Comment profiter de son erreur

Dans un revirement étonnant, Zillow a récemment annoncé qu’il se retirerait de l’activité iBuying et fermerait sa division Zillow Offers. Environ 25 % ou 2 000 de ses employés seront licenciés car l’entreprise subit une radiation de 540 millions de dollars.

« Nous avons déterminé que l’imprévisibilité des prévisions des prix des maisons dépasse de loin ce que nous avions prévu et que continuer à faire évoluer les offres de Zillow entraînerait une trop grande volatilité des bénéfices et du bilan », a déclaré Rich Barton, co-fondateur et PDG de Zillow.

En d’autres termes, même Zillow ne peut pas faire confiance à ses Zestimates !

Je n’ai pas fait confiance à Zillow depuis longtemps déjà

Si vous lisez Financial Samurai depuis 2011, vous avez peut-être lu mon article, Vous ne pouvez pas faire confiance à Zillow et à ses estimations. À l’époque, j’étais déconcerté par ses estimations pour ma maison. Ils semblaient sauter entre 7 % et 25 % sur une base mensuelle.

En tant que personne qui se battait pour faire baisser ses impôts fonciers après la crise financière mondiale, Zillow se révélait peu fiable.

Ci-dessous se trouvait le Zestimate de ma résidence principale précédente, qui a soudainement augmenté de 35% en un an. Son graphique historique a également complètement changé d’une année à l’autre.

En conséquence, le bureau de l’évaluateur immobilier a rejeté mon appel pour une évaluation inférieure, même si le Zestimate était clairement trop élevé. J’avais réussi à réduire mes impôts fonciers pendant deux ans jusqu’à ce point.

Étant donné que le pire de la crise financière était passé en 2012, j’ai décidé de tester le marché et de mettre ma propriété en vente. Je venais de négocier une indemnité de départ et j’ai pensé qu’il serait peut-être bon d’économiser. C’était juste ma femme et moi dans une maison de quatre chambres et trois salles de bain.

J’ai décidé que si je me rapprochais de l’estimation de Zillow, je vendrais et louerais un appartement de deux chambres. Mais je n’ai reçu aucune offre écrite 20% en dessous du Zestimate, j’ai donc retiré la liste après 28 jours. Dieu merci, car 2012 a marqué le début d’un marché haussier de l’immobilier qui a duré jusqu’à ce jour.

Ce qui me déçoit le plus chez Zillow

Depuis la fondation de Zillow en 2004, il a peu fait pour réduire le coût de vente d’une maison. Avec la technologie et Internet qui compriment les taux de commission dans tous les secteurs, Zillow n’a pas réussi à réduire les coûts de transaction.

Il suffit de regarder les commissions de courtage en ligne. Ils sont passés à zéro. Pour un vendeur, payer encore une commission de 5 % à 6 % pour vendre une maison aujourd’hui est agressif. Cela est d’autant plus vrai que les prix des maisons ont tellement augmenté. Il y aurait beaucoup plus de transactions immobilières si les taux de commission diminuaient de moitié. Pour les vendeurs, un forfait serait encore mieux.

Alors pourquoi Zillow n’a-t-il pas contribué à réduire les coûts de transaction immobilière ? C’est simple. La majorité des revenus de Zillow proviennent des honoraires que les agents immobiliers paient pour les prospects. Par conséquent, Zillow ne peut pas mordre la main qui le nourrit. L’Association nationale des agents immobiliers est sa principale source d’affaires.

Du côté positif, les taux de commission toujours élevés ont encouragé les propriétaires à rester plus longtemps. L’ancienneté moyenne est passée d’environ 4,2 ans en 2009 à plus de 8 ans aujourd’hui. En conséquence, les propriétaires ont vu leur valeur nette exploser grâce à un marché haussier du logement.

Si cela ne m’avait coûté que 2% de vendre ma maison en 2012, je l’aurais probablement vendue. Bien que j’aie obtenu un prix relativement bon cinq ans plus tard, cela me faisait toujours beaucoup de peine de payer une commission de 4,5%.

En tant que nouveau père, je ne pouvais tout simplement plus accepter d’être propriétaire dans cette propriété. De plus, il y avait des problèmes de maintenance à venir que je ne voulais pas traiter. Alors j’ai mordu la balle et simplifié la vie.

Ne vendez pas à un iBuyer

Dans le passé, j’encourageais les vendeurs à ne jamais vendre à un iBuyer. Les iBuyers essaient de payer en dessous du taux du marché en échange d’une transaction en espèces plus rapide. Avec un iBuyer, vous pouvez potentiellement conclure en moins d’une semaine. Avec des données de qualité supérieure, leur objectif est de faire demi-tour et de vendre votre maison acquise à bas prix pour un profit.

En échange de cette commodité, Zillow Offers facture des frais de service allant de 1,5 à 9 %, avec des frais de service moyens de 7,5 %. Les frais de service couvrent les coûts de possession de Zillow lors de la revente de maisons. Payer Zillow 7,5% pour leur vendre votre maison en dessous du taux du marché est ridicule. Attendre 30 à 45 jours pour conclure une transaction régulière n’est pas si grave.

Au lieu de vendre à un iBuyer, inscrivez votre maison sur le MLS pour obtenir une exposition maximale au marché. Vous pouvez également essayer d’inscrire d’abord votre maison auprès d’une grande maison de courtage avant d’aller sur le MLS. Dans un marché fort, vendre à un iBuyer comme OpenDoor n’a pas de sens. Dans un marché baissier, vendre à un iBuyer pourrait être plus attrayant, selon le prix qu’il propose.

Mais le fumble de Zillow montre que vous pouvez également profiter des iBuyers. Zillow a payé des prix supérieurs au marché pour des milliers de logements et essaie maintenant de se débarrasser de milliers de logements au cours des prochains trimestres à des prix probablement inférieurs à ceux du marché. Achetez haut, vendez bas !

Par conséquent, si jamais vous êtes approché par un iBuyer, soyez ouvert à ce qu’il a à offrir. Parce qu’ils ont tendance à être des acheteurs de masse, ils pourraient ne pas avoir la main-d’œuvre pour vérifier correctement si chaque prix d’offre est raisonnable. Leurs algorithmes sont parfois loin.

Cela dit, attendez-vous à des offres moins attrayantes de la part des iBuyers, car il y a moins de concurrence avec la disparition des offres Zillow.

Comment profiter de l’erreur de Zillow et acheter des maisons bon marché

Zillow en fait a une page qui répertorie toutes ses propriétés possédées. Si vous cherchez à conclure une affaire sur ce marché du logement solide, cela vaut la peine d’y jeter un coup d’œil.

Si vous parcourez Zillow au hasard, vous pouvez également rechercher l’icône « Owned By Zillow ».

Où Zillow possède-t-il des maisons ?

Vous trouverez ci-dessous un aperçu des villes et des États dans lesquels Zillow possède des maisons qu’il envisage de vendre. Zillow possède des maisons dans 25 régions métropolitaines de l’Arizona, de la Californie, du Colorado, de la Floride, de la Géorgie, du Minnesota, du Nevada, de la Caroline du Nord, de l’Ohio, de l’Oregon, du Tennessee et du Texas.

Les meilleures villes à rechercher pour les bonnes affaires appartenant à Zillow

Nous pouvons maintenant comparer où Zillow prévoit de décharger les maisons et les villes qui ont l’offre à venir la plus faible et qui sont également le moins en hausse depuis le pic précédent.

Les villes les plus attrayantes pour rechercher des bonnes affaires Zillow sont :

• Miami, Floride
• Tampa, Floride
• Orlando Floride
• Los Angeles, Californie
• San Diego, Californie
• Riverside, Californie
• Sacramento, Californie
• Las Vegas, Nevada
• Portland, Oregon
• Minneapolis, Minnesota

En d’autres termes, ces villes se trouvent dans le quadrant vert en bas à gauche où Zillow prévoit de se débarrasser de ses stocks. Étant donné que Zillow se trouve également à Austin, Dallas, Nashville, Houston et Raleigh, où l’offre potentielle de logements est la plus élevée, ces villes pourraient être les plus exposées au risque de ralentissement du logement.

Cela dit, le Texas, le Tennessee et la Caroline du Nord connaissent toujours une forte croissance de l’emploi et des tendances démographiques. Par conséquent, il vaut toujours la peine de vérifier ces États pour les bonnes affaires immobilières.

Voici un graphique qui montre comment la grande majorité des maisons que Zillow vend à Dallas, Minneapolis et Phoenix se vendent à perte.

Développer une entreprise est difficile

Je suppose que Zillow s’est lancé dans le secteur iBuying parce qu’il a également vu d’autres concurrents y entrer. De plus, Zillow recherchait probablement de nouvelles sources de croissance des revenus pour augmenter la valeur actionnariale.

Si vous croyez en votre produit, vous devriez certainement essayer de maximiser sa valeur. Il en va de même pour décider de travailler pour quelqu’un ou de devenir entrepreneur. Si vous croyez vraiment en vos capacités, vous devriez voir ce que vous pouvez faire par vous-même.

Dans le cas de Zillow, il croyait en son algorithme de tarification, qui lui a finalement coûté des milliards en valeur actionnariale. Au moins Zillow a essayé d’évoluer, ce qui est louable. C’est juste que Zillow, la société, traversera probablement une année perdue.

Utilisez la mauvaise évaluation de l’immobilier à votre avantage

S’il y a une leçon à tirer par nous, investisseurs immobiliers, c’est que nous devons continuer à ne pas faire confiance aux estimations de Zillow.

J’ai trouvé que les estimations de prix de Redfin étaient toujours plus précises. Cependant, il y a une histoire révisionniste continue avec les estimations de Redfin et de Zillow pour les faire paraître moins mauvaises. Pendant une décennie, j’ai suivi avec diligence les prix de vente finaux des maisons et les estimations de prix en ligne pour les maisons qui me tiennent à cœur. Bon nombre des estimations continuent d’être éloignées.

En conséquence, en 2019, j’ai mis au point l’indicateur avancé de propriété FS20 pour donner aux acheteurs potentiels un signal pour les aider à acheter avec plus de confiance. Acheter ou vendre une maison peut être une expérience éprouvante pour les nerfs. Le concept derrière FS20 devrait encore être très utile aujourd’hui.

En tant qu’investisseurs immobiliers avertis, nous devons utiliser à notre avantage de mauvaises estimations de prix de l’immobilier en ligne. Pour ce faire, nous connaissons mieux le marché que les algorithmes de tarification. Nous exploitons ensuite la différence de prix avec les acheteurs et les vendeurs qui croient encore naïvement en Zillow.

Le marché immobilier est inefficace, c’est l’une des raisons pour lesquelles je l’aime tant. Il est maintenant temps de rechercher des offres appartenant à Zillow !

Lecteurs, que pensez-vous de l’entrée et de la sortie de Zillow du secteur iBuying ? Quelles sont les bonnes raisons de vendre à un iBuyer avec une grosse remise et des frais énormes ? Envisagez-vous de profiter d’un accord Zillow car il décharge des milliers de maisons ?