Devriez-vous rembourser votre prêt hypothécaire tôt ou investir?

Je reçois beaucoup cette question (deux fois la semaine dernière, en fait).

Il y a un an, un lecteur nommé Clay a acheté une nouvelle maison et a dû prendre cette décision exacte.

Remarque: Vous vous souvenez peut-être de Clay dans ce billet de 2015 – L’indépendance financière après la tragédie

Heureusement pour nous, il a décidé de faire un peu de tous les deux et il a suivi tous ses chiffres pour comparer les deux options!

Clay n’a pas son propre blog, alors il m’a gentiment contacté pour partager ses conclusions.

Évidemment, les rendements de vos investissements différeront et vous ne pouvez pas prédire ce que les marchés vont faire au cours d’une année donnée, mais il est intéressant de voir comment les chiffres de cette expérience réelle se déroulent.

À emporter, Clay…

Vous avez lu tous les articles et entendu tous les débats.

Le camp «Toute dette est mauvaise» déclare…

«Remboursez l’hypothèque le plus rapidement possible! Vos fichus cheveux sont en FEU! La dette est le germe de SATAN! Une fois la maison payée, vous aurez un énorme cash-flow! Rembourser! REMBOURSER!!!! »

Le ninja des finances «plus intelligent que toi» vous le dira…

«Les prêts hypothécaires sont une BONNE DETTE! Les investissements sont la voie à suivre. Empruntez à 4% et gagnez 7% sur le marché! C’est des maths simples idiots. De plus, la loi fiscale est en votre faveur. Ne mettez pas votre argent à la maison… investissez-le. »

La décision entre le remboursement hypothécaire et l’investissement consiste vraiment à équilibrer la psychologie de la vie sans dette avec votre propre tolérance au risque personnelle (avec un plat supplémentaire d’efficacité financière).

L’année dernière, je me suis retrouvé dans une situation où je pouvais effectuer un test réel, avec de l’argent réel, sur ma maison actuelle.

L’année dernière, ma femme et moi avons acheté une maison pour notre nouvelle famille reconstituée. Lorsque ma vieille maison a été vendue, nous avions suffisamment d’argent pour rembourser notre nouvelle hypothèque.

J’ai donc eu quelques choix…

OPTION (1) Remboursez cette hypothèque, brûlez ce relevé bancaire et investissez cet argent supplémentaire chaque mois. Dave Ramsey serait fier.

OPTION (2) Gardez mon hypothèque de 30 ans nouvellement émise et collez les fonds de l’ancien endroit dans des actions à 100% et regardez CNBC pendant des heures chaque nuit car je ne pourrai plus dormir.

que faire, que faire?

Que diriez-vous d’un compromis qui donne un sentiment de sécurité tout en laissant des fonds sur le marché? N’est-ce pas doux? Les finances personnelles ne sont-elles pas toutes personnelles? Alors pourquoi ne pas faire un peu des deux?

Première étape, payez une partie de l’hypothèque pour la ramener à 200 000 $. C’est un joli chiffre rond et la réduction du capital réduit la durée de 30 ans à un peu plus de 16 ans. Maintenant, je paie plus en capital qu’en intérêts chaque mois ET j’ai un tas de capitaux propres dans la maison. Tout cela me fait me sentir mieux. MATH BE DAMNED!

Deuxième étape, prenez ce même joli numéro rond de 200 000 $ et investissez-le.

Où cela devrait-il aller? VTSAX? Ouais, peut-être que je ferais ça si c’était l’argent du Mad Fientist mais c’est ma propre égratignure dont nous parlons ici. Ce n’est pas seulement de la théorie, c’est ce que je fais. Un bon fonds mixte qui génère des revenus serait donc parfait. Je veux que les revenus de ce fonds soient directement versés sur mon compte courant au lieu d’être réinvestis, car bon, je suis en quelque sorte semi-retraité à ce stade et je me soucie d’avoir un revenu. De plus, il y a ces choses appelées paiements hypothécaires que je dois encore faire.

J’ai fini par atterrir sur les actions de l’amiral Vanguard Wellesley Income Fund (VWIAX), qui est un fonds équilibré fondé sur le revenu.

Oui, j’aurais pu devenir plus agressif et oui j’aurais pu réinvestir les distributions mais bon… ce n’est pas une discothèque… ce n’est pas un idiot autour. Je dois encore m’assurer que ma femme et moi pouvons dormir la nuit et la combinaison d’un revenu régulier dans un fonds équilibré me donne la certitude que je mets toujours mes soldats au billet vert au travail de manière responsable.

Alors c’est parti…

Depuis juin 2018, il y a maintenant deux éléments de campagne concurrents dans ma feuille de calcul:

Investissement

200 k $ dans le fonds VWIAX (3 148,119 actions @ 63,53 $).

Cela a un gain de marché historique de 6,8% selon Vanguard et verse des dividendes trimestriels.

La valeur changera avec le marché.

Hypothèque

200 000 $ à 3,99% pour une durée de 16 ans et 8 mois.

Le P + I mensuel est de 1368,53 $. Le montant dû diminue régulièrement à mesure qu’il est remboursé.

Résultats

Comment se compare-t-on?

Contrairement à regarder deux coureurs qui manœuvreraient habilement et chercheraient à se classer, essayer de comparer le remboursement d’une hypothèque à un fonds d’actions en temps réel n’est pas aussi facile que vous ne le pensez.

Comparez les soldes

Ne comparez-vous pas simplement le solde du fonds au solde hypothécaire? Duh. Quoi de plus simple?

Chaque mois, l’hypothèque se rétrécit et le fonds rebondit avec le marché. Je peux juste comparer l’équilibre entre les deux. Si je les soustrais, j’obtiens ce que j’appelle le «Et si je paye simplement l’hypothèque?» graphique.

C’est ce qui reste entre mes mains gourmandes si j’ai encaissé le fonds et remboursé l’hypothèque.

Par exemple, fin juin, le fonds valait 198 300,01 $ et mon hypothèque était de 199 296,47 $. Donc, si je voulais encaisser le fonds et rembourser l’hypothèque, je devrais trouver 996 $ de plus. Attendez, qu’est-ce que c’est maintenant? Je dois payer 996 $? Oh merde! Terrible décision!

Cependant, à la fin du mois d’août, j’aurais 5 675 $ de plus en poche, donc je suis un génie. Décision fantastique.

En décembre, le marché se transforme en bananes et je suis huit mille. Encore une fois, terrible décision! Wow et ce fonds est composé à 60% d’obligations? Ma tolérance au risque peut-elle résister à cette volatilité?

Pas si vite, qu’en est-il des revenus générés par le fonds?

Revenu d’investissement

N’oublions pas que le fonds verse des dividendes et des gains en capital, qui vont directement dans mon compte bancaire.

Jusqu’à présent, le fonds a payé 14 389 $ à mes fesses paresseuses, ce qui s’est avéré être une source de revenu assez décente.

Juin 2018	Septembre 2018	Décembre 2018	Mars 2019	TOTAL
1 581,93 $	1 566,19 $	9 764,21 $	1 476,78 $	14 389,11 $

Décembre a été un peu une surprise de Noël avec des gains en capital plus élevés que prévu.

Il semble que le fonds l’écrase même avec cette baisse du marché. Nous devons nous assurer que le gain de revenu est pris en compte dans la comparaison.

On dirait que je gagne plus de 21 $. Autre chose à considérer?

Ah! Vous devez soustraire les intérêts payés sur l’hypothèque.

Intérêts payés

Chaque mois, je dois effectuer un paiement P + I à The Man (dans ce cas, « The Man » est en fait Suntrust Mortgage).

La partie «P» de l’équation est principale vers l’équité dans la maison, donc je peux ignorer cela en toute sécurité pour cette comparaison, mais ce «I» embêtant représente l’intérêt.

Chaque mois, une partie légèrement plus petite de mon hypothèque est consacrée aux intérêts. Cependant, cela s’additionne toujours.

Au cours de la première année, ces intérêts seront de 7 823,89 $, donc je dois soustraire ces paiements d’intérêt embêtants effectués pour le privilège d’utiliser l’argent de la banque pour acheter la maison.

Les taxes

Et les taxes?

J’ai volontairement omis les considérations fiscales ici.

Historiquement, la politique fiscale favorisait le maintien de l’hypothèque. Cependant, avec les changements récents, la déduction des intérêts hypothécaires n’est plus le slam dunk qu’elle était.

Des impôts doivent également être payés sur les dividendes et les gains en capital provenant du fonds. Cependant, ce taux dépend grandement des autres revenus, donc pour cette comparaison, je vais simplement garder la vie simple et laisser les deux taux à zéro.

Résultats

Après un an, le gagnant est… le fonds de 13 000 $!

Je pense que cela a montré ce que nous savons tous déjà… les mathématiques favorisent les investissements par rapport à un versement hypothécaire.

Même ce fonds très prudent et axé sur le revenu surclasse l’hypothèque.

Cependant, pour beaucoup, l’avantage psychologique d’avoir une maison payée vaut la peine de laisser un peu d’argent sur la table.

Croyez-moi, je comprends.

Pour moi, avoir un fonds fiable à ma disposition que je pourrais utiliser à tout moment, pour n’importe quelle raison, a aussi des avantages psychologiques.

Une maison payée est excellente, mais la seule façon de retirer de l’argent de cette maison est de vendre ou de contracter un prêt.

Tu sais quoi d’autre est super? Avoir un fonds d’investissement à ma disposition immédiate, d’autant plus qu’il dégage également des revenus.

Plans futurs

Que réserve l’avenir?

Je ne suis pas sûr. Pour l’instant, je ne vois aucune raison de changer quoi que ce soit et j’aime suivre la performance du fonds sur une base mensuelle, donc je continuerai probablement cette petite course de chevaux à bouger pendant de nombreuses années à venir.

Parlez-moi après un solide marché baissier de trois ans et peut-être que les choses auront changé, mais c’est pourquoi j’ai choisi le type de fonds que j’ai choisi.

Si ma femme et moi décidions de cesser complètement de travailler, nous pourrions décider de rembourser l’hypothèque pour simplifier nos finances. Cependant, le fonds est très proche de faire les paiements P + I pour moi.

Peu importe ce que je choisis, je vais toujours me retrouver avec une maison payée.

Si je maintiens le cap pendant 16 ans et que j’assume un rendement prudent de 5% avec un rendement de 3%, j’aurai une maison payée PLUS un fonds d’une valeur de 434 000 $.

De plus, j’aurai payé pour 155 000 $ de dividendes au cours de ces années, tout en payant 74 000 $ en intérêts, pour un revenu net de 81 000 $.

Tout cela pour NE PAS rembourser mon hypothèque!

Vous voulez voir les chiffres bruts? Ma feuille de calcul de suivi peut être consultée ici et je le mets à jour régulièrement.

Merci beaucoup, Clay!

Voir des chiffres réels aide vraiment à mettre en évidence les différences entre les deux options.

Bien que j’opterais probablement moi-même pour l’investissement complet si je possédais une maison (d’autant plus que les taux d’intérêt sont actuellement si bas), cette décision se résume finalement à un choix personnel que vous devez faire en fonction de votre propre tolérance au risque.

L’approche hybride de Clay semble cependant être un bon compromis, d’autant plus que les revenus du fonds couvrent presque l’intégralité de son paiement hypothécaire!

Mises à jour du test

Clay prévoit de mettre à jour sa feuille de calcul tous les mois, alors revenez ici pour voir comment progresse l’expérience.

Un grand merci encore à Clay pour avoir partagé une expérience aussi intéressante et bien exécutée et j’espère que cela vous aidera à décider quoi faire lorsque vous rencontrez cette même question!