Fraude hypothécaire propriétaire-occupation: avantages sociaux, risques, solutions de contournement

Gouverneur de la Réserve fédérale assiégée Lisa Cook est confronté à des accusations de fraude hypothécaire – en particulier, la fraude hypothécaire du propriétaire-occupation. L'affirmation est qu'elle a retiré deux hypothèques dans deux États, en deux semaines, tout en désignant les deux propriétés comme sa «résidence principale».

Si c'est vrai, c'est un look terrible pour quelqu'un assis sur la Fed, l'institution même chargée de maintenir les règles et l'intégrité de notre système bancaire. C'est comme si l'arbitre parie secrètement sur le jeu. Cela dit, nous sommes tous présumés innocents jusqu'à ce que la culpabilité soit prouvée. Il est difficile de croire que quelqu'un si haut dans le système bancaire, avec tant de yeux sur eux, commettait sciemment une fraude. Mais des choses étrangères se sont produites.

Étant donné que ce site consiste à économiser, à faire et à investir plus d'argent pour atteindre la liberté financière, utilisons cette dernière controverse comme tremplin pour mieux comprendre les hypothèques. Après tout, la plupart d'entre nous comptent sur eux pour acheter nos maisons de rêve. Et plus le taux d'intérêt est bas, plus nous pouvons garder la richesse.

La pénalité pour fraude hypothécaire peut être grave

Les sanctions pour la fraude du propriétaire-occupation, qui relèvent de l'égide plus large de la fraude hypothécaire, peuvent être étonnamment dures, même si l'application est rare. Techniquement, la fraude hypothécaire est un crime fédéral en vertu de 18 USC § 1344 (fraude bancaire), passible de 30 ans de prison et d'amendes pouvant aller jusqu'à 1 million de dollars. Dans la pratique, cependant, les phrases maximales sont généralement réservées aux bagues de fraude à grande échelle, aux courtiers ombragés ou aux prêteurs qui jouent le système.

Pourtant, les prêteurs ont le droit d'appeler le prêt dû immédiatement par une clause d'accélération, ce qui obligerait l'emprunteur à rembourser l'ensemble du solde ou à risquer la saisie. Ils pourraient également re-réparer rétroactivement le prêt en tant qu'hypothèque de propriété d'investissement, ce qui signifie des taux et des frais plus élevés, et réduire l'accès à un refinancement favorable ou à des prêts futurs.

Au-delà du coup financier, les dommages de réputation peuvent être graves. Alors que l'emprunteur moyen vole probablement sous le radar, les personnalités publiques, les courtiers et les professionnels de l'immobilier risquent que leur crédibilité soit incendiée s'ils sont capturés. C'est peut-être ce à quoi Lisa Cook a affaire maintenant.

Mais voici la réalité: la fraude du propriétaire-occupation est probablement beaucoup plus courante que les régulateurs ne l'admettre. Les incitations financières sont évidentes, l'application est faible et le sale petit secret est que de nombreux emprunteurs ont discrètement enfoncé les règles pour économiser de l'argent sur leurs hypothèques.

L'avantage de réclamer deux résidences principales pour une hypothèque

La principale raison pour laquelle quelqu'un prétendrait une propriété locative ou une propriété de vacances est que leur principale résidence est que les prêteurs offrent Taux hypothécaires inférieurs pour les emprunteurs de résidence primaire. Que vous refinanciez votre hypothèque ou que vous achetiez une nouvelle propriété avec une hypothèque, le taux hypothécaire moyen est généralement d'environ 50 points de base (0,5%) inférieur pour une résidence primaire que pour une propriété de placement ou une hypothèque de propriétés de vacances.

Sur une hypothèque à un million de dollars, cela s'élève à 5 000 $ par an d'épargne d'intérêt. Sur une période de 10 ans, si le solde principal est resté le même en raison d'une hypothèque d'intérêt uniquement, c'est 50 000 $.

Au crédit du prêteur, depuis la crise financière mondiale de 2009, ils ont fait passer les candidats hypothécaires pour prouver leurs revenus, leurs richesses et leur crédit. Les prêteurs sont beaucoup plus stricts depuis 2009 et ne veulent plus se retrouver avec des pertes énormes. Il me prenait souvent deux ou trois mois pour obtenir une nouvelle hypothèque.

Les prêteurs vous feront signer un document indiquant que vous refinancez ou souscrivez une nouvelle hypothèque pour une résidence principale. Vous devrez également partager une facture de services publics peut-être, mais c'est facile à garder à votre nom.

Cependant, pas une seule fois, dans mes plus de 15 demandes hypothécaires, le responsable de l'hypothèque est-il jamais sorti personnellement pour vérifier que je prenais une hypothèque principale. Et même s'ils l'ont fait, comment pourraient-ils prouver que je ne l'étais pas si je me présentais à ma propriété locative vide ou non vide? Ils ne peuvent pas, à moins qu'ils n'engagent un Deceptive privé pour regarder chacun de mes mouvements pendant des mois.

De toute évidence, l'industrie hypothécaire n'a pas les ressources – ni l'incitation – pour réprimer dur la fraude du propriétaire-occupation. Les agents de prêt se concentrent sur la réalisation de leurs commissions, tandis que les banques sont impatientes de réserver des bénéfices et de passer à l'emprunteur suivant.

Pourquoi les hypothèques de résidence primaire sont moins chères

Du point de vue d'un emprunteur, payer une prime de 0,5% pour une maison de vacances ou une hypothèque de propriété locative ne semble pas nécessaire. Si vous êtes riche – ou imprudent – encore pour acheter une propriété de vacances que vous n'utilisez que quelques semaines par an, vous avez clairement des flux de trésorerie. Pourquoi la banque devrait-elle tamponner un taux plus élevé?

Et avec un immeuble d'investissement, vous avez à la fois vos revenus et vos revenus de location d'un locataire pour couvrir le prêt. Cela ne devrait-il pas rendre le taux hypothécaire le même, voire plus bas, qu'un prêt de résidence primaire? Vous êtes moins risqué étant donné que vous gagnez des revenus de location.

Malheureusement, la logique de l'emprunteur n'est pas la logique du prêteur.

• Maisons de vacances: Du point de vue de la banque, ce sont des luxes, pas des nécessités. Lorsque l'économie se crie, les propriétés de vacances sont les premières à frapper la forclusion, comme nous l'avons vu dans la crise financière de 2008-2009. Les gens abandonnent la maison du lac avant leur toit principal au-dessus de leur tête. Les banques détestent la détention de propriétés saisies, ils ont donc des taux pour protéger contre les pertes. Entraîner et vendre une maison primaire est plus facile car le pool d'acheteurs est plus grand.
• Propriétés locatives: Les prêteurs supposent que vous besoin Le revenu des locataires pour s'offrir l'hypothèque. Mais le chiffre d'affaires, les postes vacants et les tardifs rendent les revenus de location instables. C'est pourquoi les banques réduisent généralement les revenus de location ont déclaré environ 30% lors du calcul de ce que vous pouvez emprunter. Ce qui ressemble à de l'argent bonus pour vous ressemble à un revenu peu fiable.

Pendant ce temps, un chèque de paie W-2 régulier utilisé pour se qualifier pour une résidence primaire est considéré comme beaucoup plus sûr. C'est pourquoi les prêts de résidence principale obtiennent les meilleurs prix.

Bref, les banques considèrent «Veut» plutôt que les «besoins», Ce qui les rend plus risqués et les prêts plus risqués ont toujours un prix plus élevé.

La solution de contournement juridique pour obtenir un taux de résidence primaire sur une location

Le moyen le plus propre d'obtenir un taux hypothécaire de résidence primaire sur une propriété locative est simple: suivre la loi. Sortez ou refinancez le prêt en tant que résidence principale, puis vivez en fait dans la propriété pendant au moins un an. Après cela, vous êtes libre de le louer, et vous apprécierez toujours le tarif moins cher.

C'est l'un des grands avantages du système hypothécaire américain. Vous pouvez verrouiller un faible taux fixe pendant des décennies. Par exemple:

• UN 10/1 bras Vous donne 10 ans de paiements fixes. Vivez là-bas pendant un an, puis louez-le tout en gardant neuf ans de plus au taux de résidence primaire.
• UN Fixe de 30 ans Fonctionne de la même manière – à faire là-bas pendant un an, puis à le louer avec 29 ans de dette moins chère toujours en place.

Cette queue d'aronde avec l'une de mes stratégies de création de richesses immobilières préférées: achetez une résidence primaire, vivez-y pendant deux ans, puis vendez en franchise d'impôt (jusqu'à 250 000 $ en gains en cas célibataire, 500 000 $ si cela est marié), soit le conserver comme location. Faites-le plusieurs fois au cours de votre vie et vous pouvez construire confortablement 3 à 6 propriétés qui financent la retraite –Tout en restant 100% conforme aux règles.

C'est très différent de la demande de deux hypothèques de «résidence primaire» dans deux États dans les deux semaines. L'un est stratégique, patient et légal. L'autre semble calculé et frauduleux. Oui, les applications de synchronisation proches les unes des autres dans différents états sont plus difficiles à attraper pour les prêteurs, mais c'est risqué si vous êtes dans un siège de haut niveau.

Le prêteur ne peut pas contrôler votre vie après la fermeture

Voici le problème de la fraude du propriétaire-occupation: parfois ce n'est pas du tout une fraude, c'est juste la vie. Vous pouvez signer un document promettant de vivre dans la propriété pendant un an, mais les circonstances changent. Peut-être que vous perdez votre emploi trois mois plus tard. Au lieu de saigner de l'argent que vous n'avez pas, vous emménagez dans le sous-sol d'un ami et louez la propriété pour rester à flot.

Est-ce que cette fraude? Je ne pense pas. Vous avez essayé d'honorer l'accord, mais l'économie vous a remis un sandwich de la merde et vous avez fait ce que vous deviez faire. Et soyons francs, aucun prêteur envoie quelqu'un pour frapper à votre porte et vérifier si vous vivez toujours là-bas. Ils sont trop occupés à essayer de conclure leur prochain prêt.

Ou imaginez ceci: vous achetez une maison à San Francisco et vous y vivez pendant six mois. Ensuite, un emploi de rêve propose des terres à New York – soupçon de salaire et une promotion. Vous prévoyez de retourner à San Francisco un jour, donc vous louez la propriété aux taux du marché pendant votre absence. Quelle banque a le droit de vous dire de la laisser vide, ou pire, refuser l'opportunité? Pas de banque.

La vie est imprévisible. C'est pourquoi il y a probablement des milliers de cas chaque année qui ressemblent à une fraude propriétaire-occupation sur papier, mais ne sont vraiment que des gens qui s'adaptent aux circonstances changeantes. La vraie distinction est l'intention: l'emprunteur s'est-il délibérément déformé, ou la vie a-t-elle forcé leur main?

Vous ne pouvez pas non plus blâmer un emprunteur pour avoir pensé à l'avenir. Beaucoup de gens veulent gravir les échelons de la propriété chaque fois que leurs finances ou leurs circonstances le permettent. Et si la maison idéale pour élever une famille se présente, la tentation est de la saisir.

La ligne de fond

Il y a une grande différence entre travailler le système au sein de la loi et mentir carrément aux prêteurs. L'un est stratégique. L'autre est une fraude.

Si les allégations contre Lisa Cook sont vraies, ce n'est pas seulement embarrassant pour elle mais aussi pour la Fed. Dans le même temps, l'affaire met en évidence une réalité que peu de choses discutent: la fraude du propriétaire-occupation est beaucoup plus courante que les gens ne le pensent. Les incitations sont fortes et l'application est faible.

Oui, de nombreux emprunteurs qui mentent essaient simplement d'économiser de l'argent. Mais si trop d'acheteurs non qualifiés prennent des hypothèques qu'ils ne peuvent pas se permettre confortablement, le risque s'étend au-delà de l'individu. Il met l'industrie du logement et des prêts sur un terrain plus tremblant lorsque le prochain ralentissement arrivera.

Lecteurs, que pensez-vous de la fraude du propriétaire-occupation comme moyen de garantir un taux hypothécaire primaire inférieur? Les prêteurs devraient-ils former une prime de 50 points (ou plus) pour les propriétés de location et de vacances? Et croyez-vous que le gouverneur de la Fed a sciemment commis une fraude hypothécaire juste pour économiser de l'argent?

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Alors que la Réserve fédérale se lance dans un autre cycle de réduction des taux d'intérêt plurianniques, la demande immobilière est susceptible de rebondir. La forte augmentation des taux hypothécaires de 2022 à 2025 a considérablement ralenti la nouvelle construction, ce qui pourrait entraîner une plus grande pression de loyer en 2026 et au-delà. C'est pourquoi il peut être logique d'investir aujourd'hui avant que l'inflation des loyers ne s'accélère potentiellement.

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