé louait-il un appartement d’une chambre de 600 pieds carrés? Ont-ils poussé la frugalité à l’extrême après avoir lu mon post, Pourquoi les ménages doivent-ils gagner 300 000 $ par an pour vivre un style de vie de classe moyenne aujourd’hui?

Je parie qu’il y avait de bonnes chances qu’ils aient lu le message, mais je n’allais pas demander. Si j’étais à leur place, j’aurais essayé de trouver au moins deux chambres avant la naissance du bébé. Mais c’est juste moi.

Un revenu familial de 300 000 $ équivaut à 25 000 $ par mois. 4 100 $ par mois en loyer équivaut à seulement 16,4% du revenu mensuel de leur ménage contre 31% – 34% pour l’Américain moyen. De toute évidence, ils pouvaient plus que payer ma place.

J’étais ravi de continuer.

Puis les drapeaux rouges ont commencé à voler

Cependant, après que l’excitation initiale se soit dissipée, j’ai commencé à réfléchir à certaines choses qui me mettaient un peu mal à l’aise avec les futurs locataires.

1) La femme est arrivée à l’heure, mais le mari avait 25 minutes de retard. En conséquence, j’ai dû lui expliquer la liste une fois de plus. Le mari ne savait pas non plus quel était mon prix demandé. Il a également déclaré que le prix demandé était au sommet de leur fourchette. Au moins, la femme, qui portait leur bébé, était extrêmement enthousiaste. Mais il semblait tiède et désemparé. J’avais l’impression qu’il ne respectait pas mon temps.

2) Vers la fin de leur première visite de 40 minutes, la femme a demandé si elle pouvait voir la partie en bas de la maison. J’ai décliné car c’était mon espace privé. J’ai pensé qu’il était audacieux de sa part de me demander de lui montrer un espace qui n’était pas à louer. Serait-elle aussi audacieuse après que je lui ai loué l’espace?

3) Bien que nous ayons fini de rénover notre maison, il faudrait encore trois semaines avant que notre système de laveuse / sécheuse soit raccordé. Ils ont demandé à quelle fréquence nous utiliserions la buanderie du garage du rez-de-chaussée. Je leur ai dit probablement 2-3 fois par semaine pendant la journée seulement depuis que nous avons un nouveau-né.

La mère a semblé consternée et a déclaré qu’ils appréciaient leur vie privée, même si l’annonce indiquait clairement que la lessive serait partagée par deux unités. De plus, ils ne louaient pas toute la maison.

Il est temps de signer le bail

Bien que nous ne nous sentions pas à 100% à l’aise avec les locataires, après plusieurs échanges de courriels, nous nous sommes mis d’accord sur le fait que l’endroit conviendrait bien à 4 100 $ / mois. Nous avons décidé d’une date d’emménagement et j’ai rédigé le bail.

Avant de signer le bail, cependant, le mari a demandé à voir les lieux une dernière fois. Pas de problème, car je salue une dernière visite avant de prendre une grande décision.

Tout allait bien jusqu’à ce qu’il m’a encore dit que l’endroit était au sommet de leur gamme. Il a dit que pour ce prix, ils regardaient des maisons entières. Il a également dit qu’ils venaient de l’Iowa où les choses étaient tellement moins chères.

Puis il a dit qu’ils cherchaient vraiment à dépenser entre 3 600 et 3 800 dollars. Si je pouvais réduire le prix de 4 100 $ à 3 800 $, ils seraient prêts à payer 100% de la facture d’électricité. Sinon, il a demandé si je paierais 100% de la facture d’électricité et 100% de la facture d’eau.

À ce stade, je devenais ennuyé parce que je pensais que nous avions déjà accepté les conditions: 4100 $ / mois, ils paieraient 75% de la facture d’électricité, 75% de la facture d’eau, et je paierais 100% de la projet de loi de récologie.

Je lui ai dit que je pensais que nous avions un accord à 4 100 $ et que je n’accepterais pas de baisser le prix à 3 800 $.

Il est revenu et a dit que son offre finale était de 4000 $ et qu’il paierait 75% de la facture de services publics si je payais 100% de la facture d’eau (~ 85 $ / mois) et 100% de la facture de recologie (~ 65 $ / mois) . J’avais accepté de payer 25% de la facture de services publics et d’eau parce que j’avais l’espace au rez-de-chaussée, même si l’espace ne serait utilisé que 10 heures par semaine au maximum.

Négocier le loyer et perdre

À ce stade, il était à 50 minutes de sa deuxième visite. Je lui ai dit qu’il lançait les dés avec son offre puisque j’avais une autre personne intéressée.

Il a répondu avec confiance: “Je suis prêt à lancer les dés.”

Le gars était nickel et m’obscurcissait à la dernière minute et je n’ai pas aimé. Lorsque nous convenons des conditions, nous honorons les conditions. Rappelez-vous, ce n’était pas comme si le couple était brisé. Ils gagnaient 300 000 $ par année. J’avais l’impression d’avoir perdu une autre heure de ma vie.

Je lui ai dit que je lui répondrais dans 48 heures. Il s’avère que l’autre couple intéressé est allé ailleurs. Étant donné qu’il n’y avait pas d’options viables, j’ai accepté de réduire le loyer à 4 000 $ et de payer 100% des factures de services publics et d’eau. Dans l’ensemble, il s’agissait d’une concession d’environ 200 $ / mois. Je ne me sentais pas très bien avec l’offre, mais j’espérais qu’ils seraient de bons locataires.

Après environ trois semaines d’entretiens avec les candidats, le marché s’était exprimé. J’ai décidé d’écouter. J’avais déjà perdu cinq semaines à essayer de convaincre un couple d’enseignants du préscolaire de 2 000 $ à 2 400 $ par mois, c’était une bonne affaire et j’ai échoué.

Un dernier mot

Bien que je ne sois pas très satisfait de l’accord, ils ont au moins accepté de payer 100% de la facture de services publics et d’eau. J’espérais aussi qu’ils seraient locataires à long terme en tant que famille avec un nouveau-né.

Mais ensuite, le mari a dû faire un dernier coup par e-mail lorsque nous avons accepté les conditions définitives. “OK, je suis prêt à payer 100% de la facture d’électricité si vous n’avez pas de sauna caché là-bas. »

Ma femme a trouvé la plaisanterie drôle, mais je ne l’ai pas fait depuis que je faisais des allers-retours depuis huit jours maintenant. J’avais déjà fourni une concession et j’étais fatigué du processus.

Chaque blague a une signification sous-jacente. Et sa blague m’a rappelé que malgré un gain de 300 000 $ par an, ma place était inconfortablement au sommet de leur gamme de prix. Je n’ai pas répondu à son drôle.

Une demande finale

Après avoir rédigé les termes définitifs du bail, je l’ai envoyé pour qu’ils le signent. C’est alors qu’ils ont dit qu’ils aimeraient repousser de neuf jours la date d’emménagement convenue. Repousser la date d’emménagement de 9 jours signifiait 1180 $ de loyer perdu.

Ils ont écrit, “Nous aimerions emménager le XX / YY car c’est la seule fois où nous pouvons tous les deux décoller. J’espère que vous êtes d’accord avec ce compromis. »

Il n’y a pas eu de compromis car la date d’emménagement convenue était déjà cinq jours plus tard que ce que je leur avais dit était ma date cible pour le début du bail.

J’en avais assez. C’était la paille qui a brisé le dos du chameau.

Un compromis est une rue à double sens. Le fait qu’ils pensent que demander un délai de 9 jours et une réduction de loyer effective de 200 $ / mois était considéré comme un compromis m’a fait craindre ce qu’ils pourraient demander d’autre.

Un compromis signifie que les deux parties donnent un peu pour obtenir ce qu’elles veulent. Jusqu’à présent, tout ce qu’ils avaient fait était de prendre.

S’ils étaient aussi exigeants, aussi ennuyeux et émotionnellement peu intelligents, qu’arriverait-il une fois qu’ils ont emménagé? Je craignais qu’ils ne piquent tout à mort et me demandent de faire des choses qu’ils pourraient faire eux-mêmes, par exemple. changer une ampoule.

S’occuper à plein temps d’un nouveau-né et d’un enfant de 3 ans est déjà épuisant. Ajouter à mon désir de continuer à publier 3X par semaine sur Financial Samurai fait une très longue journée.

La dernière chose que je souhaite, ce sont des locataires exigeants qui estiment que le loyer est un peu trop élevé pour leur budget.

Le facteur X est votre comportement

Tout le monde devrait se battre pour obtenir la meilleure offre possible. J’ai respecté les efforts de mes futurs locataires pour économiser de l’argent.

Cependant, une fois les conditions convenues, veuillez arrêter de négocier. Acceptez les conditions et avancez ou rejetez les conditions et trouvez un autre endroit.

Le mari est comme celui qui se plaindrait que son repas n’était pas cuit à la perfection, même si quelqu’un d’autre payait.

La femme est comme quelqu’un qui voulait voler en première classe mais qui n’était prêt à payer que pour une économie.

Malgré leur revenu plus que suffisant de 300 000 $, je leur ai dit que je ne pensais pas que ma maison leur convenait.

Ils ont perdu la propriété parce qu’ils m’ont simplement énervé. Ils ne savaient pas quand arrêter de demander et commencer à faire des compromis. Je renoncerais volontiers à un mois de loyer pour trouver des locataires au bon comportement.

Ils ont été choqués par ma décision, mais au moins ils ont pu continuer à économiser de l’argent sur le loyer.

Conseils pour les locataires potentiels pour obtenir le bien locatif souhaité

Le marché de l’immobilier locatif est solide là où je vis, car il y a une migration de personnes venant de l’est de San Francisco (centre-ville) vers l’ouest de San Francisco en raison de la fermeture de bureaux. Le côté ouest a plus d’espace, est moins dense, a un air plus pur et des prix plus bas.

Si vous cherchez à louer une propriété dans un marché immobilier locatif solide, voici quelques conseils pour les locataires potentiels qui peuvent vous aider à gagner dans une situation concurrentielle.

1) Préparez-vous avec toute la bonne documentation.

Les locataires potentiels qui veulent vraiment une propriété devraient arriver avec un classeur rempli de: une copie de son dernier talon de paie, un rapport de crédit avec une cote de crédit, une preuve d’emploi et un curriculum vitae.

Un locataire préparé montre au propriétaire qu’il sait ce qu’il veut. Le locataire potentiel montre également qu’il est suffisamment organisé pour prendre soin de la propriété. La plupart des locataires potentiels ne sont pas préparés. Dans un marché concurrentiel, avoir tous vos documents en ordre est énorme.

2) Faites attention à ne pas amener vos amis ou d’autres personnes importantes qui ne seront pas en location.

Plus vous amenez de personnes, plus le propriétaire supposera que les personnes resteront chez vous. La dernière chose qu’un propriétaire veut, ce sont plusieurs clients à long terme qui ne sont pas en location. Plus de personnes vivant sur la propriété signifie plus de responsabilité et plus d’usure.

Je recommande vivement aux futurs locataires de venir seuls, en particulier pendant la pandémie mondiale.

3) Demandez si vous devez enlever vos chaussures.

En demandant au propriétaire / propriétaire / agent si vous devez enlever vos chaussures avant d’entrer, montre le respect du propriétaire. Cela montre également que vous vous souciez de la propreté, ce qui devrait se traduire par le soin de tout le reste de la location.

Les locataires potentiels faisant preuve de courtoisie vont un long chemin. Bien que nous ayons vu sa femme et moi sans chaussures, le mari est entré avec ses chaussures lors de sa première visite. Il était inconsidéré et ignorant.

4) Souriez et bavardez.

Le sourire est gratuit. Faites-le plus souvent si vous êtes heureux et aimez l’endroit. La dernière chose qu’un propriétaire souhaite, c’est de louer le logement à une personne grincheuse qui ne montre aucun enthousiasme.

Les propriétaires bienveillants aiment louer leur logement à des personnes qui leur plaisent. C’est simplement la nature humaine. Les propriétaires qui font appel à des gestionnaires immobiliers se soucient le plus d’obtenir le meilleur prix. Les locataires potentiels doivent comprendre qui montre la maison: l’agent de location ou le propriétaire et agir en conséquence.

5) Suivez les instructions.

Si les locataires potentiels m’envoient un e-mail et me demandent quand la journée portes ouvertes a lieu, quand elle est en gras dans l’annonce, ils signalent un signal d’alarme. Si les locataires potentiels demandent s’il y a un parking, quand il le dit sur-le-champ, un propriétaire se demandera quelles autres instructions du bail un locataire potentiel pourrait rompre.

Lorsque le mari est arrivé en retard à ma journée portes ouvertes et a ensuite demandé combien était le loyer, cela m’a montré que lui et sa femme ne communiquaient pas correctement.

6) Discutez des plans à long terme.

Plus les locataires potentiels peuvent donner de visibilité au propriétaire sur leurs projets à long terme, mieux c’est. Les propriétaires veulent généralement des locataires à long terme afin de minimiser les tracas liés à la recherche de nouveaux locataires.

Tout contrat de location de moins d’un an est un tournant. Idéalement, vous voulez indiquer au propriétaire que vous prévoyez vivre dans le lieu pendant deux ans ou plus.

Veuillez noter que les colocations individuelles sont également moins idéales qu’une famille. La raison en est que les colocataires individuels auront probablement un taux de roulement global plus élevé.

7) Avoir un revenu mensuel brut d’au moins 4 fois supérieur au loyer mensuel.

Si le loyer est de 1 000 $ par mois, vous devriez probablement gagner au moins 4 000 $. Sinon, vous ne pourrez pas payer confortablement le loyer. Avec rien de moins, le propriétaire se souciera de votre budget avec rien de moins. Cependant, vous pourrez peut-être gagner moins si vous montrez que vous avez un bilan important ou que vous êtes prêt à payer plusieurs mois à l’avance.

De plus, pendant la pandémie, les propriétaires ont désormais plus peur des locataires qui décident d’arrêter complètement de payer leur loyer en raison du moratoire sur les expulsions. De nombreux propriétaires ont encore des hypothèques, des assurances et des factures d’entretien à payer.

8) Montrez au moins 10X le loyer mensuel en épargne liquide.

C’est à vous de décider si vous souhaitez afficher vos données financières pendant le processus de demande. Mais plus vous pouvez en montrer, mieux c’est. Avoir au moins 10 fois le loyer mensuel en espèces ou en titres liquides est un bon objectif à avoir. Votre objectif est de dissiper la crainte du propriétaire de payer un loyer prématuré ou de ne pas payer de loyer.

9) N’arrivez pas au tout début.

Avec chaque journée portes ouvertes que j’ai organisée depuis 2005, 70% des parties intéressées viennent au tout début. Par conséquent, vous n’obtenez pas autant de temps d’antenne que vous le devriez avec le propriétaire.

Au lieu de cela, envisagez de venir au milieu de la fenêtre de la maison ouverte afin de pouvoir créer un lien si vous aimez l’endroit. Venir vers la fin de la journée portes ouvertes n’est pas idéal puisque le propriétaire sera alors probablement fatigué.

Pendant la pandémie, le propriétaire fera probablement un effort pour organiser des projections privées 1X1 pour des raisons de sécurité. Par conséquent, veuillez respecter la fenêtre qui vous est allouée et soyez courtois quant au temps que vous passez. Il y a de fortes chances que le propriétaire ait organisé une autre visite juste après vous.

10) Ne plaisantez pas sur l’argent.

Quand il s’agit de prendre une décision financière, ne plaisantez pas sur l’argent. Vous ne savez jamais comment l’autre partie prendra la blague, en particulier sur la communication écrite.

Un propriétaire veut savoir que vous disposez de moyens financiers plus que suffisants pour payer le loyer à temps. Ne laissez pas le doute envahir l’esprit de votre propriétaire. En fin de compte, il s’agit d’une transaction commerciale.

11) Suivi par e-mail.

Si vous aimez la propriété, je ne saurais trop insister sur l’importance du suivi par e-mail, en remerciant le propriétaire pour l’hébergement et en répétant pourquoi vous pensez que vous êtes la personne idéale. Après des finances solides, tout ce qu’un propriétaire veut, c’est un locataire qui prendra soin de la propriété comme s’il était lui-même propriétaire.

12) Ne soyez pas ennuyeux.

Peut-être au-dessus d’autre, ne soyez pas ennuyeux. Les gens ennuyeux deviennent de plus en plus ennuyeux avec le temps. Tous les propriétaires ont peur des locataires difficiles à gérer.

Être propriétaire peut être une vraie douleur dans le cul, surtout si vous avez une faible tolérance pour traiter avec des personnes inconsidérées. Par conséquent, en tant que locataire potentiel, vous devez déterminer la personnalité et les plus grandes préoccupations du propriétaire.

Une bonne relation compte

Si vous êtes locataire, avoir un bon propriétaire qui réagit et répare les choses en cas de panne est merveilleux. Si vous êtes propriétaire, avoir un locataire qui paie à temps et s’occupe de votre propriété est idéal.

La dernière chose que l’une ou l’autre des parties souhaite est de ressentir du ressentiment l’un pour l’autre. Par conséquent, une bonne relation propriétaire / locataire est primordiale.

Quant à ma situation de locataire, heureusement, j’ai pu trouver de nouveaux locataires peu de temps après avoir quitté les anciens locataires potentiels. Jusqu’à présent, ils ont été formidables et j’espère que tout va bien se passer.

Plus vous vieillissez et plus riche, moins vous voudrez devenir propriétaire. Vous voudrez peut-être éventuellement engager un gestionnaire immobilier. Mais rappelez-vous, gérer un gestionnaire immobilier peut également être pénible.

Je trouve qu’investir dans les FPI et les syndications immobilières est beaucoup plus agréable. Bien sûr, j’abandonne le contrôle, mais je gagne aussi beaucoup de temps et de tracas.

Avec tant d’incertitude dans le monde, je pense que louer maintenant est une excellente idée. Cependant, à mesure que les taux d’intérêt ont chuté, la valeur de la propriété de propriétés locatives a augmenté parce que ses flux de trésorerie sont plus précieux. J’évoquerai la possibilité d’acheter plus de locations dans un prochain article.

Propriétaires, avez-vous déjà rejeté un locataire qui avait fière allure sur papier? Si oui, pourquoi? Pensez-vous que les gens ennuyeux deviendront toujours plus ennuyeux avec le temps? Remarque: certains chiffres et détails ont été modifiés pour des raisons de confidentialité.



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Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le blogwww.financialsamurai.com