Il y a un débat sans fin entre l’immobilier et les actions en tant que meilleur investissement. Actuellement, ~ 40% de ma valeur nette est dans l’immobilier tandis que ~ 30% de ma valeur nette est dans les actions. Peut-être que la raison principale est que je pense que l’immobilier est moins risqué que les actions.

Au fur et à mesure que je vieillissais et heureusement plus riche, j’avais pensé que j’aimerais davantage d’actions étant donné qu’il n’y a aucun entretien requis pour posséder des actions. Cependant, le contraire semble s’être produit.

À mesure que les évaluations des actions ont augmenté, je suis devenu plus hésitant à acheter des actions. Et avec des taux d’intérêt si bas, je n’ai guère envie d’acheter des obligations.

Par conséquent, mon capital s’est naturellement tourné vers l’immobilier, qui bénéficie de taux d’intérêt bas, d’anticipations inflationnistes plus élevées et d’un désir accru pour nous tous de vivre mieux après la pandémie alors que nous passons plus de temps chez nous.

Pourquoi l’immobilier est moins risqué que les actions

Passons en revue quelques raisons pour lesquelles l’immobilier est moins risqué que les actions. Ironiquement, en raison d’un risque plus faible, vous pourriez en fait gagner beaucoup plus d’argent avec l’immobilier que les actions.

1) Le gouvernement le croit

Selon le règlement T de la Federal Reserve Board, vous pouvez emprunter jusqu’à 50% du prix d’achat des titres qui peuvent être achetés sur marge. C’est ce qu’on appelle la «marge initiale». Certaines entreprises exigent que vous déposiez plus de 50% du prix d’achat.

Après avoir acheté des actions sur marge, la FINRA vous oblige à conserver au moins 25% de la valeur marchande totale des titres dans votre compte sur marge à tout moment. La valeur nette de votre compte correspond à la valeur de vos titres moins ce que vous devez à votre société de courtage.

Les 25 pour cent sont appelés «besoins de maintenance». De nombreuses sociétés de courtage ont des besoins d’entretien plus élevés, généralement entre 30 et 50 pour cent.

D’autre part, le gouvernement encourage activement les accédants à la propriété à n’investir qu’entre 0% et 3,5% et à emprunter le reste par le biais des types de prêts suivants:

Les prêts VA, qui sont soutenus par le ministère des Anciens Combattants, offrent des options de mise de fonds de 0% pour les emprunteurs admissibles.
Les prêts de l’USDA, soutenus par le ministère de l’Agriculture, offrent des options de mise de fonds de 0% pour les emprunteurs éligibles.
Les prêts de la FHA, soutenus par la Federal Housing Administration, permettent des acomptes aussi bas que 3,5%.

2) Les institutions financières sont d’accord

Tout comme vous et moi, l’objectif d’une institution financière est de gagner le plus d’argent possible en tenant compte des risques.

Pourtant, je n’entends absolument aucun refus de la part des sociétés de courtage souhaitant pouvoir prêter avec une marge supérieure à 50%. Si les sociétés de courtage pensaient que les actions étaient moins risquées, elles feraient beaucoup de pression pour augmenter le plafond de marge.

Après tout, une société de courtage gagne des intérêts sur marge qui rapportent beaucoup plus que le taux d’intérêt qu’elle paie sur les liquidités de ses clients. Mais les sociétés de courtage savent que certains de leurs clients pourraient faire faillite et n’auront pas la capacité de rembourser leur dette sur marge en cas de ralentissement rapide.

La plupart des prêteurs prêtent volontiers jusqu’à 80% de la valeur du bien immobilier (20% d’acompte, 80% LTV). Si vous avez un bon crédit, certains prêteurs vous permettront même d’emprunter jusqu’à 90% de la valeur de la propriété (10% d’acompte, 90% LTV).

Si les prêteurs pensaient que l’immobilier était plus risqué que les actions, les prêteurs réduiraient le pourcentage qu’un client pourrait emprunter. Beaucoup de ces institutions financières gèrent à la fois une entreprise de courtage et une entreprise de prêts hypothécaires. Par conséquent, ils voient les deux côtés.

3) Le prix d’achat médian d’une maison est beaucoup plus élevé

En 2021, le prix d’achat médian d’une maison en Amérique est d’environ 340000 $, ce qui est beaucoup plus élevé que le prix d’achat médian d’une action. Le solde médian du compte de retraite est inférieur à 10 000 $ en 2021 (5 000 $ en 2013).

Pourtant, bien que le prix médian du logement soit au moins 30 fois supérieur au solde médian du compte de retraite, les investisseurs immobiliers peuvent emprunter jusqu’à 100% d’un achat de maison contre 50% pour les acheteurs de marge en actions.

Ce fait signifie également que les institutions financières estiment que l’immobilier est moins risqué que les actions. Plus le prix d’achat est élevé, plus une institution financière doit perdre. Par conséquent, réduire le montant de l’emprunt du client aurait plus de sens. Pourtant, le contraire est vrai.

4) Les taux hypothécaires moyens sont inférieurs aux taux de marge moyens

Les taux hypothécaires et les taux de marge suivent le taux des fonds fédéraux et le rendement des obligations à 10 ans. Les taux hypothécaires et les taux de marge dépendent également de la société de courtage et de votre santé financière.

Cependant, dans l’ensemble, l’acheteur moyen peut emprunter à un taux inférieur à celui de l’acheteur moyen sur marge. Si vous vérifiez en ligne, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire fixe de 15 ans pour moins de 2,5%. Pour une comparaison plus similaire, vous pourrez peut-être trouver une banque qui propose un ARM 1/1 qui facture 1%. Cependant, le taux de marge moyen est plus proche de 4 à 6%.

Par conséquent, un taux d’emprunt moyen plus bas pour les investisseurs immobiliers signifie également que l’immobilier est moins risqué que les actions.

Banking 101 indique que les emprunteurs plus risqués qui achètent des actifs plus risqués doivent payer des taux d’intérêt plus élevés et vice versa. L’une des raisons pour lesquelles vous devriez tirer pour avoir plus de 800 points de crédit est que vous puissiez obtenir le taux d’intérêt le plus bas possible.

5) L’immobilier conserve sa valeur pendant les corrections boursières

Lorsque les actions se corrigent de 10% +, l’immobilier a tendance à conserver sa valeur ou à prendre de la valeur. La première raison est la fuite des capitaux vers la sécurité. Le capital fuit les actions plus risquées et entre dans les obligations et les actifs corporels comme l’immobilier. La deuxième raison pour laquelle l’immobilier a tendance à conserver sa valeur est que les taux d’intérêt baissent à mesure que les obligations augmentent.

Lors de l’effondrement boursier de mars 2020, j’ai écrit un article détaillé soulignant l’impact de la baisse des cours des actions sur l’immobilier. C’était ma façon de dire que les lecteurs devraient envisager d’acheter un bien immobilier. Le S&P 500 à lui seul était en baisse d’environ 32% ce mois-là. Certaines actions individuelles ont beaucoup plus baissé.

Je pense que l’immobilier surpasse le plus les actions lorsque le S&P 500 recule d’environ 15% à 20%. Ce n’est que lorsque le S&P 500 baisse de plus de 30% et reste en baisse pendant plus de six mois que l’attraction d’une récession commence à peser sur les prix de l’immobilier.

Pourquoi les investisseurs peuvent gagner plus d’argent avec l’immobilier

Lorsqu’une classe d’actifs est jugée moins risquée, les rendements sont également généralement inférieurs. Cependant, comme l’immobilier est moins risqué que les actions, les investisseurs peuvent ironiquement gagner une plus grande quantité d’argent absolue dans l’immobilier pour deux raisons.

La première raison est due à la confiance plus élevée d’un investisseur immobilier dans l’investissement plus d’argent dans l’immobilier en raison d’un risque plus faible.

La deuxième raison est due au fait que les investisseurs immobiliers peuvent emprunter plus d’argent pour acheter un investissement plus cher en raison d’un risque plus faible.

Comme c’est intéressant! Permettez-moi de partager un exemple concret à démontrer.

Gagner de l’argent avec des actions est difficile

Lorsque Donald Trump a été définitivement banni de Twitter le 8 janvier 2021, cela m’a fait penser davantage à Twitter en tant qu’investissement. Le titre était à la traîne de plusieurs de ses pairs et je me suis retrouvé à perdre plus de temps sur la plate-forme.

En tant que personne qui n’aime pas les médias sociaux, je pensais que l’engagement pourrait peut-être augmenter étant donné que j’étais davantage attiré par la plate-forme. Lorsque l’engagement augmente, les revenus publicitaires et les bénéfices ont tendance à augmenter. Par conséquent, j’ai décidé d’acheter 220 actions initiales à 47,08 $ / action d’une valeur de 10 357,69 $ le 20 janvier 2021. Voir ci-dessous.

Mon objectif ultime était d’acheter une position de 50 000 $ pour ce portefeuille de placement particulier (taille d’exposition normale). Cependant, le stock a commencé à augmenter peu de temps après. Je voulais attendre un meilleur point d’entrée. Mais cela n’est jamais venu.

L’action Twitter a continué d’augmenter après avoir publié des résultats solides et donné pour la première fois un objectif de profit clair. Maintenant que le stock est dans les années 70. Je n’ai aucun intérêt à acheter plus après une augmentation de 56% + en moins de 40 jours.

Une augmentation de 56% si rapidement est formidable. Cependant, une hausse de 5 849,71 $ ne fait pas bouger l’aiguille en termes de portefeuille ou de ma valeur nette. J’aurais dû acheter 50 000 $ d’actions Twitter en une seule fois. Mais je manquais de confiance, encore moins pour aller all-in plus marge. Un gain de plus de 25 000 $ se sentirait tellement mieux.

Gagner de l’argent avec une maison est plus facile

Maintenant, comparons une maison que j’ai achetée en 2019. Un jour, une maison plus grande dans mon quartier préféré de San Francisco avec vue panoramique sur l’océan est devenue disponible à l’achat. Je pensais que c’était un bon investissement alors j’ai marchandé et payé comptant.

Pourquoi l'immobilier est moins risqué que les actions

Aujourd’hui, la maison vaut 19% de plus selon Redfin. Un retour de 19% sur deux ans est ho-hum comparé à un retour de 56% sur 40 jours dans l’action Twitter. Si seulement j’avais acheté avec une hypothèque. J’aurais pu gagner un meilleur rendement. Tant pis.

Cependant, un gain de 19% équivaut à environ 340 000 $, soit 58 fois plus que le bénéfice de 5849 $ sur le papier Twitter. De plus, après avoir invité quatre groupes d’agents immobiliers pour une évaluation, le consensus est que la propriété vaut 10% de plus.

J’étais d’accord pour investir 169 fois plus dans une maison que dans mon achat initial d’actions Twitter, car je pensais que l’immobilier était moins risqué. La maison avait un but important: abriter ma famille grandissante. J’avais prévu de posséder la maison pendant des années, de la réparer et peut-être de la vendre un jour.

Certes, j’aurais eu plus de courage d’investir plus d’argent dans le S&P 500 que dans une seule action. Cela dit, j’aurais probablement investi au plus un tiers du montant dans le S&P 500 comme je l’ai fait dans la maison. De plus, j’aurais acheté en plusieurs tranches.

Mise à jour des algorithmes d’évaluation immobilière

Ce qui me passionne vraiment, c’est la probabilité que Redfin et Zillow mettent à jour leurs algorithmes d’évaluation. Ils doivent rattraper la forte évolution des prix des maisons unifamiliales dans tout le pays.

Pourquoi l'immobilier est moins risqué que les actions et l'ironie qui en découle - L'algorithme de valorisation de Redfin doit être mis à jour

J’ai suivi de près les prix de vente des maisons de 3 à 5 chambres depuis le début de la pandémie. Le nombre de maisons vendues au-dessus de l’estimation de Redfin est en augmentation. Par conséquent, il semble que les algorithmes de tarification en ligne doivent être révisés à la hausse.

Voici un exemple d’une maison unifamiliale qui s’est vendue en février 2021 pour 337 925 $ au-dessus de l’estimation de Redfin. Ces événements sont maintenant beaucoup plus courants.

Pas de confiance, pas d’investissement, pas de gain d’argent

Si vous n’avez pas assez de confiance pour investir dans un actif à risque, vous n’investirez pas ou n’investirez pas suffisamment pour faire la différence.

Depuis le lancement de Financial Samurai en 2009, je suis tombé sur beaucoup de gens qui ont laissé leur épargne s’accumuler dans un compte d’épargne parce qu’ils avaient trop peur d’investir en bourse.

J’étais l’un d’entre eux lorsque j’ai quitté le travail en 2012. Au lieu d’investir directement dans le S&P 500, j’ai plutôt investi dans une note structurée avec une protection à la baisse. Le prix était la liquidité et l’abandon de la majeure partie du dividende pendant cinq ans. La thésaurisation de l’argent est une réalité sous-optimale qui est tout à fait compréhensible après la crise financière mondiale.

Bien sûr, il y a des exemples où certains investisseurs ont all-in sur leur action de croissance multi-ensacheuse préférée. Mais pour l’Américain moyen sans fonds en fiducie et qui a une famille à charge, acheter une propriété qui fournit un but est un moyen plus facile et plus sûr de créer de la richesse.

Tant que vous pouvez vous permettre la maison, même si la valeur de votre maison diminue, c’est bien que vous ne soyez pas constamment rappelé sa dépréciation. Au lieu de cela, nous espérons que vous apprécierez l’utilité de votre maison tout en créant de merveilleux souvenirs. Cet utilitaire est ce qui rendra une perte potentielle d’investissement immobilier beaucoup plus supportable.

En ce qui concerne les actions, aucune joie de propriété ne compensera une perte de stock. Les actions ne fournissent simplement aucune utilité.

Étant donné que l’immobilier est moins risqué que les actions, il est ironique qu’une personne moyenne puisse gagner beaucoup plus d’argent avec l’immobilier. Nous avons l’appui du gouvernement à remercier en partie pour cette anomalie. Mais nous pouvons aussi remercier notre capacité à prendre courageusement des risques plus calculés pour une gloire financière potentielle!

Lecteurs, pensez-vous que l’immobilier est moins risqué que les actions? Sinon, j’aimerais connaître vos raisons.