De meilleurs locataires ou un loyer plus élevé? Prendre la bonne décision du propriétaire

L’une des clés du succès d’un propriétaire est de trouver de bons locataires. À un moment donné de votre parcours avec le propriétaire, vous pouvez rencontrer une situation où vous devez choisir entre de meilleurs locataires ou un loyer plus élevé. Bien sûr, dans une situation idéale, vous aimeriez avoir les deux.

Cet article partagera ma dernière expérience de recherche de locataires. Je vais vous donner quelques éléments de réflexion si jamais vous rencontrez ce dilemme.

De meilleurs locataires ou des loyers plus élevés

Quand j’avais entre 20 et 30 ans, je n’aurais jamais laissé passer les locataires qui étaient prêts et capables de payer le loyer le plus élevé dès que possible. Peu importe à quel point le locataire potentiel semblait ennuyeux, s’il se qualifiait financièrement, un accord était toujours conclu.

J’étais concentré à 100% sur la génération du retour maximum sur chaque investissement. Une propriété inoccupée met un gros frein sur les rendements. Moins de profits signifiait plus de temps de travail jusqu’à l’indépendance financière.

Cependant, en raison de ma concentration sur la rentabilité, j’ai également souffert en acceptant des locataires qui ne correspondaient pas très bien. Avec un groupe de locataires, le loyer était payé en retard huit fois en un an. De plus, mes voisins m’ont envoyé un texto à plusieurs reprises en disant que mes locataires organisaient des fêtes bruyantes à la maison. De plus, ces locataires ont également endommagé ma maison. Ils ont testé ma foi en l’humanité.

Après chaque mauvaise rencontre, je devenais logiquement plus difficile avec les locataires que j’avais choisis. Maintenant que j’ai la quarantaine, je n’accepte plus simplement les personnes qualifiées. Les locataires doivent être un bon match. Non seulement ils doivent cocher toutes les cases financières, mais ils doivent également avoir de bonnes références et être agréables à interagir.

À bien y penser, cela doit être ce à quoi ressemble la datation en vieillissant. Vous êtes tellement pointilleux qu’un jour, vous pourriez vous retrouver avec personne!

Pourquoi j’ai donné plus d’argent pour de meilleurs locataires

Récemment, j’ai transmis quatre ingénieurs logiciels masculins qui voulaient louer ma maison de quatre chambres.

Un gars a déménagé d’Inde, un autre d’Atlanta et deux gars travaillaient dans une banlieue endormie près de Facebook et Google. Ils étaient tous amis d’université à l’Institut indien de technologie de Mumbai et voulaient s’écraser ensemble.

Malheureusement pour eux, ils ont relancé mon TSPT depuis que j’ai loué mon ancienne maison de location à 5 hommes ingénieurs il y a des années. Mes anciens locataires ont saccagé ma maison et n’ont jamais payé à temps.

J’espérais que ces nouveaux gars seraient des super nerds, étant donné que l’IIT est comme le MIT de l’Inde. En tant que super nerds, j’espère que vous ne organisez pas de fêtes contre les coronavirus. Vous êtes respectueux envers vos voisins. Et les seules relations amoureuses que vous entretenez sont avec votre ordinateur.

Leurs salaires de base combinés dépassaient 60 000 $ par mois. Ils étaient également prêts à payer 6 700 $ par mois en loyer immédiatement. Sur le papier, ils avaient l’air super. Mais une fois que j’ai commencé à leur parler, mon impression d’eux s’est rapidement effondrée.

Voici quelques drapeaux rouges.

1) négocié tout de suite

Lorsqu’ils ont contacté pour la première fois, ils ont immédiatement demandé une réduction. Ils n’avaient même pas encore vu l’endroit. J’ai refusé car je venais de mettre ma propriété en vente et je voulais tester le marché. Je pensais que le prix de la propriété était juste et j’avais d’autres parties intéressées.

Dans mon expérience en tant que propriétaire depuis 2005, j’ai constaté que chaque fois que quelqu’un négocie immédiatement sur le prix, il a tendance à être des locataires beaucoup plus exigeants.

2) Déjà rejeté par un autre propriétaire

Après avoir refusé leur demande de balle basse, j’ai pensé que c’était la fin. Puis, deux semaines plus tard, ils se sont à nouveau renseignés sur ma propriété à mon prix initial demandé. Ils ont dit qu’ils avaient vu 15 autres propriétés et avaient l’impression que la mienne était la meilleure.

Je leur ai posé des questions sur leur expérience de recherche et ils ont dit qu’ils étaient arrivés aux étapes finales d’une propriété. Après environ une semaine à travers le processus, ils ont été refusés par le gestionnaire immobilier.

Je leur ai demandé pourquoi ils avaient été rejetés et ils ont dit que les propriétaires hésitaient à avoir quatre gars au-dessus d’eux. Mais ensuite, ils ont dit que le propriétaire était en vacances et vivait dans une autre propriété. J’étais confus.

Faire dire à des locataires potentiels qu’ils veulent louer votre logement après avoir quitté votre logement n’est pas très agréable. Lorsque vous découvrez qu’ils ont été rejetés par un autre propriétaire, vous commencez à vous demander ce qui ne va pas avec eux. Personne ne veut se sentir comme le lot de consolation.

3) Parlé de leurs serviteurs

Un des locataires potentiels m’a envoyé un texto et a exigé que je lui parle tout de suite. Il n’était ni poli ni attentionné dans sa demande. Quand je ne lui ai pas répondu immédiatement, il a de nouveau envoyé un texto. Comme c’est ennuyeux.

Au téléphone, il m’a demandé si je nettoierais la maison avant d’emménager s’ils louaient la place. J’ai été insulté, car j’avais nettoyé à fond la maison plus tôt pendant des heures. Je n’avais même pas encore accepté de leur louer la place, et il exigeait déjà que je nettoie une maison déjà propre.

Le locataire potentiel pouvait entendre la gêne dans ma voix alors il a essayé d’expliquer: «Mes serviteurs en Inde gardent la maison de mes parents exceptionnellement propre chaque semaine, c’est pourquoi j’ai des normes de propreté élevées.

Euh hein. Après une conversation de 15 minutes, je lui ai dit que je ne pensais pas que ma propriété était la bonne personne. Je lui ai dit qu’il devrait chercher un appartement de 4 chambres à service complet au Four Seasons ou St. Regis. Il a dit qu’ils avaient regardé et qu’ils n’avaient rien trouvé d’assez grand.

4) Attentes inadéquates

Après avoir raccroché, j’ai regardé en ligne et j’ai trouvé quelques bons endroits au Four Seasons et à St. Regis pour loger ses amis. Le loyer était de 35 000 $ par mois pour l’un et de 42 000 $ par mois pour l’autre.

Je lui ai envoyé les listes et il a répondu, «Essayez-vous de nous dire quelque chose?» J’essaie juste de les aider à obtenir ce qu’ils veulent.

L’une de mes plus grandes préoccupations est la location à des locataires dont les attentes ne correspondent pas. Ces perspectives s’attendaient à un hébergement 5 étoiles pour le prix du Motel 8. OK, 6700 $ par mois n’est pas vraiment bon marché. Cependant, lorsque vous gagnez plus de 60 000 $ par mois et que vous êtes habitué à faire le ménage et la cuisine à votre place, dépenser environ 11% de votre revenu brut pour le logement est abordable.

Les gens qui sont riches mais qui négocient dur ne sont pas des gens avec qui je veux traiter. Au lieu de cela, je préfère travailler avec des personnes qui apprécient la valeur d’une propriété.

Quand abandonner plus d’argent pour de meilleurs locataires

Malgré le groupe de locataires potentiels prêts à déménager la semaine prochaine, je leur ai dit que nous n’étions pas une bonne personne. J’étais prêt à garder ma location vide pendant au moins un mois dans l’espoir de trouver de meilleurs locataires. Heureusement, je l’ai fait.

Voici à quel moment je pense que vous devriez donner plus d’argent pour de meilleurs locataires. Une fois que vous avez de mauvais locataires, ils vous rendront fou.

1) Vous n’avez tout simplement pas un bon sentiment

Tout peut bien se passer sur le papier, mais si vous ne vous sentez pas bien avec vos futurs locataires, vous vous sentirez probablement plus mal après leur emménagement.

Les gens ennuyeux deviennent plus ennuyeux. Et si vos futurs locataires ont fait quelque chose pour vous insulter et ne vous excusez pas, votre ressentiment va s’envenimer.

2) Vous pouvez vous permettre d’attendre la fin.

Peut-être avez-vous payé votre propriété en espèces. Ou peut-être avez-vous suffisamment de flux de revenus passifs pour que votre propriété soit vacante pendant des mois.

Je connais des investisseurs qui gardent leurs propriétés vacantes pendant des années. L’immobilier n’est qu’un moyen de gagner de l’argent, en particulier pour les investisseurs étrangers. Certaines familles achètent des propriétés pour les donner un jour à leurs enfants. La location de la maison est une considération secondaire.

3) Vous appréciez grandement votre temps et votre faible rotation.

Un bon locataire qui paie à temps, prend soin de votre propriété et habite votre propriété pendant des années vaut beaucoup. C’est à vous de quantifier la valeur d’un locataire stable.

Si vous acceptez quatre colocataires, vous devez faire face à quatre vies différentes. Il pourrait y avoir une porte tournante de colocataires qui pourrait vous prendre beaucoup de temps. Alternativement, vous pouvez tenir pour une famille, qui restera probablement plus longtemps.

Plus vous vieillissez, plus vous appréciez votre temps. Par conséquent, en tant que locataire, vous voudrez peut-être rechercher des propriétaires plus âgés et plus riches pour louer. Ils seront peut-être plus disposés à vous offrir une meilleure offre si vous êtes plus autonome.

En tant que propriétaire, quantifiez la valeur de votre temps et de votre bonheur. Comparez le montant que vous envisagez d’abandonner pour de meilleurs locataires avec le temps que vous gagnerez sans avoir à traiter avec eux.

4) Vous ne savez pas si vous souhaitez louer ou vendre.

Un bon investisseur immobilier pèse toujours le pour et le contre de vendre ou de louer son logement, surtout en cas de vacance. Une propriété vacante se vend beaucoup mieux qu’une propriété occupée.

Plus vous êtes indécis sur l’opportunité de louer ou de vendre, plus vous devez attendre pour louer. Encore une fois, si vous n’êtes pas chanceux avec de mauvais locataires, votre vie pourrait être un cauchemar vivant.

Si vous décidez de louer ou de vendre, créez une course. Dans une voie est un agent immobilier qui essaie de vendre votre propriété au meilleur prix. Dans une autre voie se trouve vous ou un agent de location qui essaie de trouver les locataires idéaux pour le montant de loyer le plus élevé. Celui qui trouve quelqu’un le premier en 30 jours gagne.

J’ai mis en place ce type de course entre moi et un agent immobilier en 2017 et j’ai perdu. Par conséquent, j’ai fini par vendre ma maison de location et réinvesti la plupart des bénéfices.

5) Si vous pensez que le marché de la location va se dégrader.

En tant que propriétaire, vous devez toujours parier sur le futur marché locatif. Si vous pensez que le marché locatif va s’affaiblir au cours de l’année à venir, vous voudrez peut-être offrir un rabais sur le marché maintenant pour verrouiller les bons locataires qui, espérons-le, resteront à long terme.

Les marchés locatifs ont tendance à ne pas rester faibles pendant plus de 1 à 2 ans, car la baisse des loyers attire davantage la demande. Idéalement, vous voulez avoir un locataire qui sortira de la récession. Au moment du renouvellement d’un bail ou de nouveaux locataires, le marché locatif aura rebondi.

Ne vous précipitez pas pour louer votre propriété

En tant que propriétaire depuis 2005, je vous recommande fortement de prendre votre temps pour trouver le locataire idéal. Même si vous devez renoncer à un ou deux mois supplémentaires de loyer, cela vaut la peine de trouver un locataire qui honorera pleinement le contrat de location.

La dernière chose que vous voulez, ce sont des tonnes de chiffre d’affaires, des paiements manqués, des e-mails et des SMS constants et des dommages matériels. Bien sûr, vous ne saurez pas vraiment à quel point vos locataires seront formidables tant qu’ils n’auront pas emménagé pendant un certain temps.

Votre objectif est d’essayer de générer autant de revenus que 100% passivement que possible. Même si vous devez accepter un loyer inférieur pour de meilleurs locataires, cela pourrait en valoir la peine.

Bonne chance dans votre recherche de locataire!

Trouver de meilleurs locataires

Quant à moi, j’ai trouvé de meilleurs locataires pour 150 $ / mois de moins. Il n’a fallu qu’une semaine de plus pour les trouver. Parce qu’ils ont une famille, je crois qu’ils resteront des années. C’est bien d’avoir des locataires qui sont dans un bateau similaire à nous. De plus, ils ont des finances solides.

Je suis heureux de renoncer à 1 800 $ par an en revenus de location pour ne gérer qu’une seule unité contre quatre colocataires. Il y a tout simplement trop de pièces mobiles avec quatre colocataires. Et l’un des colocataires a dit qu’il quitterait San Francisco dans un an. Cela signifierait trouver au moins un remplaçant une fois le bail expiré.

Je continue d’être très optimiste sur l’investissement dans les propriétés locatives. La valeur des revenus locatifs a augmenté considérablement (100% +) parce que les taux d’intérêt ont fortement baissé. Pourtant, les prix des maisons unifamiliales ne sont qu’à un chiffre dans mon quartier.

En tant que personne qui ne veut pas reprendre un travail de jour, générer un revenu passif est ma priorité absolue. J’espère que tout fonctionnera très bien.

Lecteurs, avez-vous laissé passer plus d’argent pour de meilleurs locataires? Avez-vous déjà accepté de nouveaux locataires pour lesquels vous ne vous sentiez pas bien et avez fini par regretter votre décision?

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