Profitez-en pour obtenir les meilleurs tarifs

Lorsqu’il y a des anomalies du marché hypothécaire, il faut en profiter pour obtenir le taux le plus bas et les meilleures conditions possibles.

Récemment, il y a deux anomalies hypothécaires à prendre en compte:

1) Le taux hypothécaire moyen sur 15 ans est bien inférieur au taux ARM moyen de 5/1.

et

2) Le taux hypothécaire moyen à 30 ans a baissé tandis que le rendement des obligations à 10 ans a augmenté.

Ne manquez pas les anomalies hypothécaires

Avec tant d’euphorie le 9 novembre 2020 à cause de la grande nouvelle du vaccin Pfizer, cela vaut la peine de se concentrer sur le 1%.

Je ne parle pas des 1% les plus riches en Amérique. Ces gens vont bien, comme d’habitude. Je parle du rendement des obligations à 10 ans qui revient rapidement à 1%.

Depuis le 4 août 2020, le rendement des obligations à 10 ans est en hausse. Il est passé d’un minimum d’environ 0,51% à un maximum d’environ 0,85% avant les résultats des élections. Sur une base de variation en pourcentage, cette augmentation de 67% était massive.

Cependant, au cours de cette hausse de 67% du rendement des obligations à 10 ans, le taux moyen d’une hypothèque fixe de 30 ans continué à décliner à un minimum de ~ 2,76% en moyenne.

Dans des circonstances normales, le taux hypothécaire fixe de 30 ans aurait dû augmenter d’environ 0,25%.

Pourquoi le taux fixe de 30 ans a-t-il baissé lorsque les rendements obligataires ont augmenté?

La réponse simple est que les banques ont été plus en mesure de prêter une fois qu’elles ont traversé un énorme arriéré de refinancement et ont embauché plus de personnes.

Lorsque la pandémie a frappé, les normes de prêt se sont considérablement resserrées. Les refinancements ont mis des semaines ou des mois de plus que la normale à se clôturer.

Par exemple, il m’a fallu quelques semaines de plus que la moyenne pour obtenir une pré-approbation pour un prêt hypothécaire un mois après le début des verrouillages. Pendant ce temps, je recevais beaucoup de commentaires de lecteurs indiquant que leurs prêts hypothécaires prenaient plus de temps à être conclus.

Dans le même temps, la demande de refinancement est montée en flèche étant donné que les taux ont chuté de plus de 1% en peu de temps. De nombreux prêteurs se sont retrouvés à court de personnel et ont commencé à essayer de recruter énergiquement pour répondre à la demande croissante.

Pour aider à atténuer le volume, les prêteurs ont également facturé un écart plus élevé sur un indice. Par exemple, au lieu de facturer un taux hypothécaire supérieur de 2% au LIBOR, les prêteurs ont commencé à facturer 2,25% ou 2,5% au-dessus du LIBOR.

Les banques qui se sont retrouvées plus démunies que d’autres facturaient rationnellement des taux hypothécaires plus élevés. En conséquence, les consommateurs ont dû magasiner avec diligence pour obtenir le meilleur tarif.

Aujourd’hui, les prêteurs ont plus de capacité à gérer les refinancements et à acheter des prêts parce que la demande s’est atténuée et que davantage de personnes sont employées pour gérer la charge de travail.

« Ceux qui voulaient se refinancer ont déjà refinancé», A déclaré mon prêteur hypothécaire. « Nous sommes plus concentrés sur les prêts à l’achat maintenant, » il a continué. En conséquence, les prêteurs facturent désormais des spreads plus bas pour aider à relancer l’activité.

Cours hypothécaire

La courte leçon tirée de cette anomalie du marché hypothécaire est que les taux hypothécaires n’évoluent pas toujours étroitement avec le rendement des obligations à 10 ans. Le simple fait que le rendement des obligations à 10 ans augmente ne signifie pas que les taux hypothécaires augmentent également au même rythme.

Ce n’est pas parce que le rendement des obligations à 10 ans a grimpé en flèche après les élections ne signifie pas qu’il n’y a pas encore de bonnes transactions hypothécaires. Par exemple, vous pourriez trouver un prêteur qui a besoin de rattraper ses pairs parce qu’il a été trop conservateur pendant les premiers mois de la pandémie.

Vous constatez des anomalies similaires du marché en ce qui concerne les économies et les taux de CD. Les banques qui tentent d’augmenter leurs dépôts attireront les épargnants avec des taux plus élevés. Les banques qui regorgent de dépôts offriront des taux extrêmement bas car elles se concentrent davantage sur les prêts. En tant qu’emprunteur, vous souhaitez emprunter auprès d’une banque qui regorge de dépôts.

La dernière anomalie du marché hypothécaire

Outre la baisse des taux hypothécaires lorsque le 10 ans augmentait, l’autre anomalie du marché hypothécaire est que le taux hypothécaire fixe moyen sur 15 ans est maintenant bien inférieur au taux ARM moyen 5/1.

Selon les données de Freddie Mac, l’hypothèque moyenne à taux fixe de 15 ans n’est que de 2,32% par rapport au taux ARM moyen 5/1 de 2,89% (écart entre la ligne orange et verte ci-dessous). Je ne me souviens pas avoir jamais vu une telle diffusion. Le plus que j’ai vu dans le passé est une différence de 0,25%.

Avant 2019, un ARM 5/1 (ligne orange) était souvent moins cher car la durée fixe était plus courte. La valeur temps de l’argent dicte généralement que les prêts de plus longue durée ont des taux plus élevés (courbe des taux ascendante).

Ce n’est qu’en période de grande détresse que la courbe des taux a tendance à s’aplatir ou à s’inverser. Cependant, au moment de cette publication, la courbe des taux s’est pentifiée. Nous avons dépassé le pire de la récession avec une forte reprise de l’activité économique et de l’emploi.

De plus, lorsque j’ai bloqué un ARM 7/1 plus tôt dans l’année, j’ai pu obtenir 2,625% avant ma réduction de 0,5% sur les prix de relation (2,125% nets). Un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans n’était même pas une considération, car mon prêteur proposait un taux beaucoup plus élevé.

Pourquoi le taux hypothécaire moyen sur 15 ans est-il inférieur au ARM moyen de 5/1?

Étant donné que nous sommes toujours dans une période de grande incertitude, les banques sont plus prudentes quant au montant d’argent qu’elles prêtent, à la durée de chaque prêt et à qui elles prêtent de l’argent.

Du point de vue d’une banque, un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans est moins risqué car la banque se fait rembourser un montant plus important chaque mois sur une période plus courte (15 ans contre 30 ans).

Dans le même temps, la demande des emprunteurs pour des prêts amortissables sur 30 ans (FRM et ARM sur 30 ans) est plus élevée parce que les emprunteurs veulent une flexibilité maximale et des paiements mensuels inférieurs en période d’incertitude. Avec une demande plus élevée des emprunteurs pour des prêts amortissables sur 30 ans, les banques peuvent logiquement facturer des spreads plus élevés pour obtenir un bénéfice ajusté au risque plus élevé.

Par conséquent, pour inciter les emprunteurs hypothécaires à obtenir un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans, les banques sont disposées à facturer un différentiel plus faible et, par conséquent, un taux hypothécaire plus bas.

Hypothèque de 15 ans sur un ARM?

Je suis depuis longtemps un partisan de l’obtention d’un ARM sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans pour diverses raisons. Cependant, avec un prêt hypothécaire à taux fixe moyen de 15 ans tellement inférieur au ARM moyen de 5/1, le taux fixe de 15 ans semble maintenant très attrayant.

Si vous pouvez obtenir un taux hypothécaire plus bas et rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, ce n’est pas une mauvaise idée. Cela est particulièrement vrai si vous aimez rembourser régulièrement le capital supplémentaire de toute façon.

Je n’ai jamais regretté d’avoir remboursé ma dette, peu importe combien j’aurais pu retourner en investissant de l’argent ailleurs. Le processus de remboursement de la dette se sent bien. N’avoir aucune dette, c’est encore mieux.

Avant de contracter un prêt hypothécaire à taux fixe de 15 ans, assurez-vous simplement que vous pouvez facilement vous permettre les paiements hypothécaires plus élevés en raison d’une période d’amortissement plus courte. Si votre coût d’accès à la propriété tout compris est inférieur à 30% de votre revenu brut mensuel, vous devriez être prêt à partir.

L’avenir des taux hypothécaires

Je ne pense pas que le rendement des obligations à 10 ans et les taux hypothécaires augmenteront beaucoup cet hiver avec l’augmentation du nombre de virus. Au lieu de cela, les taux hypothécaires devraient rester stables ou même baisser une fois que nous serons tous de retour sous un deuxième verrouillage.

Cependant, vous ne savez jamais où les taux iront.

Le hit-parade de nouvelles positives sur les vaccins pourrait entraîner une augmentation de l’appétit pour le risque. Notre gouvernement pourrait se ressaisir et adopter un nouveau projet de loi de relance. Si tel est le cas, les investisseurs peuvent vendre des bons du Trésor sans risque, ce qui entraînera une hausse des taux hypothécaires.

Goldman Sachs, par exemple, est incroyablement optimiste pour l’avenir. Mon ancienne entreprise a un objectif de fin d’année de 3 700 S&P 500 pour 2020 et un objectif de 4 300 de fin d’année pour 2021. 4 300 est environ 20% plus élevé que les niveaux actuels.

Si le S&P 500 atteint des niveaux aussi élevés, les taux hypothécaires augmenteront presque certainement. À court terme, il peut également y avoir un ralentissement de la demande immobilière à mesure que le coût de possession augmente. Cependant, à plus long terme, un scénario de hausse des taux hypothécaires signifie probablement que la valeur de vos actifs augmentera en raison d’une demande globale plus forte.

Stratégies de refinancement

Si vous pouvez atteindre le seuil de rentabilité d’un refinancement hypothécaire avant de vendre votre maison, vous devriez le faire. Ma ligne directrice générale est de refinancer si vous pouvez atteindre le seuil de rentabilité dans les 18 mois ou moins. Je préfère les «refinancements sans frais» parce que vous arrivez à atteindre le seuil de rentabilité immédiatement, même si vous payez un taux légèrement plus élevé.

En ce qui concerne le moment d’acheter une propriété, j’aime toujours chasser la propriété pendant l’hiver. Toute propriété inscrite à proximité ou pendant les vacances signifie généralement que le vendeur est plus motivé. Les agents immobiliers aiment à dire que l’inscription en hiver signifie moins de concurrence. Cependant, c’est davantage la manière pour les agents immobiliers d’essayer de générer des affaires plus stables tout au long de l’année.

Consultez les derniers taux hypothécaires avec Credible, mon marché de prêt en ligne préféré où les prêteurs qualifiés se font concurrence pour votre entreprise. Les prêteurs vous proposeront un devis gratuit et sans engagement. Appelez ou envoyez également un e-mail à votre banque existante et voyez ce qu’elle a à offrir.

Je suis sûr que nous accepterions tous volontiers des taux hypothécaires plus élevés si nos portefeuilles d’actions et nos actifs immobiliers augmentent encore de 20%. Mais ne serait-il pas encore mieux de verrouiller un taux hypothécaire plus bas et de voir nos investissements augmenter autant en valeur? Absolument.

Lecteurs, avez-vous déjà profité des anomalies du marché hypothécaire? Y a-t-il d’autres types d’anomalies financières que vous avez exploitées? L’énorme réduction de taux de l’hypothèque fixe de 15 ans par rapport au ARM 5/1 est quelque chose que j’explorerai davantage à l’avenir.