Au printemps 2025, j'ai vendu l'une de mes propriétés et réussi à exclure 500 000 $ en gains en capital, en franchise d'impôt, grâce à l'exclusion de la section 121 de l'IRS. Pour ceux qui ne sont pas familiers, cette règle puissante permet aux propriétaires d'exclure jusqu'à 250 000 $ en gains en capital s'ils sont célibataires, ou 500 000 $ s'ils sont mariés conjointement, de la vente d'une résidence primaire – tant qu'ils répondent aux tests de propriété et d'utilisation.

Maintenant, c'est août 2025, et mon locataire est informé qu'ils quittent l'une de mes propriétés de location à la fin de leur bail le mois prochain.

Étant donné que le marché immobilier de San Francisco reste relativement fort, je suis maintenant confronté à un choix: est-ce que je vends la propriété et profite des prix favorables? Ou est-ce que je m'accroche, sachant que si j'attends jusqu'en 2027, je pourrais potentiellement exclure 500 000 $ supplémentaires en gains en capital – sans axes?

Examinons le fonctionnement de l'exclusion, à quelle fréquence vous pouvez l'utiliser et pourquoi la compréhension de cette règle pourrait vous faire économiser six chiffres d'impôts.

Quelle est l'exclusion de l'article 121?

Sous Section 121 du code IRSvous pouvez exclure jusqu'à 250 000 $ en gains en capital (500 000 $ s'ils sont mariés conjointement) à partir de la vente de votre résidence principale, tant que:

Vous êtes propriétaire de la propriété pendant au moins deux des cinq dernières années, et
Vous avez vécu dans la propriété en tant que résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années.

Vous ne pouvez utiliser cette exclusion une fois tous les deux ans. Si vous vendez une autre maison dans les deux ans suivant votre dernier gain exclu, vous ne pouvez pas réclamer l'exclusion.

Cette règle ne s'applique pas seulement aux maisons dans lesquelles vous avez toujours vécu.

Pourquoi cela compte: ma vente de mars 2025

En mars 2025, j'ai vendu une maison dans laquelle j'avais vécu de 2020 à la fin de 2023. J'ai déménagé et loué pendant environ 12 mois avant de me préparer et de vendre. Parce que j'y avais vécu pendant au moins deux des cinq dernières années avant la vente, je me suis qualifié pour l'exclusion complète de 500 000 $.

Disons que j'ai acheté la maison pour 1 000 000 $ et l'avoir vendue pour 1 800 000 $.

Gain en capital total: 800 000 $
Section 121 Exclusion: 500 000 $
Recapture d'amortissement: 10 000 $ (taxés à 25%)
Gain en capital à long terme restant: 300 000 $

La récupération de 10 000 $ de l'amortissement est pas couvert par l'exclusion et sera taxé jusqu'à 25%, ou 2 500 $. Les 300 000 $ restants en gains en capital seront taxés à des taux de gains en capital à long terme (généralement 15% à 20%, plus les taxes d'État et éventuellement le NIIT de 3,8%).

En supposant que je n'ai fait aucun remodelage, mon gain imposable total est de 315 000 $, divisé entre la recapture de l'amortissement et le LTCG ordinaire.

Pourtant, j'ai économisé ~ 100 000 $ + en taxes en profitant de l'exclusion.

La nouvelle opportunité: le locataire de la propriété locative a donné un avis

Avance rapide jusqu'à aujourd'hui. Un locataire dans l'une de mes autres propriétés de location vient de noter. Ils sont là depuis janvier 2020 et je n'ai pas vécu dans la propriété depuis. Disons que j'ai acheté la maison en 2012 pour 700 000 $ et vaut maintenant 1,5 million de dollars.

Si je le vend maintenant, mes gains en capital ressembleraient à ceci:

Prix de vente: 1 500 000 $
Base de coût d'origine: 700 000 $
Améliorations au fil des ans: 50 000 $
Base de coût ajusté: 750 000 $
Dépréciation repris la période de location (5 ans): 100 000 $
Base ajustée après dépréciation: 650 000 $ (750 000 $ Base de coût moins dépréciation)
Gain en capital: 1 500 000 $ – 650 000 $ = 850 000 $
Récapture d'amortissement (taxée à 25%): 100 000 $ = 25 000 $
Commission de vente et taxes de transfert: 80 000 $
Gain restant: 670 000 $ (taxés au taux de gains de plafond à long terme)

Parce que je n'ai pas vécu dans la propriété depuis deux des cinq dernières années, je ne peux pas prendre l'exclusion de l'article 121 – du moins pas encore.

Mais que se passe-t-il si je quitte ma maison idéale actuelle pour élever une famille et retourner dans cette location, que j'ai appelé à la maison de 2014 à 2019?

Retour Retour: La règle de deux sur cinq ans

Pour se qualifier à nouveau à l'exclusion, je dois:

Attendez au moins deux ans de ma dernière utilisation de l'exclusion (février 2025 → février 2027), et
Vivez dans la propriété comme résidence principale pendant au moins deux ans dans la fenêtre de cinq ans avant de vendre.

Alors, voici un plan de match possible:

Septembre 2025: Le locataire part. Je reviens et en fais ma résidence principale.
Février 2027: Je deviens éligible à réutiliser l'exclusion, deux ans après la vente de février 2025 d'une autre maison.
Septembre 2027: Après deux années complètes de vivre là-bas, je répond à nouveau aux deux exigences d'utilisation de cinq ans.
Automne 2027: Je vends et exclut 500 000 $ en gains – sans axes.

Regardons les mathématiques fiscales révisées.

Vendre en 2027 (deux ans plus tard) avec exclusion

Prix de vente: 1 550 000 $ (en supposant une modeste appréciation de 50 000 $)
Base ajustée: 650 000 $ (Base de coût de 750 000 $ moins 100 000 $ pour l'amortissement)
Gain en capital: 900 000 $
Section 121 Exclusion: 500 000 $
Gain restant: 400 000 $
Recapture d'amortissement (inchangé): 100 000 $ taxés à 25% = 25 000 $
Commission de vente et taxes de transfert: 80 000 $
Gains en capital restants soumis à la taxe LTCG: 220 000 $

Cela représente 500 000 $ en gains exclus, ce qui peut économiser jusqu'à 125 000 $ d'impôts fédéraux et étatiques en fonction de mon tranche d'imposition. Dans ce cas, le retour pour déverrouiller les avantages en franchise d'impôt avant de déménager à Honolulu se sent comme une décision financièrement prudente.

Une autre option consiste à effectuer un échange 1031 pour différer toutes les taxes en réinvestissant le produit dans une propriété locative à Honolulu. Mais l'idée de prendre une autre location et toutes les responsabilités qui en accompagnent semble moins attrayante ces jours-ci.

Exclusion proratée si je vends tôt

Et si je décidais de vendre avant septembre 2027 – avant de reprendre la résidence complète de deux ans?

Il y a une règle peu connue qui permet un exclusion partielle Si vous vendez tôt en raison d'une circonstance imprévue, d'un changement d'emploi, d'un problème de santé ou d'une autre raison qualifiée. Mais c'est délicat et l'IRS est strict quant aux qualifications.

Exclusion partielle = (mois de propriété et utilisation / 24) × 250 000 $ (ou 500 000 $)

La décision la plus sûre est d'attendre les 24 mois avant la vente.

Des inconvénients et des considérations pour revenir dans la location

Bien sûr, il y a des compromis pour économiser de l'argent sur l'impôt sur les gains en capital.

Je devrai revivre à nouveau dans la location, ce qui n'est pas idéal car il est plus petit que ma résidence actuelle avec une seule salle de bain en suite
La propriété ne générera pas de revenus de location au cours de ces deux années.
Si le marché s'affaiblit, je pourrais abandonner les gains ou faire face à des conditions de vente moins favorables.
La recapture de l'amortissement ne disparaîtra jamais, elle sera toujours taxée.
Je devrais louer ma maison existante, la garder vide ou la vendre, ce qui créerait le même problème. Vous ne pouvez pas avoir deux résidences principales selon l'IRS.
Chaque fois qu'il y a une vente de propriétés, il y a des déchets économiques en termes de frais, d'impôts et de commissions

Comme vous pouvez le voir, revenir dans une location pour essayer d'économiser sur les taxes sur les gains en capital n'est pas toujours une décision simple. Mais même avec ces inconvénients, l'exclusion de 500 000 $ peut plus que compenser l'inconfort à court terme.

Résumé de la stratégie à l'aide de la règle d'exclusion de vente de maisons en franchise d'impôt

Voici la vue d'ensemble:

Action	Timing	Bénéfice fiscal
Vendu la propriété A en mars 2025	Règle du Met 2 sur 5	Gain de 500 000 $ exclu
Déménager dans la propriété B en septembre 2025	Commencer l'horloge	Les exigences de vie commencent
Redevenir éligible en mars 2027	2 ans depuis la dernière exclusion	Peut exclure à nouveau
Vendre la propriété B en septembre 2027	2 ans de résidence primaire complète	Exclure un autre gain de 500 000 $

En sautant les résidences primaires et en planifiant autour de la règle d'exclusion de deux ans, il est possible d'exclure des millions de gains au cours de votre vie.

Minimiser les taxes sur les gains en capital où vous pouvez

L'exclusion de vente à domicile gratuite de 500 000 $ est l'un des outils les plus puissants du code fiscal pour construire et préserver la richesse. Aucune autre classe d'actifs n'offre ce type d'avantage, à l'exception du stock de petites entreprises qualifié, qui est livré avec ses propres défis. Mais comme la plupart des bonnes choses, l'exclusion nécessite de la patience, de la planification et parfois un peu de sacrifice.

Si vous avez une location avec une appréciation et une flexibilité significatives dans votre situation de vie, cela pourrait valoir la peine de rentrer pendant deux ans pour réinitialiser l'horloge lors de l'exclusion. Vous pourriez simplement réclamer la propriété comme votre résidence principale et aller parcourir le monde pour certaines parties de l'année pour garder les choses intéressantes.

Après tout, économiser de 100 000 $ à 150 000 $ en impôts tous les deux ans, c'est comme gagner un supplément de 50 000 $ à 75 000 $ par an entièrement libre d'impôt. Pas une mauvaise stratégie pour ceux qui aiment optimiser leurs finances.

Encore mieux pour les propriétaires non locatifs

Alternativement, si vous montez l'échelle de la propriété vers des maisons plus agréables, vous pouvez continuer à utiliser l'exclusion de gains en capital de 250 000 $ ou 500 000 $ à chaque vente. Vendez quatre maisons de votre vie et vous et votre conjoint pourriez légalement éviter les taxes sur jusqu'à deux millions de dollars de gains. Cela équivaut à environ 500 000 $ en économies d'impôt.

Ensuite, lorsque vous trouverez enfin votre maison pour toujours, vos héritiers bénéficient d'une base de coûts intensifiée lorsque vous passez afin qu'ils puissent également éviter les impôts sur les gains en capital. Les avantages fiscaux de l'accession à la propriété ne sont-ils pas géniaux?

L'accession à la propriété reste l'un des moyens les plus accessibles pour la plupart des gens de construire une richesse durable. Entre l'épargne forcée par les versements hypothécaires, l'inflation pousse les loyers et les valeurs des maisons et le pouvoir de levier, le propriétaire moyen est environ quarante fois plus riche que le locataire moyen. Oui, les locataires peuvent investir la différence et potentiellement gagner plus d'argent, mais statistiquement, la plupart ne le font pas de manière cohérente.

Donc, si le gouvernement propose de généreuses allégements fiscaux pour encourager l'accession à la propriété, nous pourrions tout aussi bien en profiter. Il est l'un des rares moyens juridiques pour construire un impôt de richesse efficace et potentiellement le transmettre en franchise d'impôt.

Les lecteurs, quiconque remettent à une propriété locative et y vivent pendant deux ans pour profiter de la règle d'exclusion de la vente de maisons en franchise d'impôt?

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Vous pouvez lire l’article original (en Angais) sur le sitewww.financialsamurai.com