Les meilleures opportunités d’investissement multifamilial après la pandémie


L’un de mes plus grands regrets était de ne pas avoir acheté un immeuble de placement multifamilial à la fin de ma vingtaine. Au lieu de profiter des opportunités d’investissement multifamiliales pour générer plus de revenus passifs, j’ai décidé d’acheter une maison unifamiliale de quatre chambres et trois salles de bain et demie à la place.

La maison n’était pas immense à ~ 2300 pieds carrés. Mais c’était trop gros pour ma copine et moi à l’époque. Deux chambres et deux salles de bains n’étaient presque jamais utilisées. Non seulement il y avait tellement d’espace gaspillé, mais la maison était une utilisation sous-optimale de 1,52 million de dollars. Accepter une hypothèque de 1 216 000 $ pour 6 200 $ par mois me paraissait beaucoup.

Rétrospectivement, un meilleur choix aurait été d’acheter un immeuble de deux logements pour un prix similaire. Chaque unité comprendrait deux chambres et une salle de bains et demie d’environ 1 300 pieds carrés chacune. Ma petite amie et moi vivions dans une unité et louions l’autre unité pour au moins 4 000 $ par mois.

Non seulement notre coût de la vie aurait été tellement inférieur pendant plus d’une décennie, mais notre revenu passif serait aujourd’hui d’au moins 2 000 dollars par mois plus élevé. Investir dans des immeubles de placement multifamiliaux est un pari plus sage lorsque vous êtes jeune et que vous n’avez pas d’enfants.

Avec une anticipation croissante d’une forte reprise en 2021 grâce à une multitude de vaccins à venir, il vaut la peine d’être intelligent sur les meilleures opportunités d’investissement multifamilial.

J’ai invité CrowdStreet, ma plateforme de crowdfunding immobilier préférée pour les investisseurs accrédités, à nous renseigner sur trois types de propriétés multifamiliales qu’ils jugent les plus prometteuses.

Les meilleures opportunités d’investissement multi-familles après la pandémie

1) Construire à la location (BTR)

La crise du logement de 2008 a entraîné une baisse nationale de l’accession à la propriété, ce qui a entraîné une augmentation de la demande de propriétés locatives. Le marché a réagi et le parc locatif a augmenté de plus de sept millions d’unités.

Cela comprenait à la fois les unités multifamiliales et les maisons unifamiliales, la part des unifamiliales dans toutes les locations étant passée de 31% à près de 35%, la plus grande proportion que nous ayons vue à l’échelle nationale depuis 1965. En fait, de 2005 à 2015, 56 % des gains sur le marché locatif provenaient des maisons unifamiliales.

Les meilleures opportunités d'investissement multifamilial à considérer

Et tandis que les locataires tombent dans chaque groupe démographique, le US Census Bureau estime que 65% des Américains de moins de 35 ans louent actuellement. Bien que 92% des milléniaux considèrent l’accession à la propriété comme un bon investissement, 48% disent devoir retarder l’achat d’une maison en raison de leurs prêts étudiants.

Pour beaucoup, l’hypothèque potentielle n’est pas le problème. Les loyers dans les métros en croissance peuvent facilement être identiques à un paiement hypothécaire. Le problème est d’avoir suffisamment de liquidités pour le versement initial. Ensuite, se qualifier pour une hypothèque est le prochain grand obstacle.

Entrez, propriétés construites pour louer.

Build-to-Rent (BTR) prend les meilleurs aspects de la location unifamiliale – cours, allées, cette sensation de «quartier», etc. – et développe toutes les maisons dans une communauté gérée par des professionnels.

Ces propriétés BTR sont similaires aux quartiers résidentiels traditionnels fermés avec de grandes commodités communautaires – piscines, courts de tennis, parcs pour chiens, etc. – mais sans les coûts HOA. Ou un acompte.

L’attractivité des propriétés construites à la location

L’équipe Investissements de CrowdStreet a gardé les yeux sur les opportunités d’investissement BTR potentielles pour plusieurs raisons:

Les meilleures opportunités d'investissement multifamilial à considérer
  • En 2018, la National Apartment Association a indiqué que le taux de roulement moyen était de 46,8%. Par rapport aux unités multifamiliales traditionnelles, les SFR ont significativement inférieur taux de roulement des locataires. Moins de chiffre d’affaires signifie des revenus plus durables, des coûts d’exploitation inférieurs et moins d’unités vides et de loyers manqués.
  • Le marché BTR a également démontré une capacité unique à obtenir des «primes de taux du marché» par rapport aux actifs multifamiliaux de classe A concurrents. CNBC a rapporté que «… les loyers des unifamiliaux augmentent rapidement de 4,5% par an maintenant contre 3% de croissance des loyers pour les appartements multifamiliaux…»
  • En tant que classe d’actifs, la BTR a connu des taux de capitalisation de sortie qui se comparent bien aux actifs multifamiliaux traditionnels, avec des taux de capitalisation allant de 4,75% à 5,5%.
  • L’équipe CrowdStreet Investments estime que les segments de locataires hautement désirables – les ménages locataires à double revenu et les autres ménages à hauts revenus – adopteront cette classe d’actifs en grande partie grâce aux équipements conçus pour répondre à cette population.

CrowdStreet a lancé sa première opportunité d’investissement Build-to-Rent en septembre et le projet a finalement permis de lever des fonds auprès d’investisseurs.

Nous avons vu que la génération Y commençait à accorder une prime à l’espace et aux équipements tels qu’une cour arrière. C’est une tendance qui a été encore accélérée par le COVID pandémie. BTR répond à ce besoin d’une cohorte accablée par des niveaux élevés d’endettement étudiant et donc pas nécessairement en mesure d’acheter cette première maison», A déclaré Anna-Marie Allander Lieb, directrice des investissements de CrowdStreet.

2) Micro-unités

Par rapport aux BTR, qui offrent plus espace aux locataires, les micro-unités sont “Un petit studio ou une chambre spécialement conçu, typiquement urbain, utilisant un design efficace pour paraître plus grand qu’il ne l’est et dont la taille varie d’aussi peu que 280 pieds carrés à 450 pieds carrés.”

Les micro-unités s’adressent aux jeunes professionnels urbains dans les grands métros où un appartement d’une chambre pourrait facilement coûter de 2 000 $ à 4 000 $ + par mois.

Une micro-unité coûte environ 20 à 30% de moins qu’un studio ou une chambre classique. Les micror-unités sont donc plus abordables sans avoir besoin d’un colocataire. En outre, le bâtiment s’appuie souvent fortement sur des équipements tels qu’un «salon» commun avec une télévision grand écran, une grande cuisine gastronomique réservable, des espaces de travail partagés, etc., pour compenser les unités plus petites.

Bien que les unités puissent être légèrement plus petites, il y a des avantages. Un design efficace et réfléchi ainsi que des finitions haut de gamme rendent les micro-unités attrayantes.

Pourquoi les appartements en micro-unité sont attrayants

  • Les micro-unités peuvent offrir certains des loyers les plus élevés par pied carré de toutes les propriétés multifamiliales. Bien qu’ils puissent coûter plus cher à construire et à exploiter, le loyer supérieur par pied carré atteint plus que compense le coût supplémentaire.
  • La clé d’un développement réussi de micro-unités est de fournir une alternative abordable aux jeunes locataires dans des zones urbaines très recherchées. 82% des habitants actuels des micro-unités ne recherchaient pas intentionnellement des unités plus petites. Cependant, pour 97% de ces locataires, l’emplacement de la propriété était le facteur décisif.
  • Les micro-unités émergent partout au pays comme un moyen d’aider à résoudre la crise du logement abordable. Ils augmentent le parc de logements et fournissent des logements abordables dans les emplacements urbains souhaités.
Offre de croissance de logements neufs

Comme le souligne Allander-Lieb, «Lors de l’évaluation des micro-appartements, l’emplacement est essentiel. Nous voulons voir des développements situés dans des zones urbaines recherchées. Ces développements offriront un environnement de travail dynamique en direct. De plus, ils auront un accès facile aux transports.

3) Logement étudiant

Le logement étudiant, comme tout marché, doit équilibrer les forces de l’offre (le nombre de lits disponibles) et la demande (le nombre d’étudiants à la recherche de lits). La viabilité à long terme d’un marché du logement étudiant dépend fortement d’une croissance constante et durable de la population étudiante qu’il dessert.

Au début de la pandémie, le secteur du logement étudiant a souffert lorsque les universités de tout le pays ont fermé et renvoyé des étudiants chez eux. En conséquence, les vacances de logements étudiants ont explosé.

Lorsque CrowdStreet a publié sa thèse d’investissement pour la première fois en juillet, l’équipe a spécifiquement laissé de côté le logement étudiant.

Comme Ian Formigle souligné, “À l’époque, il y avait encore de nombreuses inconnues qui planaient sur l’ensemble du secteur. Les universités ouvriraient-elles vraiment à l’automne? Les étudiants allaient-ils vraiment retourner sur les campus? Combien d’étudiants reporteraient à l’inscription de l’année prochaine? Même si les campus ouvraient, pourraient-ils assurer la sécurité des étudiants et rester ouverts? Comment les grandes universités publiques seraient-elles justes par rapport aux petits collèges? En conséquence, nous avons adopté une approche prudente du secteur et avons travaillé pour recueillir le plus d’informations possible.

Changements structurels positifs dans le logement étudiant

Alors que certains campus ont rouvert cet automne, NREIOnline signalé cette, “Un certain nombre de ces universités réévaluent leurs stratégies de logement sur le campus en éliminant les chambres à occupation double, triple et quadruple, tout en supprimant la totalité des dortoirs sur le campus afin de les utiliser comme logement pour les étudiants positifs au COVID-19. quarantaine. Cela a a créé une augmentation de la demande à mesure que de plus en plus d’étudiants sont poussés sur le marché du logement hors campus.

Occupation nationale de pré-location de logement étudiant - l'une des meilleures opportunités d'investissement multifamilial

Plus de points positifs pour le logement étudiant

  • Malgré la flambée des logements étudiants vacants ce printemps, les collections sont restées élevées tout au long de la pandémie. De nombreux baux étudiants étaient soutenus par des parents avec un crédit élevé.
  • Le logement étudiant a constamment démontré qu’il est résilient, se révélant résistant à la récession en 2008.
  • Pour l’avenir, l’année scolaire 2021/2022 devrait afficher une croissance continue des inscriptions. Ironiquement, une partie de la croissance est due au maintien d’un chômage élevé, ainsi qu’aux reports de 2020.
  • Avec les immeubles d’appartements multifamiliaux, le logement étudiant est l’une des rares classes d’actifs à bénéficier d’un financement à taux fixe bon marché via Fannie Mae et Freddie Mac.
  • Lorsque nous sortirons de la pandémie, les universités les plus désirables et les mieux capitalisées exploiteront probablement leur avantage concurrentiel pour attirer les meilleurs étudiants du pays en nombre record. En retour, cela propulsera leurs marchés du logement étudiant.

Propriétés d’investissement multifamiliales: idéales pour un revenu passif

Les immeubles de placement multifamiliaux sont à la traîne par rapport au S&P 500, qui se situe près de son niveau record. Jetez un œil à VNQ, l’un des plus grands FNB de FPI, qui est toujours en baisse d’environ 15% par rapport à son sommet historique.

Au fur et à mesure que nous sortons de la pandémie, il semble probable que les trois types d’opportunités d’investissement multifamiliales que CrowdStreet a mis en évidence pourraient surperformer.

BTR: Je sais par expérience récente que la demande de location de maisons unifamiliales plus grandes avec plus d’espace extérieur est forte. Dans le passé, je ne pouvais trouver que quatre ou cinq gars, ce qui créait plus de travail. Avec ma location récente, j’avais une demande de couples et de familles. Par conséquent, les propriétés BTR semblent prometteuses.

Micro-unités: Les micro-appartements font fureur dans des endroits comme Hong Kong et Singapour depuis un certain temps. Je suppose qu’après la pandémie, moins de gens voudront avoir des colocataires. Les micro-appartements abordables répondent à ce changement structurel de la demande.

Logement étudiant: Les universités éliminant les dortoirs à occupation double, triple et quadruple et déplaçant les logements hors du campus, la demande de logements hors campus devrait augmenter. Le désir pour notre population la plus jeune et la plus saine de reprendre une interaction en personne est le plus fort.

Merci encore à CrowdStreet pour nous avoir donné un aperçu des meilleures opportunités d’investissement multifamiliales pour l’avenir. Je suis heureux que CrowdStreet recherchera de telles opportunités pour les investisseurs sur leur plateforme. Vous pouvez vous inscrire ici gratuitement pour découvrir leurs dernières offres.

Lecteurs, quelles sont selon vous les meilleures opportunités d’investissement multifamilial? Une fois le vaccin sorti, pensez-vous que les immeubles de placement multifamiliaux surclasseront?



Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le sitewww.financialsamurai.com