Les meilleurs et les pires moments pour trouver des locataires et obtenir un meilleur flux de trésorerie

L’un des moyens les plus efficaces de se constituer un revenu semi-passif est de devenir propriétaire de sa résidence principale, d’y vivre plusieurs années, puis de la louer et d’acheter une plus belle propriété. Si vous envisagez de prendre une retraite anticipée, sur une carrière de 20 ans, vous pourriez facilement constituer un portefeuille immobilier locatif composé de 3 à 5 logements. Cela fait partie intégrante de mon projet de retraite anticipée depuis 1999.

Non seulement cette stratégie génère davantage de revenus semi-passifs, mais elle permet également de gravir les échelons de la propriété et de vivre dans un logement plus agréable au fil du temps. Cependant, il est crucial de le faire de manière responsable, plutôt que de prendre toute la valeur nette de vos multiples propriétés locatives et d'acheter un logement haut de gamme.

Tout au long de mes transitions, passer de l’achat d’une nouvelle maison à la location de mon ancienne maison m’a toujours permis de trouver des locataires en un mois. Cependant, cette fois, cela a pris quatre mois, à cause d’un mauvais timing, d’une mauvaise planification et de l’indifférence.

Pour ceux d’entre vous qui souhaitent posséder des biens locatifs, permettez-moi de partager les meilleurs et les pires moments pour trouver des locataires. Je suis propriétaire depuis 2005 et je souhaite investir dans des investissements immobiliers plus passifs à mesure que je vieillis.

La pire période de l’année pour trouver des locataires : octobre, novembre et décembre

La période la plus difficile pour trouver des locataires se situe au quatrième trimestre de l'année : octobre, novembre et décembre. Cette difficulté est amplifiée lorsqu'on tente de louer une maison unifamiliale à des familles avec enfants.

La principale raison derrière la tâche ardue de trouver des locataires au cours de ces mois est que la majorité des gens ne veulent pas déménager s'ils n'y sont pas obligés. L'école commence généralement en août ou en septembre, ce qui oblige les parents et les élèves à trouver un logement bien avant ces mois.

Les étudiants obtiennent généralement leur diplôme en mai ou en juin, et les offres d'emploi se matérialisent généralement en juillet ou en août. Par conséquent, au moment où arrive le quatrième trimestre, une partie importante des locataires potentiels aura déjà trouvé un logement.

Si vous êtes en train de rechercher des locataires de qualité au cours du quatrième trimestre, vous devrez peut-être prolonger votre période d'attente ou envisager de baisser votre prix demandé. Pour les locataires à la recherche d'un logement au quatrième trimestre, il pourrait y avoir une opportunité de négocier une meilleure offre, mais l'inventaire disponible de propriétés locatives sera probablement plus limité.

Pour ceux qui cherchent à acheter, la meilleure période de l’année pour acheter une propriété est également le quatrième trimestre. Les vendeurs qui s’inscrivent pendant cette période sont généralement plus motivés.

La meilleure période de l’année pour trouver des locataires : avril, mai et juin

La période optimale pour trouver des locataires se situe en avril, mai et juin. Le deuxième trimestre de l'année est témoin d'une planification et d'un mouvement accrus en raison de la fin de l'année scolaire et du début des vacances d'été.

Les familles avec enfants, en particulier celles qui souhaitent minimiser les perturbations pendant l'année scolaire, préfèrent localiser un bien locatif et signer un bail qui entre en vigueur le mois où l'école se termine. Ce moment stratégique permet aux familles d'utiliser l'été pour le processus de déménagement, y compris le déménagement, le déballage, l'ameublement et la décoration, avant le début de la nouvelle année scolaire en août ou septembre.

En revanche, les nouveaux diplômés universitaires à la recherche d’un logement ne sont pas confrontés au même niveau d’urgence, mais celui-ci existe toujours. Ils peuvent choisir de résider avec leurs parents pendant l'été avant de se lancer dans leur voyage de travail, retardant ainsi leur recherche de propriétés locatives jusqu'en juillet ou août.

Alternativement, ils pourraient opter pour des dernières vacances d’été pour explorer le monde, un peu comme mon expérience lors de mon voyage en 1999 au Japon et à Taiwan avant de commencer mon rôle chez Goldman en août 1999.

La deuxième meilleure période pour trouver des locataires : janvier, février et mars

La deuxième meilleure période pour trouver des locataires se situe en janvier, février et mars, le premier trimestre de l'année. Le début de la nouvelle année déclenche souvent un nouveau départ pour les individus, car certains peuvent aspirer à obtenir un nouvel emploi, à déménager dans différentes villes, à changer de quartier, à économiser de l'argent ou à modifier leurs relations.

Alors que les vacances d'hiver voient généralement moins de personnes déménager, la période qui suit ces vacances suscite souvent une motivation renouvelée pour améliorer sa vie. Mes nouveaux locataires étaient tous des résidents du comté endormi de Santa Clara, situé à environ une heure au sud de San Francisco. À la recherche d’un style de vie plus dynamique dans la vingtaine, ils étaient impatients de s’immerger dans l’excitation de la vie dans une grande ville.

Parmi les trois mois du premier trimestre, mars s'avère plus propice à la recherche de locataires que février, janvier étant le plus difficile des trois. Plus on se rapproche du deuxième trimestre, le moment idéal pour trouver des locataires, mieux c'est.

Le défi auquel sont confrontés les propriétaires d’immeubles locatifs

Chaque mois pendant lequel un bien locatif reste inoccupé représente une perte de revenus potentiels. Même si la propriété est entièrement remboursée, il y a des impôts fonciers à payer. Il est donc dans l’intérêt du propriétaire de trouver les locataires les plus adaptés dans les plus brefs délais.

Dans le même temps, les conséquences d’avoir un locataire problématique peuvent dépasser de loin les coûts associés au maintien d’un bien locatif vacant jusqu’à ce qu’un locataire idéal soit trouvé. Il est crucial de sélectionner méticuleusement chaque locataire, d'engager des discussions avec leurs précédents propriétaires, d'obtenir des preuves d'emploi et de stabilité financière et d'établir un contrat de location solide.

Si vous découvrez que vos locataires souhaitent déménager à la fin du troisième trimestre ou au cours du quatrième trimestre, les pires moments pour trouver de nouveaux locataires, il peut y avoir un besoin stratégique de les encourager à rester au moins jusqu'à la nouvelle année. Encourager un tel arrangement peut être bénéfique pour les deux parties concernées.

Le plaisir d’un bien locatif inoccupé

Même si la recherche de locataires convenables s'est avérée difficile en octobre, novembre et décembre, j'ai trouvé du réconfort en ayant une maison de location vide. Cette période m'a permis d'apporter les améliorations nécessaires, notamment des retouches aux murs intérieurs et extérieurs, et de faire remplacer par mon bricoleur certaines planches de terrasse pourries.

Octobre a été un mois exceptionnellement chargé, car ma famille venait d'emménager dans notre nouvelle maison. Le déballage, la mise en place des systèmes (wifi, solaire, câble, écologie…), l'achat de meubles et la décoration nous ont pris du temps. Avoir le bien locatif vide nous a permis d'améliorer son état à un rythme détendu tout en nous concentrant sur notre nouvelle maison.

J'ai même transformé notre ancienne propriété locative en centre de bien-être le temps d'une journée, offrant un répit bienvenu pour apaiser les nerfs et rajeunir l'esprit après sept années passées à élever de jeunes enfants.

Après trois mois sans louer la propriété, un sentiment d’urgence économique m’a poussé à reconsidérer son statut. Même si j'avais envisagé de garder la maison vacante pour des retraites personnelles ou pour accueillir des membres de ma famille élargie, le coût était trop élevé à supporter.

J'ai finalement décidé de ne pas vendre étant donné que j'anticipe un autre boom des prix de l'immobilier à San Francisco en raison de la croissance de l'intelligence artificielle. Par conséquent, ma meilleure option était de le louer.

Comment nous avons minimisé les perturbations pour nos enfants grâce au déménagement hors cycle

Même si octobre, novembre et décembre sont les mois les moins favorables pour trouver des locataires, nous avons décidé de déménager en octobre. Nos enfants avaient déjà commencé l'école. Voici comment nous avons réussi à minimiser les perturbations.

Notre nouvelle maison se trouve à seulement 0,8 kilomètre de l'ancienne, ce qui garantit que le trajet pour se rendre à l'école reste pratiquement le même.

Nous avons décidé de déménager un vendredi matin après avoir déposé les deux enfants à l'école. Nous avons ensuite organisé les déménageurs de 9h à 16h. Au moment où j'ai ramené les enfants à la maison, nos affaires avaient toutes été transférées dans la nouvelle maison.

Surtout, nos enfants connaissaient la nouvelle maison, puisqu’ils l’avaient visitée au moins 15 fois sur une période de 18 mois avant de l’acheter. Retarder la clôture du séquestre nous a également donné plus de temps pour nous préparer. Nous avons visité la maison en famille en mai 2022 lors de sa première commercialisation. Cela leur a donné suffisamment de temps pour explorer à la fois l’intérieur et l’extérieur, accumulant au moins dix heures de familiarité avant le déménagement.

En préparation du déménagement, nous avons discuté avec nos enfants de l'endroit où ils aimeraient dormir et de la manière dont ils envisageaient de disposer les meubles. De plus, ma femme a consacré du temps à décorer leurs nouvelles chambres avec leurs anciennes décorations murales, pour que leurs chambres se sentent comme chez elles.

Les 18 mois qu’il nous a fallu pour finaliser l’achat de la maison ont contribué de manière significative à notre niveau de confort lorsque nous avons finalement déménagé. À ce moment-là, nous étions tous préparés mentalement.

Un retour naturel au cycle de location optimal

Même si les pires mois peuvent poser des difficultés pour trouver des locataires, il existe une opportunité de revenir naturellement à un cycle consistant à trouver de bons locataires pendant les meilleurs ou les meilleurs mois.

Par exemple, si vous avez eu du mal à trouver des locataires en octobre, novembre, décembre et janvier, mais que vous avez finalement réussi en février, vous fonctionnez désormais selon un cycle de février à février, étant donné le bail typique d'un an suivi d'un mois. arrangement au mois. Vous n’aurez probablement plus besoin de trouver des locataires au cours du quatrième trimestre.

La probabilité que vos locataires déménagent précisément un an plus tard n’est pas non plus garantie. En réalité, ils pourraient choisir de déménager en avril, mai ou juin, période privilégiée pour les recherches de locataires, car elle correspond à la période où la plupart des gens ont tendance à déménager. Essentiellement, une fois que vous avez des locataires, vous pouvez naturellement vous synchroniser avec le meilleur cycle pour trouver de nouveaux locataires.

Le comportement humain suit souvent des schémas, semblables à la façon dont les gens ont tendance à se déplacer entre 8 heures du matin et 10 heures du matin, ce qui entraîne un trafic intense aux heures de pointe. De même, les gens ont tendance à déjeuner entre midi et 13 heures, ce qui entraîne de longues files d'attente.

Ajuster ces routines de 30 minutes seulement pourrait permettre de gagner un temps considérable, mais souvent, les gens sont réticents au changement, même si cela pourrait améliorer leur situation.

J'aurais dû mieux planifier pour trouver des locataires

Je n'avais pas prévu qu'il me faudrait quatre mois pour trouver de nouveaux locataires. Mon timing pour trouver de nouveaux locataires, ainsi que mon sentiment général d’urgence, n’étaient pas bons. Au début, le maintien de la stabilité était prioritaire sur les flux de trésorerie.

De plus, plus une maison est chère à louer, plus il peut être difficile de trouver des locataires capables de payer un loyer à six chiffres. Le « cycle de vente » a donc tendance à être plus long.

À mesure que vous vieillissez et, espérons-le, accumulez de la richesse, vous pourriez avoir tendance à devenir moins proactif dans la recherche de nouveaux locataires. Dans la trentaine, les nouveaux locataires commençaient souvent la même semaine que les anciens déménageaient. Aujourd’hui, pas autant.

Plus de propriétés locatives physiques après cela

À ce stade de ma vie, je souhaite investir dans des fonds immobiliers plus privés avec mon flux de trésorerie supplémentaire. Cependant, je me retrouve à gérer encore une autre propriété locative parce que je n'ai pas pu m'empêcher d'acheter la plus belle propriété selon mes moyens alors que mes enfants vivaient encore à la maison.

Bien que posséder des biens locatifs soit l’une des meilleures voies vers l’indépendance financière, être un propriétaire prospère nécessite une planification et des efforts minutieux. Il peut y avoir des périodes heureuses sans nouvelles des locataires, mais ces périodes paisibles ne dureront inévitablement pas.

Bonne chance pour trouver des locataires pour vos locations ! J'espère que vous apprendrez de mon expérience et augmenterez vos revenus locatifs au fil du temps.

Questions et recommandations des lecteurs

Selon vous, quel est le meilleur moment pour trouver des locataires ? Avez-vous déjà délibérément renoncé à vos revenus locatifs dans l’espoir de trouver de meilleurs locataires ? Si oui, comment avez-vous décidé du bon moment pour agir ?

Si vous souhaitez devenir propriétaire d'un bien locatif sans les tracas d'être propriétaire, consultez Collecte de fonds. Fundrise investit principalement dans des propriétés résidentielles et industrielles dans la région de Sunbelt, où les rendements sont plus élevés et les valorisations plus faibles. Au total, ses fonds privés gèrent plus de 3,5 milliards de dollars de capitaux propres pour plus de 500 000 investisseurs.

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