L’une des choses qui m’intéressent est de savoir comment les plateformes de financement participatif immobilier ajoutent de la valeur pour leurs investisseurs après l’acquisition. Par conséquent, j’ai demandé à RealtyMogul de partager un regard approfondi sur l’une de leurs transactions immobilières multifamiliales à valeur ajoutée réussies du début à la fin.
Quand j’étais jeune, je passais avec enthousiasme beaucoup de temps à agrandir et à réaménager des propriétés pour ajouter plus de valeur. Maintenant, en tant qu’homme d’âge moyen avec deux jeunes enfants, je n’ai tout simplement plus le temps ni l’envie. Je préfère de loin payer quelqu’un pour ajouter de la valeur pour moi.
Jetons un coup d’œil à l’étude de cas de RealtyMogul pour avoir une meilleure idée de ce qu’ils font pour les investisseurs.
Multifamilial à valeur ajoutée : un favori du financement participatif immobilier
L’une des classes d’actifs les plus populaires proposées sur les plateformes de financement participatif immobilier comme RealtyMogul est multifamiliale – en particulier, multifamiliale à valeur ajoutée.
La valeur ajoutée est une stratégie d’investissement dans laquelle une société immobilière identifie qu’une propriété fonctionne actuellement en dessous de son potentiel.
Généralement, les loyers sont inférieurs à la valeur marchande. Ou les charges d’exploitation de la propriété sont trop élevées, ou les deux. En apportant des améliorations à la propriété et à sa gestion, la société immobilière peut souvent augmenter les flux de trésorerie de la propriété et sa valeur globale. La majeure partie des retours aux investisseurs sont générés lorsque la propriété est vendue.
Voici une étude de cas réussie d’un projet multifamilial à valeur ajoutée. Cela vous aidera à comprendre le fonctionnement interne. L’offre présentée est de Communautés RM – la branche acquisition de RealtyMogul. C’est un projet qui s’appelle Terrace Hill[1] qui a récemment suivi un cycle complet le 28 juin 2022.
Un sous-marché dynamique avec une demande saine de locations
Terrace Hill est un complexe d’appartements de 310 logements situé à El Paso, au Texas. RM Communities l’a acquis en mai 2019.
Avant de plonger, voici plusieurs facteurs que RM Communities recherche dans tout sous-marché dans lequel il envisage d’investir.
Ce que RealtyMogul évalue avant d’acquérir une propriété de sous-marché
- Croissance démographique. Les gens, en particulier les jeunes adultes, s’installent dans la région à un rythme plus élevé que dans d’autres régions du pays.
- Le taux de chômage est en baisse. Et idéalement, il y a plusieurs grands employeurs dans la région ou qui déménagent dans la région.
- Le revenu moyen des ménages est sain. Les personnes qui vivent dans la région ou qui y emménagent gagnent ou gagneront un salaire suffisamment décent pour soutenir un coût de la vie bon et durable.
- La demande de logements est élevée, comme en témoigne le faible taux d’inoccupation.
- C’est un quartier où les gens veulent vivre – la criminalité est relativement faible, le quartier est sûr et idéalement accessible à pied, et il est proche des épiceries, d’autres commodités et des principales autoroutes.
Le sous-marché dans lequel se trouve Terrace Hill répondait à la plupart des critères énumérés ci-dessus. Il est également juste à côté de l’université locale. Cela signifie généralement qu’il existe une forte demande de logements étudiants sous forme de locations d’appartements.
À première vue, la propriété semblait vieille et fatiguée
Le vendeur était propriétaire de Terrace Hill depuis de nombreuses années et avait pris du retard dans l’entretien de la propriété. Les unités étaient également assez démodées.
L’équipe de RM Communities s’est alors penchée sur comparables locatifs (également connu sous le nom de « coms de location »). Ils ont identifié que d’autres complexes d’appartements plus agréables dans le sous-marché facturaient des loyers plus élevés que ceux de Terrace Hill, et qu’une stratégie de valeur ajoutée pourrait avoir du sens pour la propriété.
L’équipe a ensuite construit un Budget d’investissement. C’est une liste de toutes les améliorations, réparations et mises à niveau qui pourraient améliorer la propriété et, en fin de compte, augmenter les loyers.
Une fois qu’un budget CAPEX est complet et que les loyers futurs projetés sont déterminés, ces intrants sont mis dans un document appelé « pro forma ». Le formulaire est une analyse d’un le profit potentiel de la propriété (résultat net d’exploitation) à partir de ses revenus locatifs et charges d’exploitation actuels et potentiels. Ce processus permet de déterminer si un projet a du sens.
Les tarifs de location sont pris en compte dans ces deux documents pour aider à déterminer les loyers maximaux que la propriété peut être en mesure d’atteindre une fois qu’elle a été améliorée.
Dans le cas de Terrace Hill, l’équipe a déterminé qu’un budget d’investissement d’environ 4,1 millions de dollars serait nécessaire pour améliorer suffisamment la propriété pour commander les loyers du marché et générer des rendements qui semblaient attrayants dans le pro forma.
Ensuite, la décision a été prise pour RealtyMogul d’acquérir la propriété à Mai 2019 pour 18,7 millions de dollars.
Mise en œuvre du plan d’affaires pour une transaction à valeur ajoutée
Le plan d’affaires à valeur ajoutée de Terrace Hill consistait en des améliorations intérieures et extérieures.
Améliorations intérieures à valeur ajoutée
Au total, 219 des 310 unités ont été rénovées avant la vente de la propriété.
Les rénovations comprenaient la mise à niveau des cuisines avec de nouvelles façades d’armoires, de nouveaux appareils électroménagers, des revêtements de sol en vinyle et des dosserets. De plus, RealtyMogul a refait surface des comptoirs dans les cuisines et les salles de bains et a ajouté de nouveaux matériels, luminaires, éclairages et ventilateurs de plafond. Et dans les salles de bains, ajouter de nouveaux aérateurs, pommes de douche et toilettes à économie d’eau. Les unités ont également reçu une nouvelle couche de peinture.
Et au cas où vous vous demanderiez pourquoi seulement 219 des 310 unités ont été rénovées, il est courant qu’une société immobilière rénove certaines unités, mais pas toutes. Les unités remodelées servent de vitrine aux acheteurs potentiels. Ils montrent un potentiel de loyer accru en raison des rénovations. Ils montrent également une appréciation supplémentaire du capital pour les acheteurs potentiels.
Améliorations extérieures à valeur ajoutée
Le refroidissement des marais de la propriété a été remplacé par de l’air réfrigéré (ce qui a réduit les dépenses d’exploitation de la propriété). De plus, une nouvelle toiture a été ajoutée, l’extérieur a été repeint et l’aménagement paysager a été amélioré.
Notre équipe a également amélioré la piscine, transformé un ancien court de tennis en un nouveau salon pour les résidents avec un nouveau terrain de basket et une pelouse ouverte qui comprenait également de nouvelles tables, des bancs et des barbecues.
Les améliorations de la propriété ont entraîné une augmentation de 22 % des revenus locatifs
Une fois les améliorations terminées, les loyers moyens à Terrace Hill sont passés de 688 $ au moment de l’acquisition à 820 $ après les rénovations. C’est une augmentation de 22% des revenus locatifs.
Avec un projet multifamilial à valeur ajoutée, une fois que vous pouvez démontrer que la propriété améliorée génère beaucoup plus de revenus, la propriété recevra probablement une valeur d’évaluation plus élevée.
À ce moment, la propriété est généralement refinancée ou vendue. En cas de refinancement, un prêt supplémentaire peut être utilisé pour restituer aux investisseurs une partie du capital initial investi dans le projet.
Avec Terrace Hill, RM Communities a atteint ses rendements proforma en n’ayant rénové que ⅔ des unités. Ainsi, la propriété a été vendue au quatrième trimestre de 2021 pour 27,325 millions de dollars. C’est une augmentation de 46% de la valeur en seulement 2,5 ans.
La note de Sam. Pour rappel, le prix d’acquisition était de 18,7 M$ plus les 4,1 M$ de frais de réhabilitation pour un coût total de 22,8 M$. Par conséquent, le rendement brut total s’est élevé à 20 %. Mais comme vous le verrez ci-dessous, les rendements sont dus à l’effet de levier.
Mesures de retour pour les transactions immobilières
Les 3 indicateurs de rendement les plus importants à prendre en compte lors de l’évaluation d’une transaction immobilière sont :
- TRI (taux de rendement interne) : le taux de rendement annuel attendu que l’opération devrait potentiellement générer, en tenant compte de la valeur temps de l’argent.
- Multiple des capitaux propres : combien d’argent vous pouvez potentiellement gagner sur votre investissement.
- Rendement cash-on-cash : le total des flux de trésorerie avant impôts que vous gagnerez potentiellement par rapport au montant total des liquidités investies.
Les derniers retours de Terrace Hill
Dans le cas de Terrace Hill, la souscription initiale de RM Communities prévoyait un TRI au niveau de la propriété de 17,4 %, un multiple des capitaux propres de 2,04 x et un rendement moyen en espèces de 8,05 % sur une période de détention de 5 ans.
Nous pensons que l’investissement atteindra à terme un TRI au niveau de la propriété d’environ 21,8 %, un multiple des capitaux propres de 1,58 x et un rendement cash-on-cash moyen de 5,3 %.
De plus, RM Communities a battu le record du prix de vente d’un complexe d’appartements de ce type construit dans les années 1980 à El Paso.
Conclusion de l’étude de cas multifamiliale à valeur ajoutée
L’immobilier est ma classe d’actifs préférée pour créer de la richesse, en partie parce que les investisseurs avertis savent quoi faire pour augmenter les rendements. Alors qu’avec les actions, en tant qu’investisseurs minoritaires, nous ne pouvons pas faire grand-chose pour créer plus de valeur.
En tant qu’investisseur immobilier qui termine une rénovation douloureuse de deux ans, je considère toute appréciation naturelle du marché comme un bonus. La véritable opportunité économique est toujours ce que je peux faire par le biais de la rénovation ou de l’expansion pour augmenter les loyers et les prix de l’immobilier. Ma chose préférée à faire est de créer plus d’espace habitable en dessous du coût de vente.
Le problème avec la rénovation est l’énergie nécessaire pour obtenir les permis, passer par la planification, embaucher des entrepreneurs, maintenir les entrepreneurs dans les délais, se procurer des matériaux et trouver de nouveaux locataires ou acheteurs une fois terminé.
En conséquence, je suis heureux qu’il existe des sociétés immobilières telles que RealtyMogul pour aider à faire le travail pour nous afin que nous n’ayons pas à le faire. Plus j’entends de détails sur ce que les promoteurs immobiliers font pour ajouter de la valeur, plus je suis heureux de ne pas avoir à faire le travail !
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[1] L’accord à valeur ajoutée le plus récent qui a suivi un cycle complet est celui dans lequel l’actif a été vendu et toutes les distributions ont été versées aux investisseurs.
Cet article est à titre informatif uniquement. Il ne doit pas être considéré comme une recommandation, une offre de vente ou une sollicitation d’une offre d’achat de titres. Toutes les informations d’investissement contenues dans ce document ont été obtenues à partir de sources que RealtyMogul considère comme fiables. Mais nous ne faisons aucune représentation ou garantie quant à l’exactitude de ces informations et déclinons toute responsabilité à cet égard. Aucune partie de cet article n’est destinée à lier RealtyMogul ou à remplacer tout matériel d’offre d’émetteur.
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Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le sitewww.financialsamurai.com