La meilleure façon de vendre une maison: MLS ou Pocket List?

La meilleure façon de vendre une maison est soit via le Multiple Listing Service (MLS) ou via une liste de poche. Je n’irais pas dans la voie de l’auto-inscription, sauf si vous êtes un agent immobilier agréé ou si vous avez déjà un acheteur en ligne. Il y a trop en jeu, surtout maintenant.

En temps normal, le MLS est le moyen habituel pour la plupart des gens de vendre leur maison. Mais nous ne vivons certainement pas en temps normal. Par conséquent, il peut être judicieux pour les vendeurs d’envisager de vendre d’abord via une liste de poche.

Une liste de poche est un type de liste immobilière qui est conservée par un courtier inscripteur et non rendue publique sur le service d’inscription multiple.

Le courtier inscripteur commercialisera l’annonce en privé auprès de son réseau d’autres courtiers et acheteurs potentiels.

Le MLS, d’autre part, est la plus grande base de données publique de propriétés à vendre en Amérique. Une fois que votre maison est sur la MLS, le monde entier peut voir ce que vous faites.

La meilleure façon de vendre une maison

En 2017, je pensais que la meilleure façon de vendre une maison était de passer par une liste de poche. J’ai pensé à refaire le MLS, mais j’avais eu une mauvaise expérience la première fois que j’ai essayé en 2012.

Mon expérience de vente via le MLS

En 2012, grâce au MLS, je n’ai obtenu AUCUNE offre à mon prix demandé de 1,7 million de dollars. Je pensais que le prix était raisonnable étant donné qu’il n’était que de 12% de plus après 7 ans de possession.

Nous venions de traverser une terrible récession et les acheteurs hésitaient encore beaucoup. Chaque acheteur a reculé devant l’endroit. Ils ont dit que l’emplacement était trop bruyant, trop de monde et pas génial pour les enfants.

Après quatre semaines sur la MLS, les vautours ont commencé à tourner en rond. J’ai reçu quelques offres de chuchotement bas pour entre 1,5 et 1,6 million de dollars. Personne n’a même pris la peine de faire une offre écrite.

Cela étant, après réflexion, j’ai décidé qu’il valait mieux conserver la propriété plutôt que de vendre pour perte après commissions. Vendre une maison coûte cher. De plus, une fois que votre maison est sur la MLS depuis plus de 30 jours à San Francisco, elle commence à devenir périmée.

Par conséquent, nous avons retiré la maison du marché le 29e jour. Mon agent inscripteur a été déçu, mais au moins nous avions fait de notre mieux.

L’inscription de ma maison sur la MLS ne m’a pas aidé comme je le pensais. Cependant, le principal facteur négatif a été la conjoncture probable du marché.

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Vendre via une liste de poche

En 2017, je louais la maison que j’essayais de vendre depuis trois ans et j’ai décidé que j’en avais assez. Plus tôt, en 2014, j’avais acheté un fixateur dans un quartier merveilleux dans une rue calme et j’ai déménagé à Golden Gate Heights. Ayant déménagé, j’ai décidé de louer mon ancienne maison.

Louer la maison pendant trois ans n’a pas été une expérience agréable. Bien que je veuille louer dans une famille stable, tout ce que je pouvais trouver, c’était un groupe de 4 à 5 techniciens à louer. Ces locataires ont organisé des fêtes, saccagé la maison et payé souvent le loyer tard.

En tant que nouveau père en 2017, j’ai décidé de simplifier la vie et d’essayer de revendre. Au lieu de suivre la voie MLS, j’ai décidé d’essayer de vendre via une liste de poche à la place. J’ai embauché un agent qui faisait partie du Top Agent Network. Elle a également accepté de réduire sa commission à 4%.

Le Top Agent Network (TAN) est un réseau pour les agents qui sont dans le top 10% en termes de volume vendu pour les 12 derniers mois. Dans le cadre du TAN, vous avez accès aux agents les plus connectés de votre ville qui semblent toujours avoir un acheteur en tête.

Tir pour les étoiles

La grande chose à propos de faire une liste de poche est que vous pouvez tester un prix ambitieux sans avoir d’œuf sur le visage. Si vous ne parvenez pas à obtenir un prix ambitieux, vous pouvez simplement baisser votre prix sans que le monde entier le sache.

Avant de commercialiser la liste de poche, j’ai dit à mon agent que si je pouvais obtenir plus de 2 500 000 $, je serais très heureux. Après tout, cinq ans plus tôt, je n’ai pas pu obtenir d’offre écrite de 1 700 000 $. Elle a convenu que c’était un bon prix pour une maison qui avait besoin d’être rénovée. La maison était également dans une rue animée à côté de l’une des rues les plus fréquentées de San Francisco.

Sans prix d’inscription, elle a envoyé des détails sur ma maison avec des photos au Meilleur réseau d’agents et d’autres agents qu’elle connaissait personnellement.

Le sixième jour, elle avait un acheteur intéressé. Hou la la! C’était rapide. Mon agent a pu discuter avec l’agent de l’acheteur. Elle a organisé une visite privée depuis que j’ai demandé que nous n’ayons pas de journées portes ouvertes.

Les acheteurs ont adoré la maison et ont fait une offre écrite de 2 600 000 $. But! Non seulement l’offre était de 100 000 $ supérieure à mon prix ambitieux, mais les acheteurs potentiels ont également écrit une grande lettre d’amour immobilier.

L’acheteur potentiel a dit qu’ils venaient de Virginie, où je suis allé au lycée et au collège. Allez William et Mary!

Il a dit que notre maison, avec sa façade en briques, lui rappelait la maison coloniale dans laquelle il avait grandi. De plus, il avait un fils de trois ans qui fréquentait une école maternelle d’immersion linguistique à proximité.

Je suis un meunier pour les gens qui prennent le temps de s’occuper. Nous possédions la maison depuis 12 ans et espérions un jour élever des enfants à la maison. Nous avions trouvé l’acheteur parfait.

Aller pour cassé

Après que l’excitation d’obtenir une offre écrite se soit apaisée, je suis retourné en mode Financial Samurai. Mon objectif était de vendre à un prix aussi élevé que possible afin de mieux prendre soin de ma famille.

Étant donné qu’ils aimaient tellement la maison, j’ai décidé de contrer. Bien sûr, je contrerais de la manière la plus respectueuse possible avec ma propre lettre d’amour immobilier, pour ne pas effrayer l’acheteur. Encore une fois, nous n’avions jamais mis un prix de liste sur notre liste de poche.

Avec une liste de poche, nous avions peu d’inconvénients si les acheteurs nous rejetaient. Nous prendrions simplement notre temps doux et trouverions d’autres acheteurs. Nous pourrions aussi éventuellement nous inscrire sur la MLS avec un nouveau départ.

J’ai contrebalancé à 2 850 000 $ parce que je n’avais rien à perdre. Le pire scénario réaliste était qu’ils sont restés fermes sur leur offre de 2 600 000 $. Nous sommes descendus à 2 788 000 $. Ensuite, ils ont demandé une concession de 43 000 $ après avoir fait leur inspection et ont découvert qu’il y avait des fenêtres qui fuyaient et de la pourriture sèche dans toutes les fenêtres arrière. C’est suffisant.

En fin de compte, nous nous sommes entendus sur 2 745 000 $, soit 245 000 $ de plus que mon prix d’ambition initial. J’attribue cette victoire en partie à une liste de poche. Une liste de poche m’a donné la confiance nécessaire pour viser la gloire.

Les avantages d’une liste de poche

L’inscription d’une propriété au milieu d’une pandémie de coronavirus est un mauvais moment. Si vous pouvez attendre qu’il y ait un vaccin ou qu’il y ait immunité collective, vous obtiendrez probablement un prix plus élevé. Il y a beaucoup de gens comme moi qui cherchent à obtenir un accord.

Mais comme nous le savons tous, la vie arrive. Vous devez peut-être déménager pour un emploi. Peut-être que vous avez divorcé et que vous devez partager les actifs. Ou peut-être que vous avez eu la chance d’avoir un autre enfant et que vous avez besoin de plus d’espace. Personne n’a l’intention de s’inscrire pendant une pandémie.

Si vous devez inscrire votre maison pendant une période inopportune, je vous recommande de suivre d’abord la liste des poches. Voici les raisons pour lesquelles une liste de poche est le meilleur moyen de vendre une maison:

• Vous aurez plus de confiance en demandant un prix agressif car il y a peu d’inconvénients.

• Il n’y aura pas de dossier public en ligne (MLS, Zillow, Redfin, etc.) indiquant quand et à quel prix vous avez inscrit la maison. Ceci est important car les acheteurs utiliseront ces informations à leur avantage. Plus la maison est restée ou est sur le marché depuis longtemps, plus l’acheteur tentera de vous mettre la balle en bas.

• Un nombre élevé de jours sur le marché (DOM) est l’un des pires ennemis du vendeur. Une liste de poche maintient votre DOM à zéro.

• Vous protégez votre vie privée. De nos jours, la grande majorité des recherches immobilières se font en ligne. Avec une liste de poche, vos amis, collègues, voisins embêtants et famille élargie ne sauront pas que vous avez inscrit votre maison. Cette confidentialité vous donne plus de flexibilité pour les praticiens de Stealth Wealth.

• Vous ne vous sentirez pas gêné ou gêné du tout si vous ne vendez pas. Il y a beaucoup d’émotion lors de la vente d’une maison.

• Étant donné que les portes ouvertes publiques ne sont pas encore autorisées dans de nombreuses régions du pays, l’avantage de l’inscription sur la MLS pour stimuler l’acheteur Fear Of Missing Out (FOMO) n’est pas aussi grand.

Le plus grand avantage de la MLS

La plupart croient que la meilleure façon de vendre une maison est via le MLS. Pas d’après mon expérience, c’est pourquoi j’aimerais que plus de gens partagent leur expérience avec le MLS.

Le plus grand avantage de l’inscription sur la MLS est d’obtenir le plus de visibilité possible du public. Plus votre annonce est exposée, plus vous avez de chances de trouver un acheteur. Plus vous attirez d’acheteurs potentiels, plus vous avez de chances d’obtenir un prix de vente plus élevé.

L’acheteur FOMO est réel. La plupart des gens qui passent par une journée portes ouvertes ne sont que des botteurs de pneus. Cependant, le simple fait de voir d’autres acheteurs potentiels vous donnera naturellement envie d’acheter la maison ou de payer plus.

Il suffit d’un seul acheteur intéressé pour créer une guerre d’enchères. L’inscription sur la MLS augmente vos chances de trouver plusieurs parties intéressées.

Sachez simplement que la vente d’une propriété est au moins 3 fois plus stressante que l’achat d’une propriété. Si vous perdez l’achat d’une propriété, vous serez déçu. Cependant, il y a toujours une autre propriété.

Si votre propriété ne se vend pas, non seulement vous vous sentirez gêné et découragé, mais vous aurez perdu beaucoup de temps. De plus, vous risquez de perdre de l’argent parce que vous avez peut-être dépensé de l’argent pour organiser la propriété et la réparer. Les enjeux sont beaucoup plus élevés lorsque vous êtes le vendeur.

Conclusion: Je vous recommande d’essayer d’abord une liste de poche avant d’aller au MLS. Cela peut prendre plus de temps si la tentative de listage de poche échoue. Cependant, ce faisant, vous ne serez pas affecté par un nombre élevé de jours sur le marché si vos attentes ne sont pas satisfaites. Après une période de 30 jours, si vous sentez que vous avez besoin de plus d’exposition, vous pouvez vous inscrire sur le MLS.

Réinvestir judicieusement le produit

Une fois que vous avez décidé de la meilleure façon vendre une maison que ce soit via le MLS ou une liste de poche, vous devez décider de la meilleure façon de réinvestir le produit.

Avec de grandes aubaines, je recommande de rester assis sur le produit pendant au moins un mois avant de le dépenser ou de l’investir. Avoir beaucoup d’argent déclenche parfois une tendance à devenir folle.

Vous avez essentiellement plusieurs options avec le produit de la vente de votre maison:

• Gardez tout en espèces
• Achetez une autre maison sur la route, ou plus immédiatement grâce à un échange 1031
• Investissez dans des actions, des obligations et des investissements alternatifs
• Utilisez l’argent pour vous améliorer
• Investissez dans votre propre entreprise
• Donner le produit

La plupart des gens feront une combinaison de ce qui précède.

Parce que j’ai vendu un immeuble de placement, j’ai décidé de réinvestir 100% du produit dans des actions, des obligations et du financement participatif immobilier par incréments d’un tiers.

C’était très tentant de dépenser de l’argent pour quelque chose d’inutile, comme une nouvelle montre ou une voiture de sport. Mais j’ai décidé qu’il valait mieux ne pas être faible avec nos fonds de retraite. J’avais pour objectif de générer 250 000 $ de revenus passifs et j’étais déterminé à atteindre mon objectif avant d’avoir un deuxième enfant.

Si vous avez une maison plus chère, essayez d’abord de suivre la liste des poches. Les prix des maisons autour du prix médian de votre ville et inférieurs sont toujours élevés. Cependant, si le prix de votre maison est supérieur de 50% ou plus au prix médian de la maison, vous constaterez probablement une faiblesse. Une liste de poche pourrait vous faire économiser beaucoup de stress, d’embarras et d’argent.

Lecteurs, j’aimerais savoir si certains d’entre vous ont réussi à vendre une maison via une liste de poche? Si vous avez fait les deux, quelle est la meilleure façon de vendre une maison? Quels sont les autres points positifs de la vente via le MLS dont nous devons être conscients?

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