Pourquoi est-il préférable de payer une petite hypothèque que d’obtenir un gros crédit


Imaginez obtenir un crédit hypothécaire de 55 077 $ plutôt que de payer des frais hypothécaires pour obtenir un nouveau prêt. Un crédit hypothécaire de 55 077 $ était ce qui m’avait été cité pour un ARM de 4,125 millions de dollars, 10/6 à un taux de 3,625 %. Recevoir un crédit important vaut sûrement mieux que de payer des frais hypothécaires, n’est-ce pas ? Pas nécessairement.

Plus le taux hypothécaire que vous êtes prêt à payer est élevé, plus le crédit hypothécaire que vous recevez est important. La raison en est que le prêteur étale un taux d’intérêt plus élevé sur votre prêt.

Souscrire une nouvelle hypothèque à un taux inférieur de 3,375 % avec seulement un crédit de 3 514 $ pourrait être une décision plus optimale pour un emprunteur bien qualifié. En économisant 576 $ par mois en versements hypothécaires, vous atteindrez le seuil de rentabilité en 89 mois.

Vous obtenez 89 mois en prenant la différence du crédit de 51 563 $ et en la divisant par 576 $. Si vous envisagez de détenir l’hypothèque pendant plus de sept ans et demi, vous en sortirez gagnant toutes choses étant égales par ailleurs.

C’est l’argument traditionnel pour expliquer pourquoi il peut être préférable d’obtenir un taux hypothécaire plus bas avec moins de crédits. Cependant, il existe un autre argument expliquant pourquoi il est préférable de payer une petite hypothèque plutôt que d’obtenir un gros crédit. Et je ne suis pas sûr que la plupart des gens le sachent.

Mieux vaut payer des frais hypothécaires que d'obtenir un gros crédit dans la plupart des cas

Pourquoi il peut être préférable de payer des frais hypothécaires que de recevoir un crédit

Curieusement, j’ai appris d’un agent de Citimortgage que vous pourriez ne pas recevoir la totalité du crédit hypothécaire, surtout s’il couvre plus que tous les frais. Au lieu de cela, une partie du crédit peut être gaspillée. Par conséquent, il peut être préférable de choisir un taux hypothécaire qui se rapproche le plus possible d’un prêt hypothécaire sans frais.

Suivez ce dialogue pour comprendre pourquoi il peut être préférable de payer des frais hypothécaires que de recevoir un crédit. J’ai demandé à l’agent de Citimortgage de clarifier son aperçu des taux.

L’excédent de crédit reste avec le prêteur

Moi: Un crédit de 55 077 $ a l’air si juteux si j’y vais avec un taux hypothécaire de 3,625 %. Si les frais sont toujours de 11 955 $ pour un taux hypothécaire de 3,25 %, obtiendrais-je un crédit en espèces de 43 122 $ (55 077 $ – 11 955 $) ? Ou est-ce que j’obtiendrais réellement le crédit complet de 55 077 $ après tous les frais ? Sinon, où va le crédit ? Vers un montant de prêt inférieur ? Ou une remise en argent sur mon compte courant ?

Officier hypothécaire : En « théorie », vous pourriez obtenir ce crédit, mais il y a une restriction selon laquelle le crédit doit couvrir les frais de clôture « durs » / « légitimes » / « réels ». Tout ce qui dépasse resterait avec le prêteur. Donc, dans le monde réel, la façon dont nous le structurerions serait d’avoir un crédit qui se rapproche le plus des frais de clôture totaux, mais qui ne les dépasse pas.

Dans ce cas, il s’agirait du taux de la note de 3,375 % avec un crédit de 3 500 $, ce qui signifie qu’il resterait 14 000 $ et un peu de frais de clôture car le coût total pour contracter le prêt serait d’un peu plus de 17 500 $. Si vous preniez le taux de 3,5 % avec le crédit de 29 000 $, il paierait 100 % de vos frais de clôture. Cependant, vous laisseriez 11 000 $ à la banque car les coûts ne sont que de 18 000 $.

Le crédit hypothécaire ne s’applique pas à la réduction du montant de l’hypothèque

Moi: J’ai compris. Le solde créditeur restant de 11 000 $ lors de la souscription d’un billet à 3,5 % avec un crédit de 29 000 $ serait-il utilisé pour réduire le solde de mon prêt hypothécaire de 11 000 $ ? Si ce n’est pas le cas, est-ce que je perds vraiment les 11 000 $ de crédit restants ?

Officier hypothécaire : Non, le « crédit » ne servirait pas à réduire le montant du prêt. C’est un perte totale s’il n’est pas appliqué aux frais de clôture. Même si nous nous référons au crédit en termes de dollars et de cents, il s’agit davantage d’une mesure comptable que de « vrais » dollars et cents. C’est une façon pour nous de « tarifer » les différents taux de billets.

Les billets à des taux plus élevés sont plus «précieux», mais pas tellement en termes de dollars forts. La valeur intrinsèque est obtenue en offrant au client une gamme d’options.

Je vous suggère de prendre les 3,375% dans cette situation. Habituellement, la différence de montant en dollars entre les taux des billets n’est pas aussi extrême, mais il s’agit d’un prêt d’un montant élevé, de sorte que des différences de taux mineures entraînent d’énormes différences dans les quantités de crédits ou de points.

BTW tous ces chiffres sont hypothétiques car les taux sont anciens. Lorsque vient le temps de verrouiller les taux, nous pourrions arriver à un endroit où nous pourrions couvrir, disons, 80 % des frais de clôture sans « laisser d’argent sur la table ».

Payer une petite hypothèque, c’est mieux

Il est difficile de se qualifier pour une nouvelle hypothèque ou un refinancement de nos jours. Les normes de prêt sont devenues incroyablement strictes depuis la précédente crise financière. Cependant, si vous êtes en mesure d’obtenir un prêt hypothécaire, il est préférable de payer une somme modique plutôt que de recevoir un crédit important.

Idéalement, vous souhaitez choisir un taux hypothécaire qui offre juste assez de crédit pour couvrir 100 % du coût de la souscription d’un prêt hypothécaire ou du refinancement d’un prêt hypothécaire. Chaque dollar de crédit hypothécaire que vous recevez en plus du coût hypothécaire est gaspillé.

La meilleure chose à faire est que le crédit hypothécaire puisse couvrir au moins 70 % du coût de l’hypothèque. Même si vous devez payer des milliers de dollars à la clôture, au moins vous payez un taux hypothécaire inférieur et ne gaspillez pas d’argent.

Même si vous devez payer encore plus de frais hypothécaires, vous pourriez finir par être gagnant si les taux hypothécaires restent au même niveau ou augmentent et que vous conservez votre prêt hypothécaire pendant une période suffisamment longue.

Les banques profiteront toujours de votre prêt

Sachez qu’il n’y a pas de repas gratuit lorsqu’il s’agit de contracter un nouveau prêt hypothécaire ou de refinancer votre prêt existant. La banque trouvera un moyen de gagner de l’argent sur votre prêt. De plus, il ne révélera pas exactement combien d’argent il vous rapportera.

Un bon prêteur vous proposera différentes options de taux et de frais hypothécaires. A partir de là, c’est à vous de décider quel tarif avec quelle commission convient le mieux à votre situation. Si vous n’êtes pas sûr de quoi que ce soit au cours du processus, veuillez demander des éclaircissements à votre agent hypothécaire.

Dans le passé, j’essayais toujours d’obtenir une hypothèque « sans frais ». Maintenant, si jamais j’obtiens un autre prêt hypothécaire, je viserai à obtenir un prêt hypothécaire à « petits frais » pour m’assurer que moins d’argent soit gaspillé.

Lecteurs, avez-vous des idées sur les frais hypothécaires? Selon vous, quelle est la meilleure façon de minimiser les coûts de refinancement ou de nouvelle hypothèque tout en obtenant le meilleur taux ?

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Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le sitewww.financialsamurai.com